【正文】 衍生收入。 酒店整體定位策劃 『提要：以市場需求為導(dǎo)向，通過對本項目酒店全方位的定位策劃，打造出具有創(chuàng)新性、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢及具有領(lǐng)先、超前核心競爭力的個性化特色酒店。有關(guān)定位依據(jù)分析如下： 與紅寶賓館、逸興大酒店等酒店相比，本項目在地理位置方面不具備優(yōu)勢，因而在政務(wù)接待和政務(wù)會議方面的市場競爭力和滲透率受到較大的局限，不能將政府客源作為主打客源； 與中衛(wèi)其他酒店相比，本項目在中冶內(nèi)部接待及會議的市場上處于競爭劣勢， 不能“以己之短、攻人之長”； 本項目未來客源市場除了利用自身在當(dāng)?shù)氐母鞣N關(guān)系、爭取關(guān)系客戶以外，重心應(yīng)該定位在高端的休閑度假客群，結(jié)合部分政府接待；要加強網(wǎng)絡(luò)銷售爭取網(wǎng)絡(luò)訂房客源；聯(lián)絡(luò)全國各大旅行社，同時利用自身產(chǎn)品特色和配套優(yōu)勢，吸引其他休閑娛樂客源消費； 結(jié)合以上客源市場定位分析，預(yù)測本項目未來客源構(gòu)成如下： 酒店類型定位 本項目酒店類型定位 根據(jù)中衛(wèi)酒店市場情況，結(jié)合國內(nèi)外酒店發(fā)展最新趨勢，本項目適宜定位為時尚休閑度假型酒店類型。 2020 年美國時尚酒店占總酒店數(shù)量的 1%，但是收益卻占所有酒店的 3%； 時尚酒店摒棄傳統(tǒng)酒店的雷同，講究個性化，憑借獨特的設(shè)計感和體貼的服務(wù)得到現(xiàn)代人的青睞。 本項目在建筑體量規(guī)模、地理位置等方面上不占據(jù)優(yōu)勢，必須依靠產(chǎn)品的出新、出奇，吸引消費市場的注意，從而建立自己不可替代的、獨特的市場地位； 時尚酒店設(shè)計者強調(diào)在設(shè)計風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果；是性價比較高的一種酒店類型。有關(guān)定位依據(jù)分析如下： 中衛(wèi)三星級酒店數(shù)量較多，市場競爭激烈，營收水平不夠理想，因而可以排除三星級以下檔次定位的可能性（詳細數(shù)據(jù)統(tǒng)計見市場調(diào)查分析部分 ）； 中衛(wèi)酒店市場高端客源總量不足，而且對房價相對比較敏感；根據(jù)市場調(diào)查分析：中衛(wèi)紅寶酒店 08 年平 均房價為￥ 360－，中衛(wèi)逸興大酒店只有￥ 320 左右。 本項目為投資方首次進入酒店業(yè)投資，如定位五星級檔次，一次性投資將大大增加，資產(chǎn)沉淀和投資風(fēng)險加大。 綜合以上分析論證，本項目檔次定位適宜為四星級標準度假酒店 項目酒店客房規(guī)模定位 根據(jù)中衛(wèi)酒店市場調(diào)查分析，目前的高星級酒店除中衛(wèi)紅寶客房數(shù)超過 200 間套以外，其它都在 100—— 150 間套的范圍；結(jié)合目前三 —— 四星級酒店市場住房率表現(xiàn)水平，以及未來3－ 5 年新增高星級酒店客房數(shù)量和客源增長趨勢，可以預(yù)測中衛(wèi)高星級酒店未來幾年住房率水平將大致保持目前的市場水平，處于基本供求平衡態(tài)勢。 根據(jù)中衛(wèi)各大酒店經(jīng)營情況調(diào)查分析，餐飲收入平均超過客房收入，成為酒店營收的絕對重心。 基于以上考慮，結(jié)合本項目時尚休閑度假酒店的整體定位，本項目的康體和娛樂規(guī)?？蛇m當(dāng)做大、做強，爭取占據(jù)行業(yè)的領(lǐng)先定位，并成為本項目的一個特色優(yōu)勢和經(jīng)營亮點。 項目市位于騰格里沙漠，沙漠文化底蘊深厚，獨具特色，可表現(xiàn)的形式也很豐富； 另外，本項目位于中冶綠化帶，周圍水系豐富，具有獨特的水景觀資源。 酒店服務(wù)功能定位策劃 『提要：本章在項目整體定位基礎(chǔ)上，對酒店各個服務(wù)設(shè)施和功能進行了全方位的定位策劃，為下一步設(shè)計階段和未來酒店經(jīng)營管理打下基礎(chǔ)、明確思路。 酒店客房服務(wù)功能定位策劃 客房是高星級酒店主要的經(jīng)營設(shè)施，也是集中體現(xiàn)酒店檔次、形象和服務(wù)水平的地方。 客房數(shù)量規(guī)劃 根據(jù)中衛(wèi)星級酒店市場及未來供求關(guān)系變化趨勢，假日半島規(guī)劃客房數(shù)量為 100 間套； 預(yù)計客房出租率可達到 70%左右的合理水平。具體房間類型、數(shù)量規(guī)劃如下： 商務(wù)客房： 豪華客房： 套房：、 時尚個性房： 客房樓層規(guī)劃： 根據(jù)以上客房類型劃分、按照目前四星級檔次定位，客房樓層分為：標準樓層、豪華樓層。 客房檔次規(guī)劃 根據(jù)客房類型分類，不同客房類型應(yīng)該有不同的檔次考慮： 商務(wù)客房 標準客房主要接待客人為：對房價相對 比較敏感的會議及娛樂休閑度假客人，租金價格相對較低，因而房間投資檔次也可適當(dāng)降低，以提高房間投資的性價比；具體可以考慮按照準四星級（檔次接近四星級）檔次進行裝修及配置；房間浴室采用時尚的玻璃隔墻，可以不設(shè)置傳統(tǒng)的浴缸、只配置淋浴間；房間配置及格調(diào)可減少商務(wù)性，增加房間的動感和時尚性。 豪華 房以上房間浴室必須分設(shè)獨立的浴缸和淋浴間；同時套房還要考慮浴室干濕區(qū)分開、設(shè)置按摩浴缸；房間配置及格調(diào)在時尚風(fēng)格基礎(chǔ)上，還要突出商務(wù)性，增加房間的高貴、典雅。 客房功能面積表 房間組合 % 房間數(shù)量（間套） 標準雙人間 % 51 行政雙人間 % 44 標準單人間 % 44 行政單人間 % 57 行政套房（ 2 自然間） % 22 總統(tǒng)套房（ 1 套， 5 自然開間） % 1 殘疾人間 % 1 合計 % 220 酒店餐飲服務(wù)功能定位策劃 當(dāng)今酒店業(yè)中，酒店餐飲已不再簡單作為酒店客房配套，而是作為酒店經(jīng)營創(chuàng)收的主體，起到越來越重要的作用。 按照中衛(wèi)餐飲消費市場特征、結(jié)合本項目標準時尚休閑度假酒店定位，規(guī)劃餐飲項目如下： 高檔餐廳：菜式：海鮮燕鮑翅；大廳： 50 餐位；貴賓包廂： 15 個。 普通餐廳：菜式：魯 /川 /湘風(fēng)味菜；大廳： 200 餐位；包廂： 50 個。 西餐廳： 80 餐位 為四星級酒店必須的配套，也是將來住客用早餐的餐廳；西餐在東營可以考慮推出中檔價位、適合家庭消費的中西式自助餐，也可為各種會議和婚宴提供西式宴會出品和服務(wù)。 有關(guān)功能面積規(guī)劃見下附餐飲功能面積表，詳細規(guī)劃見第二階段設(shè)計指導(dǎo)報告。 東營作為中國第二大油田（勝利油田）所在地及經(jīng)濟強省山東的重要工業(yè)城市，各種商務(wù)、政務(wù)應(yīng)酬頻繁，對娛樂消費需求性比較高；而這恰恰是目前當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)高星級酒店的經(jīng)營弱項，配套設(shè)施也很不足，通常只為星評分數(shù)需要；據(jù)市旅游局的統(tǒng)計資料，娛樂板塊收入只占到酒店業(yè)總體收入的 10%。 根據(jù)東營娛樂消費市場需求比較旺盛、而當(dāng)?shù)鼐频?、社會高檔娛樂業(yè)經(jīng)營場所比較缺乏的現(xiàn)實，本項目適當(dāng)加重了娛樂設(shè)施的規(guī)模，將其定位為一個可以獨立經(jīng)營的主體，而不僅僅是單純的配套； 并定位為東營最時尚前衛(wèi)、最具特色的娛樂場所，成為本項目的一大亮點和賣點。 本項目 KTV 夜總會將引入南方沿海娛樂發(fā)達地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計理念，初步規(guī)劃了 KTV 包廂（ 40 個包廂）、時尚演藝吧（ 1000 平米、 300 座位）；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的娛樂場所和消費新熱點。 酒店康體服務(wù)功能定 位策劃 關(guān)于酒店康體板塊的策劃思路與上述 ；本項目康體服務(wù)設(shè)施除規(guī)劃了四星級酒店所必須的康體項目外，還特別規(guī)劃了一個具有較高檔次和一定規(guī)模的康體水娛中心和主要面向女士服務(wù)的高檔 SPA，成為一個產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模在東營高星級酒店當(dāng)中獨樹一幟的以 SPA、水娛為核心的康體中心。同時預(yù)留了酒店整體未來的五星級升級空間。 康體區(qū)域詳細規(guī)劃要求見第二階段“設(shè)計指導(dǎo)報告”。 從酒店日常經(jīng)營需要，結(jié)合四星級評星要求，酒店需要規(guī)劃一個 小面積的小賣店兼禮品店(KIOSK)。 酒店會議服務(wù)功能定位策劃 會議活動通常能為酒店帶來可觀的客房、餐飲、會議室、康體娛樂等綜合消費；本項目酒店客源市場定位中，會議客源預(yù)計占到 10%的比例。結(jié)合四星級評星要求（并預(yù)留未來五星級升級空間）以及當(dāng)?shù)夭惋嬔鐣Υ笮脱鐣d的旺盛需求，我們規(guī)劃的會議（宴會）設(shè)施總面積達到了 2300 ㎡，其中 1000 平米的無柱大型多功能廳可以靈活分割為 2 個 500平米的中型多功能廳更是領(lǐng)先同業(yè)（僅次于藍海國際）。 酒店其它服務(wù)功能定位策劃 酒店其它服務(wù)功能按照四星級評星要求（預(yù)留未來五星級升級空間）及酒店日常經(jīng)營管理和服務(wù)需要規(guī)劃，主要包括：大堂、大堂休息區(qū)、商務(wù)中心、電話總機、洗衣房、車隊、停車場等等。 酒店總體規(guī)劃面積指標 總建筑 面積 35, 其中： 地下建筑面積 6, 地上建筑面積 29, 詳細功能面積表及規(guī)劃見第二階段“設(shè)計指導(dǎo)報告”。主要定位依據(jù)分析如下： 東營境外客源很少，委托國際品牌管理公司在集團統(tǒng)一銷售、特別是全球銷售上基本沒有利用其優(yōu)勢 ，性價比不高；因而可以排除此可能性； 業(yè)主為首次進入酒店投資行業(yè)，沒有行業(yè)人才儲備，短期內(nèi)不具備自主經(jīng)營管理的能力，需要采取委托經(jīng)營管理的模式，因而可以排除第三、四種經(jīng)營管理模式的可能性； 采取第二種“委托國內(nèi)知名酒店管理公司管理”是最為適宜的模式，主要優(yōu)勢體現(xiàn)在： 國內(nèi)幾家主流酒店管理集團發(fā)展時間較長，已經(jīng)形成了一套比較成熟、穩(wěn)定的經(jīng)營管理模式； 熟悉國內(nèi)及當(dāng)?shù)厥袌黾敖?jīng)營政策； 對本地餐飲及康體娛樂等經(jīng)營項目比較熟悉與擅長； 管理費用成本相對較低； 當(dāng)?shù)氐乃{海集團系列酒店已形成相當(dāng)?shù)钠放坪图?效應(yīng)，在當(dāng)?shù)貎叭挥兄灾鞯匚?，本項目酒店為了在未來的市場競爭中占?jù)有利位置，必須選擇有實力和品牌影響力的國內(nèi)酒店管理公司。 客房消費市場總量偏小，消費水平不高限制了酒店未來的住房率和平均房價水平； 餐飲板塊直接受到項目地對面的藍海國際大飯店成熟的餐飲品牌沖擊，給本項目的前期餐飲經(jīng)營帶來一定壓力； 項目地不在市中心，市場需求臨近度較低，目前公交線路少； 由于土地面積的限制，地面停車場車位比較緊張。 雖然目前沒有其它時尚酒店在規(guī)劃，但是不能排未來待建酒店模仿本項目的產(chǎn)品，如是，則會加劇市場和價格競爭； 如果項目地對面的藍海國際大飯店在本項目落成時采取削價競爭將對本酒店的正常經(jīng)營造成嚴重威脅。 藍海國際大飯店和新悅大酒店屬于藍海集團，而藍海集團本身的餐飲能力強大，對本項目的餐飲板塊威脅最大，東勝海天由于距離本項目有一定的距離，對本項目 的直接威脅構(gòu)成較小。 酒店外型特征明顯，園林式建筑特色鮮明，東營唯一的采光游泳池。 油田關(guān)聯(lián)企業(yè)優(yōu)勢，往來油田商務(wù)公干的客戶幾乎把東勝作為首選的商務(wù)活動交流場地。 和藍海國際大飯店同屬于藍海集團管理，員工技術(shù) 力量強大，服務(wù)一流；當(dāng)?shù)厥袌稣J知度較高。 酒店嚴格按照五級標準設(shè)計，設(shè)立獨立的會議樓，其中大宴會廳 1260 平方米，是東營目前最大的會議室，能同時開 85 圍筵席。 餐飲設(shè)立獨立門廳方便社會客源和住店客源，西餐在東營的美譽度最高。 零點海鮮大廳開有獨立門廳，餐飲客源可以不用從酒店大堂通過進入，方便社會用餐客源。 中餐包廂全部帶有洗手間，面積普遍大，非常適合商務(wù)宴請。 酒店地理位置優(yōu)越，處在東營最繁華的濟南路，周邊由兩大購物中心環(huán)抱（銀座購物中心，振華商場），酒店消費人流充沛，是商務(wù)公干客源滿意地點。 服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能比較專業(yè)，部分員工能熟練使用英語，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在整個東營有口皆碑。 完善的培訓(xùn)體系，所有員工都要經(jīng)過嚴格的入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)和相應(yīng)的崗位培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后才能上崗。 不在市中心，交通不變，公交線路少。 大堂公共區(qū)域、西餐區(qū)域藝術(shù)品裝飾比較雜亂，沒有很好規(guī)劃，時而中式裝飾、時而歐式裝飾、時而非洲藝術(shù)雕刻。 酒店客房裝飾中規(guī)中矩，沒有亮點。 酒店客房裝飾陳舊，客房面積小，洗手間面積狹小，沒有獨立淋浴間。 酒店公共區(qū)域、會議區(qū)域沒有設(shè)置無線上網(wǎng)功 能，對會議客源而言有點不便 。 備注 東營賓館屬于政府事業(yè)單位，各項營業(yè)必須先考慮政府需求，故不做詳細分析比較。 與此同時，利用項目地市政廣場以及豐富的水景園林景觀環(huán)境資源優(yōu)勢，打造主題風(fēng)格酒店，提升項目的知名度和影響力，最大限度提高客房利用率和住房率。 由于當(dāng)?shù)厥袌龇績r水平的限制，項目四星級標準客房開業(yè)頭年預(yù)期能實現(xiàn)的房價水平在￥ 350 元左右，是一個中等偏 低的水平，因而必須在經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)始終貫徹“開源節(jié)流”的大原則，以保證合理的經(jīng)營和投資利潤。 酒店娛樂競爭戰(zhàn)略 酒店娛樂的設(shè)計理念，在本地具有超前性和獨特性；建成后將以規(guī)模大、檔次高、可選項目豐富多樣和集中消費等優(yōu)勢分享本地高端娛樂市場，既要考慮規(guī)劃本地市場流行的娛樂項目，又要充分考慮引進南方沿海城市時尚潮流的娛樂方式，引領(lǐng)娛樂新消費；可與酒店其它經(jīng) 營項目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應(yīng)。 根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮娛樂項目整體外包或者合作經(jīng)營，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營風(fēng)險。 本項目規(guī)劃的熱帶雨林水娛 SPA在整個中衛(wèi)地區(qū)均具有超前性和領(lǐng)先性，結(jié)合廣東等地康體行業(yè)經(jīng)驗，本項目康體中心完全能夠?qū)⒖驮翠N售市場擴大到整個中衛(wèi)地區(qū)；因而項目在開業(yè)前和開業(yè)初要加強廣告宣傳，擴大市場影響力和知名度。根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮康體項目整體外包或者合作經(jīng)營，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營風(fēng)險。 詳細投資估算見下階段的設(shè)計指導(dǎo)報告