【正文】 發(fā)時(shí)間。 價(jià)值觀引導(dǎo)決定產(chǎn)品可塑空間 由于整體房地產(chǎn)市場屬于初級階段，當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)的價(jià)值觀仍然處在很低的水平，只是簡單的滿足居住功能，而更深層次的居住感受沒有被挖掘，需要我們?nèi)ヒ龑?dǎo)，需要我們?nèi)ソ逃?，把全新的理念傳達(dá)給消費(fèi)者，告訴他們更深層次的居住感受，舒適度、身份感、尺度感、環(huán)境感……圍繞我們要打造的產(chǎn)品去一一引導(dǎo)教育， 延伸出可塑的產(chǎn)品空間，來贏得更多的客戶。 人群生活方式?jīng)Q定產(chǎn)品基本原則 碭山縣整個(gè)城鎮(zhèn)屬于內(nèi)向型發(fā)展，居民生活水平雖然在逐年提高，但總體上仍然處于較低的水平，對于房產(chǎn)購買習(xí)慣于積蓄購房、對戶型要求以實(shí)用為主，面積約 115 平方米接 受度最高，房間數(shù)量最好在三個(gè)，習(xí)慣臥室朝南；對景觀園林要求并不高，對樓宇智能化了解程度很低，只是對簡單的安防系統(tǒng)有所要求。 房產(chǎn) 產(chǎn)品 同質(zhì)化 初級的開發(fā)市場，全縣城的開發(fā)樓盤并不多，不超過 5 個(gè)，整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重， 從規(guī)劃到建筑 、從園林到 戶型， 每個(gè)樓盤基本為兵營式排列、建筑外觀上幾乎一樣、無非是顏色的替換，園林景觀更是無從談起， 低水平的市場充滿的機(jī)會(huì)，以浙商的營造水平能賦予這里全新的理念 ，但是需要進(jìn)行充分的引導(dǎo) 。 房地產(chǎn)市場容量 較小 ，剛性需求為主 近幾年來，房地產(chǎn)發(fā)展速度雖然較快，但每年穩(wěn)定在 8 萬方 左右 的銷售面積 ，市場容量有限，同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也不多， 既有機(jī)會(huì)也有風(fēng)險(xiǎn)，就單個(gè)項(xiàng)目而言，每 年 23 萬方的銷售速度，屬于成功項(xiàng)目，市場環(huán)境決定了項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，不能過多開發(fā)而導(dǎo)致產(chǎn)品的滯銷。 四、調(diào)查結(jié)論 有待教育的初級市場 碭山縣隸屬安徽 省 宿州市，靠近山東地界， 距離最近地級市為河南商丘市（約 70公里）、其次為江蘇徐州市、安徽宿州市， 整個(gè)縣城規(guī)模不大， 交通相對閉塞，屬于比較孤立的一個(gè)縣城 ， 是一個(gè)內(nèi)向型城市 。數(shù)據(jù)錄入、核查、整理、分析工作于 1月 30日 前 結(jié)束，最后進(jìn)入報(bào)告構(gòu)思和撰寫階段。 三、調(diào)查方法 本次調(diào)查主要針對 碭山 縣環(huán)城東路以西、 人民東路以南 地塊項(xiàng)目，運(yùn)用資料查閱、政府訪談、 深度客戶訪談 、案場踩盤相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下： 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場調(diào)研報(bào)告 第 6 頁 共 51 頁 為獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和房地產(chǎn)市場發(fā)展數(shù)據(jù)，我們走訪了 碭山 縣政府統(tǒng)計(jì)局、房管處、建設(shè)規(guī)劃局等相關(guān)部門； 為了解各競爭樓盤的 情況，我們實(shí)地走訪了 碭山 縣目前在建的多處樓盤，通過訪談和資料收集，了解有關(guān)戶型、價(jià)格、規(guī)模、進(jìn)度等方面的情況； 在充分的前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)相應(yīng)的問卷，對住宅的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。具體調(diào)查目的如下： 分析 碭山 縣經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展情況，分析 碭山 縣房地產(chǎn)市場當(dāng)前狀況和發(fā)展動(dòng)態(tài)； 分析 碭山縣 競爭樓盤的主要情況； 全面了解 碭山 縣當(dāng)前的 住宅狀況； 分析潛在消費(fèi)者對住宅的心理需求和購買行為的特點(diǎn)，包括其消費(fèi)意向、面積戶型要求、考慮因素、期望價(jià)位等； 分析潛在消費(fèi)者對本案的認(rèn)同與意向，以及對本案的要求； 根據(jù)調(diào)查所得到結(jié)果，綜合宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭和消費(fèi)者需求，提出項(xiàng)目的市場定位及操作策略。 碭山項(xiàng)目地塊市場調(diào)研報(bào)告 攻略營銷機(jī)構(gòu) 2020 年 1 月 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場調(diào)研報(bào)告 第 2 頁 共 51 頁 目錄 目錄 ....................................................................................................................................................... 2 市場調(diào)查說明 ......................................................................................................................................... 5 一、調(diào)查目的 .................................................................................................................................. 5 二、調(diào)查內(nèi)容 .................................................................................................................................. 5 三、調(diào)查方法 .................................................................................................................................. 5 四、調(diào)查結(jié)論 .................................................................................................................................. 6 城市概況篇 ............................................................................................................................................ 8 一、碭山縣概況 .............................................................................................................................. 8 地理位置 ............................................................................................................................. 8 城市規(guī)模及人口 .................................................................................................................. 8 自然資源 ............................................................................................................................. 9 氣候特征 ............................................................................................................................. 9 二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析 ............................................................................................................. 9 城市 GDP與發(fā)展水平 ......................................................................................................... 10 人均 GDP 發(fā)展水平 ........................................................................................................... 10 城鎮(zhèn)人均可支配收入發(fā)展?fàn)顩r ........................................................................................... 11 固定資產(chǎn)投資狀況 ............................................................................................................. 11 財(cái)政收入穩(wěn)步增長 ............................................................................................................. 11 三、城市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) ......................................................................................................................... 12 四、城市發(fā)展規(guī)劃 ......................................................................................................................... 12 房地產(chǎn)市場篇 ....................................................................................................................................... 14 一、碭山房地產(chǎn)市場整體狀況 ....................................................................................................... 14 碭山 2020 年 111 月份房地產(chǎn)投資總額 .............................................................................. 14 房地產(chǎn)開發(fā)狀況 ................................................................................................................ 14 商品房銷售狀況 ................................................................................................................ 15 商品房價(jià)格持續(xù)上漲 ......................................................................................................... 15 二、碭山房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) ....................................................................................................... 15 0809 年房地產(chǎn)投資下滑 .................................................................................................... 16 商品房銷售面積保持增長勢頭 ........................................................................................... 16 房價(jià)和銷售進(jìn)入一個(gè)相對平穩(wěn)的調(diào)整期 ............................................................................. 16 剛性需求活躍了市場 ......................................................................................................... 16 區(qū)位優(yōu)勢與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)樓市發(fā)展 ...................................................................... 16 三、土地出讓情況 ...........................................................................................................