【正文】 ※ 根據(jù)廣告反饋制定后續(xù)銷售計(jì)劃 23 個(gè)月 ※ 進(jìn)行系列推廣活動 以上計(jì)劃逐步進(jìn)行，發(fā)展商和代理商的通力合作，我們有信心在一年的時(shí)間內(nèi)讓項(xiàng)目的銷售率 達(dá)到 80%，創(chuàng)武漢寫字樓銷售率新高。我們會根據(jù)實(shí)際的情況制定詳細(xì)的內(nèi)容并每階段向發(fā)展商匯報(bào)，供發(fā)展 商決策。 我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫字樓銷售力新高，并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。 效果分析： ◎ 本案外形設(shè)計(jì)簡單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢必造成建筑陳舊落伍； ◎ 簡單的外形設(shè)計(jì)為簡約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投入； ◎ 簡約的外觀明快，蘊(yùn)含 著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)涵與外延得到高度統(tǒng)一； ★ 智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨(dú)立 —— 現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。 B、 注重自然通風(fēng)，讓建筑的南北優(yōu)勢得到最大發(fā)揮； C、 注重采光，最大限度利用自然光辦公； D、 注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺設(shè)置健身房，臺球館、乒乓球館， 讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強(qiáng)并保持良好的體魄。 適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。 因此本案市場定位于已經(jīng)取得長足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實(shí)進(jìn)步的大型企業(yè)、開拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。 效果分析： ◎ 寫字樓二次置業(yè)屬市場空白點(diǎn)，競爭者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場，可迅速占領(lǐng)市場營銷的至高點(diǎn)，形成旺銷； ◎ 本案作為第一個(gè)寫字樓市場的二次置業(yè)樓盤，其形象備受市場關(guān)注，可與競爭個(gè)案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價(jià)帶來的利益損失。 在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況： ◎ 前期以低價(jià)格進(jìn)入公寓式寫字樓的大量企業(yè)中，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)已得到了長足的發(fā)展。 合理準(zhǔn)確的市場及產(chǎn)品定位，在檔次上避開甲級寫字樓沖 擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場層面 【四 項(xiàng)目定位】 根據(jù)對漢口片區(qū)寫字樓市場的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為： 低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開 發(fā)選擇。 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù) 氛圍等； 可見，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 ※ 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要?jiǎng)澦愕枚唷? ※ 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。 寫字樓市場需求分析 市場需求概況 從銷售、出租情況來看，板塊市場需求比較分析如下表： 板 塊 板塊特征 主要客戶 建設(shè)大道“金融一條街” 金融一條街 ,高檔寫字樓密集 外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機(jī)構(gòu) ,本地企業(yè)數(shù)量少 解放大道至武勝路 濃厚商業(yè)氛圍 ,中高檔寫字樓 外地駐漢機(jī)構(gòu) /知名品牌代理公司及合資企業(yè) 取水樓至江漢北路 CBD輻射區(qū) ,中檔寫字樓 中小私營企業(yè) 沿江大 道及江漢路步行街 濃厚商業(yè)氛圍 ,一般寫字樓和商住樓 銷售代理 /廣告策劃 分 析： ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國貿(mào)中心、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達(dá)、愛普生，國內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術(shù)，大唐電信等； ※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、 SOGO 寫字樓、富商大廈、中原大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以國內(nèi)知名品牌駐漢機(jī)構(gòu)和武漢本地強(qiáng)勢公司為主，小部分包括知名外企分支機(jī)構(gòu)； ※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大 廈、登月大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機(jī)構(gòu)。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為 20元 /平方米 /月。 ※ 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格為 5000元 /平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。 ※ 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場冷淡。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動武漢經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，同時(shí)也為商務(wù)寫字樓帶來了巨大的發(fā)展空間。 漢口寫字樓市場發(fā)展回顧 漢口地區(qū)寫字樓市場的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段： （如下表所示） 階 段 時(shí) 間（年） 代表寫字樓項(xiàng)目 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 I 1992－ 1995 泰和廣場、武漢廣場、世貿(mào)廣場、佳麗廣場 發(fā)展較快 II 1995－ 1998 建銀大廈、國貿(mào)大廈、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈 發(fā)展很快 III 1998－ 商業(yè)銀行廣場、 天恒財(cái)智大廈、 華通互連網(wǎng)大廈 減緩 分 析： ※ 第一階段，以泰和廣場、武漢廣場、世貿(mào)廣場為代表，作為武漢市第一批純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場．后來由于市場變化，價(jià)格逐步走低。 ※ 沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價(jià)格在 4200元 /平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格水平相當(dāng)。 江漢路一直以來是武漢市的中心商業(yè)區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。 ※ 沿江大道及江漢路步行街板塊，世紀(jì)大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機(jī)構(gòu)等中小私營企業(yè)為主。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 【三 項(xiàng)目調(diào)研分析】 項(xiàng)目資源調(diào)查分析 地理位置及交通 本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。 3． 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu) 勢 （ S） 劣 勢 （ W） 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點(diǎn) 理由： 以嘉鑫假日廣場、長源大廈、皇冠大廈、元辰國際、同城大廈等為代表的一大批商務(wù)公寓樓，無論在地段、價(jià)格、實(shí)用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對優(yōu)勢。伴隨著時(shí)間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，緊張的停車位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法。 ★ 寫字樓二次置業(yè) —— 看準(zhǔn)現(xiàn)代化。 由此建議： 將本案建筑按 東西分為 A、 B 兩座，每層樓規(guī)劃為二個(gè)銷售單位，每個(gè)銷售單位面積約為 500M2。 由此建議： 本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強(qiáng)的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。 E、 每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。