【導(dǎo)讀】?jī)r(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！發(fā)展趨勢(shì)的判斷預(yù)測(cè)后，制訂此《寧夏美利度假酒店項(xiàng)目投資分析書(shū)》。結(jié)合，而市場(chǎng)需求是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定的。因此，在調(diào)查研究和報(bào)告編寫(xiě)。為項(xiàng)目定位規(guī)劃研究的重心。假日半島與開(kāi)發(fā)商簽訂的服務(wù)合同；假日半島基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)；的對(duì)本項(xiàng)目有針對(duì)性的大量真實(shí)有效數(shù)據(jù)；假日半島中衛(wèi)酒店項(xiàng)目部，多次召開(kāi)顧問(wèn)論證會(huì)議所確定的基本定位；2020年中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)。得了可觀(guān)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，贏得業(yè)主方和同業(yè)界的高度認(rèn)可。一方面通過(guò)對(duì)政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采訪(fǎng)獲得官方數(shù)據(jù)信息。實(shí)數(shù)據(jù)，分析可能對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。中衛(wèi)高檔娛樂(lè)康體業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)情況以及中衛(wèi)市主體客源和潛在客源的類(lèi)別情況。使用平等市場(chǎng)份額分析法對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)進(jìn)行分析。客房營(yíng)業(yè)收入——包括按半日、全日或更長(zhǎng)時(shí)間出租客房所得的客房收入。衣等收入均不計(jì)入房費(fèi)營(yíng)業(yè)收入之內(nèi)。

　　

【正文】 四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚酒店（預(yù)留未來(lái)升級(jí)五星級(jí)空間），與西城和東城的高檔酒店直接競(jìng)爭(zhēng)有限，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為本項(xiàng)目對(duì)面的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店――藍(lán)海國(guó)際大飯店、藍(lán)海新悅大酒店、東勝海天酒店。 藍(lán)海國(guó)際大飯店和新悅大酒店屬于藍(lán)海集團(tuán)，而藍(lán)海集團(tuán)本身的餐飲能力強(qiáng)大，對(duì)本項(xiàng)目的餐飲板塊威脅最大，東勝海天由于距離本項(xiàng)目有一定的距離，對(duì)本項(xiàng)目 的直接威脅構(gòu)成較小。 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析表 項(xiàng)目 東勝海天 藍(lán)海國(guó)際大飯店 新悅大酒店 優(yōu)勢(shì) 地處城市商業(yè)中心，是商務(wù)客源的首選地點(diǎn)。 酒店外型特征明顯，園林式建筑特色鮮明，東營(yíng)唯一的采光游泳池。 東營(yíng)酒店唯一帶有旋轉(zhuǎn)餐廳，客人可以在此用餐、觀(guān)光。 油田關(guān)聯(lián)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，往來(lái)油田商務(wù)公干的客戶(hù)幾乎把東勝作為首選的商務(wù)活動(dòng)交流場(chǎng)地。 投資商是以餐飲、酒店經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的集團(tuán)，擁有自己的酒店職業(yè)學(xué)校，管理資源充裕；當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)知度較高。 和藍(lán)海國(guó)際大飯店同屬于藍(lán)海集團(tuán)管理，員工技術(shù) 力量強(qiáng)大，服務(wù)一流；當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)知度較高。 魯北地區(qū)第一家五星級(jí)酒店的金字招牌優(yōu)勢(shì)，有一定政府客源優(yōu)勢(shì)。 酒店嚴(yán)格按照五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)立獨(dú)立的會(huì)議樓，其中大宴會(huì)廳 1260 平方米，是東營(yíng)目前最大的會(huì)議室，能同時(shí)開(kāi) 85 圍筵席。 獨(dú)立娛樂(lè)樓門(mén)廳設(shè)置，同時(shí)住店客人亦可通過(guò)大堂通道進(jìn)入，方便店內(nèi)外客源。 餐飲設(shè)立獨(dú)立門(mén)廳方便社會(huì)客源和住店客源，西餐在東營(yíng)的美譽(yù)度最高。 獨(dú)立的 SPA水療康體大樓，引進(jìn)韓國(guó) Vicente body position analyzer 健康測(cè)量?jī)x，特別設(shè)有女子 SPA房。 零點(diǎn)海鮮大廳開(kāi)有獨(dú)立門(mén)廳，餐飲客源可以不用從酒店大堂通過(guò)進(jìn)入，方便社會(huì)用餐客源。 客房提供東營(yíng)獨(dú)有的直飲水系統(tǒng)、部分套房還配置高檔 CD影響設(shè)備。 中餐包廂全部帶有洗手間，面積普遍大，非常適合商務(wù)宴請(qǐng)。同時(shí)餐飲包房的裝修檔次都比較高、主要家具以中式仿古款式為主，餐飲服務(wù)細(xì)膩，零點(diǎn)大廳特別擺放了兩張嬰兒搖籃來(lái)方便特殊客人，點(diǎn)餐使用 PDA無(wú)線(xiàn)點(diǎn)餐系統(tǒng)。 酒店地理位置優(yōu)越，處在東營(yíng)最繁華的濟(jì)南路，周邊由兩大購(gòu)物中心環(huán)抱（銀座購(gòu)物中心，振華商場(chǎng)），酒店消費(fèi)人流充沛，是商務(wù)公干客源滿(mǎn)意地點(diǎn)。 東營(yíng)第一把金鑰匙，停車(chē)位最多（東營(yíng)酒店業(yè)中排第一）。 服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能比較專(zhuān)業(yè)，部分員工能熟練使用英語(yǔ)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在整個(gè)東營(yíng)有口皆碑。 服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能比較專(zhuān)業(yè)，部分員工能熟練使用英語(yǔ) 開(kāi)業(yè)期間青島海天酒店管理集團(tuán)留下成熟模式和享受海天品牌無(wú)形資產(chǎn)。 完善的培訓(xùn)體系，所有員工都要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)和相應(yīng)的崗位培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)考核合格后才能上崗。 劣勢(shì) 酒店大堂門(mén)前設(shè)置的臺(tái)階太高，無(wú)形中提高了準(zhǔn)入門(mén)檻。 不在市中心，交通不變，公交線(xiàn)路少。 酒店是寫(xiě)字樓改擴(kuò)建，存在先天硬傷，所 以餐飲規(guī)劃不是很規(guī)范， 酒店夜總會(huì)與客梯同時(shí)使用，對(duì)整個(gè)五星級(jí)酒店的氛圍有所影響。 大堂公共區(qū)域、西餐區(qū)域藝術(shù)品裝飾比較雜亂，沒(méi)有很好規(guī)劃，時(shí)而中式裝飾、時(shí)而歐式裝飾、時(shí)而非洲藝術(shù)雕刻。 酒店多功能廳立柱多，對(duì)一些大的筵席擺放造成敗筆。 酒店客房裝飾中規(guī)中矩，沒(méi)有亮點(diǎn)。 KTV 設(shè)置在 SPA按摩區(qū)域，犯了動(dòng)靜區(qū)域分開(kāi)的大忌。 酒店客房裝飾陳舊，客房面積小，洗手間面積狹小，沒(méi)有獨(dú)立淋浴間。 酒店沒(méi)有規(guī)劃游泳池，對(duì)高檔商務(wù)客源是一種遺憾。 酒店公共區(qū)域、會(huì)議區(qū)域沒(méi)有設(shè)置無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)功 能，對(duì)會(huì)議客源而言有點(diǎn)不便 。 大堂比較小，家具擺放略顯局促，沒(méi)有高級(jí)酒店氛圍。 備注 東營(yíng)賓館屬于政府事業(yè)單位，各項(xiàng)營(yíng)業(yè)必須先考慮政府需求，故不做詳細(xì)分析比較。 酒店競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策劃 酒店整體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 本項(xiàng)目完成建設(shè)后，按照項(xiàng)目規(guī)劃方案，酒店采取時(shí)尚特色酒店定位，具有產(chǎn)品稀缺性和創(chuàng)新性；客房在面積、風(fēng)格和空間布局上也處于領(lǐng)先地位；如果聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司管理，有利于占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)； 根據(jù)東營(yíng)目前及未來(lái)幾年高端客源總量較少、房?jī)r(jià)水平較低、四星 /五星房?jī)r(jià)差距不大等市場(chǎng)特征，采取一次性投資按照四 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以減少投資和經(jīng)營(yíng)壓力；同時(shí)，在功能設(shè)施和空間布局上按照五星級(jí)要求，預(yù)留了產(chǎn)品未來(lái)的升級(jí)空間，以保證產(chǎn)品長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 與此同時(shí)，利用項(xiàng)目地市政廣場(chǎng)以及豐富的水景園林景觀(guān)環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，打造主題風(fēng)格酒店，提升項(xiàng)目的知名度和影響力，最大限度提高客房利用率和住房率。 利用以上客房差異化和時(shí)尚主題酒店優(yōu)勢(shì)，加上科學(xué)的管理和營(yíng)銷(xiāo)策略，相信本項(xiàng)目建成營(yíng)運(yùn)后能憑借項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。 由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房?jī)r(jià)水平的限制，項(xiàng)目四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房開(kāi)業(yè)頭年預(yù)期能實(shí)現(xiàn)的房?jī)r(jià)水平在￥ 350 元左右，是一個(gè)中等偏 低的水平，因而必須在經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)始終貫徹“開(kāi)源節(jié)流”的大原則，以保證合理的經(jīng)營(yíng)和投資利潤(rùn)。 酒店餐飲競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 海鮮燕鮑翅餐廳定位高端路線(xiàn)，具備檔次和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并可根據(jù)實(shí)際需 要，引入國(guó)內(nèi)知名海鮮燕鮑翅品牌合作經(jīng)營(yíng)； 風(fēng)味地餐廳和西餐廳則瞄準(zhǔn)主流的中檔消費(fèi)市場(chǎng)，檔次和價(jià)位做適當(dāng)調(diào) 低，以迎合廣大市民的消費(fèi)喜好和消費(fèi)能力；其中風(fēng)味餐廳規(guī)劃本地深受 歡迎的“魯、川、湘”組合菜式，以最大限度滿(mǎn)足消費(fèi)大眾的喜好； 餐飲門(mén)廳和交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿(mǎn)足 社會(huì)化經(jīng)營(yíng)要求； 酒店餐廳包廂和大會(huì)議廳、多功能廳等餐飲設(shè)施在裝修設(shè)計(jì)、裝修材料方面均站在行業(yè)最前沿，并承襲酒店整體的時(shí)尚特色風(fēng)格和主題； 由于檔次、規(guī)模、功能等優(yōu)勢(shì)，只要出品控制好，經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)手法保 持靈活，本項(xiàng)目餐飲經(jīng)營(yíng)有能力在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置。 酒店娛樂(lè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 酒店娛樂(lè)的設(shè)計(jì)理念，在本地具有超前性和獨(dú)特性；建成后將以規(guī)模大、檔次高、可選項(xiàng)目豐富多樣和集中消費(fèi)等優(yōu)勢(shì)分享本地高端娛樂(lè)市場(chǎng)，既要考慮規(guī)劃本地市場(chǎng)流行的娛樂(lè)項(xiàng)目，又要充分考慮引進(jìn)南方沿海城市時(shí)尚潮流的娛樂(lè)方式，引領(lǐng)娛樂(lè)新消費(fèi)；可與酒店其它經(jīng) 營(yíng)項(xiàng)目互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生集群效應(yīng)。 娛樂(lè)項(xiàng)目門(mén)廳和交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿(mǎn)足社會(huì)化經(jīng)營(yíng)要求； 夜總會(huì)的豪華包廂區(qū)突出產(chǎn)品的高檔和尊貴；普通包廂及大廳則可降低門(mén)檻，滿(mǎn)足不同層次的大眾化消費(fèi)；形成差異化產(chǎn)品和靈活的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮娛樂(lè)項(xiàng)目整體外包或者合作經(jīng)營(yíng)，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 酒店康體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 酒店健康中心的設(shè)計(jì)理念，在本地具有超前性和獨(dú)特性；建成后將以理念新、檔次高、可選項(xiàng)目豐富多樣和集中消費(fèi)等優(yōu)勢(shì)占據(jù)本地高端康體市場(chǎng)并取得領(lǐng) 先優(yōu)勢(shì)；既要考慮規(guī)劃本地市場(chǎng)流行的康體項(xiàng)目，又要充分考慮引進(jìn)南方沿海城市時(shí)尚潮流的康樂(lè)方式，引領(lǐng)康樂(lè)新消費(fèi)；可與酒店其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生集群效應(yīng)。 本項(xiàng)目規(guī)劃的熱帶雨林水娛 SPA在整個(gè)中衛(wèi)地區(qū)均具有超前性和領(lǐng)先性，結(jié)合廣東等地康體行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目康體中心完全能夠?qū)⒖驮翠N(xiāo)售市場(chǎng)擴(kuò)大到整個(gè)中衛(wèi)地區(qū)；因而項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)前和開(kāi)業(yè)初要加強(qiáng)廣告宣傳，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力和知名度。 康體項(xiàng)目門(mén)廳和交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿(mǎn)足社會(huì)化經(jīng)營(yíng)要求； 同時(shí)，水娛 SPA不同檔次和服務(wù)功能區(qū)劃分，可以滿(mǎn)足不同 消費(fèi)檔次和消費(fèi)需求客人，形成差異化產(chǎn)品和靈活的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮康體項(xiàng)目整體外包或者合作經(jīng)營(yíng)，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 酒店投資估算及分析 酒店建設(shè)及開(kāi)業(yè)投資估算 本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為 19,659 萬(wàn)元，平均每平方米造價(jià) 5503 元（含地價(jià)）。 詳細(xì)投資估算見(jiàn)下階段的設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告。 酒店建設(shè)及開(kāi)業(yè)投資敏感變動(dòng)分析 祥見(jiàn) 酒店開(kāi)業(yè)后 15 年內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)及分析 酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)定義及分析 酒店經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè)及分析 營(yíng)業(yè)收入基期數(shù)據(jù) 客房 (間 ) 中餐 西餐咖啡廳 (位 ) 大堂吧 康體 夜總會(huì) 會(huì)議及其他收入 (萬(wàn)元 ) 宴會(huì)廳 (位 ) 風(fēng)味大廳 (位 ) 風(fēng)味包廂 (間 ) 海鮮大廳 (位 ) 海鮮包 (間 ) 大廳 SPA包廂 大廳 (位 ) 包廂 (間 ) 容量 /銷(xiāo)量 220 700 200 50 50 15 80 40 200 40 300 40 翻 /開(kāi)房率 70% 20% 100% 120% 100% 120% 120% 120% 100% 150% 120% 80% 平均價(jià)格 /消費(fèi) 350 80 80 1500 150 2500 50 40 50 180 80 1000 其他收入 (每天 /萬(wàn)元 ) 每天收入 (萬(wàn)元 ) 分項(xiàng)小計(jì) (萬(wàn)元 ) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 山東東營(yíng)酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表 酒店 15 年?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè) 山東東營(yíng)酒店 15 年?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè)表 金額單位：人民幣萬(wàn)元 年份 /部門(mén) 客房 中餐 西餐 大堂吧 康體 夜總會(huì) 其他 合計(jì) 1 1, 5, 1, 10, 2 1, 6, 2, 11, 3 2, 6, 2, 12, 4 2, 6, 2, 13, 5 2, 7, 2, 13, 6 2, 7, 2, 13, 7 2, 7, 2, 14, 8 2, 7, 2, 14, 9 2, 7, 3, 14, 10 2, 7, 3, 14, 11 2, 6, 3, 14, 12 2, 6, 3, 13, 13 2, 6, 2, 13, 14 2, 6, 2, 12, 15 1, 6, 2, 12, 合計(jì) 31, 100, 2, 1, 12, 41, 8, 199, 平均 2, 6, 2, 13, 酒店 15 年成本預(yù)測(cè) 山東東營(yíng)酒店 15 年?duì)I業(yè)成本預(yù)測(cè)表 金額單位：人民幣萬(wàn)元 年份 /部門(mén) 客房 中餐 西餐 茶座 康體 娛樂(lè) 合計(jì) 1 2, 3, 2 2, 3, 3 3, 4, 4 3, 4, 5 3, 4, 6 3, 4, 7 3, 4, 8 3, 4, 9 3, 4, 10 3, 4, 11 3, 4, 12 3,