【正文】 用明細表》正本備查，及時將《個人工具領(lǐng)用明細表》復印件交給人事部備案。 將已批復的《領(lǐng)料單》交給倉庫管理員。 在《領(lǐng)料單》上簽批，退給總辦秘書。 在《領(lǐng)料單》上簽批，當日交總辦秘書。 領(lǐng)用人 倉庫管理員 領(lǐng)用人 倉庫管理員 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 28 個人工具領(lǐng)用流程 流程 責任人 初次領(lǐng)用時，由領(lǐng)用人逐項填寫《領(lǐng)料單》，上報本部門主管審批。 在《工具借用登記本》上簽收，并注明工 具使用狀況。 同時，在《工具借用登記本》上逐項填寫并讓領(lǐng)用人簽字確認后，發(fā)放工具。 附圖 2： 公用工具領(lǐng)用流程 流程 責任人 初次領(lǐng)用時，由領(lǐng)用人逐項填寫《領(lǐng)料單》，交給倉庫管理員。 所有工具要愛惜使用。 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 27 全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償。 借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價賠償。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng) 所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。電焊機由綜合維修主管保管。 專業(yè)自用工具由各專業(yè)主管負責保管，機房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，工具箱應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。將《入庫單》第二聯(lián)交會計入賬，留存《入庫單》第四聯(lián)，待供應(yīng)商貨物送齊并驗收合格后辦理結(jié)賬手續(xù)。 當日將已批復的《入庫單》退給倉庫管理員。 報總物業(yè)經(jīng)理審批 在《入庫單》第一、二、三聯(lián)上簽批。在發(fā)生使用部門對工程部的投訴時，可以報修單為據(jù)。在核銷報修單時，如發(fā)現(xiàn)缺漏時，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時完不成的項目，應(yīng)通知使用部門預(yù)計完成時間。班組在收到檢修工人送回的報修單后，核實耗用材料和實用工時，并將報修單匯總后交工程部。各維修班組在接到報修單后，應(yīng)根據(jù)報修內(nèi)容和重要性，填寫開工日期和估計工時，分派檢修工人檢修。報修單一式四聯(lián)，第一聯(lián)由報修部門留存?zhèn)洳椤? 設(shè)備日常報修制度 設(shè)備的日常報修是工程部進行維修工作的依據(jù)。 工程部主管、領(lǐng)班應(yīng)經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。 一般維修。 與客戶有關(guān)。 所有正常的維修保 養(yǎng)計劃，應(yīng)根據(jù)主管的指示填寫工作單后方可進行。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請客戶簽字認可后帶回交給文員備案。 工程部根據(jù)輕重緩急和工種不同，將維修單安排實施。 離開工作區(qū)域現(xiàn)場，步子要輕，工具袋背在右肩上，如拿在手中應(yīng)離開 地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對用戶說：“謝謝，再見！” 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 23 整個工作期間不得收受用戶送的物品，也不能借用用戶的工具、抹布等。例行檢查也應(yīng)告訴用戶具體情況良好或有什么問題，需要怎么辦及注意事情等。 如工作中將會出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）請物業(yè)部保潔人員配合吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 工作中手腳要輕，盡可能不發(fā) 出噪音。 員工到達用戶門口應(yīng)輕輕敲門。即使事先已有約定，在進戶前仍應(yīng)由服務(wù)臺服務(wù)員先電話聯(lián)系，與用戶確認。因此凡進戶工作的員工必須有較強的服務(wù)意識，要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準的過程。 進戶維修服務(wù)規(guī)范 用戶的每間房間都有設(shè)備，有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。第三種情況最難處理，如空調(diào)運轉(zhuǎn)正常，某位客人卻偏偏說冷或熱，進行投訴，當班員工急急忙忙趕到現(xiàn)場卻發(fā)現(xiàn)一切正常，這時候員工往往會帶點情緒，容易造成雙 方不愉快。往往有多種情況：第一種是設(shè)備比較復雜，一次或多次修復仍達不到原來的狀況；第二種是設(shè)備本身的工作參數(shù)達不到設(shè)計標準，一般是產(chǎn)品質(zhì)量問題；第三種是設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，達到了設(shè)計標準卻達不到客人的要求。 工程部當班員工在接到故障投訴后應(yīng)以最快的速度到達現(xiàn)場，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復雜的故障應(yīng)立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。任何一個部門接到報修或投訴，應(yīng)負責立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè)部發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認為必要時可將情況向總經(jīng)理報告。有的客人往往會直接打電話到工程部，或是將電話打到物業(yè)部或別的地方。我們一方面要減少投訴，另一方面又應(yīng)為用戶提供方便的設(shè)備故障投訴渠道。 (潤滑、密封等 ) 采用節(jié)能水龍頭。 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達到工作效率。 電梯的智能管理。 照明線路的布置及調(diào)整。 保溫材料的維護保養(yǎng)。 不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不斷完善。 指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促。 工程部各級管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運行情況。工程部在所有使用部門安裝電表、水表、燃氣表，油料使用須登記。 采用先進的技術(shù)和管理設(shè)備 如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。 再譬如，會議室，多功能廳等使用的空調(diào)區(qū)，通常在關(guān)閉時不應(yīng)開空調(diào)，只提供通風，而在舉活動前一個小時，打開空調(diào)，確?？腿说男枨?，結(jié)束后，應(yīng)隨即把空調(diào)停了。應(yīng)著重結(jié)算時的盈虧，而不是最初成本。 更新耗能大的設(shè)備 對于一些過于陳舊的設(shè) 備，應(yīng)下決心更新。另外，風機的皮帶磨損、拉伸等也會使設(shè)備處于病態(tài)工作中，降低設(shè)備的能效比。 大樓能源控制管理應(yīng)從如下幾個方面入手： 使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機能和狀態(tài) 譬如，大樓的空調(diào)機組、新風機組及風機盤管等設(shè)施在使用一段時間后，熱交換器的翅片間會積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會降低能源的利用率。節(jié)能主要靠加強管理來達到，而不是靠削減對客人的供應(yīng)。 責人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。 提高工作人員對安全教育的興趣。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 18 調(diào)查分析結(jié)果的保存。 定期或不定期實施安全檢查。 從安全管理的角度來看 ，應(yīng)抓好如下工作： 設(shè)立安全管理組織。 4 安全生產(chǎn)管理 樓廈里有許多設(shè)備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災(zāi)，如鍋爐會發(fā)生爆炸，電梯亦會傷人，還有許多高壓容器，及高速運轉(zhuǎn)的設(shè)備，這些都對人身安全帶來威脅。 對各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工等都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標而負其責。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)心部門，個人關(guān)心小組。 部門把任務(wù)下達到班組，獎勵辦法是部門獎勵班組，班組獎勵個人。 主張團體與團體之間開展競賽，不太主張個人之間的競爭。要多用表揚，表揚是最有效、最經(jīng)濟、或許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。 合理用人，要用員工所長，職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之間感到所在 崗位正是自己可施展才能的地方。 3 協(xié)調(diào)管理 ，并適當更換工種，逐步實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽感及自豪感。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，取決于部門要安排檢查，且檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。要訓練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要觀察有沒有什么松動，要看計量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽聲音是否異常，要感覺設(shè)備溫升如何，振動情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。 2 組織管理 大樓的設(shè)備分布在大廈的每一個角落，工程部除按計劃進行維護保養(yǎng)外，還要安排員工巡查。 維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令完成任務(wù)后必須如實填寫工作記錄，包括所用時間， 檢查結(jié)果等，并簽字交回。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護保養(yǎng)記錄表格。 3 工程部人員組織結(jié)構(gòu)圖 工程部人員組織結(jié)構(gòu)設(shè)置圖 ： 工程部經(jīng)理 1 名 運行領(lǐng)班 1 名 綜合維修領(lǐng)班1 名 文員 /庫管 1 名 運行電工 4名 運行暖通工 3名 維修電工 2名 維修暖通工 2名 萬能工 1名 工程師 1 名 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 15 文 件 名 稱 《 工程部日常管理 》 文 件 編 號 DTZMKTD03S 歸 口 部 門 工程部 工程部日常管理 1 計 劃管理 工程部要制定預(yù)防性維修計劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。緊急維修組包括設(shè)備、計算機和消防報警人員，兩班維修人員和各種設(shè)備的運行人員，每班人員的組成是由各種不同工種混合編組。此種方式的特點是把緊急維修和計劃維修工作分開進行。而設(shè)備維護和檢修又可分為設(shè)備的計劃內(nèi)維修和緊急維修。因而大的系統(tǒng)維修如電 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 14 氣、等大修工作就會因為技術(shù)工人分散在各組必須重新組合，才有力量去完成大型工作。例如成立客房組、辦公樓等，各專業(yè)人員進行混合編組。如：電視音響系統(tǒng)、計算機系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。 按設(shè)備分區(qū)域的設(shè)置方式 這是按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置方式基礎(chǔ)上的一種改良形式。它的優(yōu)點是維修質(zhì)量高，專業(yè)性強，缺點是工種之間的配合性較差、互補性的效率低。 工程部在工程部經(jīng)理 統(tǒng)一領(lǐng)導下，設(shè) 1 名工程部主管 ，下設(shè) 運轉(zhuǎn)和綜修兩個領(lǐng)班 。因此，在物業(yè)竣工驗收時也往往按專業(yè)系統(tǒng)進行。 2 工程部組織機構(gòu)的設(shè)置方式 物業(yè)工程部組織機構(gòu)的設(shè)置方式是多種多樣的。 組織機構(gòu)還應(yīng)按照精簡機構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性的原則。 組織機構(gòu)設(shè)計時，既要考慮專業(yè)與系統(tǒng)，又要考慮設(shè)備的設(shè)置場所。因此。 物業(yè)設(shè)備的管理主要是計劃內(nèi)維修和緊急維修，即對各種設(shè)備進行日常的維修和檢修，一二級保養(yǎng)以及緊急故障處理。工程部組織機構(gòu)的設(shè)計，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理的原則；要為物業(yè)總的經(jīng)營目標服務(wù)，必須適應(yīng)和滿足物業(yè)對設(shè)備管理的要求。 負責監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 負責日常各項維修工作。 負責公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改 負責公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內(nèi)，作出適當檢修，使設(shè)備重新投入運行。 負責物業(yè)的保安監(jiān)控設(shè)備，消防警報設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動管理設(shè)備，電視設(shè)備的運行和資料管理。 配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 負責物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。 負責空調(diào)、冷凍設(shè)備動力電源供給。 負責發(fā)電機的運行管理。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 戴德梁行邁 科國際大廈物業(yè)管理處工程部運行制度 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費下載 10 認真貫徹執(zhí)行工程部下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應(yīng)及時報告工程部經(jīng)理，同時提出個人建議或解決措施。 做好給排水設(shè)備運行記錄，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā) 生異?；蚬收希瑧?yīng)立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成更大的損失