【正文】 ，其中 1～4 層 為裙樓， 5 層為酒店設備層， 6～ 26 層為客房層（無 14層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層， 29 層為自助式餐廳 。 24 ◆因本 項目 的建設時間較長，且項目建設在雙義發(fā)和橫崗投資之間有過兩次權利變更，因此其施工過程中取得的許可證書建設單位分別為雙義發(fā)和橫崗投資，本項目施工手續(xù)齊全，已取得“ 四證 ”，開發(fā)建設手續(xù)合法 。 結論 項目已合法取得 G0821334 號地塊土地使用權，并付清地價款，辦理 了 宗地的土地《房地產證》。 ◆根據《房地產證》記載，該宗 地權益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，雙義發(fā)公司具有本地塊的開發(fā)資質 。 1995 年橫崗鎮(zhèn)為完成本項目而成立了深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，并將本項目用地劃歸雙義發(fā)名下（以上權利人變更委托方未能提供相關文件），并與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合書》。根據《付清地價款證明》， 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 于 1999 年 2 月 1 日全部付清。 圖片 11： 酒店外觀 20 圖片 12：酒店大堂現狀 圖片 13：標準房內景 圖片 14：多功能會議廳 圖片 15：歌舞廳 圖片 16：商務套房 圖片 17：桑拿房 21 圖片 18：西餐廳 圖片 19：中餐廳 圖片 20：中餐廚房 圖片 21：中餐套房 圖片 22：露天泳池 22 項目建設合法性分析 項目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表 表 6：項目開發(fā)文件表 名 稱 單位、文號 文件主體 深圳市房地產開發(fā)企業(yè)資質證書 2020 年項目開發(fā)企業(yè) 第 150 名 深圳市橫崗投資股份有限 公司 建設工程 項目 開工許可證 （ 綜合樓 人工挖孔樁） 編號：寶建開字第921577 號 橫崗鎮(zhèn)股份投資有限公司 深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要點 編號 HG950153 橫崗股份投資有限公司 深圳市 龍崗區(qū) 計劃 統(tǒng)計 局文件 深龍計投資 [1998]58號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有 限公司 深圳市土地使用權出讓合同書 深 地合字（ 1998） 5243號 及 補充協(xié)議書 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有 限公司 建設工程 施 工許可證 （ 綜合樓 ） 編號：龍施許字第990074 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 付清地價款證明 深龍國地價證字 [1999]12 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有 限公司 房地產證（土地） 深房地字第6000014164 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有 限公司 深圳市建設用地規(guī)劃許可證 深規(guī)土規(guī)許字0620200006 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有 限公司 中華人民共和國 建筑工程施工許可證（裝飾工 程） 編號440307202020210102 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 根據委托方提供的深圳市工商物業(yè)信息中心的《核準內資有限責任公司注冊登記的有關資料》顯示，深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司股份中深圳市橫崗投資有限公司占 10%股權，根據委托方介紹，雙義發(fā)公司為橫崗鎮(zhèn)處理本項目建設而成立的房地產項目公司。 目前酒店的 2～ 4 層已與經營者簽訂出租經營合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計）。 項目于 1992 年 底 開工， 至 1996 年 主休全部完工 ， 1999 年 3月開始外墻裝修 ， 同年底外裝修工程完工。 該項目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層 為裙樓， 5 層為酒店設備層，6～ 26 層為客房層（無 14 層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層，29 層為自助式餐廳 。 項目地塊四至如下： 東側： 錦冠華城二期住宅區(qū)及雅景苑； 南側： 綠化廣場、橫崗鎮(zhèn)政府 ； 西側： 錦冠華城二期住宅區(qū) ； 北側： 紅棉一 路，隔路為麗晶中心及賢合村村民自建房 。 企業(yè)發(fā)展前景 該企業(yè)為 橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限公司 ， 經 營各村屬物業(yè)的出租、房地產開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲備， 具有 一定 的發(fā)展?jié)摿Α? 貸款銀行 金額 (萬元 ) 貸款期限 貸款方式 貸款利率 (%) 建行 200 擔保 1,000 抵押 中行 400 擔保 400 擔保 信用社 800 擔保 800 擔保 800 擔保 1,300 抵押 工行 2,500 擔保 農行 500 擔保 750 擔保 500 擔保 300 擔保 發(fā)展行 200 擔保 招行 2,000 擔保 合計 12,450 14 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備 表 5：企業(yè)開發(fā)項目匯總表 類別 項目名稱 項目位置 建筑面積 (萬㎡ ) 投資總額 （萬元） 竣工時間 /銷售時間 銷售額 （萬元） 銷售率 完工項目 康樂花園 橫崗鎮(zhèn)樂園路 11 17,000 1999/1999 22,000 100% 梧桐花園 橫崗鎮(zhèn)六約 9 12,000 1997/1997 15,000 95% 君逸酒店 橫崗鎮(zhèn)政府北側 21,787 在建項目 時代商城 康樂花園 3,500 企業(yè) 2020 年度完成房地產投資總額為 3,370 萬元，商品房銷售收入 3,477 萬元，利潤總額為 4,589 萬元 .。 盈利能力分析 企業(yè)近三年的總資產盈利平均凈利潤率為 %，從2020~2020 年盈利指標看，企業(yè)近年盈利 情況較好 。 2020 年存貨量大幅減少 主要是 因為開發(fā)建設的雅景苑項目銷售情況較好， 存 貨量 大幅減少 ； 20 2020 年 企業(yè)的流動比率 處于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因為存貸大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小，短期 償債能力較強 。 償債能力分析 貸款企業(yè)的財務報表反映，該企業(yè)近三年來的資產負債率遠低于房地產行業(yè)平均水平（約 60％左右）， 主要是因為企業(yè)的主要收入除來源于房地產出租、出售外，還有工繳費，企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費收入 ，長期償債能力較強。 稅收政策 該公司是營業(yè)稅納稅人，適應的主要稅種和稅率如下：營業(yè)稅為營業(yè)額的 5%；城建稅，稅率為交納流轉稅的 1%；企業(yè)所得稅，稅率為應納稅所得額的 15%。 (7)固定資產計價及其折舊方法：固定資產標準為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機械設備、運輸設備及其他與生產經營有關的設備、器具和工具，以及不屬于生產經營的設備，但單位價值在 2,000 元以上，并且使用期限超過兩年的實物資產。 (5)現金等價物：指三個月內到期，易于轉換為已知金額現11 金，價值變動風險小的短期債券投資。 (4)記賬本位幣和外幣業(yè)務核算方法：以人民幣為記賬本位幣。 (2)會計年度：采用公歷年度，即從 1 月 1 日至 12 月 31 日為一個會計年度。貸款企業(yè)現有員工 323 名，其中 工程技術人員 20 人 ， 企業(yè)經營管理者總體素質一般?？头咳胱÷始s為 65%，以商務客為主，主要集中在周一至周五居住。 目前公司經營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為橫崗鎮(zhèn)內經營時間最久的賓館。截止 2020 年底，公司資產總額達 億元，凈資產 億元， 2020 年實現稅后利潤 4,313 萬元。 營業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 房地產 資質等級 2020 年項目開發(fā)企業(yè)第 50 名 9 注：本表來源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《深圳市房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》 （副本） ， 股東構成根據 企業(yè)提供的 深圳市 工商物價信息中心《核準內資有限責任公司注冊登記的有關資料》 。建議銀行在有效控制風險的前提下，可對 貸款企業(yè)提供貸款額度人民幣 6,000 萬元，用于完成本項目的開發(fā)，貸款期限 5 年。 項目具有較好的 市場前景和經濟效益。 、項目風險及建議 本貸款項目存在的主要風險為 ： ①因 2～ 4 層分租經營，承租方為個人，其經營能力及管理水平無法考查，而酒店的整體經營對酒店經營成敗有極大的影響，分租部分經營狀況的好壞直接影響到酒店的入住率； ②貸款主體作為酒店管理者，無大型星級酒店的經營經驗，帶來酒店的經營風險； ③ 項目的貸款主體與權益主體分離的風險。 項目經濟效益良好 具體指標見下表 表 1：主要經濟指標表 序號 名 稱 單 位 數 據 項目設計規(guī)模 1 總建筑面積 ㎡ 44,000 酒店總面積 ㎡ 44,000 酒店自營面積 ㎡ —— 2 層出租面積 ㎡ 2, 3 層出租面積 ㎡ 2, 4 層及夾層出租面積 ㎡ 2, 項目經濟數據 1 總 投資 萬元 23, 其中 :財務費用 萬元 1, 2 資金籌措 萬元 其中 ：自有資金 萬元 15,600 農行借款 萬元 6,000 經營收入 萬元 1, 3 經營收入 萬元 390, 4 經營成本及費用 萬元 240, 5 利潤總額 萬元 126, 6 所得稅 萬元 18, 7 稅后利潤 萬元 107, 財務評價指標 1 稅前 成本 利潤率 % % 2 稅后 成本 利潤率 % % 3 全部投資內部收益率 (所得稅后 ) % % 4 全部投資財務凈現值 萬元 9,572 5 全部投資動態(tài)回收期 (所得稅后 ) 年 6 借款償還期 年 5 7 注： ① 以上經濟效益以委托方提供之設計方案分析測算； ② 上表為考慮 2～ 4 層裙樓出租經營，酒店客房及自助餐廳自營 情況下的經濟效益指標。 建設資金到位，建設工期有保障 君逸酒店 總投資為 23, 萬元， 項目已投入 建設資金6 10,300 萬 元 （其中自用資金約 6,000 萬元，其它為施工單位墊資） ，農行貸款 6,000 萬元 ，尚余 4,300 萬元，主要來源于企業(yè)自有資金。 建設合法 該項目的宗地號為 G0821334，已 付清地價款， 并 辦理 了 宗地的《房地產證》。 評估結論與建議 、評估結論 項目 地理位置較好 君逸酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 為橫崗的發(fā)展的新中心區(qū) 。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會議5 廳、多功能歌舞廳、卡拉 OK 廂房、健身、美容美發(fā)室等設施。截止 2020 年底，公司資產總額達 億元，凈資產 億元， 2020 年實現稅后利潤 4,234 萬元。 營業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 資質證書 2020 年項目開發(fā)企業(yè)第 50 名 貸款企業(yè) 是由橫崗鎮(zhèn)九個行政村和橫崗經濟發(fā)展有限公司、橫崗鎮(zhèn)投資管理公司、深圳市橫崗投資股份有限公司工會委員會共十二個單位參股投資組成。 目前酒店的 2～ 4 層已與經營者簽訂出租經營合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計）。 1999 年 3 月開始外墻裝修 ， 同年底外墻裝修工程完工。 酒店設有 地下 一 層停車 場 ， 提供 220個停車位 。 主要評估依據 (1)《中國農業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法》 （農銀發(fā) [2020]193 號） (2)《中國農業(yè)銀行中長期貸款項目評估辦法》 （農銀發(fā) [2020]230 號） (3)《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 （建設部：建標 [2020]205 號） (4)《建設項目經濟評價方法與參數》 （國家計委、建設部：計投資 [1993]530 號） (5)中國人民銀行關于項目開發(fā)貸款的有關規(guī)定 (6)開發(fā)商取得的項目批文及用地建設法律文件 (7)開發(fā)商提供的項目 方案設計說明 等資料 項目簡介 君逸酒店 項目位于 深圳市 龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑3 以西，在 G0821334 號宗地上，總用地面積 7, ㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據《深圳市土地使用權出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為 44,000 ㎡ 。 項目評估說明 評估