【正文】 會議家具庫房 會議室總面積的 10% 輔助（燈光音響控制室、衛(wèi)生間、衣帽間、公用電話） 會議室總面積的 10% 會議 /宴會功能面積詳細規(guī)劃見第二階段“設(shè)計指導報告”。 作為會議接待的必要設(shè)施，會議場地成為我們規(guī)劃的側(cè)重點。 如考慮未來五星級升級空間需要，需適當預留面積未來規(guī)劃書店、鮮花店等。 酒店商業(yè)服務功能定位策劃 本項目酒店位置距離傳統(tǒng)商業(yè)中心距離較遠，不適宜規(guī)劃規(guī)模化的高檔商業(yè)區(qū)域，且臨近的藍海國際大酒店高檔商業(yè)體量不小、競爭較激烈，且其目前經(jīng)營情況不太理想。 本項目康體中心將引入南方沿?？刁w業(yè) 發(fā)達地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計理念，初步規(guī)劃了熱帶雨林水娛 SPA約 3500 平米 (按摩包廂 40 個，包括室內(nèi)恒溫泳池）、酒店自營康體中心約 500平米（主要為四星級酒店配套需要）；成為當?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的康體場所和消費新熱點。 康體中心在服務上不僅是酒店的配套，帶動酒店客房和其它項目的經(jīng)營，而且還是酒店未來營收的主體，是本項目規(guī)劃的一個特色和亮點。 娛樂區(qū)域詳細規(guī)劃要求見第二階段“設(shè)計指導報告”。 考慮本項目娛樂經(jīng)營特點和客源酒店客房餐飲有所不同，為方便其社會化經(jīng)營，在區(qū)域規(guī)劃上要做到動靜分開，交通流線上也必須與酒店客人分流；同時預留了酒店整體未來的五星級升級空間。 目前東營高星級酒店中，只有東勝海天酒店規(guī)劃有上規(guī)模的 KTV 夜總會。 餐飲功能面積表 餐飲部分 面積㎡ 經(jīng)營區(qū)域 3, 海鮮燕鮑翅餐廳 海鮮燕鮑翅餐廳包廂（ 20 個， 40 平 方米 /個） 魯、川、湘風味餐廳 魯、川、湘風味餐廳包廂（ 50 個， 35 平方米 /個） 1, 西餐廳 (80 人） 大堂吧（ 40 餐位） 輔助（衛(wèi)生間、公用電話） 公共區(qū)域 食品準備 2, 主廚房 1, 宴會廚房 西餐廚房 房間服務區(qū) 廚師長辦公室 干食儲藏室 飲料儲藏室 食物冷藏室 飲料冷藏室 餐具儲藏室 衛(wèi)生間 公共區(qū)域 合計 6, 酒店娛樂服務功能定位策劃 酒店娛樂行業(yè)跟餐飲一樣，現(xiàn)在也逐漸由過去的簡單配套變成了經(jīng)營創(chuàng)收主體，特別在一些經(jīng)濟和娛樂發(fā)達地區(qū)，娛樂業(yè)非?；鸨粡V東、福建乃至江浙一帶的高檔酒店中，康體娛樂和客房、餐飲成為酒店收入的三大板塊，形成三足鼎力的格局，有些甚至還遠遠高于客房收入。 大堂吧： 40 餐位 為四星級酒店必須的配套設(shè)施，在規(guī)劃上考慮與西餐廳連為一體，在西餐滿座時可以當作西餐廳來使用，增加經(jīng)營的靈活性。 為社會化經(jīng)營的主力餐廳，檔次和價格定位略低于“海鮮燕鮑翅”；以中高檔包房結(jié)合大眾化的大廳經(jīng)營，客源定位為中高檔結(jié)合一定的大眾化消費；由于客源充沛，餐廳規(guī)模也大過“海鮮燕鮑翅”。 為酒店主打餐廳，檔次高、菜式新，以豪華貴賓包房經(jīng)營為主，為高檔商務和政務應酬接待的主要接待場所。 特別在中衛(wèi)旅游淡季住房客源有限，而餐飲生意相對火爆的市場情況下，餐飲功能設(shè)施成為了本項目規(guī)劃的重點，也成為酒店未來經(jīng)營的主要收入中心。 時尚個性房 摒棄一成不變的酒店模式， 以浪漫主義為重心，裝飾華麗，并輕輕綴以神秘的色彩 ，讓客人脫離日常生活的行軌， 充分享受 身、心脫塵的歡愉， 詳細客房規(guī)劃見第二階段設(shè)計指導報告。 豪華客房以上房間 主要接待客人為：對房價不太敏感的高端商務客人和政務客人，租金水平較高，所以房間投資檔次也要有所提升；同時也可以作為酒店展示檔次形象的重要窗口，所以必須嚴格按照四星級檔次標準，提高裝修檔次及設(shè)施配置。 客房床型規(guī)劃： 按照客源市場情況及客人對床型的不同需求，規(guī)劃大床房（ ） 45%，雙床房（ 床，可靈活拆分的 HOLLYWOOD TWIN） 45%，套間（ 2M 超大床） 10%。 客房類型規(guī)劃 客房類型規(guī)劃： 由于本項目酒店未來住房客源市場定位為高端商務及政務客源、會議客源、休閑度假客源，不同客源市場對客房的需求和消費能力也有所不同，規(guī)劃客房產(chǎn)品類型如下：標準客房、豪華客房、豪華及行政套房、時尚個性房；未來如果利用翻新改造時間、希望升級時，房間類型可根據(jù)市場和經(jīng)營需 要重新調(diào)整分類。 基于中衛(wèi)高檔酒店住店客源總量較小、消費水平不高的市場特征，假日半島在客房規(guī)模上作了適當控制，以避免未來經(jīng)營 中出現(xiàn)的住房率偏低或者削價銷售的現(xiàn)象，保證客房合理的出租率和平均房價?！? 酒店整體功能定位 本項 目整體定位為四星級時尚休閑度假酒店，同時具備當?shù)仡I(lǐng)先水平的綜合配套設(shè)施，具備高檔商務、政務、會議接待功能和極強的餐飲、娛樂、康體綜合性、社會化服務設(shè)施；項目建成后，將成為中衛(wèi)具有代表性和前瞻性的精品時尚特色酒店，打造當?shù)馗邫n接待、社交和消費的新中心，市場綜合競爭力將居中衛(wèi)度假酒店行業(yè)領(lǐng)先地位。 本項目主題風格建議考慮沙漠文化主題。 酒店主題定位 本項目主題 風格建議 本項目風格定位為時尚度假休閑風格酒店，可在此基礎(chǔ)上考慮結(jié)合中衛(wèi)當?shù)氐赜蛭幕绊椖康鬲氂匈Y源特色文化主題。 在中衛(wèi)星級酒店客房旅游淡季客源不夠充足、房價水平偏低的情況下，餐飲消費將在酒店整體消費結(jié)構(gòu)中扮演更加重要的角色； 酒店康體娛樂規(guī)模 市場調(diào)查分析顯示，娛樂板塊也是中衛(wèi)星級酒店業(yè)獲利的一個重要板塊；雖然目前中衛(wèi)酒店配套或者社會上的康體娛樂總體設(shè)施、檔次水平較低，但是作為商務、政務應酬必不可少的社交場所，康體娛樂業(yè)的發(fā)展前景是比較樂觀的；而目前行業(yè)水平的低起點為本項目打造康體娛樂特色，并為帶動酒店客房、餐飲整體消費帶來了有利的條件。 在目前中衛(wèi)市場主流 100－ 150 間套的參考取值范圍內(nèi)，結(jié)合本項目建筑體量和整體定位，我們規(guī)劃酒店客房數(shù)量在 100間套左右；并通過對客房規(guī)模的適當控制，使酒店住房率能達到 70%左右的合理水平； 酒店餐飲規(guī)模 由中衛(wèi)目前的餐飲消費市場來看，消費需求非常旺盛，現(xiàn)有高檔餐飲場所、特別是包房經(jīng)常是供不應求，而且未來的需求趨勢是有增無減。 本項目一次性投資可以按照四星級檔次標準，但是在空間布局和設(shè)施配套方面要預留五星級升級空間，這樣 可根據(jù)未來市場情況變化，在開業(yè) 7－ 8 年后、酒店需要進行二次裝修時，項目具有可升級換代的發(fā)展空間。標準五星級酒店比標準四星級酒店的投資額一般要高出 30%以上，根據(jù)以上市場表現(xiàn)判斷，檔次定位五星級的性價比不如四星級； 本項目由于地塊及規(guī)劃條件的限制，要想定位五星級，在檔次規(guī)模上也很難超越紅寶酒店；在無法獲得市場領(lǐng)先地位時，不能盲目加大投資、一味地追求高檔。 下附代表性的時尚酒店設(shè)計圖片供參考： 酒店檔次定位 本項目酒店檔次定位 經(jīng)過對中衛(wèi)酒店市場的詳細調(diào)查分析，結(jié)合本項目具體情況，本項目檔次適宜定位為四星級標準度假酒店。時尚酒店提供給客人的是一種不同于已往任何酒店的獨特體驗； 時尚酒店概念前衛(wèi)，對項目的高度適應性和重新改造的能力，能夠使項目獲得優(yōu)勢，因此即使是在傳統(tǒng)酒店失利的地段，時尚酒店也能取得成功； 目前越來越多的時尚酒店已經(jīng)在全球立足并迅速發(fā)展，但是目前在國內(nèi)尚處于起步階段， 市場發(fā)展空間巨大； 經(jīng)過對中衛(wèi)酒店業(yè)市場調(diào)查分析，現(xiàn)有高星級酒店基本為傳統(tǒng)型酒店，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，時尚酒店在當?shù)赝耆且粋€產(chǎn)品空白； 本項目如果定位為時尚酒店類型，可以形成產(chǎn)品的獨特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化多元化產(chǎn)品優(yōu)勢，在與中衛(wèi)紅寶、中衛(wèi)逸興等酒店激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。主要定位依據(jù)分析如下： 時尚酒店 Boutique Hotel在歐美國家已有二十幾年的歷史，曾經(jīng)風靡一時，為投資者帶來豐厚的利潤?！? 酒店客源市場定位 根據(jù)前面中衛(wèi)高星級酒店客源市場調(diào)查分析情況，結(jié)合本項目具體情況，對本項目客源市場定位分析如下： 客源國籍定位 根據(jù)市場調(diào)查分析 結(jié)果，本項目未來客源國籍定位為以國內(nèi)客人為主，結(jié)合少量中高端的境外客源； 客源市場定位 根據(jù)市場調(diào)查分析結(jié)果，結(jié)合本項目具體情況，本項目未來客源市場定位為“以中冶內(nèi)部接待及中高端休閑旅游客人為主，同時結(jié)合商務會議、政務接待和政務會議、其他休閑娛樂散客”。 假日半島建議在開發(fā)戰(zhàn)略方面必須充分依據(jù)當?shù)厥袌鲂枨笄闆r特征和未來發(fā)展趨勢，根據(jù)市場定位原 則確定產(chǎn)品開發(fā)類型； 本項目在用地條件和開發(fā)規(guī)模上具備優(yōu)勢，必須樹立以產(chǎn)品特色和差異化多元化為產(chǎn)品核心競爭力的開發(fā)戰(zhàn)略思想 要重點關(guān)注產(chǎn)品的投資性價比，以合理的投入獲得最大的投資回報。大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，加快中衛(wèi)現(xiàn)代物流園區(qū)和專業(yè)市場建設(shè)步伐，做好物流園區(qū)的規(guī)劃、論證和開工建設(shè)工作，加強市區(qū)中心市場規(guī)劃建設(shè)和管理，合理布局商貿(mào)、餐飲、金融、電信等服務網(wǎng)點。 數(shù)據(jù)來源：職業(yè)經(jīng)理人訪談、旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理 酒店開發(fā)戰(zhàn)略分析 中衛(wèi)市發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 中衛(wèi)市以創(chuàng)建 國家優(yōu)秀旅游城市 為抓手，以國家 5A 級沙坡頭旅游景區(qū)為依托，開發(fā)沙坡頭、寺口子、南華山等重點景區(qū)新景點，提升旅游品位。中衛(wèi)市的中衛(wèi)逸興大酒店、中衛(wèi)賓館出租率均為 100%，鴻翔大酒店出租率 83%。房內(nèi)可接收衛(wèi)星電視節(jié)目，另有小冰箱、迷你吧為您提供洋酒及各式軟飲料 會議設(shè)施 會議室 20 余間 餐飲設(shè)施 中餐廳零點廳 1 個，中餐包廂 、韓國菜餐廳西餐廳， 1 樓西餐廳， 2－ 3 樓為中餐 娛 樂設(shè)施 KTV 康體設(shè)施 康樂部、洗浴中心、 KTV 包房、桑那室、斯諾克茶廳 東營賓館 東營賓館 星級標準 3 星 投資性質(zhì) 由中衛(wèi)百貨公司、廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 開業(yè)時間 1989 年 建筑風格 建筑面積 14800 平方米 客房情況 設(shè)有標準、高級單人 /雙人房、豪華套房、行政套房 房間設(shè)施 等離子電視、液晶電腦、保險柜，客房寬帶上網(wǎng) 會議設(shè)施 大會議室容納 370 人，約 550 ㎡，其它可容納 10100 人的中小 會議室 10 個。是目前東營市規(guī)模最大、檔次最高、功能最齊全的智能化商務酒店。 對區(qū)內(nèi)及區(qū)外周邊而言，銀川、吳忠、蘭州、西安作為一級重要營銷對象；鄭州、洛陽、白銀、金昌等作為二級重要市場；其產(chǎn)品除了對原有產(chǎn)品的提升和優(yōu)化之 外，應開發(fā)對本類市場有較大的吸引力的休閑度假產(chǎn)品。進一步搞好沙漠探險、黃河漂流、回鄉(xiāng)風情、中國枸杞之鄉(xiāng)及其生態(tài)旅游產(chǎn)品、觀光度假產(chǎn)品和城郊游憩、民俗旅游、會議旅游等產(chǎn)品的開發(fā)，豐富中衛(wèi)的旅游產(chǎn)品譜。如“大漠孤煙、長河落日、長城烽火、絲綢之路”、“中華民族的精神家園” 、“中國長城故鄉(xiāng)”、“全球人地關(guān)系教育基地”等代表中衛(wèi)的旅游資源進行深加工，努力打造世界級和國家級旅游產(chǎn)品。 入境市場開發(fā)與營銷策略 堅持以市場需求為導向，制定目標明確、效益突出的市場營銷戰(zhàn)略，建立多角度、多層次的促銷機制，大力發(fā)展東亞、港澳臺市場和東南亞市場，并使其能 夠有較大幅度的增長，重點開拓具有穩(wěn)定經(jīng)濟實力與示范帶動作用的歐洲和北美市場，積極開發(fā)俄羅斯、中東等機會市場，盡快形成多元結(jié)構(gòu)的市場格局。 2）發(fā)展期（中期）： 2020～ 2020 年 ①重點任務 a 景觀建設(shè)任務 ●大沙坡頭旅游區(qū)的重點項目完善建設(shè) —— 中衛(wèi)整體旅游目標氛圍創(chuàng)建 ●對重點旅游項目進行完善建設(shè) ●對其他景區(qū)進行完善提升建設(shè) ●構(gòu)筑寧夏中等城市規(guī)?？蚣? b旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)任務 ●旅游軟環(huán)境建設(shè) ●大量專項旅游客源市場的營銷 ●旅游產(chǎn) 業(yè)集團化建設(shè) ②發(fā)展目標 到 2020 年，接待海外旅游者 3600 人次；國內(nèi)旅游者 183 萬人次，年均增長 ％；旅游業(yè)總收入達到全市 gdp的 ％。 根據(jù)《中國寧夏回族自治區(qū)旅游業(yè)發(fā)展與布局總體規(guī)劃》的設(shè)計和《中衛(wèi)市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》及資源特色與市場需求，在今后 16 年內(nèi)，總體分三個階段完成戰(zhàn)略任務 和實施規(guī)劃目標： 1）開發(fā)期（近期）： 2020－ 2020 年 ①重點任務 ●大沙坡頭旅游區(qū)重點項目建設(shè) —— 中衛(wèi)整體旅游目