【正文】 等。A、標準客房層： 高級客房、豪華客房和海景客戶之分。專業(yè)的國際管理公司擔綱管理青島酒店公寓項目，將由享譽國際的專業(yè)酒店管理公司提綱物業(yè)管理，為每一位住戶提供至善至美的五星級酒店式家居服務(wù)，讓住戶時刻享受真正自在的私人空間。我們認為它在青島有相當大的發(fā)展空間。而其價格卻比酒店便宜不少，新西蘭一房一廳的酒店公寓僅為人民幣1500元/周?，F(xiàn)在，新西蘭的皇后鎮(zhèn)、澳洲的大堡礁等旅游勝地就屬此類型。未來酒店式公寓的流行趨勢是更加多樣化。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此，較適合中長線的投資者。有關(guān)專家認為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。2008年的奧運會吸引了全世界人民的目光，屆時將會有越來越多的人來青島旅游，將會有國際上大型的跨國公司來青島設(shè)立分部，中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。這一階層擁有非?？陀^的商務(wù)消費能力。對于不同層次的居住者及其生活習慣，居室套型設(shè)計可以靈活分隔。其次，樓盤要有創(chuàng)新設(shè)計，拒絕爛尾樓。目前酒店式公寓風起云涌的背后，隱藏著區(qū)域供應(yīng)量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報率（租金）的因素。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜等普遍問題。酒店式公寓的單價高于其他住宅10%20%是合理的?，F(xiàn)在，市場上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格；特別是在交付使用后，同一地點的出租供應(yīng)量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。即便是現(xiàn)在推出的一些項目，也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務(wù)空間等。二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計問題。常規(guī)來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關(guān)注成反比，即當越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時，租賃市場的租金水平就會相應(yīng)地降低。酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨４大風險 根據(jù)我們的市調(diào)分析，目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風險： 一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導致投資客分流。在我國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地。每年、每月，甚至每周的租務(wù)計劃都應(yīng)該有；五看：推廣?？蛻舻娜チ艉艽蟪潭壬先Q于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)是吸引客戶的最直接條件，還要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價低的物業(yè)，酒店式公寓就是其中之一。由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，內(nèi)地及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。由于住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體。據(jù)我們對深圳酒店式公寓的市調(diào)得知，酒店式公寓的消費人群主要包括海內(nèi)外常駐深圳機構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在半年或以上。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風險。第三、產(chǎn)權(quán)問題。第二、“住”得舒服。我們認為，伴隨著一個新的投資、消費熱點的出現(xiàn)，酒店式公寓在銷售、經(jīng)營和管理上還面臨如下一些新課題：如何建立獨特的營銷模式，吸引更多的投資者作銷售對象；如何對酒店式公寓進行統(tǒng)一經(jīng)營，取得收益并保證投資回報率；如何引進全新的管理模式來平衡區(qū)別于住宅物業(yè)管理和酒店服務(wù)管理的酒店式公寓物業(yè)管理等。而公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權(quán)。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，它的服務(wù)就包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。 與公寓式酒店的區(qū)別 與此同時，現(xiàn)在的市場中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。 選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士的青睞。我國的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大功效。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費者的好評。最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。忽略了這部分的消費需求及消費細節(jié)。項目戶型設(shè)計傾向于居家、投資，辦公的氛圍沒有營造出來。總之，無論是從產(chǎn)品的設(shè)計，還是項目的包裝出售方面，都體現(xiàn)出開發(fā)商對酒店式公寓開發(fā)及策劃的精心準備，及精益求精的態(tài)度。從包裝材料上看，此次樓書折頁系統(tǒng)且精巧，具有很強說服力，具體含：《酒店式服務(wù)指南》、《純粹假日手冊》、《純粹假日酒店公寓》、《交樓標準手冊》。10米高的大堂，及6米高的電梯廳的精心營造出小花園的氛圍，拉升了項目的檔次。一、 優(yōu)點戶型設(shè)計上，避免了在“御景華庭”設(shè)計出現(xiàn)的暗浴室、暗廚；將原來的簡裝修提升到1000元/㎡以上的精裝修。（鋁質(zhì)吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級面磚及低磚）l 浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇電視、電話、網(wǎng)絡(luò)插座、報警器按鈕；家具、空調(diào)、熱水器；酒店式服務(wù)l 大堂禮賓服務(wù)：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務(wù)（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務(wù)及培訓；大堂答疑、公共信息查詢；l 商務(wù)服務(wù)：商務(wù)禮儀服務(wù)—代訂報刊、雜志；代訂文體節(jié)目門票；代辦旅游手續(xù)；商務(wù)秘書服務(wù)—協(xié)助公司注冊、登記、申報稅務(wù)、帳目管理與相關(guān)業(yè)務(wù)；文件翻譯、傳譯；家體投資理財；國內(nèi)外求學、考察、培訓及旅行安排；酒店預(yù)訂、票務(wù)（機、船、火車、汽車、劇院、體育）；傳真、復(fù)印、打字、及電子文件服務(wù)；特別委托的上午主力服務(wù)；安排商務(wù)會議、利益賀卡、鮮花代訂；l 洗衣及家政服務(wù)洗衣—聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務(wù)家政—鐘點工服務(wù)、保姆服務(wù)、家宴安排、市內(nèi)大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務(wù)。項目位置文錦中路戶型及面積單身公寓——31；一房一廳——3845；兩房兩廳——6169公共配套園林、泳池、會所、按摩室內(nèi)裝修及配套精裝修：寬帶上網(wǎng)，帶空調(diào)。東方都會、京基東方華都京基合同期滿后，或租或主由業(yè)主自定。逸軒 國際市長交流中心其酒店式公寓與普通住宅一樣；公寓式酒店，也是按照投資方式進行銷售，購買后，即返兩年租金，簽3年租賃合同，由東方酒店公司經(jīng)營。御景華庭、京基 酒店式公寓的營銷方式基本與普通住宅的方式一致付款方式也是首付20%，70年按揭。其他：送價值3萬元的VIP金卡，400天五星級酒店免費居住權(quán)。公寓式酒店東方銀座趣園東方威斯 方銀座具體操作付款方式：商務(wù)房首付15%，即送15%；（豪華房首付20%，即送10%）。東方華都置地酒店式公寓京基酒店式公寓與公寓式酒店集一體國際市長交流中心丹楓卡爾頓開發(fā)項目，法國雅高酒店集團有意進軍深圳市場，這些巨頭酒店集團進入深圳市場，不僅打破原有幾家酒店管理機構(gòu)的一統(tǒng)天下的局面，而且將會引發(fā)深圳酒店式公寓開發(fā)又一輪熱潮。東方華都戴德梁行置地樓盤名管理機構(gòu)京基目前，就深圳現(xiàn)有的酒店式管理的機構(gòu)看，目前市場主要以戴德梁行為主，國際大公司如萬豪、洲際、凱悅、凱萊、喜來登等，還沒有引入。 居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價、總價和物業(yè)管理費都相當高，只有少數(shù)人會作為純粹居家之用。 隨著科技發(fā)展和計算機網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，深圳已有少數(shù)人在家辦公，這部分人即SOHO族。 深圳的小企業(yè)和SOHO族深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。 經(jīng)常往來深圳的國內(nèi)及海外商務(wù)人員由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務(wù)公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強，活動空間更自由，故一般不會選擇酒店 。東方華都是最新推出銷售的項目，它們的銷售價格更接成為即將推出新項目的價格。置地東方華都文錦中路83008500精裝置地五、銷售價格樓盤名地段售價（元/㎡）交樓標準京基其他獨立中央空調(diào)系統(tǒng)、中央背景音樂及廣播系統(tǒng)正在運營的酒店式公寓，一般地面都用高級特色地毯，每戶門前裝有典雅壁燈，公共部分一般裝修都比較高檔，細部精致，候梯廳并配備綠色盆栽及高檔的垃圾桶，電梯門對面有貼墻高級特色桌椅。目前深圳正在銷售的樓盤的裝修主要為：分區(qū)內(nèi)容首層大堂地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、大幅砂巖壁畫、油畫，水晶燈首層電梯廳地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級燈式，工藝造型藝術(shù)天花，巖壁畫標準電梯廳高級拋光磚、電梯門套為不銹鋼工藝門套、藝術(shù)吊頂天花標準走廊高級拋光磚嵌藝術(shù)造型地磚、高級乳膠漆飾面，高級鋁質(zhì)天花及高級筒燈。高級臉盆、名牌座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇熱水器；分區(qū)內(nèi)容房間高級墻紙（高級乳膠漆），高級復(fù)合木地板，電視插座、電話插座、網(wǎng)絡(luò)插座，報警器按鈕、空調(diào)、高級實木家具、單體空調(diào)等客廳高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具，單體空調(diào)等餐廳高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具；其他入戶門—高級防盜實木門；陽臺—高級不銹鋼加白玻欄桿、高級防滑地磚等高級木質(zhì)住房門、廚浴門 此外，在目前正運營做酒店的公寓內(nèi)還包含：電視、冰箱、電話、保險柜、還有準備的成套餐具。目前深圳酒店式公寓最好的裝修標準為：分區(qū)內(nèi)容廚房鋁質(zhì)吊頂、高級面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈。逸軒、京基四、裝修標準室內(nèi)裝修深圳酒店式公寓出售時的裝修，是由不裝修，過渡到簡裝，到如今的精裝。園林主要以瀑布水系、綠化、藝術(shù)浮雕、假山等為主題。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：主題內(nèi)容休閑娛樂類按摩室、桑拿浴室、健身室、恒溫游泳池、美容院