【正文】 根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮娛樂項(xiàng)目整體外包或者合作經(jīng)營，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 大堂公共區(qū)域、西餐區(qū)域藝術(shù)品裝飾比較雜亂，沒有很好規(guī)劃，時(shí)而中式裝飾、時(shí)而歐式裝飾、時(shí)而非洲藝術(shù)雕刻。 酒店嚴(yán)格按照五級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)立獨(dú)立的會議樓，其中大宴會廳 1260 平方米，是東營目前最大的會議室，能同時(shí)開 85 圍筵席。 酒店總體規(guī)劃面積指標(biāo) 總建筑 面積 35, 其中： 地下建筑面積 6, 地上建筑面積 29, 詳細(xì)功能面積表及規(guī)劃見第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告”。 本項(xiàng)目 KTV 夜總會將引入南方沿海娛樂發(fā)達(dá)地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，初步規(guī)劃了 KTV 包廂（ 40 個(gè)包廂）、時(shí)尚演藝吧（ 1000 平米、 300 座位）；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的娛樂場所和消費(fèi)新熱點(diǎn)。 豪華 房以上房間浴室必須分設(shè)獨(dú)立的浴缸和淋浴間；同時(shí)套房還要考慮浴室干濕區(qū)分開、設(shè)置按摩浴缸；房間配置及格調(diào)在時(shí)尚風(fēng)格基礎(chǔ)上，還要突出商務(wù)性，增加房間的高貴、典雅。 根據(jù)中衛(wèi)各大酒店經(jīng)營情況調(diào)查分析，餐飲收入平均超過客房收入，成為酒店?duì)I收的絕對重心。（引自中衛(wèi)市 2020 年城市規(guī)劃） 項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 對開發(fā)公司目前酒店開發(fā)戰(zhàn)略的建議 根據(jù)業(yè)主方面有關(guān)介紹，本項(xiàng)目目前初步考慮的開發(fā)戰(zhàn)略是依靠單體酒店項(xiàng)目投資，希望獲取預(yù)期理想的經(jīng)營和投資回報(bào)；同時(shí)初步考慮酒店適當(dāng)規(guī)劃整合區(qū)域旅游資源，以擴(kuò)大酒店的衍生收入。 國內(nèi)市場開發(fā)與營銷策略 1）旅游產(chǎn)品策略 ①名品、精品提升戰(zhàn)略 將中衛(wèi)市具有壟斷性優(yōu)勢的資源，提升品牌、集中全力開發(fā)建設(shè)，構(gòu)成精品推入市場。“三北”林帶今年截至目前，全市已接待游客 39萬人次，旅游直接收入 1170 萬元，增長 17%；上半年，全市旅游總收入 萬元，同比增長 %；全市星級酒店平均入住率達(dá) 55%，一般酒店更是生意火爆；全市近百家大型餐廳、數(shù)百家中小型餐 廳得益于旅游業(yè)的發(fā)展，賺得盆滿缽滿，再加上商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)，中衛(wèi)的第三產(chǎn)業(yè)又有了新的發(fā)展。中衛(wèi)市位于西隴海 — 蘭新線經(jīng)濟(jì)帶與呼包 — 包蘭 — 蘭青經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，地處西部開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，受到銀川、蘭州、寶雞、西安等大城市的輻射，宏觀區(qū)位條件良好。 行政區(qū)劃――中衛(wèi)市轄 1 個(gè)市轄區(qū)、 2 個(gè)縣。 餐飲營業(yè)收入 —— 包括各餐廳食品、套餐、房間送餐食品及宴會、多功能宴會廳、會議室等租金和食品銷售所得收入，此外也包括咖啡、茶、牛奶和其它軟飲料銷售收入。』 報(bào)告編制說明 可行性報(bào)告編制依據(jù) 假日半島與開發(fā)商簽訂的服務(wù)合同； 假日半島基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫； 根據(jù)與開發(fā)商所簽訂的合同 而實(shí)施的市場調(diào)查，并在實(shí)地調(diào)查過程中得到 的對本項(xiàng)目有針對性的大量真實(shí)有效數(shù)據(jù)； 開發(fā)商提供的項(xiàng)目地塊圖紙及資料； 假日半島中衛(wèi)酒店項(xiàng)目部，多次召開顧問論證會議所確定的基本定位； 在基本定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和有關(guān)本項(xiàng)目所涉及的財(cái)稅政策， 進(jìn)行投資分析和測算； 中華人民共和國《旅游涉外飯店星級的劃分評定》（ 2020 年版）； 中衛(wèi)市旅游局提供的部分旅游文件（內(nèi)參）； 中衛(wèi)市統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)年鑒； 2020 年中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)。 市場調(diào)查方法及說明 公開數(shù)據(jù)采集 一方面通過互聯(lián)網(wǎng)獲取中衛(wèi)旅游局、統(tǒng)計(jì)局、發(fā)改委、房管局、規(guī)劃局等官方數(shù)據(jù)信息，另一方面通過對政府相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場采訪獲得官方數(shù)據(jù)信息。春暖遲、秋涼早、夏熱短、冬寒長，風(fēng)大沙多，干旱少雨。縣人民政府駐海城鎮(zhèn)。 2020年中衛(wèi)市旅游業(yè)共投資建設(shè)項(xiàng)目 29 個(gè)，完成投資 萬元，主要用于寺口子旅游區(qū)道路建設(shè)、通電工程和沙坡頭黃河懸索橋工程、沙坡頭防護(hù)大壩等工程建設(shè)。標(biāo)準(zhǔn)化是旅游大規(guī)模商品化經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)越好，總體水平越有保障。 二是將區(qū)域內(nèi)資源與寧夏及大西北整體資源的整合，通過多種促銷手段，使中衛(wèi)的資源不僅在國際、國內(nèi)獨(dú)樹一幟，而且還能有機(jī)地融入寧夏及大西北的整體資源環(huán)境中去。房內(nèi)可接收衛(wèi)星電視節(jié)目，另有小冰箱、迷你吧為您提供洋酒及各式軟飲料 會議設(shè)施 會議室 20 余間 餐飲設(shè)施 中餐廳零點(diǎn)廳 1 個(gè)，中餐包廂 、韓國菜餐廳西餐廳， 1 樓西餐廳， 2－ 3 樓為中餐 娛 樂設(shè)施 KTV 康體設(shè)施 康樂部、洗浴中心、 KTV 包房、桑那室、斯諾克茶廳 東營賓館 東營賓館 星級標(biāo)準(zhǔn) 3 星 投資性質(zhì) 由中衛(wèi)百貨公司、廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 開業(yè)時(shí)間 1989 年 建筑風(fēng)格 建筑面積 14800 平方米 客房情況 設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)、高級單人 /雙人房、豪華套房、行政套房 房間設(shè)施 等離子電視、液晶電腦、保險(xiǎn)柜，客房寬帶上網(wǎng) 會議設(shè)施 大會議室容納 370 人，約 550 ㎡，其它可容納 10100 人的中小 會議室 10 個(gè)。 下附代表性的時(shí)尚酒店設(shè)計(jì)圖片供參考： 酒店檔次定位 本項(xiàng)目酒店檔次定位 經(jīng)過對中衛(wèi)酒店市場的詳細(xì)調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目檔次適宜定位為四星級標(biāo)準(zhǔn)度假酒店。 基于中衛(wèi)高檔酒店住店客源總量較小、消費(fèi)水平不高的市場特征，假日半島在客房規(guī)模上作了適當(dāng)控制，以避免未來經(jīng)營 中出現(xiàn)的住房率偏低或者削價(jià)銷售的現(xiàn)象，保證客房合理的出租率和平均房價(jià)。 大堂吧： 40 餐位 為四星級酒店必須的配套設(shè)施，在規(guī)劃上考慮與西餐廳連為一體，在西餐滿座時(shí)可以當(dāng)作西餐廳來使用，增加經(jīng)營的靈活性。 如考慮未來五星級升級空間需要，需適當(dāng)預(yù)留面積未來規(guī)劃書店、鮮花店等。 主要競爭對手優(yōu)劣勢對比分析表 項(xiàng)目 東勝海天 藍(lán)海國際大飯店 新悅大酒店 優(yōu)勢 地處城市商業(yè)中心，是商務(wù)客源的首選地點(diǎn)。 東營第一把金鑰匙，停車位最多（東營酒店業(yè)中排第一）。 酒店競爭戰(zhàn)略策劃 酒店整體競爭戰(zhàn)略 本項(xiàng)目完成建設(shè)后，按照項(xiàng)目規(guī)劃方案，酒店采取時(shí)尚特色酒店定位，具有產(chǎn)品稀缺性和創(chuàng)新性；客房在面積、風(fēng)格和空間布局上也處于領(lǐng)先地位；如果聘請國內(nèi)知名酒店管理公司管理，有利于占領(lǐng)市場制高點(diǎn)； 根據(jù)東營目前及未來幾年高端客源總量較少、房價(jià)水平較低、四星 /五星房價(jià)差距不大等市場特征，采取一次性投資按照四 星級標(biāo)準(zhǔn)，以減少投資和經(jīng)營壓力；同時(shí)，在功能設(shè)施和空間布局上按照五星級要求，預(yù)留了產(chǎn)品未來的升級空間，以保證產(chǎn)品長期的市場競爭力。 酒店建設(shè)及開業(yè)投資敏感變動分析 祥見 酒店開業(yè)后 15 年內(nèi)經(jīng)營業(yè)績預(yù)測及分析 酒店經(jīng)營業(yè)績預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)定義及分析 酒店經(jīng)營收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測及分析 營業(yè)收入基期數(shù)據(jù) 客房 (間 ) 中餐 西餐咖啡廳 (位 ) 大堂吧 康體 夜總會 會議及其他收入 (萬元 ) 宴會廳 (位 ) 風(fēng)味大廳 (位 ) 風(fēng)味包廂 (間 ) 海鮮大廳 (位 ) 海鮮包 (間 ) 大廳 SPA包廂 大廳 (位 ) 包廂 (間 ) 容量 /銷量 220 700 200 50 50 15 80 40 200 40 300 40 翻 /開房率 70% 20% 100% 120% 100% 120% 120% 120% 100% 150% 120% 80% 平均價(jià)格 /消費(fèi) 350 80 80 1500 150 2500 50 40 50 180 80 1000 其他收入 (每天 /萬元 ) 每天收入 (萬元 ) 分項(xiàng)小計(jì) (萬元 ) 合計(jì) (萬元 ) 山東東營酒店經(jīng)營預(yù)測營業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表 酒店 15 年?duì)I業(yè)收入預(yù)測 山東東營酒店 15 年?duì)I業(yè)收入預(yù)測表 金額單位：人民幣萬元 年份 /部門 客房 中餐 西餐 大堂吧 康體 夜總會 其他 合計(jì) 1 1, 5, 1, 10, 2 1, 6, 2, 11, 3 2, 6, 2, 12, 4 2, 6, 2, 13, 5 2, 7, 2, 13, 6 2, 7, 2, 13, 7 2, 7, 2, 14, 8 2, 7, 2, 14, 9 2, 7, 3, 14, 10 2, 7, 3, 14, 11 2, 6, 3, 14, 12 2, 6, 3, 13, 13 2, 6, 2, 13, 14 2, 6, 2, 12, 15 1, 6, 2, 12, 合計(jì) 31, 100, 2, 1, 12, 41, 8, 199, 平均 2, 6, 2, 13, 酒店 15 年成本預(yù)測 山東東營酒店 15 年?duì)I業(yè)成本預(yù)測表 金額單位：人民幣萬元 年份 /部門 客房 中餐 西餐 茶座 康體 娛樂 合計(jì) 1 2, 3, 2 2, 3, 3 3, 4, 4 3, 4, 5 3, 4, 6 3, 4, 7 3, 4, 8 3, 4, 9 3, 4, 10 3, 4, 11 3, 4, 12 3, 。 大堂比較小，家具擺放略顯局促，沒有高級酒店氛圍。同時(shí)餐飲包房的裝修檔次都比較高、主要家具以中式仿古款式為主，餐飲服務(wù)細(xì)膩，零點(diǎn)大廳特別擺放了兩張嬰兒搖籃來方便特殊客人，點(diǎn)餐使用 PDA無線點(diǎn)餐系統(tǒng)。 酒店主要競爭對手優(yōu)劣勢（ SWOT）分析 根據(jù)假日半島的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，確定了如下界定本項(xiàng)目競爭對手的關(guān)鍵因素： 地理位置 定價(jià)和實(shí)際 平均房價(jià) 市場定位 客源檔次及構(gòu)成 酒店品牌 服務(wù)品質(zhì) 硬件設(shè)施和裝修質(zhì)量 餐飲和會議設(shè)施品質(zhì) 酒店職業(yè)經(jīng)理人對于市場和競爭對手的評價(jià) 基于上述標(biāo)準(zhǔn)，假日半島認(rèn)為：本項(xiàng)目定位為四星級標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚酒店