【正文】 基東方華都3115%置地御景華庭335125%京基逸軒374445%二房國(guó)際市長(zhǎng)交流中心637620%京基東方華都616915%置地御景華庭798220%在銷售項(xiàng)目的戶型比 從圖表可以看出，目前酒店式公寓的戶型，以一房為市場(chǎng)主導(dǎo)，其次是兩房、單房。一方面說(shuō)明深圳的酒店式公寓正趨于成熟；另一方面說(shuō)明開(kāi)發(fā)商通過(guò)近兩年對(duì)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)這一市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)逐步深入。并且各個(gè)功能區(qū)域布置緊湊，實(shí)用性強(qiáng)。三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不僅種類全，而且檔次也比較高。此外，為拉高自身檔次，酒店式公寓在自身配套上也深層挖掘，突出個(gè)性，或營(yíng)造賣點(diǎn)。目前深圳有五星和六星大堂。逸軒。除了它自身裝修華麗外，一是因?yàn)樗拇筇妹娣e大，功能布局合理。三是其有上檔次的茶座、自助餐飲聚集人氣，大堂內(nèi)雖大，但氣氛高雅溫馨。一般會(huì)所功能主要配備休閑娛樂(lè)功能。御景華庭，這對(duì)想以公寓居家的客戶是具有一定吸引力。設(shè)立在架空層。國(guó)際市長(zhǎng)交流中心不帶裝修，置地東方華都為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到1000元/平米以上。高級(jí)櫥柜、抽煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾床伺杓八堫^、消毒柜；浴室鋁質(zhì)吊頂、高級(jí)拋光面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈，高級(jí)沐浴房玻璃隔斷。 公共部分裝修公共部分裝修的好壞直接影響酒店式公寓的檔次。電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾。另外，候梯廳設(shè)計(jì)有通風(fēng)大窗戶，不僅使公寓樓層內(nèi)空氣流通，而且采光效果甚好，是目前很少酒店式公寓設(shè)計(jì)能全部顧全。御景華庭福田華強(qiáng)南8500簡(jiǎn)裝京基逸軒羅湖人民南路9000精裝國(guó)際市長(zhǎng)交流中心白石洲深圳灣盤畔對(duì)面8000毛坯酒店式公寓的銷售價(jià)格都超過(guò)8000元/㎡以上，遠(yuǎn)超越同地段的普通小戶型公寓的價(jià)格，因此，預(yù)計(jì)將來(lái)的小戶型公寓，只要地段好，將來(lái)開(kāi)發(fā)方向，將繼續(xù)走酒店式公寓的路線。逸軒、京基六、客源分析酒店式公寓的市場(chǎng)需求主要有以下幾類： 內(nèi)外常駐深圳機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員國(guó)內(nèi)及海外常駐深圳的機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的，一般有專門辦公和居住場(chǎng)所，二者分離。規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需的戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們的要求。 投資者深圳和香港都有不少人購(gòu)買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小，總價(jià)低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂(lè)于購(gòu)買的物業(yè)。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。七、管理及特色服務(wù)酒店式公寓的管理及服務(wù)能突出樓盤個(gè)性，具有聚集樓盤人氣的號(hào)召力。樓盤在管理上的競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)。御景華庭戴德梁行京基逸軒戴德梁行國(guó)際市長(zhǎng)交流中心東方酒店管理公司、戴德梁行此外，星河地產(chǎn)將聯(lián)姻全球酒店業(yè)巨頭萬(wàn)豪集團(tuán)的麗茲八、營(yíng)銷方式目前，深圳酒店式公寓的營(yíng)銷方式主要有三種：序營(yíng)銷模式性質(zhì)項(xiàng)目1l 業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)；l 業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營(yíng)，業(yè)主定期收投資收入。白露2業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)。御景華庭京基逸軒3業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營(yíng)，業(yè)主定期收投資收入。70%按揭20年，但在20年內(nèi)免按揭。前20年只有產(chǎn)權(quán)，除了規(guī)定的400天內(nèi)，沒(méi)有別的使用權(quán)，20年后得30年五星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)，30年的使用權(quán)。如：京基東方華都、置地每年按6%的回報(bào)收益。第三節(jié) 案例分析京基東方華都是京基集團(tuán)開(kāi)發(fā)的繼京基御景華庭后的第三個(gè)酒店式公寓。獨(dú)立廚衛(wèi)；l 廚房：高級(jí)櫥柜、大森抽油煙機(jī)、美的燃?xì)庠睢⑵樟治魉瓜竟?；洗臉盆及水龍頭。l 客戶服務(wù)時(shí)尚生活顧問(wèn)及講座；業(yè)主健康檔案、健康咨詢、病人看護(hù)；社區(qū)文娛活動(dòng)；聯(lián)系家教及補(bǔ)習(xí)；l 其他維修服務(wù)建立房屋檔案、提供維修服務(wù)；家庭急修；家用電器安裝協(xié)助；家庭裝修協(xié)助、水、電、氣設(shè)施定期檢查；特別委托的其他服務(wù)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)戴德梁行總體看，該項(xiàng)目吸取以往開(kāi)發(fā)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，將酒店式公寓做到精益求精。落地窗的設(shè)計(jì)更加人性化。內(nèi)部包裝確實(shí)到位，在通往樣板房的裝修，整個(gè)看路通道布置精細(xì)，真正做到從細(xì)節(jié)中體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。他們分別從特色的酒店服務(wù)分類內(nèi)容，項(xiàng)目周邊購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、行政教育、交通通訊、醫(yī)療等配套的電話地址、營(yíng)業(yè)時(shí)間，以及項(xiàng)目自身的賣點(diǎn)整合等都做了詳盡入微介紹，不僅給人感覺(jué)項(xiàng)目檔次高，而且激發(fā)投資者的購(gòu)買欲望。二、 缺點(diǎn)營(yíng)銷模式?jīng)]有什么突破，都是按照傳統(tǒng)的住宅營(yíng)銷方式進(jìn)行銷售，首付20%，30年按揭，營(yíng)銷策略沒(méi)有新的突破或創(chuàng)意，只是對(duì)以往開(kāi)發(fā)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和完善。而且裝修標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有對(duì)辦公這一方面作出相應(yīng)的傾向或特別提出另一裝修方案。第四節(jié) 酒店式公寓的調(diào)研分析及對(duì)青島項(xiàng)目的建議一、酒店式公寓的調(diào)研分析酒店式公寓的發(fā)展酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。這些物業(yè)就成了酒店式服務(wù)公寓的雛形。隨著發(fā)展又飄洋過(guò)海，如今已遍布全球。當(dāng)時(shí)，由于深圳是我國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來(lái)的信息。由此可見(jiàn)該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。酒店式公寓的特點(diǎn) 　　酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。 　　酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。 　　酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不能流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻羧菏侵鐕?guó)企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。 從服務(wù)上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒(méi)什么差別，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。 與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。酒店式公寓的市場(chǎng)誘惑力市場(chǎng)人士分析“商住”之所以能吸引客戶主要原因是：第一、“商”有利可圖，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)率高。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點(diǎn)，因此一推出即備受商務(wù)人士歡迎。擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。酒店式服務(wù)公寓的客戶 　　酒店式服務(wù)公寓主要針對(duì)居住市場(chǎng)中較長(zhǎng)期居住的居民。這個(gè)市場(chǎng)的主要客人有長(zhǎng)期出國(guó)的生意人及其家人，長(zhǎng)期在外的跨國(guó)公司高級(jí)管理人員及其家人以及正在放長(zhǎng)假的家庭。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房?！　×硗猓€包括經(jīng)常往來(lái)深圳的內(nèi)地及海外商務(wù)人員?！　⊥顿Y者也是一個(gè)很大的消費(fèi)群體。同時(shí)，還有深圳的小企業(yè)和SOHO族。如何吸引市場(chǎng)投資酒店式公寓？酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關(guān)鍵在于：一看：位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；二看：配套，全套生活、商?wù)服務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有；三看：物業(yè)管理。四看：完整計(jì)劃。持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；六看：整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。自1999年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚(yáng)，投資回報(bào)在8%－10%之間，其較高的投資回報(bào)率吸引了眾多人的目光。比如《東方銀座酒店》比較強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，而《趣園》則更強(qiáng)調(diào)“居住”。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對(duì)集中的客戶群——投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會(huì)轉(zhuǎn)移目標(biāo)。不少開(kāi)發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計(jì)不盡如人意。三是投資者的預(yù)期租金問(wèn)題。四是定價(jià)問(wèn)題。但不少酒店式公寓的價(jià)格砝碼也與日俱增，每平方米上萬(wàn)元的酒店式公寓不斷增多，價(jià)格與市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重背離。投資風(fēng)險(xiǎn)怎樣規(guī)避呢？我們認(rèn)為，首先是對(duì)地段的綜合考慮。因此，我們?cè)趯?duì)青島項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)時(shí)重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目地段、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品等綜合因素進(jìn)行了了解，經(jīng)過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)酒店式公寓的綜合分析后，認(rèn)為該項(xiàng)目適宜建成五星級(jí)酒店式公寓。酒店式公寓設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)偂＞频晔焦⒌奈磥?lái)發(fā)展和對(duì)青島的影響　 目前，國(guó)內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級(jí)商務(wù)人士階層。從另一方面來(lái)看，中國(guó)加入世貿(mào)以后也將為青島這樣的國(guó)際旅游城市帶來(lái)數(shù)量眾多的客源。 　　酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時(shí)提供了完善的辦公環(huán)境，是青島房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對(duì)投資置業(yè)的人士來(lái)講是一種新的具有更高回報(bào)率的選擇。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。 　　酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)或旅游景區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間和更高的投資回報(bào)。以前酒店式公寓多位于各國(guó)旅游度假區(qū)，且為了增加吸引力，均建設(shè)符合潮流的配套設(shè)施——水療房、健身房、按摩、美容美發(fā)等。然而隨著社會(huì)的發(fā)展，商務(wù)人士產(chǎn)生了商務(wù)式的酒店公寓需求，它們的特點(diǎn)多是位于世界國(guó)際大都市，例如新西蘭奧克蘭CBD，澳洲悉尼、墨爾本等地，商務(wù)客戶既可住宿，白天還可以于客廳召開(kāi)小型的商務(wù)會(huì)議或見(jiàn)客等。二、我們的建議青島酒店式公寓作為近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的一種新型物業(yè)，而逐漸受到人們的關(guān)注。根據(jù)市調(diào)分析結(jié)合國(guó)內(nèi)外酒店公寓發(fā)展的趨勢(shì)，我們對(duì)本項(xiàng)目酒店式公寓本身及其發(fā)展空間作一些構(gòu)思。酒店公寓的功能設(shè)置和服務(wù)⑴、客房根據(jù)對(duì)酒店式公寓的了解，結(jié)合青島市場(chǎng)的需求，我們建議客戶按著標(biāo)準(zhǔn)客房和行政客房進(jìn)行劃分。B、行政客房層： 行政高級(jí)客房、行政豪華客房、行政海景客房、海景套房和總統(tǒng)套房等。注：客房的價(jià)格將參照青島市同類酒店式公寓客房的收費(fèi)及五星級(jí)酒店的租金標(biāo)準(zhǔn)，屆時(shí)予以提供。各具特色的會(huì)議室位于二樓和三樓，可提供15－200位客人作會(huì)議使用，也可在會(huì)議室內(nèi)設(shè)宴布席，方便靈活，實(shí)是舉辦商務(wù)或社交聚會(huì)的理想場(chǎng)地。飄飄仙樂(lè)中，伴您盡享美食。 酒廊 － 淺酌慢飲，酒醇音醉；憑窗遠(yuǎn)眺，醉人港景咫尺之遙。 圖書館 － 一本書，一個(gè)休閑新天地，給您一個(gè)寧?kù)o致遠(yuǎn)新境界。出租辦公室 228。代售機(jī)票、火車票 228。商務(wù)中心可提供傳真服務(wù)、彩色打印、文件裝訂、過(guò)膠、翻譯和快遞通訊 228。房間寬頻上網(wǎng)228。池畔露天陽(yáng)臺(tái)228。健身房228。每日?qǐng)?bào)紙一份(青島日?qǐng)?bào)、半島都市報(bào)、青島晚報(bào)等中任選一份) 228。每周兩次房間清潔服務(wù)(包括更換床單被套、吸塵等工作)228。第五節(jié)、附件丹楓白露酒店公寓