【正文】 會(huì)議家具庫(kù)房 會(huì)議室總面積的 10% 輔助（燈光音響控制室、衛(wèi)生間、衣帽間、公用電話） 會(huì)議室總面積的 10% 會(huì)議 /宴會(huì)功能面積詳細(xì)規(guī)劃見(jiàn)第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告”。 作為會(huì)議接待的必要設(shè)施，會(huì)議場(chǎng)地成為我們規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。 如考慮未來(lái)五星級(jí)升級(jí)空間需要，需適當(dāng)預(yù)留面積未來(lái)規(guī)劃書(shū)店、鮮花店等。 酒店商業(yè)服務(wù)功能定位策劃 本項(xiàng)目酒店位置距離傳統(tǒng)商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)，不適宜規(guī)劃規(guī)?；母邫n商業(yè)區(qū)域，且臨近的藍(lán)海國(guó)際大酒店高檔商業(yè)體量不小、競(jìng)爭(zhēng)較激烈，且其目前經(jīng)營(yíng)情況不太理想。 本項(xiàng)目康體中心將引入南方沿?？刁w業(yè) 發(fā)達(dá)地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，初步規(guī)劃了熱帶雨林水娛 SPA約 3500 平米 (按摩包廂 40 個(gè)，包括室內(nèi)恒溫泳池）、酒店自營(yíng)康體中心約 500平米（主要為四星級(jí)酒店配套需要）；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的康體場(chǎng)所和消費(fèi)新熱點(diǎn)。 康體中心在服務(wù)上不僅是酒店的配套，帶動(dòng)酒店客房和其它項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，而且還是酒店未來(lái)營(yíng)收的主體，是本項(xiàng)目規(guī)劃的一個(gè)特色和亮點(diǎn)。 娛樂(lè)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃要求見(jiàn)第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告”。 考慮本項(xiàng)目娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和客源酒店客房餐飲有所不同，為方便其社會(huì)化經(jīng)營(yíng)，在區(qū)域規(guī)劃上要做到動(dòng)靜分開(kāi)，交通流線上也必須與酒店客人分流；同時(shí)預(yù)留了酒店整體未來(lái)的五星級(jí)升級(jí)空間。 目前東營(yíng)高星級(jí)酒店中，只有東勝海天酒店規(guī)劃有上規(guī)模的 KTV 夜總會(huì)。 餐飲功能面積表 餐飲部分 面積㎡ 經(jīng)營(yíng)區(qū)域 3, 海鮮燕鮑翅餐廳 海鮮燕鮑翅餐廳包廂（ 20 個(gè)， 40 平 方米 /個(gè)） 魯、川、湘風(fēng)味餐廳 魯、川、湘風(fēng)味餐廳包廂（ 50 個(gè)， 35 平方米 /個(gè)） 1, 西餐廳 (80 人） 大堂吧（ 40 餐位） 輔助（衛(wèi)生間、公用電話） 公共區(qū)域 食品準(zhǔn)備 2, 主廚房 1, 宴會(huì)廚房 西餐廚房 房間服務(wù)區(qū) 廚師長(zhǎng)辦公室 干食儲(chǔ)藏室 飲料儲(chǔ)藏室 食物冷藏室 飲料冷藏室 餐具儲(chǔ)藏室 衛(wèi)生間 公共區(qū)域 合計(jì) 6, 酒店娛樂(lè)服務(wù)功能定位策劃 酒店娛樂(lè)行業(yè)跟餐飲一樣，現(xiàn)在也逐漸由過(guò)去的簡(jiǎn)單配套變成了經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收主體，特別在一些經(jīng)濟(jì)和娛樂(lè)發(fā)達(dá)地區(qū)，娛樂(lè)業(yè)非常火爆；廣東、福建乃至江浙一帶的高檔酒店中，康體娛樂(lè)和客房、餐飲成為酒店收入的三大板塊，形成三足鼎力的格局，有些甚至還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于客房收入。 大堂吧： 40 餐位 為四星級(jí)酒店必須的配套設(shè)施，在規(guī)劃上考慮與西餐廳連為一體，在西餐滿座時(shí)可以當(dāng)作西餐廳來(lái)使用，增加經(jīng)營(yíng)的靈活性。 為社會(huì)化經(jīng)營(yíng)的主力餐廳，檔次和價(jià)格定位略低于“海鮮燕鮑翅”；以中高檔包房結(jié)合大眾化的大廳經(jīng)營(yíng)，客源定位為中高檔結(jié)合一定的大眾化消費(fèi)；由于客源充沛，餐廳規(guī)模也大過(guò)“海鮮燕鮑翅”。 為酒店主打餐廳，檔次高、菜式新，以豪華貴賓包房經(jīng)營(yíng)為主，為高檔商務(wù)和政務(wù)應(yīng)酬接待的主要接待場(chǎng)所。 特別在中衛(wèi)旅游淡季住房客源有限，而餐飲生意相對(duì)火爆的市場(chǎng)情況下，餐飲功能設(shè)施成為了本項(xiàng)目規(guī)劃的重點(diǎn)，也成為酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)的主要收入中心。 時(shí)尚個(gè)性房 摒棄一成不變的酒店模式， 以浪漫主義為重心，裝飾華麗，并輕輕綴以神秘的色彩 ，讓客人脫離日常生活的行軌， 充分享受 身、心脫塵的歡愉， 詳細(xì)客房規(guī)劃見(jiàn)第二階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告。 豪華客房以上房間 主要接待客人為：對(duì)房?jī)r(jià)不太敏感的高端商務(wù)客人和政務(wù)客人，租金水平較高，所以房間投資檔次也要有所提升；同時(shí)也可以作為酒店展示檔次形象的重要窗口，所以必須嚴(yán)格按照四星級(jí)檔次標(biāo)準(zhǔn)，提高裝修檔次及設(shè)施配置。 客房床型規(guī)劃： 按照客源市場(chǎng)情況及客人對(duì)床型的不同需求，規(guī)劃大床房（ ） 45%，雙床房（ 床，可靈活拆分的 HOLLYWOOD TWIN） 45%，套間（ 2M 超大床） 10%。 客房類(lèi)型規(guī)劃 客房類(lèi)型規(guī)劃： 由于本項(xiàng)目酒店未來(lái)住房客源市場(chǎng)定位為高端商務(wù)及政務(wù)客源、會(huì)議客源、休閑度假客源，不同客源市場(chǎng)對(duì)客房的需求和消費(fèi)能力也有所不同，規(guī)劃客房產(chǎn)品類(lèi)型如下：標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、豪華及行政套房、時(shí)尚個(gè)性房；未來(lái)如果利用翻新改造時(shí)間、希望升級(jí)時(shí)，房間類(lèi)型可根據(jù)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)需 要重新調(diào)整分類(lèi)。 基于中衛(wèi)高檔酒店住店客源總量較小、消費(fèi)水平不高的市場(chǎng)特征，假日半島在客房規(guī)模上作了適當(dāng)控制，以避免未來(lái)經(jīng)營(yíng) 中出現(xiàn)的住房率偏低或者削價(jià)銷(xiāo)售的現(xiàn)象，保證客房合理的出租率和平均房?jī)r(jià)?！? 酒店整體功能定位 本項(xiàng) 目整體定位為四星級(jí)時(shí)尚休閑度假酒店，同時(shí)具備當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先水平的綜合配套設(shè)施，具備高檔商務(wù)、政務(wù)、會(huì)議接待功能和極強(qiáng)的餐飲、娛樂(lè)、康體綜合性、社會(huì)化服務(wù)設(shè)施；項(xiàng)目建成后，將成為中衛(wèi)具有代表性和前瞻性的精品時(shí)尚特色酒店，打造當(dāng)?shù)馗邫n接待、社交和消費(fèi)的新中心，市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力將居中衛(wèi)度假酒店行業(yè)領(lǐng)先地位。 本項(xiàng)目主題風(fēng)格建議考慮沙漠文化主題。 酒店主題定位 本項(xiàng)目主題 風(fēng)格建議 本項(xiàng)目風(fēng)格定位為時(shí)尚度假休閑風(fēng)格酒店，可在此基礎(chǔ)上考慮結(jié)合中衛(wèi)當(dāng)?shù)氐赜蛭幕绊?xiàng)目地獨(dú)有資源特色文化主題。 在中衛(wèi)星級(jí)酒店客房旅游淡季客源不夠充足、房?jī)r(jià)水平偏低的情況下，餐飲消費(fèi)將在酒店整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)中扮演更加重要的角色； 酒店康體娛樂(lè)規(guī)模 市場(chǎng)調(diào)查分析顯示，娛樂(lè)板塊也是中衛(wèi)星級(jí)酒店業(yè)獲利的一個(gè)重要板塊；雖然目前中衛(wèi)酒店配套或者社會(huì)上的康體娛樂(lè)總體設(shè)施、檔次水平較低，但是作為商務(wù)、政務(wù)應(yīng)酬必不可少的社交場(chǎng)所，康體娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展前景是比較樂(lè)觀的；而目前行業(yè)水平的低起點(diǎn)為本項(xiàng)目打造康體娛樂(lè)特色，并為帶動(dòng)酒店客房、餐飲整體消費(fèi)帶來(lái)了有利的條件。 在目前中衛(wèi)市場(chǎng)主流 100－ 150 間套的參考取值范圍內(nèi)，結(jié)合本項(xiàng)目建筑體量和整體定位，我們規(guī)劃酒店客房數(shù)量在 100間套左右；并通過(guò)對(duì)客房規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店住房率能達(dá)到 70%左右的合理水平； 酒店餐飲規(guī)模 由中衛(wèi)目前的餐飲消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，消費(fèi)需求非常旺盛，現(xiàn)有高檔餐飲場(chǎng)所、特別是包房經(jīng)常是供不應(yīng)求，而且未來(lái)的需求趨勢(shì)是有增無(wú)減。 本項(xiàng)目一次性投資可以按照四星級(jí)檔次標(biāo)準(zhǔn)，但是在空間布局和設(shè)施配套方面要預(yù)留五星級(jí)升級(jí)空間，這樣 可根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)情況變化，在開(kāi)業(yè) 7－ 8 年后、酒店需要進(jìn)行二次裝修時(shí)，項(xiàng)目具有可升級(jí)換代的發(fā)展空間。標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店比標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)酒店的投資額一般要高出 30%以上，根據(jù)以上市場(chǎng)表現(xiàn)判斷，檔次定位五星級(jí)的性?xún)r(jià)比不如四星級(jí)； 本項(xiàng)目由于地塊及規(guī)劃條件的限制，要想定位五星級(jí)，在檔次規(guī)模上也很難超越紅寶酒店；在無(wú)法獲得市場(chǎng)領(lǐng)先地位時(shí)，不能盲目加大投資、一味地追求高檔。 下附代表性的時(shí)尚酒店設(shè)計(jì)圖片供參考： 酒店檔次定位 本項(xiàng)目酒店檔次定位 經(jīng)過(guò)對(duì)中衛(wèi)酒店市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目檔次適宜定位為四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店。時(shí)尚酒店提供給客人的是一種不同于已往任何酒店的獨(dú)特體驗(yàn)； 時(shí)尚酒店概念前衛(wèi)，對(duì)項(xiàng)目的高度適應(yīng)性和重新改造的能力，能夠使項(xiàng)目獲得優(yōu)勢(shì)，因此即使是在傳統(tǒng)酒店失利的地段，時(shí)尚酒店也能取得成功； 目前越來(lái)越多的時(shí)尚酒店已經(jīng)在全球立足并迅速發(fā)展，但是目前在國(guó)內(nèi)尚處于起步階段， 市場(chǎng)發(fā)展空間巨大； 經(jīng)過(guò)對(duì)中衛(wèi)酒店業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析，現(xiàn)有高星級(jí)酒店基本為傳統(tǒng)型酒店，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，時(shí)尚酒店在當(dāng)?shù)赝耆且粋€(gè)產(chǎn)品空白； 本項(xiàng)目如果定位為時(shí)尚酒店類(lèi)型，可以形成產(chǎn)品的獨(dú)特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化多元化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在與中衛(wèi)紅寶、中衛(wèi)逸興等酒店激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。主要定位依據(jù)分析如下： 時(shí)尚酒店 Boutique Hotel在歐美國(guó)家已有二十幾年的歷史，曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)，為投資者帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)?！? 酒店客源市場(chǎng)定位 根據(jù)前面中衛(wèi)高星級(jí)酒店客源市場(chǎng)調(diào)查分析情況，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，對(duì)本項(xiàng)目客源市場(chǎng)定位分析如下： 客源國(guó)籍定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析 結(jié)果，本項(xiàng)目未來(lái)客源國(guó)籍定位為以國(guó)內(nèi)客人為主，結(jié)合少量中高端的境外客源； 客源市場(chǎng)定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目未來(lái)客源市場(chǎng)定位為“以中冶內(nèi)部接待及中高端休閑旅游客人為主，同時(shí)結(jié)合商務(wù)會(huì)議、政務(wù)接待和政務(wù)會(huì)議、其他休閑娛樂(lè)散客”。 假日半島建議在開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略方面必須充分依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求情況特征和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)定位原 則確定產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類(lèi)型； 本項(xiàng)目在用地條件和開(kāi)發(fā)規(guī)模上具備優(yōu)勢(shì)，必須樹(shù)立以產(chǎn)品特色和差異化多元化為產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思想 要重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品的投資性?xún)r(jià)比，以合理的投入獲得最大的投資回報(bào)。大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快中衛(wèi)現(xiàn)代物流園區(qū)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)步伐，做好物流園區(qū)的規(guī)劃、論證和開(kāi)工建設(shè)工作，加強(qiáng)市區(qū)中心市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理，合理布局商貿(mào)、餐飲、金融、電信等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：職業(yè)經(jīng)理人訪談、旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理 酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略分析 中衛(wèi)市發(fā)展規(guī)劃對(duì)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略影響分析 中衛(wèi)市以創(chuàng)建 國(guó)家優(yōu)秀旅游城市 為抓手，以國(guó)家 5A 級(jí)沙坡頭旅游景區(qū)為依托，開(kāi)發(fā)沙坡頭、寺口子、南華山等重點(diǎn)景區(qū)新景點(diǎn)，提升旅游品位。中衛(wèi)市的中衛(wèi)逸興大酒店、中衛(wèi)賓館出租率均為 100%，鴻翔大酒店出租率 83%。房?jī)?nèi)可接收衛(wèi)星電視節(jié)目，另有小冰箱、迷你吧為您提供洋酒及各式軟飲料 會(huì)議設(shè)施 會(huì)議室 20 余間 餐飲設(shè)施 中餐廳零點(diǎn)廳 1 個(gè)，中餐包廂 、韓國(guó)菜餐廳西餐廳， 1 樓西餐廳， 2－ 3 樓為中餐 娛 樂(lè)設(shè)施 KTV 康體設(shè)施 康樂(lè)部、洗浴中心、 KTV 包房、桑那室、斯諾克茶廳 東營(yíng)賓館 東營(yíng)賓館 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 3 星 投資性質(zhì) 由中衛(wèi)百貨公司、廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1989 年 建筑風(fēng)格 建筑面積 14800 平方米 客房情況 設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)、高級(jí)單人 /雙人房、豪華套房、行政套房 房間設(shè)施 等離子電視、液晶電腦、保險(xiǎn)柜，客房寬帶上網(wǎng) 會(huì)議設(shè)施 大會(huì)議室容納 370 人，約 550 ㎡，其它可容納 10100 人的中小 會(huì)議室 10 個(gè)。是目前東營(yíng)市規(guī)模最大、檔次最高、功能最齊全的智能化商務(wù)酒店。 對(duì)區(qū)內(nèi)及區(qū)外周邊而言，銀川、吳忠、蘭州、西安作為一級(jí)重要營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象；鄭州、洛陽(yáng)、白銀、金昌等作為二級(jí)重要市場(chǎng)；其產(chǎn)品除了對(duì)原有產(chǎn)品的提升和優(yōu)化之 外，應(yīng)開(kāi)發(fā)對(duì)本類(lèi)市場(chǎng)有較大的吸引力的休閑度假產(chǎn)品。進(jìn)一步搞好沙漠探險(xiǎn)、黃河漂流、回鄉(xiāng)風(fēng)情、中國(guó)枸杞之鄉(xiāng)及其生態(tài)旅游產(chǎn)品、觀光度假產(chǎn)品和城郊游憩、民俗旅游、會(huì)議旅游等產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，豐富中衛(wèi)的旅游產(chǎn)品譜。如“大漠孤煙、長(zhǎng)河落日、長(zhǎng)城烽火、絲綢之路”、“中華民族的精神家園” 、“中國(guó)長(zhǎng)城故鄉(xiāng)”、“全球人地關(guān)系教育基地”等代表中衛(wèi)的旅游資源進(jìn)行深加工，努力打造世界級(jí)和國(guó)家級(jí)旅游產(chǎn)品。 入境市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)策略 堅(jiān)持以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，制定目標(biāo)明確、效益突出的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建立多角度、多層次的促銷(xiāo)機(jī)制，大力發(fā)展東亞、港澳臺(tái)市場(chǎng)和東南亞市場(chǎng)，并使其能 夠有較大幅度的增長(zhǎng)，重點(diǎn)開(kāi)拓具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)實(shí)力與示范帶動(dòng)作用的歐洲和北美市場(chǎng)，積極開(kāi)發(fā)俄羅斯、中東等機(jī)會(huì)市場(chǎng)，盡快形成多元結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)格局。 2）發(fā)展期（中期）： 2020～ 2020 年 ①重點(diǎn)任務(wù) a 景觀建設(shè)任務(wù) ●大沙坡頭旅游區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目完善建設(shè) —— 中衛(wèi)整體旅游目標(biāo)氛圍創(chuàng)建 ●對(duì)重點(diǎn)旅游項(xiàng)目進(jìn)行完善建設(shè) ●對(duì)其他景區(qū)進(jìn)行完善提升建設(shè) ●構(gòu)筑寧夏中等城市規(guī)?？蚣? b旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)任務(wù) ●旅游軟環(huán)境建設(shè) ●大量專(zhuān)項(xiàng)旅游客源市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo) ●旅游產(chǎn) 業(yè)集團(tuán)化建設(shè) ②發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年，接待海外旅游者 3600 人次；國(guó)內(nèi)旅游者 183 萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng) ％；旅游業(yè)總收入達(dá)到全市 gdp的 ％。 根據(jù)《中國(guó)寧夏回族自治區(qū)旅游業(yè)發(fā)展與布局總體規(guī)劃》的設(shè)計(jì)和《中衛(wèi)市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》及資源特色與市場(chǎng)需求，在今后 16 年內(nèi)，總體分三個(gè)階段完成戰(zhàn)略任務(wù) 和實(shí)施規(guī)劃目標(biāo)： 1）開(kāi)發(fā)期（近期）： 2020－ 2020 年 ①重點(diǎn)任務(wù) ●大沙坡頭旅游區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè) —— 中衛(wèi)整體旅游目