【正文】 車租賃等服務的收入。這一數(shù)字包括服務費在內(nèi)，但不包括將服務費用于酒店職工的工資或小費的部分，也不包括客房相應的營業(yè)稅支出。 酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談 通過假日半島行業(yè)人脈關系，對調(diào)查對象內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人進行深入訪談后，所掌握的各種真實數(shù)據(jù)，分析可 能對本項目構成競爭的現(xiàn)有競爭對手的酒店經(jīng)營業(yè)績。 香港假日半島管理集團這不是一個普通的企業(yè)稱謂，它包含著香港假日半島管理集團的國際酒店行業(yè)先進管理理念和制度、一流品質(zhì)標準和方法，以專業(yè)管理、運行高效的管理體制以及良好的運營模式，一批具有多年國際知名酒店專業(yè)管理經(jīng)驗的團隊。針對國際現(xiàn)代化酒店餐飲管理的多種需求，假日半島管理集團為客戶提供全面委托管理、開業(yè)籌備管理、租賃承包、協(xié)助管理、顧問咨詢、企業(yè)診斷、員工培訓、品牌授權等全方位的專業(yè)服務，致力為客戶實現(xiàn)最高市場價值。 總論 『提要：我們認為，一個酒店經(jīng)營成功與否，最終取決于產(chǎn)品與市場需求的 結合，而市場需求是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展決定的。因此，在調(diào)查研究和報告編寫 過程中，我們始終堅持市場導向的原則，密切關注中衛(wèi)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨向，并把這種關注作為項目定位規(guī)劃研究的重心。 香港假日半島管理集團中國區(qū)總部設在廣州，北京及華東設有區(qū)域分部并在香港設有辦事處?！耙匀藶楸尽笔窍愀奂偃瞻雿u管理集團的企業(yè)宗旨，我們的每一位員工都 有著高度的團隊合作精神，為給企業(yè)和業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務而不懈努力。 現(xiàn)場調(diào)研 現(xiàn)場通過角色扮演、實際體驗消費，了解中衛(wèi)高檔酒店的具體經(jīng)營情況，中衛(wèi)市高檔餐飲業(yè)、中衛(wèi)高檔娛樂康體業(yè)的具體經(jīng)營情況以及中衛(wèi)市主體客源和潛在客源的類別情況。用作提供飲食、會議服務的公共場所、宴會廳、會議室、商務中心、房內(nèi)飲品、洗衣等收入均不計入房費營業(yè)收入之內(nèi)。 項目背景調(diào)查及分析 業(yè)主公司背景 業(yè)主公司是來東營投資的浙江房地產(chǎn)投資商組成，公司主要由林楚清先生，胡鳴輝先生，喻勤剛先生三位股東投資。全市總面積 平方公里，其中，城區(qū) 平方公里，中寧 平方公里，海原 平方公里。 中衛(wèi)城區(qū)年平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，年降水量 毫米，年蒸發(fā)量為 毫米，為降水量的 倍。 海原縣年平均氣溫 ℃，年平均降水量為 毫米，年蒸發(fā)量為 毫米，為降水量的 倍，境內(nèi)降水時 空分布極不平衡，由南向北依次遞減，且大多集中在夏、秋季，6～ 8 月的降水量占全年降水量的 56%，素有“十年九旱”之稱，是寧夏最干旱的縣市之一。郵編 755000。 海原縣 面積 6979 平方千米，人口 38 萬人。位于市區(qū)西郊的迎水橋鐵路編組站是規(guī)劃中亞洲最大的鐵路貨運編組站之一。此外，根據(jù)國家《“十五”西部開發(fā)總體規(guī)劃》，重點建設四條經(jīng)濟帶，實施“以線串點，以點帶面”的重點開發(fā)戰(zhàn)略。 項目地緊挨騰格里沙漠、幾十萬畝的林海將其包圍其中公務員生活居住區(qū)，政府各部門機關蘊藏著許多直接地、間接地客流，給本項目日后的經(jīng)營能帶來一定的經(jīng)濟支撐。 中衛(wèi)旅游經(jīng)濟發(fā)展情況 中衛(wèi)市設市以來增加了中衛(wèi)旅游板塊的旅游產(chǎn)品內(nèi)涵，逐步完善擴大了旅游各要素，使各類企業(yè)在中衛(wèi)市旅游目的地的建設中都有自己的一席之地，形成了一個完整的產(chǎn)業(yè)群，提高了中衛(wèi)市的吸引力、支持力和競爭力。 2020 年擬建旅游項目 23 個，總投資 8153 萬元，目前沙坡頭旅游區(qū)黃河懸索橋引橋，堿堿湖風情苑果樹種植，寺口子東西線大門，星島河攀爬場、射擊場、游泳娛樂池已建設完成，中寧長山頭天湖景區(qū)碼頭、航道、垂釣中心，龍宮旅游開發(fā)區(qū)的“西夏莊園”休閑娛樂別墅等其他旅游項目建設。 隨著各旅游景區(qū)投入力度的逐步加大，使中衛(wèi)市旅游業(yè)整體形象和影響力進一步擴大，以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的活力，發(fā)展速度不斷加快。 中衛(wèi)旅游未來發(fā)展展望 旅游產(chǎn)業(yè)支柱化 中衛(wèi)旅游業(yè)應適度超前于全國、全區(qū)、本市的國民經(jīng)濟總體發(fā)展速度，力爭達到在開發(fā)期（ 2020— 2020 年），旅游業(yè)總產(chǎn)出相當于全市 gdp 的 %左右；發(fā)展期（ 20202020 年），旅游總 產(chǎn)出相當于全市 gdp的 %左右；完善期（ 2020— 2020年）把旅游產(chǎn)業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)總產(chǎn)出相當于全市 gdp的 %以上（詳見表 2－ 3）。全市新增年收入在 100 萬元以上的旅游景點20 個，新增年收入在 1000萬元以上的旅游景點 10 個，培育年收入達 5000 萬元的旅游景點2 個。 中衛(wèi)旅游發(fā)展戰(zhàn)略 中衛(wèi)旅游形象定位 世界經(jīng)濟自 20 世紀 70 年代以來進入了“印 象時代”，能讓市場留下深刻印象的東西首先是形象。草格固沙隋長城中衛(wèi)的許多資源不僅有優(yōu)美的自然風光，而且還賦存了許多人文史跡，應將同一區(qū)域內(nèi)不同資源加以整合，提煉出新的促銷產(chǎn)品。 根據(jù)《中國寧夏回族自治區(qū)旅游業(yè)發(fā)展與布局總體規(guī)劃》的設計和《中衛(wèi)市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》及資源特色與市場需求，在今后 16 年內(nèi)，總體分三個階段完成戰(zhàn)略任務 和實施規(guī)劃目標： 1）開發(fā)期（近期）： 2020－ 2020 年 ①重點任務 ●大沙坡頭旅游區(qū)重點項目建設 —— 中衛(wèi)整體旅游目標氛圍創(chuàng)建 ●沙坡頭水利樞紐、迎水橋鎮(zhèn)、濱河鎮(zhèn)，完善黃河帶旅游項目的建設 ●寺口子游覽區(qū)優(yōu)化開發(fā)建設 ●寧夏美利紙業(yè)森豐公司完成堿堿湖和邊關濕地游覽區(qū)生態(tài)觀光休閑娛樂項目建設。 入境市場開發(fā)與營銷策略 堅持以市場需求為導向，制定目標明確、效益突出的市場營銷戰(zhàn)略，建立多角度、多層次的促銷機制，大力發(fā)展東亞、港澳臺市場和東南亞市場，并使其能 夠有較大幅度的增長，重點開拓具有穩(wěn)定經(jīng)濟實力與示范帶動作用的歐洲和北美市場，積極開發(fā)俄羅斯、中東等機會市場，盡快形成多元結構的市場格局。進一步搞好沙漠探險、黃河漂流、回鄉(xiāng)風情、中國枸杞之鄉(xiāng)及其生態(tài)旅游產(chǎn)品、觀光度假產(chǎn)品和城郊游憩、民俗旅游、會議旅游等產(chǎn)品的開發(fā)，豐富中衛(wèi)的旅游產(chǎn)品譜。是目前東營市規(guī)模最大、檔次最高、功能最齊全的智能化商務酒店。中衛(wèi)市的中衛(wèi)逸興大酒店、中衛(wèi)賓館出租率均為 100%，鴻翔大酒店出租率 83%。大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，加快中衛(wèi)現(xiàn)代物流園區(qū)和專業(yè)市場建設步伐，做好物流園區(qū)的規(guī)劃、論證和開工建設工作，加強市區(qū)中心市場規(guī)劃建設和管理，合理布局商貿(mào)、餐飲、金融、電信等服務網(wǎng)點?！? 酒店客源市場定位 根據(jù)前面中衛(wèi)高星級酒店客源市場調(diào)查分析情況，結合本項目具體情況，對本項目客源市場定位分析如下： 客源國籍定位 根據(jù)市場調(diào)查分析 結果，本項目未來客源國籍定位為以國內(nèi)客人為主，結合少量中高端的境外客源； 客源市場定位 根據(jù)市場調(diào)查分析結果，結合本項目具體情況，本項目未來客源市場定位為“以中冶內(nèi)部接待及中高端休閑旅游客人為主，同時結合商務會議、政務接待和政務會議、其他休閑娛樂散客”。時尚酒店提供給客人的是一種不同于已往任何酒店的獨特體驗； 時尚酒店概念前衛(wèi)，對項目的高度適應性和重新改造的能力，能夠使項目獲得優(yōu)勢，因此即使是在傳統(tǒng)酒店失利的地段，時尚酒店也能取得成功； 目前越來越多的時尚酒店已經(jīng)在全球立足并迅速發(fā)展，但是目前在國內(nèi)尚處于起步階段， 市場發(fā)展空間巨大； 經(jīng)過對中衛(wèi)酒店業(yè)市場調(diào)查分析，現(xiàn)有高星級酒店基本為傳統(tǒng)型酒店，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，時尚酒店在當?shù)赝耆且粋€產(chǎn)品空白； 本項目如果定位為時尚酒店類型，可以形成產(chǎn)品的獨特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化多元化產(chǎn)品優(yōu)勢，在與中衛(wèi)紅寶、中衛(wèi)逸興等酒店激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。標準五星級酒店比標準四星級酒店的投資額一般要高出 30%以上，根據(jù)以上市場表現(xiàn)判斷，檔次定位五星級的性價比不如四星級； 本項目由于地塊及規(guī)劃條件的限制，要想定位五星級，在檔次規(guī)模上也很難超越紅寶酒店；在無法獲得市場領先地位時，不能盲目加大投資、一味地追求高檔。 在目前中衛(wèi)市場主流 100－ 150 間套的參考取值范圍內(nèi)，結合本項目建筑體量和整體定位，我們規(guī)劃酒店客房數(shù)量在 100間套左右；并通過對客房規(guī)模的適當控制，使酒店住房率能達到 70%左右的合理水平； 酒店餐飲規(guī)模 由中衛(wèi)目前的餐飲消費市場來看，消費需求非常旺盛，現(xiàn)有高檔餐飲場所、特別是包房經(jīng)常是供不應求，而且未來的需求趨勢是有增無減。 酒店主題定位 本項目主題 風格建議 本項目風格定位為時尚度假休閑風格酒店，可在此基礎上考慮結合中衛(wèi)當?shù)氐赜蛭幕绊椖康鬲氂匈Y源特色文化主題?！? 酒店整體功能定位 本項 目整體定位為四星級時尚休閑度假酒店，同時具備當?shù)仡I先水平的綜合配套設施，具備高檔商務、政務、會議接待功能和極強的餐飲、娛樂、康體綜合性、社會化服務設施；項目建成后，將成為中衛(wèi)具有代表性和前瞻性的精品時尚特色酒店，打造當?shù)馗邫n接待、社交和消費的新中心，市場綜合競爭力將居中衛(wèi)度假酒店行業(yè)領先地位。 客房類型規(guī)劃 客房類型規(guī)劃： 由于本項目酒店未來住房客源市場定位為高端商務及政務客源、會議客源、休閑度假客源，不同客源市場對客房的需求和消費能力也有所不同，規(guī)劃客房產(chǎn)品類型如下：標準客房、豪華客房、豪華及行政套房、時尚個性房；未來如果利用翻新改造時間、希望升級時，房間類型可根據(jù)市場和經(jīng)營需 要重新調(diào)整分類。 豪華客房以上房間 主要接待客人為：對房價不太敏感的高端商務客人和政務客人，租金水平較高，所以房間投資檔次也要有所提升；同時也可以作為酒店展示檔次形象的重要窗口，所以必須嚴格按照四星級檔次標準，提高裝修檔次及設施配置。 特別在中衛(wèi)旅游淡季住房客源有限，而餐飲生意相對火爆的市場情況下，餐飲功能設施成為了本項目規(guī)劃的重點，也成為酒店未來經(jīng)營的主要收入中心。 為社會化經(jīng)營的主力餐廳，檔次和價格定位略低于“海鮮燕鮑翅”；以中高檔包房結合大眾化的大廳經(jīng)營，客源定位為中高檔結合一定的大眾化消費；由于客源充沛，餐廳規(guī)模也大過“海鮮燕鮑翅”。 餐飲功能面積表 餐飲部分 面積㎡ 經(jīng)營區(qū)域 3, 海鮮燕鮑翅餐廳 海鮮燕鮑翅餐廳包廂（ 20 個， 40 平 方米 /個） 魯、川、湘風味餐廳 魯、川、湘風味餐廳包廂（ 50 個， 35 平方米 /個） 1, 西餐廳 (80 人） 大堂吧（ 40 餐位） 輔助（衛(wèi)生間、公用電話） 公共區(qū)域 食品準備 2, 主廚房 1, 宴會廚房 西餐廚房 房間服務區(qū) 廚師長辦公室 干食儲藏室 飲料儲藏室 食物冷藏室 飲料冷藏室 餐具儲藏室 衛(wèi)生間 公共區(qū)域 合計 6, 酒店娛樂服務功能定位策劃 酒店娛樂行業(yè)跟餐飲一樣，現(xiàn)在也逐漸由過去的簡單配套變成了經(jīng)營創(chuàng)收主體，特別在一些經(jīng)濟和娛樂發(fā)達地區(qū)，娛樂業(yè)非常火爆；廣東、福建乃至江浙一帶的高檔酒店中，康體娛樂和客房、餐飲成為酒店收入的三大板塊，形成三足鼎力的格局，有些甚至還遠遠高于客房收入。 考慮本項目娛樂經(jīng)營特點和客源酒店客房餐飲有所不同，為方便其社會化經(jīng)營，在區(qū)域規(guī)劃上要做到動靜分開，交通流線上也必須與酒店客人分流；同時預留了酒店整體未來的五星級升級空間。 康體中心在服務上不僅是酒店的配套，帶動酒店客房和其它項目的經(jīng)營，而且還是酒店未來營收的主體，是本項目規(guī)劃的一個特色和亮點。 酒店商業(yè)服務功能定位策劃 本項目酒店位置距離傳統(tǒng)商業(yè)中心距離較遠，不適宜規(guī)劃規(guī)?；母邫n商業(yè)區(qū)域，且臨近的藍海國際大酒店高檔商業(yè)體量不小、競爭較激烈，且其目前經(jīng)營情況不太理想。 作為會議接待的必要設施，會議場地成為我們規(guī)劃的側重點。 其它服務設施功能面積詳細規(guī)劃見第二階段“設計指導報告”。 酒店管理公司引進策略 酒店經(jīng)營合作伙伴引進策略 酒店競爭分析及競爭戰(zhàn)略策劃 酒店優(yōu)劣勢（ SWOT）分析 優(yōu)勢 (Strengths) 劣勢（ Weaknesses） 位于新區(qū)行政辦公區(qū)域，交通通達性好，能見度較高； 景觀優(yōu)勢：沿路河渠聯(lián)通城市兩端郊野濕地公園是未來酒店景觀房首選； 項目地規(guī)劃的公務員住宅小區(qū)、政府辦公樓、會展中心可增加項目酒店的消費人群，增進消費； 項目定 位四星級標準時尚酒店，產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模遙遙領先當?shù)啬壳暗木频晷袠I(yè)檔次水平，具有產(chǎn)品的超前性及創(chuàng)新性優(yōu)勢； 項目定位規(guī)劃預留未來五星級升級空間，未來具有發(fā)展靈活性和長期競爭力優(yōu)勢；且可減少一次性投資和經(jīng)營壓力； 酒店規(guī)劃大空間時尚客房，其它康體娛樂綜合配套強，特色鮮明，項目整體綜合競爭力居行業(yè)領先地位； 酒店為政府支持的形象工程，未來可以得到政府消費的大力支持； 開發(fā)商在當?shù)厥袌鲂蜗蠛?，可以為酒店未來?jīng)營打下良好基礎； 項目經(jīng)過科學的研究策劃，可避免