【正文】 。 酒店地理位置分析 該地塊位置在中衛(wèi)市美利工業(yè)園區(qū)距中衛(wèi)市區(qū)十公里。 交通區(qū)位 中衛(wèi)是全國鐵路交通大動脈的西部“橋頭堡”，是歐亞大通道“東進西出”的必經(jīng)之地，包蘭、甘武、寶中鐵路和 2020 年已開工建設的中太鐵路在中衛(wèi)交匯，形成“ x”形布局，可連通京包線、寶成線、隴海線、蘭新線、蘭青線，直達北京、上海、廣州、成都、烏魯木齊等 12 個大中城市，中衛(wèi)市是聯(lián)系西北與華北的重要鐵路交通樞紐。 沙坡頭區(qū) 面積 4633 平方千米，人口 8/a35 萬人。年平均氣溫在 ～ ℃之間，年均無霜期 159～ 169 天，年均降水量 ～ 毫米，年蒸發(fā)量 ～ 毫米 ,全年日照時數(shù) 2800 小時。 其它收入 —— 包括旅游資源，商店、櫥窗等及其它 酒店所轄設施的外包后，獲得的租金收入以及汽車租賃等服務的收入。 酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談 通過假日半島行業(yè)人脈關系，對調查對象內部職業(yè)經(jīng)理人進行深入訪談后，所掌握的各種真實數(shù)據(jù)，分析可 能對本項目構成競爭的現(xiàn)有競爭對手的酒店經(jīng)營業(yè)績。針對國際現(xiàn)代化酒店餐飲管理的多種需求，假日半島管理集團為客戶提供全面委托管理、開業(yè)籌備管理、租賃承包、協(xié)助管理、顧問咨詢、企業(yè)診斷、員工培訓、品牌授權等全方位的專業(yè)服務，致力為客戶實現(xiàn)最高市場價值。因此，在調查研究和報告編寫 過程中，我們始終堅持市場導向的原則，密切關注中衛(wèi)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨向，并把這種關注作為項目定位規(guī)劃研究的重心?！耙匀藶楸尽笔窍愀奂偃瞻雿u管理集團的企業(yè)宗旨，我們的每一位員工都 有著高度的團隊合作精神，為給企業(yè)和業(yè)主提供優(yōu)質的服務而不懈努力。用作提供飲食、會議服務的公共場所、宴會廳、會議室、商務中心、房內飲品、洗衣等收入均不計入房費營業(yè)收入之內。全市總面積 平方公里，其中，城區(qū) 平方公里，中寧 平方公里，海原 平方公里。 海原縣年平均氣溫 ℃，年平均降水量為 毫米，年蒸發(fā)量為 毫米，為降水量的 倍，境內降水時 空分布極不平衡，由南向北依次遞減，且大多集中在夏、秋季，6～ 8 月的降水量占全年降水量的 56%，素有“十年九旱”之稱，是寧夏最干旱的縣市之一。 海原縣 面積 6979 平方千米，人口 38 萬人。此外，根據(jù)國家《“十五”西部開發(fā)總體規(guī)劃》，重點建設四條經(jīng)濟帶，實施“以線串點，以點帶面”的重點開發(fā)戰(zhàn)略。 中衛(wèi)旅游經(jīng)濟發(fā)展情況 中衛(wèi)市設市以來增加了中衛(wèi)旅游板塊的旅游產品內涵，逐步完善擴大了旅游各要素，使各類企業(yè)在中衛(wèi)市旅游目的地的建設中都有自己的一席之地，形成了一個完整的產業(yè)群，提高了中衛(wèi)市的吸引力、支持力和競爭力。 隨著各旅游景區(qū)投入力度的逐步加大，使中衛(wèi)市旅游業(yè)整體形象和影響力進一步擴大，以旅游業(yè)為主的第三產業(yè)出現(xiàn)新的活力，發(fā)展速度不斷加快。全市新增年收入在 100 萬元以上的旅游景點20 個，新增年收入在 1000萬元以上的旅游景點 10 個，培育年收入達 5000 萬元的旅游景點2 個。草格固沙中衛(wèi)的許多資源不僅有優(yōu)美的自然風光，而且還賦存了許多人文史跡，應將同一區(qū)域內不同資源加以整合，提煉出新的促銷產品。 入境市場開發(fā)與營銷策略 堅持以市場需求為導向，制定目標明確、效益突出的市場營銷戰(zhàn)略，建立多角度、多層次的促銷機制，大力發(fā)展東亞、港澳臺市場和東南亞市場，并使其能 夠有較大幅度的增長，重點開拓具有穩(wěn)定經(jīng)濟實力與示范帶動作用的歐洲和北美市場，積極開發(fā)俄羅斯、中東等機會市場，盡快形成多元結構的市場格局。是目前東營市規(guī)模最大、檔次最高、功能最齊全的智能化商務酒店。大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，加快中衛(wèi)現(xiàn)代物流園區(qū)和專業(yè)市場建設步伐，做好物流園區(qū)的規(guī)劃、論證和開工建設工作，加強市區(qū)中心市場規(guī)劃建設和管理，合理布局商貿、餐飲、金融、電信等服務網(wǎng)點。時尚酒店提供給客人的是一種不同于已往任何酒店的獨特體驗； 時尚酒店概念前衛(wèi)，對項目的高度適應性和重新改造的能力，能夠使項目獲得優(yōu)勢，因此即使是在傳統(tǒng)酒店失利的地段，時尚酒店也能取得成功； 目前越來越多的時尚酒店已經(jīng)在全球立足并迅速發(fā)展，但是目前在國內尚處于起步階段， 市場發(fā)展空間巨大； 經(jīng)過對中衛(wèi)酒店業(yè)市場調查分析，現(xiàn)有高星級酒店基本為傳統(tǒng)型酒店，產品同質化現(xiàn)象嚴重，時尚酒店在當?shù)赝耆且粋€產品空白； 本項目如果定位為時尚酒店類型，可以形成產品的獨特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化多元化產品優(yōu)勢，在與中衛(wèi)紅寶、中衛(wèi)逸興等酒店激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。 在目前中衛(wèi)市場主流 100－ 150 間套的參考取值范圍內，結合本項目建筑體量和整體定位，我們規(guī)劃酒店客房數(shù)量在 100間套左右；并通過對客房規(guī)模的適當控制，使酒店住房率能達到 70%左右的合理水平； 酒店餐飲規(guī)模 由中衛(wèi)目前的餐飲消費市場來看，消費需求非常旺盛，現(xiàn)有高檔餐飲場所、特別是包房經(jīng)常是供不應求，而且未來的需求趨勢是有增無減?！? 酒店整體功能定位 本項 目整體定位為四星級時尚休閑度假酒店，同時具備當?shù)仡I先水平的綜合配套設施，具備高檔商務、政務、會議接待功能和極強的餐飲、娛樂、康體綜合性、社會化服務設施；項目建成后，將成為中衛(wèi)具有代表性和前瞻性的精品時尚特色酒店，打造當?shù)馗邫n接待、社交和消費的新中心，市場綜合競爭力將居中衛(wèi)度假酒店行業(yè)領先地位。 豪華客房以上房間 主要接待客人為：對房價不太敏感的高端商務客人和政務客人，租金水平較高，所以房間投資檔次也要有所提升；同時也可以作為酒店展示檔次形象的重要窗口，所以必須嚴格按照四星級檔次標準，提高裝修檔次及設施配置。 為社會化經(jīng)營的主力餐廳，檔次和價格定位略低于“海鮮燕鮑翅”；以中高檔包房結合大眾化的大廳經(jīng)營，客源定位為中高檔結合一定的大眾化消費；由于客源充沛，餐廳規(guī)模也大過“海鮮燕鮑翅”。 考慮本項目娛樂經(jīng)營特點和客源酒店客房餐飲有所不同，為方便其社會化經(jīng)營，在區(qū)域規(guī)劃上要做到動靜分開，交通流線上也必須與酒店客人分流；同時預留了酒店整體未來的五星級升級空間。 酒店商業(yè)服務功能定位策劃 本項目酒店位置距離傳統(tǒng)商業(yè)中心距離較遠，不適宜規(guī)劃規(guī)?；母邫n商業(yè)區(qū)域，且臨近的藍海國際大酒店高檔商業(yè)體量不小、競爭較激烈，且其目前經(jīng)營情況不太理想。 其它服務設施功能面積詳細規(guī)劃見第二階段“設計指導報告”。 酒店主要競爭對手優(yōu)劣勢（ SWOT）分析 根據(jù)假日半島的專業(yè)知識和經(jīng)驗，確定了如下界定本項目競爭對手的關鍵因素： 地理位置 定價和實際 平均房價 市場定位 客源檔次及構成 酒店品牌 服務品質 硬件設施和裝修質量 餐飲和會議設施品質 酒店職業(yè)經(jīng)理人對于市場和競爭對手的評價 基于上述標準，假日半島認為：本項目定位為四星級標準時尚酒店（預留未來升級五星級空間），與西城和東城的高檔酒店直接競爭有限，主要競爭對手為本項目對面的五星級標準酒店――藍海國際大飯店、藍海新悅大酒店、東勝海天酒店。 魯北地區(qū)第一家五星級酒店的金字招牌優(yōu)勢，有一定政府客源優(yōu)勢。同時餐飲包房的裝修檔次都比較高、主要家具以中式仿古款式為主，餐飲服務細膩，零點大廳特別擺放了兩張嬰兒搖籃來方便特殊客人，點餐使用 PDA無線點餐系統(tǒng)。 酒店是寫字樓改擴建，存在先天硬傷，所 以餐飲規(guī)劃不是很規(guī)范， 酒店夜總會與客梯同時使用，對整個五星級酒店的氛圍有所影響。 大堂比較小，家具擺放略顯局促，沒有高級酒店氛圍。 娛樂項目門廳和交通流線設計要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求； 夜總會的豪華包廂區(qū)突出產品的高檔和尊貴；普通包廂及大廳則可降低門檻，滿足不同層次的大眾化消費；形成差異化產品和靈活的價格競爭優(yōu)勢。 酒店建設及開業(yè)投資敏感變動分析 祥見 酒店開業(yè)后 15 年內經(jīng)營業(yè)績預測及分析 酒店經(jīng)營業(yè)績預測基礎數(shù)據(jù)定義及分析 酒店經(jīng)營收入、成本費用及利潤預測及分析 營業(yè)收入基期數(shù)據(jù) 客房 (間 ) 中餐 西餐咖啡廳 (位 ) 大堂吧 康體 夜總會 會議及其他收入 (萬元 ) 宴會廳 (位 ) 風味大廳 (位 ) 風味包廂 (間 ) 海鮮大廳 (位 ) 海鮮包 (間 ) 大廳 SPA包廂 大廳 (位 ) 包廂 (間 ) 容量 /銷量 220 700 200 50 50 15 80 40 200 40 300 40 翻 /開房率 70% 20% 100% 120% 100% 120% 120% 120% 100% 150% 120% 80% 平均價格 /消費 350 80 80 1500 150 2500 50 40 50 180 80 1000 其他收入 (每天 /萬元 ) 每天收入 (萬元 ) 分項小計 (萬元 ) 合計 (萬元 ) 山東東營酒店經(jīng)營預測營業(yè)收入基礎指標一覽表 酒店 15 年營業(yè)收入預測 山東東營酒店 15 年營業(yè)收入預測表 金額單位：人民幣萬元 年份 /部門 客房 中餐 西餐 大堂吧 康體 夜總會 其他 合計 1 1, 5, 1, 10, 2 1, 6, 2, 11, 3 2, 6, 2, 12, 4 2, 6, 2, 13, 5 2, 7, 2, 13, 6 2, 7, 2, 13, 7 2, 7, 2, 14, 8 2, 7, 2, 14, 9 2, 7, 3, 14, 10 2, 7, 3, 14, 11 2, 6, 3, 14, 12 2, 6, 3, 13, 13 2, 6, 2, 13, 14 2, 6, 2, 12, 15 1, 6, 2, 12, 合計 31, 100, 2, 1, 12, 41, 8, 199, 平均 2, 6, 2, 13, 酒店 15 年成本預測 山東東營酒店 15 年營業(yè)成本預測表 金額單位：人民幣萬元 年份 /部門 客房 中餐 西餐 茶座 康體 娛樂 合計 1 2, 3, 2 2, 3, 3 3, 4, 4 3, 4, 5 3, 4, 6 3, 4, 7 3, 4, 8 3, 4, 9 3, 4, 10 3, 4, 11 3, 4, 12 3, 。 酒店康體競爭戰(zhàn)略 酒店健康中心的設