【正文】 酒店建設(shè)及開業(yè)投資敏感變動分析 祥見 酒店開業(yè)后 15 年內(nèi)經(jīng)營業(yè)績預(yù)測及分析 酒店經(jīng)營業(yè)績預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)定義及分析 酒店經(jīng)營收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測及分析 營業(yè)收入基期數(shù)據(jù) 客房 (間 ) 中餐 西餐咖啡廳 (位 ) 大堂吧 康體 夜總會 會議及其他收入 (萬元 ) 宴會廳 (位 ) 風(fēng)味大廳 (位 ) 風(fēng)味包廂 (間 ) 海鮮大廳 (位 ) 海鮮包 (間 ) 大廳 SPA包廂 大廳 (位 ) 包廂 (間 ) 容量 /銷量 220 700 200 50 50 15 80 40 200 40 300 40 翻 /開房率 70% 20% 100% 120% 100% 120% 120% 120% 100% 150% 120% 80% 平均價格 /消費(fèi) 350 80 80 1500 150 2500 50 40 50 180 80 1000 其他收入 (每天 /萬元 ) 每天收入 (萬元 ) 分項(xiàng)小計(jì) (萬元 ) 合計(jì) (萬元 ) 山東東營酒店經(jīng)營預(yù)測營業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表 酒店 15 年?duì)I業(yè)收入預(yù)測 山東東營酒店 15 年?duì)I業(yè)收入預(yù)測表 金額單位：人民幣萬元 年份 /部門 客房 中餐 西餐 大堂吧 康體 夜總會 其他 合計(jì) 1 1, 5, 1, 10, 2 1, 6, 2, 11, 3 2, 6, 2, 12, 4 2, 6, 2, 13, 5 2, 7, 2, 13, 6 2, 7, 2, 13, 7 2, 7, 2, 14, 8 2, 7, 2, 14, 9 2, 7, 3, 14, 10 2, 7, 3, 14, 11 2, 6, 3, 14, 12 2, 6, 3, 13, 13 2, 6, 2, 13, 14 2, 6, 2, 12, 15 1, 6, 2, 12, 合計(jì) 31, 100, 2, 1, 12, 41, 8, 199, 平均 2, 6, 2, 13, 酒店 15 年成本預(yù)測 山東東營酒店 15 年?duì)I業(yè)成本預(yù)測表 金額單位：人民幣萬元 年份 /部門 客房 中餐 西餐 茶座 康體 娛樂 合計(jì) 1 2, 3, 2 2, 3, 3 3, 4, 4 3, 4, 5 3, 4, 6 3, 4, 7 3, 4, 8 3, 4, 9 3, 4, 10 3, 4, 11 3, 4, 12 3, 。 酒店投資估算及分析 酒店建設(shè)及開業(yè)投資估算 本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為 19,659 萬元，平均每平方米造價 5503 元（含地價）。 康體項(xiàng)目門廳和交通流線設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求； 同時，水娛 SPA不同檔次和服務(wù)功能區(qū)劃分，可以滿足不同 消費(fèi)檔次和消費(fèi)需求客人，形成差異化產(chǎn)品和靈活的價格競爭優(yōu)勢。 酒店康體競爭戰(zhàn)略 酒店健康中心的設(shè)計(jì)理念，在本地具有超前性和獨(dú)特性；建成后將以理念新、檔次高、可選項(xiàng)目豐富多樣和集中消費(fèi)等優(yōu)勢占據(jù)本地高端康體市場并取得領(lǐng) 先優(yōu)勢；既要考慮規(guī)劃本地市場流行的康體項(xiàng)目，又要充分考慮引進(jìn)南方沿海城市時尚潮流的康樂方式，引領(lǐng)康樂新消費(fèi)；可與酒店其它經(jīng)營項(xiàng)目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應(yīng)。 娛樂項(xiàng)目門廳和交通流線設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求； 夜總會的豪華包廂區(qū)突出產(chǎn)品的高檔和尊貴；普通包廂及大廳則可降低門檻，滿足不同層次的大眾化消費(fèi)；形成差異化產(chǎn)品和靈活的價格競爭優(yōu)勢。 酒店餐飲競爭戰(zhàn)略 海鮮燕鮑翅餐廳定位高端路線，具備檔次和規(guī)模優(yōu)勢，并可根據(jù)實(shí)際需 要，引入國內(nèi)知名海鮮燕鮑翅品牌合作經(jīng)營； 風(fēng)味地餐廳和西餐廳則瞄準(zhǔn)主流的中檔消費(fèi)市場，檔次和價位做適當(dāng)調(diào) 低，以迎合廣大市民的消費(fèi)喜好和消費(fèi)能力；其中風(fēng)味餐廳規(guī)劃本地深受 歡迎的“魯、川、湘”組合菜式，以最大限度滿足消費(fèi)大眾的喜好； 餐飲門廳和交通流線設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足 社會化經(jīng)營要求； 酒店餐廳包廂和大會議廳、多功能廳等餐飲設(shè)施在裝修設(shè)計(jì)、裝修材料方面均站在行業(yè)最前沿，并承襲酒店整體的時尚特色風(fēng)格和主題； 由于檔次、規(guī)模、功能等優(yōu)勢，只要出品控制好，經(jīng)營理念和經(jīng)營手法保 持靈活，本項(xiàng)目餐飲經(jīng)營有能力在未來的市場競爭中占據(jù)有利位置。 利用以上客房差異化和時尚主題酒店優(yōu)勢，加上科學(xué)的管理和營銷策略，相信本項(xiàng)目建成營運(yùn)后能憑借項(xiàng)目的綜合競爭力優(yōu)勢占據(jù)市場的領(lǐng)先地位。 酒店競爭戰(zhàn)略策劃 酒店整體競爭戰(zhàn)略 本項(xiàng)目完成建設(shè)后，按照項(xiàng)目規(guī)劃方案，酒店采取時尚特色酒店定位，具有產(chǎn)品稀缺性和創(chuàng)新性；客房在面積、風(fēng)格和空間布局上也處于領(lǐng)先地位；如果聘請國內(nèi)知名酒店管理公司管理，有利于占領(lǐng)市場制高點(diǎn)； 根據(jù)東營目前及未來幾年高端客源總量較少、房價水平較低、四星 /五星房價差距不大等市場特征，采取一次性投資按照四 星級標(biāo)準(zhǔn)，以減少投資和經(jīng)營壓力；同時，在功能設(shè)施和空間布局上按照五星級要求，預(yù)留了產(chǎn)品未來的升級空間，以保證產(chǎn)品長期的市場競爭力。 大堂比較小，家具擺放略顯局促，沒有高級酒店氛圍。 酒店沒有規(guī)劃游泳池，對高檔商務(wù)客源是一種遺憾。 KTV 設(shè)置在 SPA按摩區(qū)域，犯了動靜區(qū)域分開的大忌。 酒店多功能廳立柱多，對一些大的筵席擺放造成敗筆。 酒店是寫字樓改擴(kuò)建，存在先天硬傷，所 以餐飲規(guī)劃不是很規(guī)范， 酒店夜總會與客梯同時使用，對整個五星級酒店的氛圍有所影響。 劣勢 酒店大堂門前設(shè)置的臺階太高，無形中提高了準(zhǔn)入門檻。 服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能比較專業(yè)，部分員工能熟練使用英語 開業(yè)期間青島海天酒店管理集團(tuán)留下成熟模式和享受海天品牌無形資產(chǎn)。 東營第一把金鑰匙，停車位最多（東營酒店業(yè)中排第一）。同時餐飲包房的裝修檔次都比較高、主要家具以中式仿古款式為主，餐飲服務(wù)細(xì)膩，零點(diǎn)大廳特別擺放了兩張嬰兒搖籃來方便特殊客人，點(diǎn)餐使用 PDA無線點(diǎn)餐系統(tǒng)。 客房提供東營獨(dú)有的直飲水系統(tǒng)、部分套房還配置高檔 CD影響設(shè)備。 獨(dú)立的 SPA水療康體大樓，引進(jìn)韓國 Vicente body position analyzer 健康測量儀，特別設(shè)有女子 SPA房。 獨(dú)立娛樂樓門廳設(shè)置，同時住店客人亦可通過大堂通道進(jìn)入，方便店內(nèi)外客源。 魯北地區(qū)第一家五星級酒店的金字招牌優(yōu)勢，有一定政府客源優(yōu)勢。 投資商是以餐飲、酒店經(jīng)營為主業(yè)的集團(tuán)，擁有自己的酒店職業(yè)學(xué)校，管理資源充裕；當(dāng)?shù)厥袌稣J(rèn)知度較高。 東營酒店唯一帶有旋轉(zhuǎn)餐廳，客人可以在此用餐、觀光。 主要競爭對手優(yōu)劣勢對比分析表 項(xiàng)目 東勝海天 藍(lán)海國際大飯店 新悅大酒店 優(yōu)勢 地處城市商業(yè)中心，是商務(wù)客源的首選地點(diǎn)。 酒店主要競爭對手優(yōu)劣勢（ SWOT）分析 根據(jù)假日半島的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，確定了如下界定本項(xiàng)目競爭對手的關(guān)鍵因素： 地理位置 定價和實(shí)際 平均房價 市場定位 客源檔次及構(gòu)成 酒店品牌 服務(wù)品質(zhì) 硬件設(shè)施和裝修質(zhì)量 餐飲和會議設(shè)施品質(zhì) 酒店職業(yè)經(jīng)理人對于市場和競爭對手的評價 基于上述標(biāo)準(zhǔn)，假日半島認(rèn)為：本項(xiàng)目定位為四星級標(biāo)準(zhǔn)時尚酒店（預(yù)留未來升級五星級空間），與西城和東城的高檔酒店直接競爭有限，主要競爭對手為本項(xiàng)目對面的五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店――藍(lán)海國際大飯店、藍(lán)海新悅大酒店、東勝海天酒店。 機(jī)會 (Opportunities) 威脅 (Threats) 建設(shè)山東加工制造業(yè)基地，內(nèi)聯(lián)半島城市群，外接?xùn)|北和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈利好因素有利刺激經(jīng)濟(jì)快 速發(fā)展； 目前市場已有的星級酒店產(chǎn)品陳舊、缺乏吸引力，本項(xiàng)目以時尚新穎產(chǎn)品入市，市場準(zhǔn)入機(jī)會大； 政府下決心加強(qiáng)東營旅游發(fā)展和建設(shè)，為酒店也提供了一個好的發(fā)展前景。 酒店管理公司引進(jìn)策略 酒店經(jīng)營合作伙伴引進(jìn)策略 酒店競爭分析及競爭戰(zhàn)略策劃 酒店優(yōu)劣勢（ SWOT）分析 優(yōu)勢 (Strengths) 劣勢（ Weaknesses） 位于新區(qū)行政辦公區(qū)域，交通通達(dá)性好，能見度較高； 景觀優(yōu)勢：沿路河渠聯(lián)通城市兩端郊野濕地公園是未來酒店景觀房首選； 項(xiàng)目地規(guī)劃的公務(wù)員住宅小區(qū)、政府辦公樓、會展中心可增加項(xiàng)目酒店的消費(fèi)人群，增進(jìn)消費(fèi)； 項(xiàng)目定 位四星級標(biāo)準(zhǔn)時尚酒店，產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模遙遙領(lǐng)先當(dāng)?shù)啬壳暗木频晷袠I(yè)檔次水平，具有產(chǎn)品的超前性及創(chuàng)新性優(yōu)勢； 項(xiàng)目定位規(guī)劃預(yù)留未來五星級升級空間，未來具有發(fā)展靈活性和長期競爭力優(yōu)勢；且可減少一次性投資和經(jīng)營壓力； 酒店規(guī)劃大空間時尚客房，其它康體娛樂綜合配套強(qiáng)，特色鮮明，項(xiàng)目整體綜合競爭力居行業(yè)領(lǐng)先地位； 酒店為政府支持的形象工程，未來可以得到政府消費(fèi)的大力支持； 開發(fā)商在當(dāng)?shù)厥袌鲂蜗蠛?，可以為酒店未來?jīng)營打下良好基礎(chǔ)； 項(xiàng)目經(jīng)過科學(xué)的研究策劃，可避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品的先進(jìn)性和合理性； 項(xiàng)目 按照最新時尚酒店設(shè)計(jì)，產(chǎn)品具有不可替代性和長期的競爭優(yōu)勢。 酒店經(jīng)營模式定位分析及經(jīng)營合作伙伴引進(jìn)策略 酒店經(jīng)營模式定位分析 本項(xiàng)目經(jīng)營模式定位分析 根據(jù)東營酒店及客源市場情況調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目整體經(jīng)營管理模式適宜定位為委托國內(nèi)知名酒店管理公司管理。 其它服務(wù)設(shè)施功能面積詳細(xì)規(guī)劃見第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報告”。 詳細(xì)功能面積規(guī)劃主要如下表： 會議區(qū) 2, 多功能廳 (680 人可分割式，人均 ㎡） 1, 多功能廳前廳 % 中型會議室（ 100 人的 2 個，人均 ㎡） 小會議室（ 50 人左右的 4 個，人均 ㎡） 貴賓接待室（ 30 人 1 個，人均 2 ㎡） 會議區(qū)交通面積 會議室總面積的 20%