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正文內(nèi)容

達(dá)川天洲商廈開發(fā)項(xiàng)目貸款評估報告-文庫吧資料

2025-04-11 00:51本頁面
  

【正文】 開發(fā)的 712 層 54戶電梯公寓定位于體現(xiàn)身份象征的高品質(zhì)住宅,獨(dú)具五大優(yōu)勢;①市中心便捷的生活和交通系統(tǒng);②樓間距大、視野 開闊,大部分房間南北朝向,保證良好的通風(fēng)和采光;③平臺大面積綠化和健身休閑場地;④住宅內(nèi)部合理分區(qū),每家均有落地窗和觀景陽臺;⑤建立安全防范系統(tǒng)包括對講、紅外線監(jiān)控和臨街窗戶碰磁安全系統(tǒng)。 本項(xiàng)目具有三大優(yōu)勢:①項(xiàng)目原址是老字號東風(fēng)商場,原是達(dá)州市最大的商場,商氣人氣旺盛,知名度和商譽(yù)較高;②股東之一是具有豐富的商場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的通洲集團(tuán),通洲商場就是招商招租的成功案例;③項(xiàng)目地處市中心,達(dá)州城區(qū)小 ,市中心就是人們購物消費(fèi)休閑娛樂的首選,而且通過規(guī)劃經(jīng)營管理來塑造項(xiàng)目中高檔次和放心購物的形象,同時輻射周邊消費(fèi)者,不必再遠(yuǎn)到成都重慶購物;④全方位 多功能的商場布局和優(yōu)良的購物環(huán)境讓消費(fèi)者購物休閑娛樂都在一棟商場里完成,不必再東奔西走。 商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 達(dá)州市的商業(yè)中心和休閑娛樂主要集中在老城區(qū),以臨街的小商鋪為主,分散經(jīng)營的形式不能為消費(fèi)者提供全方位服務(wù),而且商品檔次和購物環(huán)境也無法提高。達(dá)州市作為川東北交通樞紐和川陜鄂渝物資集散地,都市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)明顯,城區(qū)總?cè)丝? 萬人,城市化水平 55%,高于全省全國平均水平,同時輻射帶動整個達(dá)州地區(qū) 。天洲商廈的建成將進(jìn)一步奠定老車壩的城市中心地位,成為最具人氣的多功能購物中心,并以其西歐式的建筑風(fēng)格成為達(dá)州市的標(biāo)志性建筑。特別是節(jié)假日市中心觀光購物的市民更是摩肩接踵,以街心花園為中心形成了百貨、服裝家電購物和公園休閑娛樂區(qū),是達(dá)州市最繁華的商業(yè)地段,最理想的投資口岸和最具增值潛力的投資寶地。 原因如下:前期與環(huán)衛(wèi)處的拆遷談判沒有達(dá)成協(xié)議,故 2021 年 1 月所作的可行性論證報告中沒有包括環(huán)衛(wèi)處拆遷后新建工程面積,在 2021 年 1月 23 日達(dá)成拆遷貨幣安置協(xié)議后,項(xiàng)目總建筑面積則計入原環(huán)衛(wèi)處拆遷后新建工程面積 1981 m2。既然通洲集團(tuán)以該土地使用權(quán)投資入股,就應(yīng)該把國土使用證辦到項(xiàng)目企業(yè)名下,現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)正督促通洲集團(tuán)辦理國土使用權(quán)變更登記,擬于 3月底前辦妥《國有土地使用權(quán)證》。 特別需要說明的是,項(xiàng)目企業(yè)的國土使用證尚未辦妥。 技術(shù)條件 項(xiàng)目可行性論證報告由項(xiàng)目業(yè)主編制,設(shè)計單位是具有二級資質(zhì)的達(dá)州市建筑設(shè)計研究院,施工單位是具有二級資質(zhì)的四川省大西南建設(shè)公司,監(jiān)理單位是具有丙級資質(zhì)的是達(dá)州市誠信建設(shè)監(jiān)理公司。 三、建設(shè)條件 政策環(huán)境 作為市政府重點(diǎn)工程,市委市政府指派副秘書長羅少元、唐波負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作,出臺了所有報建費(fèi)按 55 元 /m2 收取的優(yōu)惠政策,政府的高度重視和支持為項(xiàng)目順利開發(fā)提供了有力的保障。 7— 12層住宅 54戶,套型 86— 195m2 ,戶型有平層、躍層、復(fù)式,配有 2部專用電梯, 7 層平臺配有綠化和健身活動場地與主體工程相連的原環(huán)衛(wèi)處新建工程 1— 3 層為商業(yè)用房,規(guī)劃設(shè)計為銀行證券網(wǎng)點(diǎn),婚照影樓等, 4— 12層為辦公用房。 主體工程負(fù) 1— 6 層為購物中心,規(guī)劃設(shè)計方案如下:負(fù) 1 層為大型超市和停車場,擬招商國內(nèi)外大型超市, 1樓為日用化妝品,金銀飾品、鐘表、皮具、箱包鞋帽, 2 樓為知名品牌中高檔服裝, 3 樓為床上用品針織用品、童裝和服裝, 4 樓為家電,廚具生活用品休閑用品, 5樓為文體用品、電腦電信商城, 6樓為電影院、電子游戲廳、快餐茶點(diǎn)等。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,地勢平坦,交通方便,以其歐式風(fēng)格的外立面在市中心樹起一道靚麗風(fēng)景。建設(shè)內(nèi)容包括全框架結(jié)構(gòu)建筑物 27267m2 , 4部升降電梯和 12部自動扶梯,商場采用中央空調(diào)。 還有機(jī)房(不計入銷售) 23m2。一、二期的劃分是站在拆遷的角度,本項(xiàng)目(即一期)是在原東風(fēng)商場,服裝廠和環(huán) 衛(wèi)所占地 m2上,二期則是金蝶時裝城占地 1586 m2上,實(shí)際上兩期工程自成體系、獨(dú)立運(yùn)作,本評估報告所指均為一期工程,不涉及二期工程。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 一、工程概況 天洲商廈位于達(dá)州市最繁華的市中心 —— 老車壩街心花園,是對原通洲集團(tuán)下屬的東風(fēng)商場和通川區(qū)服裝廠及環(huán)衛(wèi)所進(jìn)行拆遷后新建的多功能購物中心。 目前項(xiàng)目企業(yè)設(shè)有董事會、總經(jīng)理室、工程部、綜合部營銷部和財務(wù)部,現(xiàn)有各類高級職稱管理和技術(shù)人員 3人,中級職稱 4人。 副總經(jīng)理廖小青,男,現(xiàn)年 43歲,中專文化 ,助理經(jīng)濟(jì)師, 1984年至 2021 年先后任達(dá)縣市百貨公司經(jīng)營部經(jīng)理、達(dá)川市百貨公司副經(jīng)理、通洲商場副經(jīng)理、東風(fēng)商場經(jīng)理,具有較豐富的商業(yè)企業(yè)財務(wù)管理經(jīng)驗(yàn),商場經(jīng)營管理能力較強(qiáng)。天盛房地產(chǎn)公司原注冊在成都市,工商注冊號5101121001339,開發(fā)資質(zhì)等級為一級(暫定),現(xiàn)已注冊在達(dá)州市,注冊名稱是達(dá)州市天洲商廈項(xiàng)目開發(fā)有限公司,工商注冊號5117001801005,根據(jù)達(dá)州市建設(shè)局文件達(dá)市建房發(fā)( 2021) 6 號文件,“符合房地產(chǎn)開發(fā)要求,房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為一級,準(zhǔn)予在達(dá)州市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”。 二、兩股東情況 通洲集團(tuán)作為達(dá)州市老字號的國營商場,在達(dá)州市商譽(yù)較好,成功地實(shí)現(xiàn)了通洲商場(現(xiàn)達(dá)州市最大商場)的招租招商,具有豐富的商場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。 2021年 1月 6 日,三秦公司為了拓展業(yè)務(wù),加大投資力度與通洲集團(tuán),天盛公司協(xié)商,并經(jīng)股東會決議,同意天盛公司將項(xiàng)目法人 60%股份全部轉(zhuǎn)讓給三秦公司,開發(fā)主體不變,三秦公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施,并支付給天盛公司 3%的開發(fā)費(fèi)用。 第二章 業(yè)主資信狀況 一、業(yè)主基本情況 項(xiàng)目法人達(dá)州市天洲商廈項(xiàng)目開發(fā)有限公司成立于 2021年 10月16 日,注冊號碼 5117001801005,注冊地址達(dá)州市通川區(qū)通川中路28,企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司,注冊資金 2021萬元,其中通州集團(tuán)以土地作價 800 萬元出資入股,占 40%股份,成都天盛實(shí)業(yè)公司以貨幣資金 980 萬和實(shí)物 220萬元,出資入股,占 60%股份。 建設(shè)天洲商廈是樹立大型購物中心品牌,繁榮市場,凈化市場經(jīng)營環(huán)境的需要,能有效地引導(dǎo)消費(fèi),打擊假冒偽劣商品,讓群眾放心,購物、提高人民的消費(fèi)生活水平。 建設(shè)天洲商廈是達(dá)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,符合達(dá)州市強(qiáng)商富區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路,具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,推進(jìn)達(dá)州市商貿(mào)發(fā) 展,增加地方財政收入。 建設(shè)天洲商廈是貫徹落實(shí)達(dá)州市政府“五個一”工程,加快舊城改造的需要。 2021年市區(qū)各銀行存款 ,加上每年外來務(wù)工匯回的收入十
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