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441479--20xx寧夏中衛(wèi)酒店項目市場分析及定位策劃報告(專業(yè)版)

2024-10-31 08:23上一頁面

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【正文】 根據(jù)業(yè)主自身情況,可靈活考慮娛樂項目整體外包或者合作經(jīng)營,以減少一次性投資,降低投資和經(jīng)營風(fēng)險。 大堂公共區(qū)域、西餐區(qū)域藝術(shù)品裝飾比較雜亂,沒有很好規(guī)劃,時而中式裝飾、時而歐式裝飾、時而非洲藝術(shù)雕刻。 酒店嚴格按照五級標準設(shè)計,設(shè)立獨立的會議樓,其中大宴會廳 1260 平方米,是東營目前最大的會議室,能同時開 85 圍筵席。 酒店總體規(guī)劃面積指標 總建筑 面積 35, 其中: 地下建筑面積 6, 地上建筑面積 29, 詳細功能面積表及規(guī)劃見第二階段“設(shè)計指導(dǎo)報告”。 本項目 KTV 夜總會將引入南方沿海娛樂發(fā)達地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計理念,初步規(guī)劃了 KTV 包廂( 40 個包廂)、時尚演藝吧( 1000 平米、 300 座位);成為當?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的娛樂場所和消費新熱點。 豪華 房以上房間浴室必須分設(shè)獨立的浴缸和淋浴間;同時套房還要考慮浴室干濕區(qū)分開、設(shè)置按摩浴缸;房間配置及格調(diào)在時尚風(fēng)格基礎(chǔ)上,還要突出商務(wù)性,增加房間的高貴、典雅。 根據(jù)中衛(wèi)各大酒店經(jīng)營情況調(diào)查分析,餐飲收入平均超過客房收入,成為酒店營收的絕對重心。(引自中衛(wèi)市 2020 年城市規(guī)劃) 項目周邊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 對開發(fā)公司目前酒店開發(fā)戰(zhàn)略的建議 根據(jù)業(yè)主方面有關(guān)介紹,本項目目前初步考慮的開發(fā)戰(zhàn)略是依靠單體酒店項目投資,希望獲取預(yù)期理想的經(jīng)營和投資回報;同時初步考慮酒店適當規(guī)劃整合區(qū)域旅游資源,以擴大酒店的衍生收入。 國內(nèi)市場開發(fā)與營銷策略 1)旅游產(chǎn)品策略 ①名品、精品提升戰(zhàn)略 將中衛(wèi)市具有壟斷性優(yōu)勢的資源,提升品牌、集中全力開發(fā)建設(shè),構(gòu)成精品推入市場?!叭薄绷謳Ы衲杲刂聊壳?,全市已接待游客 39萬人次,旅游直接收入 1170 萬元,增長 17%;上半年,全市旅游總收入 萬元,同比增長 %;全市星級酒店平均入住率達 55%,一般酒店更是生意火爆;全市近百家大型餐廳、數(shù)百家中小型餐 廳得益于旅游業(yè)的發(fā)展,賺得盆滿缽滿,再加上商業(yè)、交通運輸業(yè),中衛(wèi)的第三產(chǎn)業(yè)又有了新的發(fā)展。中衛(wèi)市位于西隴海 — 蘭新線經(jīng)濟帶與呼包 — 包蘭 — 蘭青經(jīng)濟帶的交匯處,地處西部開發(fā)的重點區(qū)域,受到銀川、蘭州、寶雞、西安等大城市的輻射,宏觀區(qū)位條件良好。 行政區(qū)劃――中衛(wèi)市轄 1 個市轄區(qū)、 2 個縣。 餐飲營業(yè)收入 —— 包括各餐廳食品、套餐、房間送餐食品及宴會、多功能宴會廳、會議室等租金和食品銷售所得收入,此外也包括咖啡、茶、牛奶和其它軟飲料銷售收入。』 報告編制說明 可行性報告編制依據(jù) 假日半島與開發(fā)商簽訂的服務(wù)合同; 假日半島基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫; 根據(jù)與開發(fā)商所簽訂的合同 而實施的市場調(diào)查,并在實地調(diào)查過程中得到 的對本項目有針對性的大量真實有效數(shù)據(jù); 開發(fā)商提供的項目地塊圖紙及資料; 假日半島中衛(wèi)酒店項目部,多次召開顧問論證會議所確定的基本定位; 在基本定位基礎(chǔ)上,根據(jù)項目實際情況和有關(guān)本項目所涉及的財稅政策, 進行投資分析和測算; 中華人民共和國《旅游涉外飯店星級的劃分評定》( 2020 年版); 中衛(wèi)市旅游局提供的部分旅游文件(內(nèi)參); 中衛(wèi)市統(tǒng)計局提供的統(tǒng)計年鑒; 2020 年中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計。 市場調(diào)查方法及說明 公開數(shù)據(jù)采集 一方面通過互聯(lián)網(wǎng)獲取中衛(wèi)旅游局、統(tǒng)計局、發(fā)改委、房管局、規(guī)劃局等官方數(shù)據(jù)信息,另一方面通過對政府相關(guān)部門進行現(xiàn)場采訪獲得官方數(shù)據(jù)信息。春暖遲、秋涼早、夏熱短、冬寒長,風(fēng)大沙多,干旱少雨??h人民政府駐海城鎮(zhèn)。 2020年中衛(wèi)市旅游業(yè)共投資建設(shè)項目 29 個,完成投資 萬元,主要用于寺口子旅游區(qū)道路建設(shè)、通電工程和沙坡頭黃河懸索橋工程、沙坡頭防護大壩等工程建設(shè)。標準化是旅游大規(guī)模商品化經(jīng)濟的基礎(chǔ),基礎(chǔ)越好,總體水平越有保障。 二是將區(qū)域內(nèi)資源與寧夏及大西北整體資源的整合,通過多種促銷手段,使中衛(wèi)的資源不僅在國際、國內(nèi)獨樹一幟,而且還能有機地融入寧夏及大西北的整體資源環(huán)境中去。房內(nèi)可接收衛(wèi)星電視節(jié)目,另有小冰箱、迷你吧為您提供洋酒及各式軟飲料 會議設(shè)施 會議室 20 余間 餐飲設(shè)施 中餐廳零點廳 1 個,中餐包廂 、韓國菜餐廳西餐廳, 1 樓西餐廳, 2- 3 樓為中餐 娛 樂設(shè)施 KTV 康體設(shè)施 康樂部、洗浴中心、 KTV 包房、桑那室、斯諾克茶廳 東營賓館 東營賓館 星級標準 3 星 投資性質(zhì) 由中衛(wèi)百貨公司、廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 開業(yè)時間 1989 年 建筑風(fēng)格 建筑面積 14800 平方米 客房情況 設(shè)有標準、高級單人 /雙人房、豪華套房、行政套房 房間設(shè)施 等離子電視、液晶電腦、保險柜,客房寬帶上網(wǎng) 會議設(shè)施 大會議室容納 370 人,約 550 ㎡,其它可容納 10100 人的中小 會議室 10 個。 下附代表性的時尚酒店設(shè)計圖片供參考: 酒店檔次定位 本項目酒店檔次定位 經(jīng)過對中衛(wèi)酒店市場的詳細調(diào)查分析,結(jié)合本項目具體情況,本項目檔次適宜定位為四星級標準度假酒店。 基于中衛(wèi)高檔酒店住店客源總量較小、消費水平不高的市場特征,假日半島在客房規(guī)模上作了適當控制,以避免未來經(jīng)營 中出現(xiàn)的住房率偏低或者削價銷售的現(xiàn)象,保證客房合理的出租率和平均房價。 大堂吧: 40 餐位 為四星級酒店必須的配套設(shè)施,在規(guī)劃上考慮與西餐廳連為一體,在西餐滿座時可以當作西餐廳來使用,增加經(jīng)營的靈活性。 如考慮未來五星級升級空間需要,需適當預(yù)留面積未來規(guī)劃書店、鮮花店等。 主要競爭對手優(yōu)劣勢對比分析表 項目 東勝海天 藍海國際大飯店 新悅大酒店 優(yōu)勢 地處城市商業(yè)中心,是商務(wù)客源的首選地點。 東營第一把金鑰匙,停車位最多(東營酒店業(yè)中排第一)。 酒店競爭戰(zhàn)略策劃 酒店整體競爭戰(zhàn)略 本項目完成建設(shè)后,按照項目規(guī)劃方案,酒店采取時尚特色酒店定位,具有產(chǎn)品稀缺性和創(chuàng)新性;客房在面積、風(fēng)格和空間布局上也處于領(lǐng)先地位;如果聘請國內(nèi)知名酒店管理公司管理,有利于占領(lǐng)市場制高點; 根據(jù)東營目前及未來幾年高端客源總量較少、房價水平較低、四星 /五星房價差距不大等市場特征,采取一次性投資按照四 星級標準,以減少投資和經(jīng)營壓力;同時,在功能設(shè)施和空間布局上按照五星級要求,預(yù)留了產(chǎn)品未來的升級空間,以保證產(chǎn)品長期的市場競爭力。 酒店建設(shè)及開業(yè)投資敏感變動分析 祥見 酒店開業(yè)后 15 年內(nèi)經(jīng)營業(yè)績預(yù)測及分析 酒店經(jīng)營業(yè)績預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)定義及分析 酒店經(jīng)營收入、成本費用及利潤預(yù)測及分析 營業(yè)收入基期數(shù)據(jù) 客房 (間 ) 中餐 西餐咖啡廳 (位 ) 大堂吧 康體 夜總會 會議及其他收入 (萬元 ) 宴會廳 (位 ) 風(fēng)味大廳 (位 ) 風(fēng)味包廂 (間 ) 海鮮大廳 (位 ) 海鮮包 (間 ) 大廳 SPA包廂 大廳 (位 ) 包廂 (間 ) 容量 /銷量 220 700 200 50 50 15 80 40 200 40 300 40 翻 /開房率 70% 20% 100% 120% 100% 120% 120% 120% 100% 150% 120% 80% 平均價格 /消費 350 80 80 1500 150 2500 50 40 50 180 80 1000 其他收入 (每天 /萬元 ) 每天收入 (萬元 ) 分項小計 (萬元 ) 合計 (萬元 ) 山東東營酒店經(jīng)營預(yù)測營業(yè)收入基礎(chǔ)指標一覽表 酒店 15 年營業(yè)收入預(yù)測 山東東營酒店 15 年營業(yè)收入預(yù)測表 金額單位:人民幣萬元 年份 /部門 客房 中餐 西餐 大堂吧 康體 夜總會 其他 合計 1 1, 5, 1, 10, 2 1, 6, 2, 11, 3 2, 6, 2, 12, 4 2, 6, 2, 13, 5 2, 7, 2, 13, 6 2, 7, 2, 13, 7 2, 7, 2, 14, 8 2, 7, 2, 14, 9 2, 7, 3, 14, 10 2, 7, 3, 14, 11 2, 6, 3, 14, 12 2, 6, 3, 13, 13 2, 6, 2, 13, 14 2, 6, 2, 12, 15 1, 6, 2, 12, 合計 31, 100, 2, 1, 12, 41, 8, 199, 平均 2, 6, 2, 13, 酒店 15 年成本預(yù)測 山東東營酒店 15 年營業(yè)成本預(yù)測表 金額單位:人民幣萬元 年份 /部門 客房 中餐 西餐 茶座 康體 娛樂 合計 1 2, 3, 2 2, 3, 3 3, 4, 4 3, 4, 5 3, 4, 6 3, 4, 7 3, 4, 8 3, 4, 9 3, 4, 10 3, 4, 11 3, 4, 12 3, 。 大堂比較小,家具擺放略顯局促,沒有高級酒店氛圍。同時餐飲包房的裝修檔次都比較高、主要家具以中式仿古款式為主,餐飲服務(wù)細膩,零點大廳特別擺放了兩張嬰兒搖籃來方便特殊客人,點餐使用 PDA無線點餐系統(tǒng)。 酒店主要競爭對手優(yōu)劣勢( SWOT)分析 根據(jù)假日半島的專業(yè)知識和經(jīng)驗,確定了如下界定本項目競爭對手的關(guān)鍵因素: 地理位置 定價和實際 平均房價 市場定位 客源檔次及構(gòu)成 酒店品牌 服務(wù)品質(zhì) 硬件設(shè)施和裝修質(zhì)量 餐飲和會議設(shè)施品質(zhì) 酒店職業(yè)經(jīng)理人對于市場和競爭對手的評價 基于上述標準,假日半島認為:本項目定位為四星級標準時尚酒店
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