【正文】 516 出售總計778640,00014鄰里中心租賃購物中心 84, 240,000124大型購物中心租賃零售商業(yè) 56%小體量集中商業(yè) 5,00022租賃零售商業(yè)步行街 215,G 區(qū)低密度商業(yè)群落 50,00015 部分持有 C 區(qū)裙樓商業(yè) 180,000118 出售辦公樓零售商業(yè) 5%配套商業(yè) 420,58642 出 售 8%酒店總計 %高端酒店 租賃公寓酒店中高端酒店 1%總計 酒店式公寓 15,000468 出售公寓高端酒店式公寓 30,00013 出售總計 11 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量 萬平方米住宅 ?220230?本項目商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量約在 220230萬平方米之間。 6262 整體開發(fā)布局 — 公寓物業(yè)位置及功能 ?商務次中心 1?商務次中心 2???1棟酒店式服務公寓 ?1棟酒店式服務公寓 ?.?.?體量： 萬平方米 ?體量： 萬平方米 ?高端酒店式公寓 ??體量： 3萬平方米 ?中央商務區(qū) ??12 棟酒店式公寓 ??體量： 23 萬平方米注：圖中所標示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。6060 整體開發(fā)布局 — 酒店物業(yè)位置及功能 ?高端酒店 ?,?體量： 26,312平方米 ?中高端酒店 ?,?體量：33,125平方米注：圖中所標示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 5555 整體開發(fā)布局 — 交通節(jié)點確認 ?人工平臺跨越高鐵 ?人工平臺跨越貴黃及高鐵軌道交通站點高鐵貴黃公路 5656 整體開發(fā)布局 — 核心區(qū)域及大塊分區(qū)中高檔住宅區(qū)回遷區(qū)商業(yè)住宅混合區(qū)高檔住宅區(qū)商務次中心 2辦公商業(yè)酒店商務次中心 1混合區(qū)辦公公寓混合區(qū)都市中心商業(yè)住宅混標志性建筑門戶區(qū)合區(qū)商業(yè)住宅混合區(qū)商住混合開發(fā)區(qū) CBD 區(qū)域辦公樓群住宅開發(fā)區(qū)回遷區(qū)商業(yè)開發(fā)區(qū)都市中心 5757 整體開發(fā)布局 — 分區(qū)建議高城市中心開發(fā)密度商業(yè)開發(fā)商住混合開發(fā)住宅開發(fā)人工濕地低5858 整體開發(fā)布局 — 標志性建筑位置及功能高端酒店式公寓約 370 米高端酒店甲級辦公樓高端酒店式公寓甲級辦公樓注：圖中所標示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。站點為主要聚集點，9居住型酒店式公寓以集中 9通過站點間的商業(yè)形成型商業(yè)上蓋物業(yè)為主，也可商業(yè)街區(qū)格局。 9通過一定數(shù)量辦公樓的聚集效應，形成次商務中心。形成主要辦公物業(yè)聚集地 9兩棟酒 店可以相互靠（ CBD）。 ?增加過往消費的機率 ?為辦公樓的潛在出售提供附加價值 ?帶動零售檔次的提升提供支持的物業(yè)品種 ?間接支持 ?零售為辦公商務人群提供 ?零售除提供為商務人群的 ?改善綜合體整體配套環(huán)零售餐飲、休閑和商務會見等配套外，還為公寓住戶提境，提高對住店客人吸引方面配套服務供日常生活配套。裙樓集中商業(yè) ??并期望對商業(yè)物業(yè)類型的多樣化和細化，最大化業(yè)主的利益。也意味著項目的機會點更多，可彌補的市場空白更多。擁堵情況。 ?由于定位于城市新中心的開發(fā)，因此建設密度及容積率必然是在可實現(xiàn)范圍內(nèi)的較高。4545 整體開發(fā)建議 464646 分區(qū)命名 I北區(qū) A北區(qū) A南區(qū) B北區(qū) F區(qū) E區(qū) I南區(qū) J區(qū) G區(qū) B南區(qū)一期 K區(qū) H北區(qū) C北區(qū)H南區(qū) C南區(qū) L北區(qū) D區(qū) L南區(qū) 4747 項目綜合定位 整體布局建議 4848 項目商業(yè)物業(yè)綜合定位區(qū)域發(fā)展 ?在全世界范圍內(nèi)，很難再找出相同規(guī)模城市中心改造項目，因此從開發(fā)體量和范圍內(nèi)，本項目的開發(fā)是一個“造城”的概念。項目占地龐大，周邊受到自然環(huán)境因素阻隔，目前內(nèi)部交通狀況比較優(yōu)勢混亂；鑒于項目的建筑密度相當高，如何有效緩解內(nèi)部交通壓力、結(jié)合城市規(guī) WEAKNESSES劃高鐵和輕軌的建設，合理安排內(nèi)外路劣勢網(wǎng)并加強內(nèi)外交通的便捷性成為本項目的一大挑戰(zhàn)因素； OPPORTUNITIES?總體規(guī)劃。根據(jù)貴陽市最新“十二五”機遇規(guī)劃，路網(wǎng)建設、綜合交通樞紐建設與推進旅游大省的目標成為重中之重，因此， 2條輕軌與高鐵未來在本 T基地內(nèi)貫通在硬件設施上給予本項目重要 良機。貴陽市傳統(tǒng)三大商圈供 STRENGTHS 應量已飽和，商業(yè)種類與業(yè)態(tài)形式單優(yōu)勢一，無法滿足現(xiàn)有及未來潛在消費者需求，同時成為國際國內(nèi)零售商進駐WEAKNESSES貴陽市場的阻礙。項目的整體規(guī)劃與品 T質(zhì)同樣在一定程度上被基地內(nèi)的 污水處理廠所破壞。由于自然條件限制，基地周圍與外界被不同高差的山體所阻優(yōu)勢隔，在西北側(cè)尤為突出，對建筑體擺放與交通流線都造成極大的影響；WEAKNESSES 劣勢 ?鐵軌穿越。距離貴陽市目前的 T市中心僅 2公里之遙，由主干道連接，地理位置得天獨厚。貴陽市政府明確提出要 STRENGTHS 求將本項目建設成為未來西南片區(qū)最優(yōu)勢繁華的城市中心，可見政府對本項目的信心度之大，亦反映出政府對項目 W建設的支持度之高； ?獨一無二。通連通性。 ?未來基地內(nèi)部公交通未來基地內(nèi)部將增設多時，極大程度增加了西路的合理設置至關重要。高鐵軌道交通公共汽車自駕 /出租步行外部交通內(nèi)部交 通 ?根據(jù)相關規(guī)劃，貴廣 ?根據(jù)貴陽城市軌道交 ?基地周邊主要公交線 ?基地東至距離貴陽市 ?一般人們步行的范圍高鐵是我國西南地區(qū)一通線網(wǎng)規(guī)劃，未來軌道路 19條有余，站點眾中心 2公里左右，外圍在 1公里以內(nèi)，由于本條重要的東西向鐵路大交通由 4條線路組成，多，但主要集中于基地東側(cè)主干道花溪大道、項目占地龐大，且周邊動脈，沿線共設 30 個其中輕軌 3號線南北走外圍，而由于自然阻隔浣紗路；北側(cè)頭橋路東被山體環(huán)繞，因此步行站點，沿途經(jīng)過貴陽 向貫穿中心城區(qū)，覆蓋和部分居民區(qū)的遮擋，接延安西路，直接進入到達本項目的消費者通都勻 桂林 賀州 肇慶 外圍組團， 4 號線將完由外圍公交站點下車后“噴水池”商圈；常來自于項目內(nèi)部住宅佛山 廣州；善貴陽交通線網(wǎng)；進入項目區(qū)域耗時較及辦公人群等。軌道交通給貴陽市白云、金陽以及烏當?shù)葏^(qū)域的居民到達本項目帶來了極大的便利，使基地自內(nèi)向外雙向交通便捷性達到最優(yōu) ?號線換乘站化； ??完善的路網(wǎng)及多元化的交通可及方式是房地產(chǎn)各物業(yè)發(fā)展的重要條件，是本項目著重考量因素之一。雖然平面上橫縱交錯，但由于基地東側(cè)山體環(huán)繞范圍較大，加之立交規(guī)劃，靠快速道進入項目需要在項目內(nèi)部規(guī)劃東西走向的主干道，西接甲秀路，東連花溪大道； ?東由于基地東側(cè)受到山體阻隔的影響較小，城市主干道浣紗路和花溪大道與項目內(nèi)部規(guī)劃的東西走向之主次干道創(chuàng)造多個進入口，形成主要項目進入面； ?內(nèi) 貴黃公路在甲秀路以東段降為城市主干道連接城市交通規(guī)劃路網(wǎng) 5號射線，沿線在項目內(nèi)部創(chuàng)造兩個主入口，其中包括五里沖入口； ?南 基地南側(cè) 3 個主入口的設置以項目內(nèi)側(cè)規(guī)劃主次干道為基礎； ?北 與南側(cè) 3個主入口相對應，基地北側(cè)主入口分別設置在頭橋路與延安西路上，地塊極北點緊靠城市主干道一橋路與延安西路轉(zhuǎn)換點，成為少數(shù)貼基地紅線的主入口之一； ??從右圖可見，基地主要進出口 有 16 個，集中在基地東南主干道快速道側(cè)，向貴陽市現(xiàn)有市中心打開，增加交通可及性的同時，有利于實現(xiàn)市中心向本項目基地轉(zhuǎn)移的目標。天不足。堵，疏通不暢的現(xiàn)象，而內(nèi) ?左豎呈狹長形，中橫與右豎 ?雖然基地內(nèi)部部分山體已移除，無法改部交通的暢通需要借助內(nèi)部相對肥大，中橫之起始點與變的自然條件將內(nèi)部割裂，影響房地產(chǎn)路網(wǎng)的合理安置，并與 基地兩豎之起點從形狀上看都具物業(yè)開發(fā)的連續(xù)性；外圍山體的阻隔，外路網(wǎng)有效連接，從而在最有尖細的特征，比較而言，為基地本身對外開口帶來困難，同時也大程度上克服基地條件的先兩豎終點飽滿?？梢曅约吧虡I(yè)價值高可視性及商業(yè)價值中等可視性及商業(yè)價值低 3434 可視性及商業(yè)價值總觀 1 新建住宅區(qū)可視性及商業(yè)價值高可視性及商業(yè)價值中等可視性及商業(yè)價值低 3535 基地周邊商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)性質(zhì)：住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場 /社區(qū)配套商業(yè)樓層： 3 層主力商戶： 物美多超市、康泰堂藥房等經(jīng)營現(xiàn)狀：較差， 3 層基本空置轉(zhuǎn)彎塘 —— 世紀星苑商業(yè)性質(zhì)：住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場 /社區(qū)配套商業(yè)樓層： 1 層，局部 2 層主力商戶：麻辣時尚火鍋、五金 /鞋業(yè)市場、佰佳便利店等經(jīng)營現(xiàn)狀：較差，鞋城、批發(fā)市場內(nèi)空置率較高松山路 —— 智慧龍城商業(yè)性質(zhì)：住宅底商商業(yè)性質(zhì)：片區(qū)住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場 /生活服務物業(yè)定位：生活配套、餐飲娛樂商業(yè)樓層： 2層商業(yè)樓層： 12層主力商戶：市西花香文體批發(fā)市場、主力商戶：合力超市、小貝殼網(wǎng)吧云巖區(qū)農(nóng)村合作社等經(jīng)營現(xiàn)狀：一般，但批發(fā)市場導致物經(jīng)營現(xiàn)狀：參差不 齊，區(qū)域住宅較業(yè)整體形象較差為老舊、商業(yè)形象較獅峰路 —— 沿街商鋪浣紗路 —— 花香上海城差 3636 基地周邊商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)性質(zhì)：物業(yè)底商物業(yè)定位：餐飲娛樂商業(yè)樓層： 2層主力商戶：富貴足養(yǎng)生會所、模擬賽車城等經(jīng)營現(xiàn)狀：一般，模擬賽車城經(jīng)營現(xiàn)狀較差浣紗路 —— 黔貴大廈商業(yè)性質(zhì)：住宅底商物業(yè)定位：餐飲娛樂、生活配套商業(yè)樓層： 1層主力商戶：陳友良尖椒雞、理想茶行等、尼薩福干洗店經(jīng)營現(xiàn)狀：一般，立交橋下商業(yè)可視及可及性較差花果園立交下 —— 帝豪名都小結(jié)：商業(yè)性質(zhì)：住宅底商 ?區(qū)域周邊現(xiàn)有商業(yè)主要集中在項目北面松山路段、一橋 路物業(yè)定位：餐飲娛樂、生活配套、專沿線及項目東面浣紗路、花溪路一帶；西面、南面受地理、業(yè)賣場交通現(xiàn)狀等影響，基本沒有具規(guī)模性的商業(yè)；商業(yè)樓層： 2 層 ?區(qū)域周邊現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)主要以物業(yè)底商的形態(tài)存在，單體主力商戶：北京華聯(lián)、蘇寧電器、中商業(yè)供應量有限，缺乏明確主題定位，商業(yè)形象較差；國銀行、三彩服飾等 ?區(qū)域周邊現(xiàn)有商業(yè)分散，缺乏集群效應，難以對外區(qū)消費經(jīng)營現(xiàn)狀：較好產(chǎn)生輻射作用。業(yè)價值的創(chuàng)造。 3030 IV區(qū)場地可視性及商業(yè)價值分析 ??作為基地核心區(qū)，無任何山體阻擾，取而代之的是未來項目自身各建筑體及景觀布置，加之 1貴黃立交與五里沖立交，圖示區(qū)域具有很高的可視性及商業(yè)價值，中心作用可輻射之整個貴陽市； ?/?規(guī)劃軌道交通 3 號 /4 號在該核心部位零距離轉(zhuǎn)換，待 2線正式運行后，將為項目帶來眾多交通人流，創(chuàng)造更高的商業(yè)價值，快速遠距離擴 ?號線換乘站大輻射范圍。但由于臨近老城區(qū)且未來居住人口較多，尚具新建住宅有一定商業(yè)價值，可考慮作社區(qū)配套或其區(qū)他生活服務類商業(yè)。新建住宅區(qū) ??兩條快速通道甲秀中路與貴黃公路在此交匯，給予圖示區(qū)域優(yōu)越的車行交通條件，但同樣受到山體阻隔之影響，商業(yè)價值無法有效發(fā)揮。 ??該區(qū)域地形狹長，雙側(cè)均被山體環(huán)繞，且被兩條從此處通過的鐵路分隔，基本無可視性及商業(yè)價值可言。 ??本項目縱跨貴陽市主城區(qū)南明區(qū)與云巖區(qū)，處于主城區(qū)的中心位置；本項目距離市中心中華路沿線主要商圈大約 2公里左右，地理位置優(yōu)越。隨著本項目的正式啟動，彭家灣片區(qū)的臟亂將成為歷史，取而代之的將是全新的西南片區(qū)最繁華的城市中心。 座擁黔靈山余脈云貴山系，南明河從南環(huán)抱而來。形象、配套設施、居住狀況等均存在嚴重問題。彭家灣地處貴陽市城郊接合部，是貴陽最大的城中村、棚戶區(qū)。 1717 花果園舊貌 —— 彭家灣 (2)生活配套設施轄區(qū)內(nèi)醫(yī)療衛(wèi)生條件極為欠缺，多 為無證私人小診所，且診所周圍衛(wèi)生條件差，居民健康難以保障。教育狀況中小學教學條件差，師資力量缺乏，活動場地有限，幼兒園條件簡陋，基本設在民居內(nèi)，各方面均達不到要求。發(fā)展前景通過多方面的交通建設，在 2020 年前建成區(qū)域性 物流城市和西南地區(qū)重要物流中心；實現(xiàn)重要交通干線的緊密結(jié)合，構建布局合理、功能完善的城市交通體系；實現(xiàn)全市范圍內(nèi)人流、物流、資金流、信息流的高度融合。中心，助推城市商業(yè)建展，改變因地理環(huán)境的切割及交通壓設的發(fā)展。貴織鐵路 ?新建貴陽火車新客站并擴建貴陽南站編組站、改造貨運站，建設完善多個綜合貨場，完成貴陽鐵路樞紐建設，提高城市鐵路客、貨運輸能力；至上海 ?隨著快速鐵路建設對城市客運、貨運能力的提貴陽北站高，貴陽市在未來 510年內(nèi)，將逐步建設成為西南地區(qū)又一個貨運、客運集散中心，同時促進商貿(mào)、旅游人口的增加，為城市商業(yè)消費帶來新的至廣州 — 貴廣發(fā)展契機。 ?市域快速鐵路網(wǎng)由“一環(huán)一射兩聯(lián)線”構成。 4號線總體規(guī)劃： ?根 據(jù)政府初步規(guī)劃，未來 4號線均將在彭家灣片區(qū)設立節(jié)點性質(zhì)的換乘站點，具體位置的設定以及換乘站點的數(shù)量尚待進一步確認，爭取空間較大。項目區(qū)域鄰接未來的輕軌 3號線及 4號線處于快速軌道交通的發(fā)展階段及成熟完善階段之間。 1212 城市軌道交通規(guī)劃（ 2020 版）貴陽市城市總體規(guī)劃之三號線站點四號線站點一號線站點二號線站點 4 下麥西七機路口洛灣馬墓沙文組團金陽體育館育才路云鶴麥沙大道迎賓路白云行政中心 0 八三蘇莊 2 新行政中心金嶺路新添寨貴鋁文體中心 CBD區(qū)新天組團大關觀山西路順海艷山紅 31 營盤坡興筑路茶店東林寺貴陽北水井城大營坡會展中心下寨長嶺路北京東路觀山東路市區(qū)商業(yè)中心區(qū)扁井茶園村北京路興黔路北京路金鴨村瑞北路口興筑 東路主城區(qū)噴水池馬王廟延安西路北京西路 2 都司路三橋花果園馬王廟龍洞堡組團 41 人民廣場客車站太慈橋改茶大道火車站陽明祠皂角井花果園花溪組團朝陽洞觀水路口甘蔭塘火車站新村油榨街中曹司南廠路 3 長江路東站路董家堰近期換乘站點清水江路貴大龍家寨遠期換乘站點場壩村花溪公園二戈寨注：據(jù)仲量聯(lián)行對貴陽市規(guī)劃局訪談獲悉，輕軌 2號 3號 4號線站點改動空間較大，尚待確定。 1111 城市路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃 —— 三環(huán)十六射貴陽市城市總體規(guī)劃之線一環(huán)路：蟠桃宮 — 寶山路北段 —北京路 — 棗山路 — 浣紗 路 — 解放路 — 寶山路南段 — 蟠桃宮；二環(huán)路：三橋 — 改茶路 — 貴黃路東段 — 南二環(huán) — 富源路 — 東二