【正文】 。 (16)安全管理員崗位職責(zé)。 (14)工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé)。 (12)暖通工崗位職責(zé)。 (10)強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。 (8)工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。 (6)物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。 (4)物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。 (2)經(jīng)理助理崗位職責(zé)。 (12)《園林綠化管理規(guī)定》。 (10)《消防管理規(guī)定》。 (8)《出入物品管理規(guī)定》。 (6)《二次裝修管理協(xié)議》。 (4)《樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定》。 (2)《業(yè)主公約》。制定出管理規(guī)章制度共計(jì) 74 條，其中公眾制度 12 條，內(nèi)部崗位制度 20 條，運(yùn)作管理制度 32條，員工培訓(xùn)考核制度 10條。 物業(yè)管理預(yù)算 一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算 物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 序 號(hào) 支出項(xiàng)目名稱 月支出 年支出 備 注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3 綠化租用、管理費(fèi) 4 物業(yè)管理清潔費(fèi) 5 物業(yè)管理辦公費(fèi) 6 公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8 公共水電費(fèi) 9 管理公司合 理利潤(rùn) 10 法定稅金 11 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /平方米 二 商場(chǎng)支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費(fèi) 3 商場(chǎng)專用貨梯費(fèi) 4 商場(chǎng)專用手扶梯費(fèi) 5 商場(chǎng)公共用水費(fèi) 6 員工制服費(fèi) 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8 綠化設(shè)施管理費(fèi) 9 節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10 管理公司合理利潤(rùn) 11 法定稅金 12 每月管理費(fèi)支 出合計(jì) 元 /平方米 三 車場(chǎng)費(fèi)用 1 員工薪金 2 照明電費(fèi) 3 公共用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /平方米 四 商務(wù)會(huì)所費(fèi)用 1 員工薪金 2 會(huì)所用電費(fèi) 3 會(huì)所用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /平方米 五 員工餐廳費(fèi)用 1 餐廳用水費(fèi) 2 餐廳用電費(fèi) 3 餐廳用煤氣費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /平方米 二、物業(yè)管理處開支明細(xì)預(yù)算 物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表 序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱 算 式 支出金額（人民幣元） 月 支 出 年 支 出 一 管 理處員工 薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 工程管理部 4 工程經(jīng)理 5 工程主管 6 強(qiáng)電技工 7 弱電技工 8 空調(diào)水電工 9 萬(wàn)能工 10 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管 理部 11 物業(yè)經(jīng)理 12 商 務(wù)咨 詢管理 13 信報(bào)收發(fā)員 14 會(huì)所管理員 15 物業(yè)清潔員 16 物 業(yè)管 理文員 安全管理部 17 安全經(jīng)理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車場(chǎng)管理員 21 監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部 22 財(cái)務(wù)經(jīng)理 /會(huì)計(jì) 23 財(cái)務(wù)出納員 24 車場(chǎng)收費(fèi)員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話費(fèi) 5 辦公水電費(fèi) 三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 3 貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5 客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 6 空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi) 7 水池清潔費(fèi) 7 吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi) 8 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 9 技防設(shè) 備維護(hù)費(fèi) 10 通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi) 11 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運(yùn)費(fèi) 8 “四害 ”消殺費(fèi) 9 清 潔工 具 維修費(fèi) 10 清 潔管 理 備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外 圍綠 化 租用費(fèi) 2 物 業(yè)綠 化 水電費(fèi) 3 室 內(nèi)綠 化 布置費(fèi) 六 固 定資產(chǎn) 折舊費(fèi) 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī) 七 物業(yè)公用電費(fèi) 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光 、霓虹照明 6 車庫(kù)照明空調(diào)費(fèi) 八 物 業(yè)公共 用水費(fèi) 1 寫 字樓 用 水費(fèi)用 2 商 場(chǎng)用 水 費(fèi)用 3 會(huì) 所用 水 費(fèi)用 4 餐 廳用 水 費(fèi) 用 九 物 業(yè)管理 開支費(fèi) 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ希瑸榱诉_(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。 、上門催 收或下發(fā)催費(fèi)通知單等方式使拖欠費(fèi)款項(xiàng)及時(shí)回收。 二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) 、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對(duì)拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá) 98%。 ，做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。 、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。 ，定期收集、審查、核對(duì)，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊(cè)并妥善保管，防止丟失損壞。 ，定期（月、季、年）核對(duì)賬目、結(jié)賬、編制會(huì)計(jì)報(bào)表，并做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說(shuō)明清楚。 。 ，明細(xì)賬。 。 十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé) 、編號(hào)、核算內(nèi)容和對(duì)應(yīng)關(guān)系，不得任意改變。 ，維護(hù)公司利益。 ，杜絕管理處資金流失。 、報(bào)表及年終結(jié)算工作，并妥善保管會(huì)計(jì)憑證，賬簿、報(bào)表和其他檔案資料。 的收取與支出管理。除會(huì)計(jì)制度允許變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。 十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) ，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定適用的財(cái)務(wù)管理辦法。 、工程、清潔、咨詢等各項(xiàng)服務(wù)工作。 、防火、防盜、防破壞的防范工作。 ，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個(gè)角落，圓滿完成工作任務(wù)。 。 十六、安全管理員崗位職責(zé) ，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。 ，及時(shí)處理顧客對(duì)治安的投訴，并做好記錄。 、 屢次不遵守治安工作手冊(cè)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 ，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報(bào)。 ，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。 十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé) ，認(rèn)真完成各項(xiàng)工作。 、物業(yè)、辦公倉(cāng)庫(kù)管理工作。 。 、文件以及設(shè)備運(yùn)行記錄的管理。 。 ，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。 ，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。 。 、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制訂設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。 十二、暖通技工崗位職責(zé) ，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。 ，開展各項(xiàng)弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。 十一、弱電技工崗位職責(zé) ，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。 。 、中、小修計(jì)劃。 十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé) ，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。 ，并進(jìn)行月度用電分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，杜絕浪費(fèi)。 ，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時(shí)排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。 、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。 、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。 、供電、電梯、空調(diào)、智能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。 ，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 、建立和管理工作。 ，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 ，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。 ，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)。 八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。 。 七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé) 。 、票務(wù)收發(fā)等項(xiàng)服務(wù)工作。 ，做好來(lái)訪登記，對(duì)電話預(yù)約的來(lái)訪要及時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對(duì)突然來(lái)訪者，要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時(shí)間接待。 六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) ，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。 ，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。 主持的部門例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計(jì)劃。 、設(shè)備的使用過(guò)程。 五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) ，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。 ，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會(huì)議制度，增強(qiáng)保密觀念，凡屬公司尚未正公式布的決定、決議、指導(dǎo)等，無(wú)權(quán)傳播。 ，對(duì)工作中的具體問(wèn)題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作運(yùn)作和人際關(guān)系。 四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé) ，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項(xiàng)指令，有權(quán)詢問(wèn)、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。 。 ，合理調(diào)配人力和物力資源。 ，及時(shí)處理顧客對(duì)服務(wù)的投訴，并做好記錄。 三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ，調(diào)動(dòng)員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項(xiàng)工作。 。 ，在公司編制計(jì)劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對(duì)部門中的私招濫雇行為進(jìn)行處理。 ，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。 二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé) 。 、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。 ，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。 、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 序 號(hào) 名稱及規(guī)格 單 價(jià) 1 萬(wàn)用電表 2 電流流量度： 300A 3 電流鉗式 800A 3000A 4 對(duì)地阻值測(cè)試表 5 絕緣值測(cè)試表（ 500V～ 1000V） 6 溫度計(jì)：電子數(shù)字式 酒精式 7 手提式室內(nèi)溫度 /濕度對(duì)比測(cè)量器 8 手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 9 電源測(cè)試電筆 10 卷尺： 1m 5m 11 鋼尺： 3m 1m 12 水平尺： 600mm 13 角尺： 300mm 14 高空工作安全帶：降傘式 15 50/500反光衣 16 耳塞 100db 17 耳筒 500db 18 安全過(guò)濾口罩： 100CDN 19 護(hù)眼罩：眼鏡式 全護(hù)式 焊接用 20 護(hù)鏡（焊接用 1000GDA） 21 手套：綿布 皮革 22 鋁梯： 1m 鋁梯： 鋁梯： 4m 23 高空工作臺(tái) :10m 全護(hù)式 24 高壓電工全護(hù)裝 25 運(yùn)輸工具 :軸流板式車 26 手推車 27 木鋤 28 扳手 :活動(dòng) 150mm 活動(dòng) 200mm 活動(dòng) 300mm 活動(dòng) 450mm 29 菊花板身 :3mm～ 36mm 30 組合式 :4mm～ 45mm 31 夾具 :大力鉗 (平口 ) 32 C 形夾 :100mm 150mm 200mm 300mm 33 虎鉗 150mm 34 鋼管工具連彎頭 35 切割工具 :水管用