【正文】 詳細功能面積規(guī)劃主要如下表： 會議區(qū) 2, 多功能廳 (680 人可分割式 ； 。 作為會議接待的必要設施 ； 會議場地成為我們規(guī)劃的 側(cè) 重點。 如考慮未來五星級升級空間需要 ； 需適當預留面積未來規(guī)劃書店、鮮花店等。 酒店 商業(yè)服務 功能 定位策劃 本項目酒店位置距離傳統(tǒng)商業(yè)中心距離較遠 ； 不適宜規(guī)劃規(guī)?；母邫n商業(yè)區(qū)域 ； 且臨近的藍海國際大酒店高檔商業(yè)體 量不小、競爭較激烈 ； 且其目前經(jīng)營情況不太理想。 本項目康體中心將引入南方沿?？刁w業(yè)發(fā)達地區(qū)最新的規(guī)劃設計理念 ； 初步規(guī)劃了 熱帶雨林水娛 SPA 約 3500 平米 (按摩包廂 40 個 ； 包括室內(nèi)恒溫泳池 ） 、酒店自營康體中心 約 500 平米（主要為四星級酒店配套需要）；成為當?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的康體場所和消費新熱點。 本文檔由 維維大豆 整理提供 ： 1410007848 需要染料 及 包裝機械 請致電 03177723188 劉雨桐 康體中心在服務上不僅是 酒店 的配套 ； 帶動酒店客房和其它項目的經(jīng)營 ； 而且還是酒店未來營收的主體 ； 是本項目規(guī)劃的一 個特色 和亮點 。 娛樂區(qū)域詳細規(guī)劃要求見第二階段“設計指導報 告 ”。 考慮 本項目娛樂 經(jīng)營特點和客源酒店客房餐飲有所不同 ； 為 方便其社會化經(jīng)營 ； 在區(qū)域規(guī)劃上要做到動靜分開 ； 交通流線上也必須 與酒店客人分流； 同時預留了酒店整體未來的 五星級升級空間。 目前 東營高 星級酒店中 ； 只有 東勝海天酒店 規(guī)劃有上規(guī)模 的 KTV 夜總會。 餐飲功能面積表 餐飲部分 面積㎡ 經(jīng)營區(qū)域 3, 海鮮燕鮑翅餐廳 海鮮燕鮑翅餐廳包廂（ 20 個 ； 40 平方米 /個） 魯、川、湘風味餐廳 魯、川、湘風味餐廳包廂（ 50 個 ； 35 平方米 /個） 1, 西餐廳 (80 人） 大堂吧（ 40 餐位） 輔助（衛(wèi)生間、公用電話） 公共區(qū)域 食品準備 2, 主廚房 1, 宴會廚房 西餐廚房 房間服務區(qū) 廚師長辦公室 干食儲藏室 飲料儲藏室 食物冷藏室 飲料冷藏室 餐具儲藏室 衛(wèi)生間 公共區(qū)域 合計 6, 酒店娛樂 服務 功能 定位策劃 酒店娛樂行業(yè)跟餐飲一樣 ； 現(xiàn)在也逐漸由過去的簡單配套 變 成了經(jīng)營創(chuàng)收主體 ； 特別在一些經(jīng)濟和娛樂發(fā)達地區(qū) ； 娛樂業(yè)非?；鸨?；廣東、福建乃至江本文檔由 維維大豆 整理提供 ： 1410007848 需要染料 及 包裝機械 請致電 03177723188 劉雨桐 浙一帶的高檔酒店中 ； 康體娛樂和客房、餐飲成為酒店收入的三大板塊 ； 形成三足鼎力的格局 ； 有些甚 至還遠遠高于客房收入。 本文檔由 維維大豆 整理提供 ： 1410007848 需要染料 及 包裝機械 請致電 03177723188 劉雨桐 4） 大堂吧： 40 餐位 為四星級酒店必須的配套設施 ； 在規(guī)劃上考慮與西餐廳連為一體 ； 在西餐滿座時可以當作西餐廳來使用 ； 增加經(jīng)營的靈活性。 為社會化經(jīng)營的主力餐廳 ； 檔次和價格定位略低于“ 海鮮燕鮑翅 ”；以中高檔包房結(jié)合大眾化的大廳經(jīng)營 ； 客源定位為中高檔結(jié)合一定的大眾化消費；由于客源充沛 ； 餐廳規(guī)模也大過“ 海鮮燕鮑翅 ”。 為酒店主打餐廳 ； 檔次高、菜式新 ； 以豪華貴賓包房經(jīng)營為主 ； 為高檔商務和政務應酬接待的主要接待場所。 特別在 中衛(wèi)旅游淡季 住房客源有限 ； 而餐飲生意 相對 火爆的市場情況下 ； 餐飲功能設施成為了本項目規(guī)劃的重點 ； 也成為酒店未來經(jīng)營的主要收入中心。 3） 時尚個性房 摒棄一成不變的酒店模式 ； 以浪漫主義為重心 ； 裝飾華麗 ； 并輕輕綴以神秘的色彩 ； 讓客人 脫離日常生活的行軌 ； 充分享受 身、心脫塵的歡愉 ； 詳細 客房 規(guī)劃見第二階段設計指導報告。 2） 豪華客房以上房間 主要接待客人為：對房價不太敏感的高端商務客人和政務客人 ； 租金水平較高 ； 所以房間投資檔次也要有所提升；同時也可以作為酒店展示檔次形象的重要窗口 ； 所以必須嚴格按照四星級檔次標準 ； 提高裝修檔次及設施配置。 3） 客房床型規(guī)劃： 按照客源市場情況及客人對床型的不同需求 ； 規(guī)劃大床房 （ 床）45%； 雙床房（ 床 ； 可靈活拆分的 HOLLYWOOD TWIN） 45%； 套間（ 2M 超大床） 10%。 客房類型 規(guī)劃 1） 客房類型規(guī)劃： 由于本項目酒店未來住房客源市場定位為高端商務及政務客源、會議客源 、休閑度假客源 ； 不同客源市場對客房的需求和消費能力也有所不同 ； 規(guī)劃客房產(chǎn)品類型如下：標準客房、豪華客房、豪華及行政套房、 時尚個性房 ；未來如果利用翻新改造時間、希望升級 時 ； 房間類型可根據(jù)市場和經(jīng)營需要重新調(diào)整分類。 基于 中衛(wèi) 高檔酒店住店客源總量較小、消費水平不高的市場特征 ； 假日半島 在客房規(guī)模上作了適當 控制 ； 以避免未來經(jīng)營中出現(xiàn)的 住房率偏低 或者削價銷售的現(xiàn)象 ； 保證客房合理的出租率和平均房價?！? 酒店整體功能定位 本項目整體定位 為 四 星級 時尚 休閑度假 酒店 ； 同時具備當?shù)仡I先水平的綜合配套設施 ； 具備 高檔 商務、政務、會議接待功能和極強的餐飲、娛樂、康體綜合性、社會化服務設施；項目建成后 ； 將成為 中衛(wèi) 具有代表性和前瞻性的 精品時尚特色 酒店 ； 打造當?shù)馗邫n接待、社交和消費的新中心 ； 市場 綜合競爭力將居 中衛(wèi)度假 酒店 行業(yè)領先地位。 本項目主題風格建議考慮 沙漠 文化主題。 酒店主題定位 本項目 主題 風格建議 本項目風格定位為時尚 度假休閑 風格 酒店 ； 可在此基礎上考慮結(jié)合 中衛(wèi) 當本文檔由 維維大豆 整理提供 ： 1410007848 需要染料 及 包裝機械 請致電 03177723188 劉雨桐 地地域文化及項目地獨有資源特色文化主題。 在 中衛(wèi) 星級酒店客房 旅游淡季 客源不夠充足、房價水平偏低的情況下 ； 餐飲消費將在酒店整體消費結(jié)構(gòu)中扮演更加重要的角色； 酒店康體娛樂規(guī)模 市場調(diào)查分析顯示 ； 娛樂板塊也是 中衛(wèi) 星級酒店業(yè) 獲利的一個重要板塊；雖然目前 中衛(wèi) 酒店配套或者社會上的康體娛樂總體設施、檔次水平較低 ； 但是作為商務、政務應酬必不可少的社交場所 ； 康體娛樂業(yè)的發(fā)展前景是比較樂觀的；而目前行業(yè)水平的低起點為本項目打造康體娛樂特色 ； 并為帶動酒店客房、餐飲整體消費帶來了有利的條件。 在目前 中衛(wèi) 市場主流 100－ 150 間套的參考取值范圍內(nèi) ； 結(jié)合本項目建筑體本文檔由 維維大豆 整理提供 ： 1410007848 需要染料 及 包裝機械 請致電 03177723188 劉雨桐 量和整體定位 ； 我們規(guī)劃酒店客房數(shù)量在 100 間套 左右；并通過對客房規(guī)模的適當控制 ； 使酒店住房率能達到 70%左右的合理水平； 酒店餐飲規(guī)模 由 中衛(wèi) 目前的餐飲消費市場來看 ； 消費需求非常旺盛 ； 現(xiàn)有高檔餐飲場所、特別是包房經(jīng)常是供不應求 ； 而且未來的需求趨勢是有增無減。 5） 本項目一次性投資可以按照四星級檔次標準 ； 但是在空間布局和設施配套方面要預留五星級升級空間 ； 這樣可根據(jù)未來市場情況變化 ； 在開業(yè) 7－ 8年后、酒店需要進行二次裝修時 ； 項目具有可升級換代的發(fā)展空間。 標準五星級酒店比標準四星級酒店的投資額一般要高出 30%以上 ； 根 據(jù)以上市場表現(xiàn)判斷 ； 檔次定位五星級的性價 比不如四星級； 3） 本項目由于地塊及規(guī)劃條件的限制 ； 要想定位五星級 ； 在檔次規(guī)模上也很難超越 紅寶酒店 ；在無法獲得市場領先地位時 ； 不能盲目加大投資、一味地追求高檔。 下附代表性的時尚酒店設計圖片供參考： 酒店 檔次 定位 本項目酒店檔次定位 經(jīng)過對 中衛(wèi) 酒店市場的詳細調(diào)查分 析 ； 結(jié)合本項目具體情況 ； 本項目檔次適宜定位為 四星級標準 度假酒店 。時尚 酒店提供給客人的是一種不同 于已往任何酒店的獨特體驗 ； 3） 時尚酒店 概 念前衛(wèi) ； 對項目的高度適應性和重新改造的能力 ； 能夠使項目獲得優(yōu)勢 ； 因此即使是在傳統(tǒng)酒店失利的地段 ； 時尚酒店也能取得成功 ； 酒店客源市場構(gòu)成預測 商務客源 55% 網(wǎng)絡訂房客源 2% 會議團體客源 10% 政府客源 5% 休閑娛樂散客 18% 其他客源 10% 商務客源 網(wǎng)絡訂房客源 會議團體客源 政府客源 休閑娛樂散客 其他客源 本文檔由 維維大豆 整理提供 ： 1410007848 需要染料 及 包裝機械 請致電 03177723188 劉雨桐 4） 目前越來越多 的時尚酒店已經(jīng)在全球立足并迅速發(fā)展 ； 但是目前在國內(nèi)尚處于起步階段 ； 市場發(fā)展空間巨大； 5） 經(jīng)過對 中衛(wèi) 酒店業(yè)市場調(diào)查分析 ； 現(xiàn)有高星級酒店基本為傳統(tǒng)型酒店 ； 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 ； 時尚酒店在當?shù)赝耆且粋€產(chǎn)品空白； 6） 本項目如果定位為時尚酒店類型 ； 可以形成產(chǎn)品的獨特性和創(chuàng)新性 ； 并以自身 的差異化 多元化 產(chǎn)品優(yōu)勢 ； 在與 中衛(wèi)紅寶 、 中衛(wèi)逸興 等酒店激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。主要定位依據(jù)分析如下： 1） 時尚 酒店 Boutique Hotel 在歐美國家已有二十幾年的歷史 ； 曾經(jīng)風靡一時； 為投資者帶來豐厚的利潤。 』 酒店客源市場定位 根據(jù)前面 中衛(wèi) 高星級酒店客源市場調(diào)查分析情況 ； 結(jié)合本項目具體情況 ； 對本項目客源市場定位分析如下： 客源國籍 定位 根據(jù)市場調(diào)查分析結(jié)果 ； 本項目未來客源國籍定位為以國內(nèi)客人為主 ； 結(jié)合少量中高端的境外客源； 客源市場 定位 根據(jù)市場調(diào)查分析結(jié)果 ； 結(jié)合本項目具體情況 ； 本項目未來客源市場定位為“ 以 中冶 內(nèi)部接待 及 中高端 休閑旅游 客人為主 ； 同時結(jié)合商務會議、政務接待和政務會議、其他休閑娛樂散客 ”。 本文檔由 維維大豆 整理提供 ： 1410007848 需要染料 及 包裝機械 請致電 03177723188 劉雨桐 假日半島 建 議在開發(fā)戰(zhàn)略方面必須充分依據(jù)當?shù)厥袌鲂枨笄闆r特征和未來發(fā)展趨勢 ； 根據(jù)市場定位原則確定產(chǎn)品開發(fā)類型； 本項目在用地條件和開發(fā)規(guī)模上具備優(yōu)勢 ； 必須樹立以產(chǎn)品特色和差異化多元化 為產(chǎn)品核心競爭力的開發(fā)戰(zhàn)略思想 要重點關注產(chǎn)品的投資性價比 ； 以合理的投入獲得最大的投資回報。大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè) ； 加快中衛(wèi)現(xiàn)代物流園區(qū)和專業(yè)市場建設步伐 ； 做好物流園區(qū)的規(guī)劃、論證和開工建設工作 ； 加強市區(qū)中心市場規(guī)劃建設和管理 ； 合理布局商貿(mào)、餐飲、金融、電信等服務網(wǎng)點。 數(shù)據(jù)來源：職業(yè)經(jīng)理人訪談、旅游局統(tǒng)計 數(shù)據(jù) 整理 本文檔由 維維大豆 整理提供 ： 1410007848 需要染料 及 包裝機械 請致電 03177723188 劉雨桐 第四章 酒店 開 發(fā)戰(zhàn)略分析 中衛(wèi) 市發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分 析 中衛(wèi)市 以創(chuàng)建 國家優(yōu)秀旅游城市 為抓手 ； 以國家 5A 級沙坡頭旅游景區(qū)為依托 ； 開發(fā)沙坡頭、寺口子、南華山等重點景區(qū)新景點 ； 提升旅游品位。中衛(wèi)市的中衛(wèi)逸興大酒店、中衛(wèi)賓館出租率均為100%； 鴻翔大酒店出租率 83%。房內(nèi)可接收衛(wèi)星電視節(jié)目 ； 另有小冰箱、迷你吧為 您提供洋酒及各式軟飲料 會議設施 會議室 20 余間 餐飲設施 中餐廳零點廳 1 個 ；中餐包廂 、韓國菜餐廳西餐廳 ； 1 樓西餐廳 ； 2－ 3 樓為中餐 娛樂設施 KTV 康體設施 康樂部、洗浴中心、KTV 包房、桑那室、斯諾克茶廳 東營賓館 東營賓館 星級標準 3 星 投資性質(zhì) 由中衛(wèi)百貨公司、廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 開業(yè)時間 1989 年 建筑風格 建筑面積 14800 平方米 客房情況 設有標準、高級單人 /雙人房、豪華套房、行政套房 本文檔由 維維大豆 整理提供 ： 1410007848 需要染料 及 包裝機械 請致電 03177