【正文】 計理念，在本地具有超前性和獨特性；建成后將以理念新、檔次高、可選項目豐富多樣和集中消費等優(yōu)勢占據(jù)本地高端康體市場并取得領(lǐng) 先優(yōu)勢；既要考慮規(guī)劃本地市場流行的康體項目，又要充分考慮引進南方沿海城市時尚潮流的康樂方式，引領(lǐng)康樂新消費；可與酒店其它經(jīng)營項目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應(yīng)。 酒店競爭戰(zhàn)略策劃 酒店整體競爭戰(zhàn)略 本項目完成建設(shè)后，按照項目規(guī)劃方案，酒店采取時尚特色酒店定位，具有產(chǎn)品稀缺性和創(chuàng)新性；客房在面積、風(fēng)格和空間布局上也處于領(lǐng)先地位；如果聘請國內(nèi)知名酒店管理公司管理，有利于占領(lǐng)市場制高點； 根據(jù)東營目前及未來幾年高端客源總量較少、房價水平較低、四星 /五星房價差距不大等市場特征，采取一次性投資按照四 星級標準，以減少投資和經(jīng)營壓力；同時，在功能設(shè)施和空間布局上按照五星級要求，預(yù)留了產(chǎn)品未來的升級空間，以保證產(chǎn)品長期的市場競爭力。 酒店多功能廳立柱多，對一些大的筵席擺放造成敗筆。 東營第一把金鑰匙，停車位最多（東營酒店業(yè)中排第一）。 獨立娛樂樓門廳設(shè)置，同時住店客人亦可通過大堂通道進入，方便店內(nèi)外客源。 主要競爭對手優(yōu)劣勢對比分析表 項目 東勝海天 藍海國際大飯店 新悅大酒店 優(yōu)勢 地處城市商業(yè)中心，是商務(wù)客源的首選地點。 酒店經(jīng)營模式定位分析及經(jīng)營合作伙伴引進策略 酒店經(jīng)營模式定位分析 本項目經(jīng)營模式定位分析 根據(jù)東營酒店及客源市場情況調(diào)查分析，結(jié)合本項目具體情況，本項目整體經(jīng)營管理模式適宜定位為委托國內(nèi)知名酒店管理公司管理。 如考慮未來五星級升級空間需要，需適當(dāng)預(yù)留面積未來規(guī)劃書店、鮮花店等。 娛樂區(qū)域詳細規(guī)劃要求見第二階段“設(shè)計指導(dǎo)報告”。 大堂吧： 40 餐位 為四星級酒店必須的配套設(shè)施，在規(guī)劃上考慮與西餐廳連為一體，在西餐滿座時可以當(dāng)作西餐廳來使用，增加經(jīng)營的靈活性。 時尚個性房 摒棄一成不變的酒店模式， 以浪漫主義為重心，裝飾華麗，并輕輕綴以神秘的色彩 ，讓客人脫離日常生活的行軌， 充分享受 身、心脫塵的歡愉， 詳細客房規(guī)劃見第二階段設(shè)計指導(dǎo)報告。 基于中衛(wèi)高檔酒店住店客源總量較小、消費水平不高的市場特征，假日半島在客房規(guī)模上作了適當(dāng)控制，以避免未來經(jīng)營 中出現(xiàn)的住房率偏低或者削價銷售的現(xiàn)象，保證客房合理的出租率和平均房價。 在中衛(wèi)星級酒店客房旅游淡季客源不夠充足、房價水平偏低的情況下，餐飲消費將在酒店整體消費結(jié)構(gòu)中扮演更加重要的角色； 酒店康體娛樂規(guī)模 市場調(diào)查分析顯示，娛樂板塊也是中衛(wèi)星級酒店業(yè)獲利的一個重要板塊；雖然目前中衛(wèi)酒店配套或者社會上的康體娛樂總體設(shè)施、檔次水平較低，但是作為商務(wù)、政務(wù)應(yīng)酬必不可少的社交場所，康體娛樂業(yè)的發(fā)展前景是比較樂觀的；而目前行業(yè)水平的低起點為本項目打造康體娛樂特色，并為帶動酒店客房、餐飲整體消費帶來了有利的條件。 下附代表性的時尚酒店設(shè)計圖片供參考： 酒店檔次定位 本項目酒店檔次定位 經(jīng)過對中衛(wèi)酒店市場的詳細調(diào)查分析，結(jié)合本項目具體情況，本項目檔次適宜定位為四星級標準度假酒店。 假日半島建議在開發(fā)戰(zhàn)略方面必須充分依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨笄闆r特征和未來發(fā)展趨勢，根據(jù)市場定位原 則確定產(chǎn)品開發(fā)類型； 本項目在用地條件和開發(fā)規(guī)模上具備優(yōu)勢，必須樹立以產(chǎn)品特色和差異化多元化為產(chǎn)品核心競爭力的開發(fā)戰(zhàn)略思想 要重點關(guān)注產(chǎn)品的投資性價比，以合理的投入獲得最大的投資回報。房內(nèi)可接收衛(wèi)星電視節(jié)目，另有小冰箱、迷你吧為您提供洋酒及各式軟飲料 會議設(shè)施 會議室 20 余間 餐飲設(shè)施 中餐廳零點廳 1 個，中餐包廂 、韓國菜餐廳西餐廳， 1 樓西餐廳， 2－ 3 樓為中餐 娛 樂設(shè)施 KTV 康體設(shè)施 康樂部、洗浴中心、 KTV 包房、桑那室、斯諾克茶廳 東營賓館 東營賓館 星級標準 3 星 投資性質(zhì) 由中衛(wèi)百貨公司、廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 開業(yè)時間 1989 年 建筑風(fēng)格 建筑面積 14800 平方米 客房情況 設(shè)有標準、高級單人 /雙人房、豪華套房、行政套房 房間設(shè)施 等離子電視、液晶電腦、保險柜，客房寬帶上網(wǎng) 會議設(shè)施 大會議室容納 370 人，約 550 ㎡，其它可容納 10100 人的中小 會議室 10 個。如“大漠孤煙、長河落日、長城烽火、絲綢之路”、“中華民族的精神家園” 、“中國長城故鄉(xiāng)”、“全球人地關(guān)系教育基地”等代表中衛(wèi)的旅游資源進行深加工，努力打造世界級和國家級旅游產(chǎn)品。 二是將區(qū)域內(nèi)資源與寧夏及大西北整體資源的整合，通過多種促銷手段，使中衛(wèi)的資源不僅在國際、國內(nèi)獨樹一幟，而且還能有機地融入寧夏及大西北的整體資源環(huán)境中去。塞上江南――全球人與自然關(guān)系教育基地 秦長城標準化是旅游大規(guī)模商品化經(jīng)濟的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)越好，總體水平越有保障。 “忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開。 2020年中衛(wèi)市旅游業(yè)共投資建設(shè)項目 29 個，完成投資 萬元，主要用于寺口子旅游區(qū)道路建設(shè)、通電工程和沙坡頭黃河懸索橋工程、沙坡頭防護大壩等工程建設(shè)。 項目基本資料 土地性質(zhì)：旅館業(yè)用地； 規(guī)劃指標：總用地面積 畝； 規(guī)劃容積率不大于 ； 總建筑面積約 萬平方米； 建筑密度不大于 30%； 綠地率不小于 35%； 建筑層數(shù) 3 層，規(guī)劃停車位 120 個?？h人民政府駐海城鎮(zhèn)。 中衛(wèi)市行政區(qū)劃圖 中衛(wèi)市 面積 14453 平方千米，人口 114 萬人（ 2020 年）。春暖遲、秋涼早、夏熱短、冬寒長，風(fēng)大沙多，干旱少雨。這一數(shù)字包括服務(wù)費在內(nèi)，但不包括將服務(wù)費用于酒店職工的工資或小費的部分。 市場調(diào)查方法及說明 公開數(shù)據(jù)采集 一方面通過互聯(lián)網(wǎng)獲取中衛(wèi)旅游局、統(tǒng)計局、發(fā)改委、房管局、規(guī)劃局等官方數(shù)據(jù)信息，另一方面通過對政府相關(guān)部門進行現(xiàn)場采訪獲得官方數(shù)據(jù)信息。 報告編制公司簡介 香港假日半島（國際）酒店餐飲管理集團有限公司 （簡稱假日半島管理集團）是由國家一級評委、中國策劃大師、中國服務(wù)大師、中國飯店業(yè)名人會終身會員、工商管理碩士黃智斌先生創(chuàng)辦，一家跨地域、國際化的酒店餐飲管理企業(yè)?！? 報告編制說明 可行性報告編制依據(jù) 假日半島與開發(fā)商簽訂的服務(wù)合同； 假日半島基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫； 根據(jù)與開發(fā)商所簽訂的合同 而實施的市場調(diào)查，并在實地調(diào)查過程中得到 的對本項目有針對性的大量真實有效數(shù)據(jù)； 開發(fā)商提供的項目地塊圖紙及資料； 假日半島中衛(wèi)酒店項目部，多次召開顧問論證會議所確定的基本定位； 在基本定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項目實際情況和有關(guān)本項目所涉及的財稅政策， 進行投資分析和測算； 中華人民共和國《旅游涉外飯店星級的劃分評定》（ 2020 年版）； 中衛(wèi)市旅游局提供的部分旅游文件（內(nèi)參）； 中衛(wèi)市統(tǒng)計局提供的統(tǒng)計年鑒； 2020 年中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計。 未來，香港假日半島管理集團將繼續(xù)本著實現(xiàn)業(yè)主效益最大化、顧客滿意度最大化、品牌效應(yīng)最大化的原則，致力發(fā)展具有深遠影響力的國際化酒店餐飲企業(yè)。 餐飲營業(yè)收入 —— 包括各餐廳食品、套餐、房間送餐食品及宴會、多功能宴會廳、會議室等租金和食品銷售所得收入，此外也包括咖啡、茶、牛奶和其它軟飲料銷售收入。 氣候條件――中衛(wèi)市深居內(nèi)陸，遠離海洋，靠近沙漠，屬半干旱氣候，具有典型的大陸性季風(fēng)氣候和沙漠氣候的特點。 行政區(qū)劃――中衛(wèi)市轄 1 個市轄區(qū)、 2 個縣。郵編 751800。中衛(wèi)市位于西隴海 — 蘭新線經(jīng)濟帶與呼包 — 包蘭 — 蘭青經(jīng)濟帶的交匯處，地處西部開發(fā)的重點區(qū)域，受到銀川、蘭州、寶雞、西安等大城市的輻射，宏觀區(qū)位條件良好。吃，中衛(wèi)地方特 色小吃和菜品，如中衛(wèi)粉皮、油餅棗糕、蒿子面、油煎豬臟、燴小吃等等，往往是游人必嘗的，各大酒家可提供餐位 26596 個；住，有星級賓館 9 家， 4 家已正式掛牌，床位 5462 張，且各景區(qū)都有蒙族風(fēng)情濃郁、設(shè)施齊全的蒙古包，供游客住宿休息；行，中衛(wèi)交通區(qū)位優(yōu)越，為包蘭、寶中和規(guī)劃中的中太鐵路交匯處，是西北重要的交通樞紐，境內(nèi)公路四通八達；游，中衛(wèi)市各類旅游資源有 227種，其中自然性資源 54 種，歷史性資源 88 種，社會性資源 68 種，現(xiàn)代人工吸引物 17 種，顯示出了中衛(wèi)作為西北和全國重要的種類豐富、具有特色的旅游勝地的價值； 購，中衛(wèi)商業(yè)發(fā)達，門店林立，可滿足不同消費者的需求，今年截至 8 月底，來衛(wèi)游客消費總額達到了 億元；娛，地道的蒙族歌舞及篝火晚會還有一系列旅游節(jié)的推出，更讓游客流連忘返。今年截至目前，全市已接待游客 39萬人次，旅游直接收入 1170 萬元，增長 17%；上半年，全市旅游總收入 萬元，同比增長 %；全市星級酒店平均入住率達 55%，一般酒店更是生意火爆；全市近百家大型餐廳、數(shù)百家中小型餐 廳得益于旅游業(yè)的發(fā)展，賺得盆滿缽滿，再加上商業(yè)、交通運輸業(yè)，中衛(wèi)的第三產(chǎn)業(yè)又有了新的發(fā)展。 服務(wù)質(zhì)量標準化。“三北”林帶如寺口子的丹霞地貌與蘇武牧羊、楊六郎征戰(zhàn)的民間傳說的整合，小湖、龍宮湖與穆桂英征戰(zhàn)故事的整合，沙坡頭小灣渡口與成吉思汗蒙古大軍幾次過渡的史實 的整合，城區(qū)的升級改造與建設(shè)城市濱河風(fēng)光帶及弘揚黃河文明的整合等等。 國內(nèi)市場開發(fā)與營銷策略 1）旅游產(chǎn)品策略 ①名品、精品提升戰(zhàn)略 將中衛(wèi)市具有壟斷性優(yōu)勢的資源，提升品牌、集中全力開發(fā)建設(shè)，構(gòu)成精品推入市場。 客房情況 賓館擁有房間 201 間，其中總統(tǒng)套 1 間，豪華套間 3 間、普通間為 62 間、標準間 95間 房間設(shè)施 客房內(nèi)可直接免費寬帶上網(wǎng)，并提供 24 小時不斷電插座。（引自中衛(wèi)市 2020 年城市規(guī)劃） 項目周邊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 對開發(fā)公司目前酒店開發(fā)戰(zhàn)略的建議 根據(jù)業(yè)主方面有關(guān)介紹，本項目目前初步考慮的開發(fā)戰(zhàn)略是依靠單體酒店項目投資，希望獲取預(yù)期理想的經(jīng)營和投資回報；同時初步考慮酒店適當(dāng)規(guī)劃整合區(qū)域旅游資源，以擴大酒店的衍生收入。 本項目在建筑體量規(guī)模、地理位置等方面上不占據(jù)優(yōu)勢，必須依靠產(chǎn)品的出新、出奇，吸引消費市場的注意，從而建立自己不可替代的、獨特的市場地位； 時尚酒店設(shè)計者強調(diào)在設(shè)計風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果；是性價比較高的一種酒店類型。 根據(jù)中衛(wèi)各大酒店經(jīng)營情況調(diào)查分析，餐飲收入平均超過客房收入，成為酒店營收的絕對重心。 酒店客房服務(wù)功能定位策劃 客房是高星級酒店主要的經(jīng)營設(shè)施，也是集中體現(xiàn)酒店檔次、形象和服務(wù)水平的地方。 豪華 房以上房間浴室必須分設(shè)獨立的浴缸和淋浴間；同時套房還要考慮浴室干濕區(qū)分開、設(shè)置按摩浴缸；房間配置及格調(diào)在時尚風(fēng)格基礎(chǔ)上，還要突出商務(wù)性，增加房間的高貴、典雅。 西餐廳： 80 餐位 為四星級酒店必須的配套，也是將來住客用早餐的餐廳；西餐在東營可以考慮推出中檔價位、適合家庭消費的中西式自助餐，也可為各種會議和婚宴提供西式宴會出品和服務(wù)。 本項目 KTV 夜總會將引入南方沿海娛樂發(fā)達地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計理念，初步規(guī)劃了 KTV 包廂（ 40 個包廂）、時尚演藝吧（ 1000 平米、 300 座位）；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的娛樂場所和消費新熱點。 從酒店日常經(jīng)營需要，結(jié)合四星級評星要求，酒店需要規(guī)劃一個 小面積的小賣店兼禮品店(KIOSK)。 酒店總體規(guī)劃面積指標 總建筑 面積 35, 其中： 地下建筑面積 6, 地上建筑面積 29, 詳細功能面積表及規(guī)劃見第二階段“設(shè)計指導(dǎo)報告”。 藍海國際大飯店和新悅大酒店屬于藍海集團，而藍海集團本身的餐飲能力強大，對本項目的餐飲板塊威脅最大，東勝海天由于距離本項目有一定的距離，對本項目 的直接威脅構(gòu)成較小。 酒店嚴格按照五級標準設(shè)計，設(shè)立獨立的會議樓，其中大宴會廳 1260 平方米，是東營目前最大的會議室，能同時開 85 圍筵席。 酒店地理位置優(yōu)越，處在東營最繁華的濟南路，周邊由兩大購物中心環(huán)抱（銀座購物中心，振華商場），酒店消費人流充沛，是商務(wù)公干客源滿意地點。 大堂公共區(qū)域、西餐區(qū)域藝術(shù)品裝飾比較雜亂，沒有很好規(guī)劃，時而中式裝飾、時而歐式裝飾、時而非洲藝術(shù)雕刻。 備注 東營賓館屬于政府事業(yè)單位，各項營業(yè)必須先考慮政府需求，故不做詳細分析比較。 根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮娛樂項目整體外包或者合作經(jīng)營，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營風(fēng)險