房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)輔導(dǎo)-文庫吧資料
2025-05-23 00:02本頁面
【正文】 低，維護(hù)費(fèi)租金化 第五講 融資 ? 關(guān)聯(lián)借款，一定要收取利息，否則有被納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn) (“不能重復(fù)繳稅” 是句空話 ) ? 稅負(fù)不同時，可少交所得稅 ? 統(tǒng)借統(tǒng)還，不征營業(yè)稅 （記帳依據(jù)：借款復(fù)印件、委托貸款協(xié)議、收據(jù)，不需要發(fā)票）財(cái)稅 2021 ? 避免重復(fù)交營業(yè)稅： 付款委托（減少環(huán)節(jié)）、合同 ? 借款變增資，還款減資，可以不涉稅 ? 商業(yè)信用（預(yù)付款）， 不繳稅，但必須有合同和真實(shí)交易 第五講 融資 ? 借款變股權(quán)，回購， 既避免風(fēng)險(xiǎn)，又不涉及營業(yè)稅（不可濫用） ? 個人借款：財(cái)稅 [2021]158號：年末、國稅發(fā)[2021]120號 補(bǔ)充規(guī)定： 1年 ? 高管借款：財(cái)稅 [2021]83號年末一定要換，否則作為工資薪金 ? 超銀行利息：把超過部分利息變?yōu)槠渌M(fèi)用 ? 1職工集資，利息稅、營業(yè)稅：把利息降到 6%，其余變?yōu)楠劷? ? 1房產(chǎn)公司假按揭：注意稅收成本 ? 1抽逃資本風(fēng)險(xiǎn)：股東不能拿錢、委托銀行放貸 ? 1境外借款：扣繳義務(wù) ? 1發(fā)票、結(jié)算方式等 第六講 租賃合同 ? 一、整體出租，分別訂價：房租、場地使用費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi) 合同把關(guān)，涉稅條款把關(guān) ? 二、商鋪出租：稅負(fù)很高，怎么辦？ ? 成立經(jīng)營管理公司：經(jīng)營管理費(fèi)，不繳房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，提供管理服務(wù)：保安、物業(yè)、信息。 ? 高管做藝術(shù) ,崗位不可替代 。案例：先分配，再轉(zhuǎn)讓，避免重復(fù)繳稅； ? 由稅務(wù)師對合同的涉稅條款進(jìn)行審查。下屬一房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓給北京一房地產(chǎn)開發(fā)公司。 ? 免稅進(jìn)口設(shè)備投資：未過監(jiān)管期（ 5年）怎么辦？先委托加工或分立后再增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 ? 房屋、土地出資：先借錢設(shè)立全資公司，再合資，減少現(xiàn)金投入。 第二講 投資合同 ? 三、出資方式的選擇： ? 任何東西都可以出資，要變通： 勞務(wù)可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再以薪金的形式發(fā)給他； 房屋使用權(quán)可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再用現(xiàn)金租房子； ? 現(xiàn)金出資：首次注資 30%現(xiàn)金，增資時無限制。但是法人取得的投資收益， 10%預(yù)提所得稅。設(shè)立一個自己 100%控股的公司，做錢包用。每個人都要交 20%個人所得稅。為了不繳個人所得稅，堅(jiān)持不分配。那末母公司的實(shí)際稅負(fù)會超過 51%: ? 33%+18%+納稅調(diào)整 ? 國內(nèi)個人不得以自然人身份與其他股東出資設(shè)立公司 案例： 甲乙丙三人共同出資 1000萬元設(shè)立一公司。 ? 甲公司企業(yè)所得稅： （ 60002021） *25%=1000萬元 ? 張先生、李先生個人所得稅 (50002021=)3000*20%=600萬元 ? 合計(jì)： 1600萬元 ? 稅負(fù)： 1600/4000=40% 第二講 投資合同 ? 若張先生、李先生設(shè)立公司時目的明確，就是為了轉(zhuǎn)讓土地，并不準(zhǔn)備開發(fā)，那末應(yīng)該以自然人身份直接設(shè)立乙公司，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時就不需要繳納 1000萬元的企業(yè)所得稅。乙公司凈資產(chǎn) 2021萬元，資產(chǎn)2021萬元（土地），無負(fù)債。由于 采取了增資的形式，無法享受該優(yōu)惠政策。關(guān)注：財(cái)稅 [2021]87號 ， 國稅發(fā) [2021]151號 第二講 投資合同 ? 一、投資的方式選擇： ? 新設(shè) ? 增資 ? 購買股權(quán) 三種方式各有利弊。 故事：美國蘭德公司如何名揚(yáng)天下 第一講 招商引資合同 ? 合同中不能涉及稅收優(yōu)惠 ? 稅法明確的優(yōu)惠不用寫 ? 與稅法抵觸的優(yōu)惠，稅務(wù)機(jī)關(guān)不會履行 ? 應(yīng)將稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為財(cái)政扶持，在合同中注明，如： 憑完稅憑證復(fù)印件，金額按 公式計(jì)算，約定具體的日期和財(cái)政局 處辦理財(cái)政補(bǔ)貼手續(xù)。 改變一下 ： A公司委托 B公司 100萬元租給 C公司，付 B公司 20萬元中介費(fèi)： A公司按 100萬元
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