【正文】 投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品的先進(jìn)性和合理性； 項(xiàng)目 按照最新時(shí)尚酒店設(shè)計(jì)，產(chǎn)品具有不可替代性和長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 酒店主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)（ SWOT）分析 根據(jù)假日半島的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，確定了如下界定本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的關(guān)鍵因素： 地理位置 定價(jià)和實(shí)際 平均房?jī)r(jià) 市場(chǎng)定位 客源檔次及構(gòu)成 酒店品牌 服務(wù)品質(zhì) 硬件設(shè)施和裝修質(zhì)量 餐飲和會(huì)議設(shè)施品質(zhì) 酒店職業(yè)經(jīng)理人對(duì)于市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的評(píng)價(jià) 基于上述標(biāo)準(zhǔn)，假日半島認(rèn)為：本項(xiàng)目定位為四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚酒店（預(yù)留未來(lái)升級(jí)五星級(jí)空間），與西城和東城的高檔酒店直接競(jìng)爭(zhēng)有限，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為本項(xiàng)目對(duì)面的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店――藍(lán)海國(guó)際大飯店、藍(lán)海新悅大酒店、東勝海天酒店。 東營(yíng)酒店唯一帶有旋轉(zhuǎn)餐廳，客人可以在此用餐、觀光。 魯北地區(qū)第一家五星級(jí)酒店的金字招牌優(yōu)勢(shì)，有一定政府客源優(yōu)勢(shì)。 獨(dú)立的 SPA水療康體大樓，引進(jìn)韓國(guó) Vicente body position analyzer 健康測(cè)量?jī)x，特別設(shè)有女子 SPA房。同時(shí)餐飲包房的裝修檔次都比較高、主要家具以中式仿古款式為主，餐飲服務(wù)細(xì)膩，零點(diǎn)大廳特別擺放了兩張嬰兒搖籃來(lái)方便特殊客人，點(diǎn)餐使用 PDA無(wú)線(xiàn)點(diǎn)餐系統(tǒng)。 服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能比較專(zhuān)業(yè)，部分員工能熟練使用英語(yǔ) 開(kāi)業(yè)期間青島海天酒店管理集團(tuán)留下成熟模式和享受海天品牌無(wú)形資產(chǎn)。 酒店是寫(xiě)字樓改擴(kuò)建，存在先天硬傷，所 以餐飲規(guī)劃不是很規(guī)范， 酒店夜總會(huì)與客梯同時(shí)使用，對(duì)整個(gè)五星級(jí)酒店的氛圍有所影響。 KTV 設(shè)置在 SPA按摩區(qū)域，犯了動(dòng)靜區(qū)域分開(kāi)的大忌。 大堂比較小，家具擺放略顯局促，沒(méi)有高級(jí)酒店氛圍。 利用以上客房差異化和時(shí)尚主題酒店優(yōu)勢(shì)，加上科學(xué)的管理和營(yíng)銷(xiāo)策略，相信本項(xiàng)目建成營(yíng)運(yùn)后能憑借項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。 娛樂(lè)項(xiàng)目門(mén)廳和交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿(mǎn)足社會(huì)化經(jīng)營(yíng)要求； 夜總會(huì)的豪華包廂區(qū)突出產(chǎn)品的高檔和尊貴；普通包廂及大廳則可降低門(mén)檻，滿(mǎn)足不同層次的大眾化消費(fèi)；形成差異化產(chǎn)品和靈活的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 康體項(xiàng)目門(mén)廳和交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿(mǎn)足社會(huì)化經(jīng)營(yíng)要求； 同時(shí)，水娛 SPA不同檔次和服務(wù)功能區(qū)劃分，可以滿(mǎn)足不同 消費(fèi)檔次和消費(fèi)需求客人，形成差異化產(chǎn)品和靈活的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 酒店建設(shè)及開(kāi)業(yè)投資敏感變動(dòng)分析 祥見(jiàn) 酒店開(kāi)業(yè)后 15 年內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)及分析 酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)定義及分析 酒店經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè)及分析 營(yíng)業(yè)收入基期數(shù)據(jù) 客房 (間 ) 中餐 西餐咖啡廳 (位 ) 大堂吧 康體 夜總會(huì) 會(huì)議及其他收入 (萬(wàn)元 ) 宴會(huì)廳 (位 ) 風(fēng)味大廳 (位 ) 風(fēng)味包廂 (間 ) 海鮮大廳 (位 ) 海鮮包 (間 ) 大廳 SPA包廂 大廳 (位 ) 包廂 (間 ) 容量 /銷(xiāo)量 220 700 200 50 50 15 80 40 200 40 300 40 翻 /開(kāi)房率 70% 20% 100% 120% 100% 120% 120% 120% 100% 150% 120% 80% 平均價(jià)格 /消費(fèi) 350 80 80 1500 150 2500 50 40 50 180 80 1000 其他收入 (每天 /萬(wàn)元 ) 每天收入 (萬(wàn)元 ) 分項(xiàng)小計(jì) (萬(wàn)元 ) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 山東東營(yíng)酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表 酒店 15 年?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè) 山東東營(yíng)酒店 15 年?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè)表 金額單位：人民幣萬(wàn)元 年份 /部門(mén) 客房 中餐 西餐 大堂吧 康體 夜總會(huì) 其他 合計(jì) 1 1, 5, 1, 10, 2 1, 6, 2, 11, 3 2, 6, 2, 12, 4 2, 6, 2, 13, 5 2, 7, 2, 13, 6 2, 7, 2, 13, 7 2, 7, 2, 14, 8 2, 7, 2, 14, 9 2, 7, 3, 14, 10 2, 7, 3, 14, 11 2, 6, 3, 14, 12 2, 6, 3, 13, 13 2, 6, 2, 13, 14 2, 6, 2, 12, 15 1, 6, 2, 12, 合計(jì) 31, 100, 2, 1, 12, 41, 8, 199, 平均 2, 6, 2, 13, 酒店 15 年成本預(yù)測(cè) 山東東營(yíng)酒店 15 年?duì)I業(yè)成本預(yù)測(cè)表 金額單位：人民幣萬(wàn)元 年份 /部門(mén) 客房 中餐 西餐 茶座 康體 娛樂(lè) 合計(jì) 1 2, 3, 2 2, 3, 3 3, 4, 4 3, 4, 5 3, 4, 6 3, 4, 7 3, 4, 8 3, 4, 9 3, 4, 10 3, 4, 11 3, 4, 12 3, 。 酒店投資估算及分析 酒店建設(shè)及開(kāi)業(yè)投資估算 本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為 19,659 萬(wàn)元，平均每平方米造價(jià) 5503 元（含地價(jià)）。 酒店康體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 酒店健康中心的設(shè)計(jì)理念，在本地具有超前性和獨(dú)特性；建成后將以理念新、檔次高、可選項(xiàng)目豐富多樣和集中消費(fèi)等優(yōu)勢(shì)占據(jù)本地高端康體市場(chǎng)并取得領(lǐng) 先優(yōu)勢(shì)；既要考慮規(guī)劃本地市場(chǎng)流行的康體項(xiàng)目，又要充分考慮引進(jìn)南方沿海城市時(shí)尚潮流的康樂(lè)方式，引領(lǐng)康樂(lè)新消費(fèi)；可與酒店其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生集群效應(yīng)。 酒店餐飲競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 海鮮燕鮑翅餐廳定位高端路線(xiàn)，具備檔次和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并可根據(jù)實(shí)際需 要，引入國(guó)內(nèi)知名海鮮燕鮑翅品牌合作經(jīng)營(yíng)； 風(fēng)味地餐廳和西餐廳則瞄準(zhǔn)主流的中檔消費(fèi)市場(chǎng)，檔次和價(jià)位做適當(dāng)調(diào) 低，以迎合廣大市民的消費(fèi)喜好和消費(fèi)能力；其中風(fēng)味餐廳規(guī)劃本地深受 歡迎的“魯、川、湘”組合菜式，以最大限度滿(mǎn)足消費(fèi)大眾的喜好； 餐飲門(mén)廳和交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿(mǎn)足 社會(huì)化經(jīng)營(yíng)要求； 酒店餐廳包廂和大會(huì)議廳、多功能廳等餐飲設(shè)施在裝修設(shè)計(jì)、裝修材料方面均站在行業(yè)最前沿，并承襲酒店整體的時(shí)尚特色風(fēng)格和主題； 由于檔次、規(guī)模、功能等優(yōu)勢(shì)，只要出品控制好，經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)手法保 持靈活，本項(xiàng)目餐飲經(jīng)營(yíng)有能力在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置。 酒店競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策劃 酒店整體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 本項(xiàng)目完成建設(shè)后，按照項(xiàng)目規(guī)劃方案，酒店采取時(shí)尚特色酒店定位，具有產(chǎn)品稀缺性和創(chuàng)新性；客房在面積、風(fēng)格和空間布局上也處于領(lǐng)先地位；如果聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司管理，有利于占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)； 根據(jù)東營(yíng)目前及未來(lái)幾年高端客源總量較少、房?jī)r(jià)水平較低、四星 /五星房?jī)r(jià)差距不大等市場(chǎng)特征，采取一次性投資按照四 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以減少投資和經(jīng)營(yíng)壓力；同時(shí)，在功能設(shè)施和空間布局上按照五星級(jí)要求，預(yù)留了產(chǎn)品未來(lái)的升級(jí)空間，以保證產(chǎn)品長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 酒店沒(méi)有規(guī)劃游泳池，對(duì)高檔商務(wù)客源是一種遺憾。 酒店多功能廳立柱多，對(duì)一些大的筵席擺放造成敗筆。 劣勢(shì) 酒店大堂門(mén)前設(shè)置的臺(tái)階太高，無(wú)形中提高了準(zhǔn)入門(mén)檻。 東營(yíng)第一把金鑰匙，停車(chē)位最多（東營(yíng)酒店業(yè)中排第一）。 客房提供東營(yíng)獨(dú)有的直飲水系統(tǒng)、部分套房還配置高檔 CD影響設(shè)備。 獨(dú)立娛樂(lè)樓門(mén)廳設(shè)置，同時(shí)住店客人亦可通過(guò)大堂通道進(jìn)入，方便店內(nèi)外客源。 投資商是以餐飲、酒店經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的集團(tuán)，擁有自己的酒店職業(yè)學(xué)校，管理資源充裕；當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)知度較高。 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析表 項(xiàng)目 東勝海天 藍(lán)海國(guó)際大飯店 新悅大酒店 優(yōu)勢(shì) 地處城市商業(yè)中心，是商務(wù)客源的首選地點(diǎn)。 機(jī)會(huì) (Opportunities) 威脅 (Threats) 建設(shè)山東加工制造業(yè)基地，內(nèi)聯(lián)半島城市群，外接?xùn)|北和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈利好因素有利刺激經(jīng)濟(jì)快 速發(fā)展； 目前市場(chǎng)已有的星級(jí)酒店產(chǎn)品陳舊、缺乏吸引力，本項(xiàng)目以時(shí)尚新穎產(chǎn)品入市，市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)會(huì)大； 政府下決心加強(qiáng)東營(yíng)旅游發(fā)展和建設(shè)，為酒店也提供了一個(gè)好的發(fā)展前景。 酒店經(jīng)營(yíng)模式定位分析及經(jīng)營(yíng)合作伙伴引進(jìn)策略 酒店經(jīng)營(yíng)模式定位分析 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位分析 根據(jù)東營(yíng)酒店及客源市場(chǎng)情況調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)管理模式適宜定位為委托國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司管理。 詳細(xì)功能面積規(guī)劃主要如下表： 會(huì)議區(qū) 2, 多功能廳 (680 人可分割式，人均 ㎡） 1, 多功能廳前廳 % 中型會(huì)議室（ 100 人的 2 個(gè)，人均 ㎡） 小會(huì)議室（ 50 人左右的 4 個(gè)，人均 ㎡） 貴賓接待室（ 30 人 1 個(gè)，人均 2 ㎡） 會(huì)議區(qū)交通面積 會(huì)議室總面積的 20% 會(huì)議家具庫(kù)房 會(huì)議室總面積的 10% 輔助（燈光音響控制室、衛(wèi)生間、衣帽間、公用電話(huà)） 會(huì)議室總面積的 10% 會(huì)議 /宴會(huì)功能面積詳細(xì)規(guī)劃見(jiàn)第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告”。 如考慮未來(lái)五星級(jí)升級(jí)空間需要，需適當(dāng)預(yù)留面積未來(lái)規(guī)劃書(shū)店、鮮花店等。 本項(xiàng)目康體中心將引入南方沿?？刁w業(yè) 發(fā)達(dá)地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，初步規(guī)劃了熱帶雨林水娛 SPA約 3500 平米 (按摩包廂 40 個(gè)，包括室內(nèi)恒溫泳池）、酒店自營(yíng)康體中心約 500平米（主要為四星級(jí)酒店配套需要）；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的康體場(chǎng)所和消費(fèi)新熱點(diǎn)。 娛樂(lè)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃要求見(jiàn)第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告”。 目前東營(yíng)高星級(jí)酒店中，只有東勝海天酒店規(guī)劃有上規(guī)模的 KTV 夜總會(huì)。 大堂吧： 40 餐位 為四星級(jí)酒店必須的配套設(shè)施，在規(guī)劃上考慮與西餐廳連為一體，在西餐滿(mǎn)座時(shí)可以當(dāng)作西餐廳來(lái)使用，增加經(jīng)營(yíng)的靈活性。 為酒店主打餐廳，檔次高、菜式新，以豪華貴賓包房經(jīng)營(yíng)為主，為高檔商務(wù)和政務(wù)應(yīng)酬接待的主要接待場(chǎng)所。 時(shí)尚個(gè)性房