【正文】 （預(yù)留未來升級五星級空間），與西城和東城的高檔酒店直接競爭有限，主要競爭對手為本項目對面的五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店――藍海國際大飯店、藍海新悅大酒店、東勝海天酒店。 酒店商業(yè)服務(wù)功能定位策劃 本項目酒店位置距離傳統(tǒng)商業(yè)中心距離較遠，不適宜規(guī)劃規(guī)模化的高檔商業(yè)區(qū)域，且臨近的藍海國際大酒店高檔商業(yè)體量不小、競爭較激烈，且其目前經(jīng)營情況不太理想。 為社會化經(jīng)營的主力餐廳，檔次和價格定位略低于“海鮮燕鮑翅”；以中高檔包房結(jié)合大眾化的大廳經(jīng)營，客源定位為中高檔結(jié)合一定的大眾化消費；由于客源充沛，餐廳規(guī)模也大過“海鮮燕鮑翅”?！? 酒店整體功能定位 本項 目整體定位為四星級時尚休閑度假酒店，同時具備當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先水平的綜合配套設(shè)施，具備高檔商務(wù)、政務(wù)、會議接待功能和極強的餐飲、娛樂、康體綜合性、社會化服務(wù)設(shè)施；項目建成后，將成為中衛(wèi)具有代表性和前瞻性的精品時尚特色酒店，打造當(dāng)?shù)馗邫n接待、社交和消費的新中心，市場綜合競爭力將居中衛(wèi)度假酒店行業(yè)領(lǐng)先地位。時尚酒店提供給客人的是一種不同于已往任何酒店的獨特體驗； 時尚酒店概念前衛(wèi)，對項目的高度適應(yīng)性和重新改造的能力，能夠使項目獲得優(yōu)勢，因此即使是在傳統(tǒng)酒店失利的地段，時尚酒店也能取得成功； 目前越來越多的時尚酒店已經(jīng)在全球立足并迅速發(fā)展，但是目前在國內(nèi)尚處于起步階段， 市場發(fā)展空間巨大； 經(jīng)過對中衛(wèi)酒店業(yè)市場調(diào)查分析，現(xiàn)有高星級酒店基本為傳統(tǒng)型酒店，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，時尚酒店在當(dāng)?shù)赝耆且粋€產(chǎn)品空白； 本項目如果定位為時尚酒店類型，可以形成產(chǎn)品的獨特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化多元化產(chǎn)品優(yōu)勢，在與中衛(wèi)紅寶、中衛(wèi)逸興等酒店激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。是目前東營市規(guī)模最大、檔次最高、功能最齊全的智能化商務(wù)酒店。中衛(wèi)的許多資源不僅有優(yōu)美的自然風(fēng)光，而且還賦存了許多人文史跡，應(yīng)將同一區(qū)域內(nèi)不同資源加以整合，提煉出新的促銷產(chǎn)品。全市新增年收入在 100 萬元以上的旅游景點20 個，新增年收入在 1000萬元以上的旅游景點 10 個，培育年收入達 5000 萬元的旅游景點2 個。 中衛(wèi)旅游經(jīng)濟發(fā)展情況 中衛(wèi)市設(shè)市以來增加了中衛(wèi)旅游板塊的旅游產(chǎn)品內(nèi)涵，逐步完善擴大了旅游各要素，使各類企業(yè)在中衛(wèi)市旅游目的地的建設(shè)中都有自己的一席之地，形成了一個完整的產(chǎn)業(yè)群，提高了中衛(wèi)市的吸引力、支持力和競爭力。 海原縣 面積 6979 平方千米，人口 38 萬人。全市總面積 平方公里，其中，城區(qū) 平方公里，中寧 平方公里，海原 平方公里?！耙匀藶楸尽笔窍愀奂偃瞻雿u管理集團的企業(yè)宗旨，我們的每一位員工都 有著高度的團隊合作精神，為給企業(yè)和業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)而不懈努力。針對國際現(xiàn)代化酒店餐飲管理的多種需求，假日半島管理集團為客戶提供全面委托管理、開業(yè)籌備管理、租賃承包、協(xié)助管理、顧問咨詢、企業(yè)診斷、員工培訓(xùn)、品牌授權(quán)等全方位的專業(yè)服務(wù)，致力為客戶實現(xiàn)最高市場價值。 其它收入 —— 包括旅游資源，商店、櫥窗等及其它 酒店所轄設(shè)施的外包后，獲得的租金收入以及汽車租賃等服務(wù)的收入。 沙坡頭區(qū) 面積 4633 平方千米，人口 8/a35 萬人。 酒店地理位置分析 該地塊位置在中衛(wèi)市美利工業(yè)園區(qū)距中衛(wèi)市區(qū)十公里?！敝行l(wèi)設(shè)市后不到兩年的時間里，城市面貌發(fā)生了巨大的變化，一座座高樓拔地而起，一條條大道腳下展開??中衛(wèi)正在以全新的面貌向世人展示著她獨有的魅力。漢長城 ②推陳出新，以老帶新 今后 除了完善沙坡頭這一主打品牌外，應(yīng)培植新的生長點，豐富旅游產(chǎn)品類型，以增加綜合吸引力，滿足多樣化需求，吸引更多的回頭客。 酒店整體定位策劃 『提要：以市場需求為導(dǎo)向，通過對本項目酒店全方位的定位策劃，打造出具有創(chuàng)新性、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢及具有領(lǐng)先、超前核心競爭力的個性化特色酒店。 基于以上考慮，結(jié)合本項目時尚休閑度假酒店的整體定位，本項目的康體和娛樂規(guī)?？蛇m當(dāng)做大、做強，爭取占據(jù)行業(yè)的領(lǐng)先定位，并成為本項目的一個特色優(yōu)勢和經(jīng)營亮點。 客房功能面積表 房間組合 % 房間數(shù)量（間套） 標(biāo)準(zhǔn)雙人間 % 51 行政雙人間 % 44 標(biāo)準(zhǔn)單人間 % 44 行政單人間 % 57 行政套房（ 2 自然間） % 22 總統(tǒng)套房（ 1 套， 5 自然開間） % 1 殘疾人間 % 1 合計 % 220 酒店餐飲服務(wù)功能定位策劃 當(dāng)今酒店業(yè)中，酒店餐飲已不再簡單作為酒店客房配套，而是作為酒店經(jīng)營創(chuàng)收的主體，起到越來越重要的作用。 酒店康體服務(wù)功能定 位策劃 關(guān)于酒店康體板塊的策劃思路與上述 ；本項目康體服務(wù)設(shè)施除規(guī)劃了四星級酒店所必須的康體項目外，還特別規(guī)劃了一個具有較高檔次和一定規(guī)模的康體水娛中心和主要面向女士服務(wù)的高檔 SPA，成為一個產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模在東營高星級酒店當(dāng)中獨樹一幟的以 SPA、水娛為核心的康體中心。主要定位依據(jù)分析如下： 東營境外客源很少，委托國際品牌管理公司在集團統(tǒng)一銷售、特別是全球銷售上基本沒有利用其優(yōu)勢 ，性價比不高；因而可以排除此可能性； 業(yè)主為首次進入酒店投資行業(yè)，沒有行業(yè)人才儲備，短期內(nèi)不具備自主經(jīng)營管理的能力，需要采取委托經(jīng)營管理的模式，因而可以排除第三、四種經(jīng)營管理模式的可能性； 采取第二種“委托國內(nèi)知名酒店管理公司管理”是最為適宜的模式，主要優(yōu)勢體現(xiàn)在： 國內(nèi)幾家主流酒店管理集團發(fā)展時間較長，已經(jīng)形成了一套比較成熟、穩(wěn)定的經(jīng)營管理模式； 熟悉國內(nèi)及當(dāng)?shù)厥袌黾敖?jīng)營政策； 對本地餐飲及康體娛樂等經(jīng)營項目比較熟悉與擅長； 管理費用成本相對較低； 當(dāng)?shù)氐乃{海集團系列酒店已形成相當(dāng)?shù)钠放坪图?效應(yīng)，在當(dāng)?shù)貎叭挥兄灾鞯匚?，本項目酒店為了在未來的市場競爭中占?jù)有利位置，必須選擇有實力和品牌影響力的國內(nèi)酒店管理公司。 餐飲設(shè)立獨立門廳方便社會客源和住店客源，西餐在東營的美譽度最高。 酒店客房裝飾中規(guī)中矩，沒有亮點。 本項目規(guī)劃的熱帶雨林水娛 SPA在整個中衛(wèi)地區(qū)均具有超前性和領(lǐng)先性，結(jié)合廣東等地康體行業(yè)經(jīng)驗，本項目康體中心完全能夠?qū)⒖驮翠N售市場擴大到整個中衛(wèi)地區(qū)；因而項目在開業(yè)前和開業(yè)初要加強廣告宣傳，擴大市場影響力和知名度。 酒店娛樂競爭戰(zhàn)略 酒店娛樂的設(shè)計理念，在本地具有超前性和獨特性；建成后將以規(guī)模大、檔次高、可選項目豐富多樣和集中消費等優(yōu)勢分享本地高端娛樂市場，既要考慮規(guī)劃本地市場流行的娛樂項目，又要充分考慮引進南方沿海城市時尚潮流的娛樂方式，引領(lǐng)娛樂新消費；可與酒店其它經(jīng) 營項目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應(yīng)。 不在市中心，交通不變，公交線路少。 和藍海國際大飯店同屬于藍海集團管理，員工技術(shù) 力量強大，服務(wù)一流；當(dāng)?shù)厥袌稣J知度較高。 酒店其它服務(wù)功能定位策劃 酒店其它服務(wù)功能按照四星級評星要求（預(yù)留未來五星級升級空間）及酒店日常經(jīng)營管理和服務(wù)需要規(guī)劃，主要包括：大堂、大堂休息區(qū)、商務(wù)中心、電話總機、洗衣房、車隊、停車場等等。 根據(jù)東營娛樂消費市場需求比較旺盛、而當(dāng)?shù)鼐频?、社會高檔娛樂業(yè)經(jīng)營場所比較缺乏的現(xiàn)實，本項目適當(dāng)加重了娛樂設(shè)施的規(guī)模，將其定位為一個可以獨立經(jīng)營的主體，而不僅僅是單純的配套； 并定位為東營最時尚前衛(wèi)、最具特色的娛樂場所，成為本項目的一大亮點和賣點。 客房檔次規(guī)劃 根據(jù)客房類型分類，不同客房類型應(yīng)該有不同的檔次考慮： 商務(wù)客房 標(biāo)準(zhǔn)客房主要接待客人為：對房價相對 比較敏感的會議及娛樂休閑度假客人，租金價格相對較低，因而房間投資檔次也可適當(dāng)降低，以提高房間投資的性價比；具體可以考慮按照準(zhǔn)四星級（檔次接近四星級）檔次進行裝修及配置；房間浴室采用時尚的玻璃隔墻，可以不設(shè)置傳統(tǒng)的浴缸、只配置淋浴間；房間配置及格調(diào)可減少商務(wù)性，增加房間的動感和時尚性。 綜合以上分析論證，本項目檔次定位適宜為四星級標(biāo)準(zhǔn)度假酒店 項目酒店客房規(guī)模定位 根據(jù)中衛(wèi)酒店市場調(diào)查分析，目前的高星級酒店除中衛(wèi)紅寶客房數(shù)超過 200 間套以外，其它都在 100—— 150 間套的范圍；結(jié)合目前三 —— 四星級酒店市場住房率表現(xiàn)水平，以及未來3－ 5 年新增高星級酒店客房數(shù)量和客源增長趨勢，可以預(yù)測中衛(wèi)高星級酒店未來幾年住房率水平將大致保持目前的市場水平，處于基本供求平衡態(tài)勢。加快建設(shè)沙坡頭南岸半島生態(tài)修復(fù)工程，開發(fā)建設(shè)騰格里沙漠濕地、沙寧濱河路兩岸湖泊濕地，形成北部沙漠生態(tài)旅游帶和沿黃河旅游觀光帶。 3）完善期（遠期）： 2020～ 2020 年 到 2020 年，接待海外旅游者 4100 人次；國內(nèi)旅游者 233 萬人次 , 年均增長 ％；旅游業(yè)總收入達到全市 gdp的 ％以上。沙埋王城根據(jù)設(shè)計和旅游資源特色與市 場需求，計劃到 2020年，中衛(wèi)全市要完成接待海外旅游者 3000人次，國內(nèi)旅游者 133萬人次，年均增長 ％，旅游業(yè)總收入達到全市 GDP的 5％。正在建設(shè)的西氣東輸工程（新疆 — 甘肅武威 — 寧夏中衛(wèi) — 陜西靖邊— 上海）的輸氣管道以及 2020 年前后擬建的俄羅斯、中亞國家到中國的輸氣管道都 從中衛(wèi)通過，因此中衛(wèi)市作為聯(lián)系西北與華北及其它地區(qū)的交通樞紐，地位非常重要。 中寧縣年平均氣溫 ℃，年平均降水 ， 6～ 8月的降水量占全年降水量的 61%；年蒸發(fā)量 毫米，為年平均降水量的 倍。這一數(shù)字包括服務(wù)費在內(nèi)，但不包括將服務(wù)費用于酒店職工的工資或小費的部分，也不包括客房相應(yīng)的營業(yè)稅支出。 總論 『提要：我們認為，一個酒店經(jīng)營成功與否，最終取決于產(chǎn)品與市場需求的 結(jié)合，而市場需求是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展決定的。 現(xiàn)場調(diào)研 現(xiàn)場通過角色扮演、實際體驗消費，了解中衛(wèi)高檔酒店的具體經(jīng)營情況，中衛(wèi)市高檔餐飲業(yè)、中衛(wèi)高檔娛樂康體業(yè)的具體經(jīng)營情況以及中衛(wèi)市主體客源和潛在客源的類別情況。 中衛(wèi)城區(qū)年平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，年降水量 毫米，年蒸發(fā)量為 毫米，為降水量的 倍。位于市區(qū)西郊的迎水橋鐵路編組站是規(guī)劃中亞洲最大的鐵路貨運編組站之一。 2020 年擬建旅游項目 23 個，總投資 8153 萬元，目前沙坡頭旅游區(qū)黃河懸索橋引橋，堿堿湖風(fēng)情苑果樹種植，寺口子?xùn)|西線大門，星島河攀爬場、射擊場、游泳娛樂池已建設(shè)完成，中寧長山頭天湖景區(qū)碼頭、航道、垂釣中心，龍宮旅游開發(fā)區(qū)的“西夏莊園”休閑娛樂別墅等其他旅游項目建設(shè)。 中衛(wèi)旅游發(fā)展戰(zhàn)略 中衛(wèi)旅游形象定位 世界經(jīng)濟自 20 世紀 70 年代以來進入了“印 象時代”，能讓市場留下深刻印象的東西首先是形象。 根據(jù)《中國寧夏回族自治區(qū)旅游業(yè)發(fā)展與布局總體規(guī)劃》的設(shè)計和《中衛(wèi)市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》及資源特色與市場需求，在今后 16 年內(nèi)，總體分三個階段完成戰(zhàn)略任務(wù) 和實施規(guī)劃目標(biāo)： 1）開發(fā)期（近期）： 2020－ 2020 年 ①重點任務(wù) ●大沙坡頭旅游區(qū)重點項目建設(shè) —— 中衛(wèi)整體旅游目標(biāo)氛圍創(chuàng)建 ●沙坡頭水利樞紐、迎水橋鎮(zhèn)、濱河鎮(zhèn)，完善黃河帶旅游項目的建設(shè) ●寺口子游覽區(qū)優(yōu)化開發(fā)建設(shè) ●寧夏美利紙業(yè)森豐公司完成堿堿湖和邊關(guān)濕地游覽區(qū)生態(tài)觀光休閑娛樂項目建設(shè)。中衛(wèi)市的中衛(wèi)逸興大酒店、中衛(wèi)賓館出租率均為 100%，鴻翔大酒店出租率 83%。標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店比標(biāo)準(zhǔn)四星級酒店的投資額一般要高出 30%以上，根據(jù)以上市場表現(xiàn)判斷，檔次定位五星級的性價比不如四星級； 本項目由于地塊及規(guī)劃條件的限制，要想定位五星級，在檔次規(guī)模上也很難超越紅寶酒店；在無法獲得市場領(lǐng)先地位時，不能盲目加大投資、一味地追求高檔。 客房類型規(guī)劃 客房類型規(guī)劃： 由于本項目酒店未來住房客源市場定位為高端商務(wù)及政務(wù)客源、會議客源、休閑度假客源，不同客源市場對客房的需求和消費能力也有所不同，規(guī)劃客房產(chǎn)品類型如下：標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、豪華及行政套房、時尚個性房；未來如果利用翻新改造時間、希望升級時，房間類型可根據(jù)市場和經(jīng)營需 要重新調(diào)整分類。 餐飲功能面積表 餐飲部分 面積㎡ 經(jīng)營區(qū)域 3, 海鮮燕鮑翅餐廳 海鮮燕鮑翅餐廳包廂（ 20 個， 40 平 方米 /個） 魯、川、湘風(fēng)味餐廳 魯、川、湘風(fēng)味餐廳包廂（ 50 個， 35 平方米 /個） 1, 西餐廳 (80 人） 大堂吧（ 40 餐位） 輔助（衛(wèi)生間、公用電話） 公共區(qū)域 食品準(zhǔn)備 2, 主廚房 1, 宴會廚房 西餐廚房 房間服務(wù)區(qū) 廚師長辦公室 干食儲藏室 飲料儲藏室 食物冷藏室 飲料冷藏室 餐具儲藏室