【正文】 立價(jià)格預(yù)計(jì)在 850012020 元， 聯(lián)排價(jià)格預(yù)計(jì)在 55006500 元，花園洋房在 40005000 元。其中，瑞安項(xiàng)目與本項(xiàng)目區(qū)域類似，建筑形態(tài)相同，將會(huì)直接競(jìng)爭(zhēng)。 （ 2）四區(qū)域已推出樓盤以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河 谷及歸谷城市美墅。 另外，四個(gè)區(qū)域今年有大量新項(xiàng)目面市，包括： ? 沙東區(qū)會(huì)有一個(gè)小型單體、珠江項(xiàng)目（美麗山水旁，年底推廣）、廈門鴻露項(xiàng)目（三角碑附近）； ? 楊家坪組團(tuán)今年會(huì)有九龍灣項(xiàng)目、英廣的空壓廠項(xiàng)目、潤(rùn)安的直港項(xiàng)目、港城的西郊醫(yī)院項(xiàng)目、上海城開的建設(shè)廠項(xiàng)目（ 180 畝）、十八冶也會(huì)有兩個(gè) 單體； ? 大坪組團(tuán)紅樓項(xiàng)目會(huì)包裝面市、廣廈藍(lán)灣年底會(huì)面市、十九中項(xiàng)目會(huì)面市、后工項(xiàng)目（ 70 余畝，容積率 3）年底會(huì)面市、轉(zhuǎn)盤區(qū)域會(huì)有兩個(gè)單體樓面市； ? 石橋鋪組團(tuán)會(huì)有塞納風(fēng)情項(xiàng)目、公交公司項(xiàng)目、美茵河谷二期也會(huì)動(dòng)工建設(shè)并面市。 （ 5）區(qū)域平均銷售價(jià)格在 3400— 3500 元之間，最高價(jià)為商圈中心的小戶型住宅，價(jià)格在 4200 元左右，最低價(jià)集中在位臵較為偏僻并且交通不便利的大戶型，價(jià)格在 2650 元左右。 在 65— 80 ㎡之間，三房的面積在 100— 110 ㎡之間。平均而言，一房占 20%左右（ 35— 45 ㎡），二房占 35%左右（ 60— 80 ㎡），三房占40%左右（ 100 平方米 — 115 ㎡），四房以上占 5%左右（ 130 ㎡以上）。 三、項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)分析 （一）項(xiàng)目所 處區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所處區(qū)域（大石楊片區(qū)、沙東區(qū)）在售樓盤特征 （ 1）由于項(xiàng)目地處都市核心，土地價(jià)值高，因此項(xiàng)目均以高容積率的高層住宅為主，周邊樓盤建筑形態(tài)幾乎全部以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河谷及歸谷城市美墅，比較缺少低密度、低容積率的高尚生態(tài)住宅區(qū)。尤其是交通，在各條輕軌相繼通車后，在 2020 年完工的菜園壩大橋和 2020 年完工的華村大橋以及 2020 年完工的大坪隧道投入使用后，大坪的交通將成為名副其實(shí)的路路通。 （ 5）紅黃路：由黃荊社到紅巖村的紅黃路不久會(huì)動(dòng)工修建。 屆時(shí)，從江北到大坪的距離將縮短至幾分鐘車程 。 （ 3）嘉華大橋： 將直接貫通江北與大坪，以這條線路為主導(dǎo)的南北干道是全市最重要的干道之一，使重慶交通大提速 。 高九路的建成將直接影響本項(xiàng)目交通狀況，使本項(xiàng)目成為交通非常方便的地段。高九路渝中段 2020 年 12 月 動(dòng)工，預(yù)計(jì)渝中段在 2020 年年底正式通車。 高九路高新段在 2020 年年底正式動(dòng)工，計(jì)劃在 2020 年 12 月 30 日竣工。 交通規(guī)劃 （ 1）高九路： 高（廟村）九（坑子）路起于成渝高速公路的二郎立交，經(jīng) 9 高廟村、聯(lián)芳村、六店 子（本項(xiàng)目位臵） 、九坑子，止于大坪長(zhǎng)江路上的大黃路口，全長(zhǎng) 公里，投資 12 億。該園區(qū)將把二十九中已有的 100 多畝校地納入其中。 2020 年起該區(qū) 內(nèi)從幼兒園到高中的學(xué)校都面臨重新整合。片區(qū)還有石油路高等?？茖W(xué)校、重慶后勤工程學(xué)院等高等院校，將大坪打造成教育高地。而大坪就占了其中的 “ 兩個(gè)中心 ” 和 “ 兩個(gè)高地 ” ，將被打造成渝中區(qū)西部的商貿(mào)中心、電信數(shù)據(jù)傳輸信息中心、醫(yī)療衛(wèi)生和基礎(chǔ)教育高地。 由于大坪位于是整個(gè)重慶是中心位臵，從大坪到主城六區(qū)都非常方便從下表可看出大坪的交通便捷性。 已開通的輕軌二號(hào)線途經(jīng)大坪連通大渡口區(qū)和解放碑。從石橋鋪經(jīng)大坪直達(dá)解放碑的長(zhǎng)江二路是 整個(gè) 重慶 市的 交通大動(dòng)脈，更是重慶的迎賓大道。 （三）大坪片區(qū)人口分析 區(qū)域 年末總戶數(shù)（萬戶） 年末總?cè)丝冢ㄈf人） 非農(nóng)業(yè)人口 大坪 截止于 2020 年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)資料及從相關(guān)部門得悉， 2020 年末大坪總戶數(shù)為 萬戶，總?cè)丝跀?shù)為 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為 萬人，占 %，充分看出大坪的城市化率非常之高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、交通等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，信息、旅游、房地產(chǎn)、中介服務(wù)等新興的第三產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度超過沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的平均水平。 大坪周圍有電信局、煤設(shè)院 、消防隊(duì)等企事業(yè)單位；有大坪三院、重醫(yī)附一院、后勤工程學(xué)院、 大坪小學(xué)、馬家堡小學(xué)、九坑子小學(xué) 等醫(yī)療和教育配套；有百盛商場(chǎng)、新世紀(jì)百貨、萬有康年大酒店等重要基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施。它的發(fā)展與渝中區(qū)、高新區(qū)0銷售額增幅 % % % % % %銷售價(jià)格增幅 % % % % % %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 7 以及九龍坡區(qū)的發(fā)展都息息相關(guān)。 （一）大坪片區(qū)概況 從行政劃分來看，大坪位于渝中區(qū)西部，是渝中區(qū)的商業(yè)副中心?？梢?，重慶房市仍處于賣方市場(chǎng)，并且需求大于供給，市場(chǎng)空間較大，形勢(shì)較為樂觀。從以上數(shù)據(jù)來看， GDP 的增長(zhǎng)，居民可支配收入的提高，無疑可以刺激市民購房的需求和欲望。 商品房銷售金額與銷售單價(jià) 010020030040050005001000150020202500商品房銷售額（億元） 5 9 . 2 7 8 . 3 7 1 0 7 . 6 5 1 5 8 . 1 5 2 8 4 . 8 4 3 5 6 . 6 5 4 2 0 . 4 8商品房銷售價(jià)格（元 /m2 ）1377 1351 1443 1556 1596 1858 20201999 2020 2020 2020 2020 2020 202001000202000 . 10 . 20 . 30 . 4銷售面積（萬 m2 ） 430 580 746 1 0 1 6 . 5 8 1 3 1 6 . 5 8 1 3 2 9 . 3 2 1 5 5 9 . 7 6增幅 3 4 . 8 8 % 2 8 . 6 2 % 3 6 . 2 7 % 2 9 . 5 0 % 0 . 9 8 % 1 7 . 3 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 分析： 從全市的商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)來看，其價(jià)格漲幅相對(duì)穩(wěn)定，與前文中統(tǒng)計(jì)的人均可支配收入等指標(biāo)相比，可以看出商品房?jī)r(jià)格漲幅均低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，在未來，這一距離還將繼續(xù)縮小，價(jià)格仍有較大的上漲空間。； 2020 年，重慶市全年商品房銷售面積為 萬㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅較 2020 年有較大反彈，表現(xiàn)出重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求依然強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在需求的拉動(dòng)下穩(wěn)步提升。 年度竣工面積 分析： 全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)， 2020年的竣工面積達(dá)到 萬平方米，為歷年最高；而 2020 年和 2020 年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了 36%左右； 2020 年竣工面積卻一改往年態(tài)勢(shì)，竣工量近六年來首次回落，同比下降了 個(gè)百分點(diǎn)，然而 2020 年全年房屋竣工面積達(dá)到 萬㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅比 2020 年上升 個(gè)百分點(diǎn)，在房產(chǎn)新政后，重 慶本地房地產(chǎn)開發(fā)又顯示出了充分的活力。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資 分析： 房地產(chǎn)開發(fā)投資受國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響增速有所減緩，但從投資總量上0500100000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5房地產(chǎn)投資額（億元） 1 1 2 . 5 1 1 3 9 . 6 3 1 9 6 . 6 7 2 4 5 . 9 1 3 2 7 . 8 9 3 9 3 . 0 9 5 1 7 . 7 3增幅 2 4 . 1 0 % 4 0 . 9 0 % 2 5 . 0 0 % 3 3 . 3 0 % 1 9 . 9 0 % 2 7 . 8 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 4 看，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然是全市投資增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量。 2020 年重慶市人均國(guó)民生產(chǎn)總值首次超過 1000 美元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展踏上一個(gè)新的高度。以一戶家庭平均 人口計(jì)算，家庭年平均可支配收入已經(jīng)達(dá)到 元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)起飛發(fā)展階段，社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)登上一個(gè)新的臺(tái)階。 二、地塊面積及地價(jià) 規(guī)劃用地面積及土地成本構(gòu)成（包括兩個(gè)項(xiàng)目） 土地面積（㎡） 地價(jià) 備注 掛牌面積 240120 29506 萬元 綜合價(jià)金，含綠地 三九廠 20209 1728 萬元 不含土地交易稅及土地出 讓金 長(zhǎng)陵廠 4830 420 萬元 不含土地出讓金、稅金及 土地增值稅 戒毒所 16900 臵換地塊：約 120 萬元 /畝 建設(shè)成本： 1500 萬元 兩項(xiàng)合并計(jì)算 同創(chuàng)地塊 約 5200 土地成本： 70 萬元 /畝 土地出讓金： 270元 /㎡（容積率 ） 兩項(xiàng)合并計(jì)算 紅黃路調(diào)整后增加用地 約 5000 按掛牌價(jià)計(jì) 合計(jì) 292199 其中，阿卡迪亞項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 畝（含綠地 畝），建設(shè)用地209056 ㎡；黃荊社高層項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 畝（含綠地 畝），建設(shè)用地49626 ㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 協(xié)信阿卡迪亞項(xiàng)目策劃書 重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司研發(fā)策劃 中 心 二ＯＯ五年十二月 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 前言 ................................................................................................................................................................ 1 一、地理位置 .......................................................................................................................................... 1 二、地塊面積及地價(jià) ............................................................................................................................ 1 第一部分：市場(chǎng)環(huán)境研究 ................................................................................................................... 2 一、 2020 年重慶房地產(chǎn)市宏觀環(huán)境分析 ....................................................................................... 2 （一）經(jīng)濟(jì)環(huán) 境分析 ........................................................................................................................ 2 （二）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析 .......................................................................................................... 3 二、區(qū)域環(huán)境分析 ................................................................................................................................. 6 （一）大坪片區(qū)概況 ........................................................................................................................ 6 （二）大坪片區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ...................................................................................................... 7 （三）大坪片區(qū)人口分析 ............................................................................................................... 7 （四）大坪片區(qū)交通現(xiàn)狀 .............................