【正文】 2020 年 ①重點任務(wù) a 景觀建設(shè)任務(wù) ●大沙坡頭旅游區(qū)的重點項目完善建設(shè) —— 中衛(wèi)整體旅游目標氛圍創(chuàng)建 ●對重點旅游項目進行完善建設(shè) ●對其他景區(qū)進行完善提升建設(shè) ●構(gòu)筑寧夏中等城市規(guī)模框架 b旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)任務(wù) ●旅游軟環(huán)境建設(shè) ●大量專項旅游客源市場的營銷 ●旅游產(chǎn) 業(yè)集團化建設(shè) ②發(fā)展目標 到 2020 年，接待海外旅游者 3600 人次；國內(nèi)旅游者 183 萬人次，年均增長 ％；旅游業(yè)總收入達到全市 gdp的 ％。 對區(qū)內(nèi)及區(qū)外周邊而言，銀川、吳忠、蘭州、西安作為一級重要營銷對象；鄭州、洛陽、白銀、金昌等作為二級重要市場；其產(chǎn)品除了對原有產(chǎn)品的提升和優(yōu)化之 外，應(yīng)開發(fā)對本類市場有較大的吸引力的休閑度假產(chǎn)品。 數(shù)據(jù)來源：職業(yè)經(jīng)理人訪談、旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理 酒店開發(fā)戰(zhàn)略分析 中衛(wèi)市發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 中衛(wèi)市以創(chuàng)建 國家優(yōu)秀旅游城市 為抓手，以國家 5A 級沙坡頭旅游景區(qū)為依托，開發(fā)沙坡頭、寺口子、南華山等重點景區(qū)新景點，提升旅游品位。主要定位依據(jù)分析如下： 時尚酒店 Boutique Hotel在歐美國家已有二十幾年的歷史，曾經(jīng)風(fēng)靡一時，為投資者帶來豐厚的利潤。 本項目一次性投資可以按照四星級檔次標準，但是在空間布局和設(shè)施配套方面要預(yù)留五星級升級空間，這樣 可根據(jù)未來市場情況變化，在開業(yè) 7－ 8 年后、酒店需要進行二次裝修時，項目具有可升級換代的發(fā)展空間。 本項目主題風(fēng)格建議考慮沙漠文化主題。 客房床型規(guī)劃： 按照客源市場情況及客人對床型的不同需求，規(guī)劃大床房（ ） 45%，雙床房（ 床，可靈活拆分的 HOLLYWOOD TWIN） 45%，套間（ 2M 超大床） 10%。 為酒店主打餐廳，檔次高、菜式新，以豪華貴賓包房經(jīng)營為主，為高檔商務(wù)和政務(wù)應(yīng)酬接待的主要接待場所。 目前東營高星級酒店中，只有東勝海天酒店規(guī)劃有上規(guī)模的 KTV 夜總會。 本項目康體中心將引入南方沿?？刁w業(yè) 發(fā)達地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計理念，初步規(guī)劃了熱帶雨林水娛 SPA約 3500 平米 (按摩包廂 40 個，包括室內(nèi)恒溫泳池）、酒店自營康體中心約 500平米（主要為四星級酒店配套需要）；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的康體場所和消費新熱點。 詳細功能面積規(guī)劃主要如下表： 會議區(qū) 2, 多功能廳 (680 人可分割式，人均 ㎡） 1, 多功能廳前廳 % 中型會議室（ 100 人的 2 個，人均 ㎡） 小會議室（ 50 人左右的 4 個，人均 ㎡） 貴賓接待室（ 30 人 1 個，人均 2 ㎡） 會議區(qū)交通面積 會議室總面積的 20% 會議家具庫房 會議室總面積的 10% 輔助（燈光音響控制室、衛(wèi)生間、衣帽間、公用電話） 會議室總面積的 10% 會議 /宴會功能面積詳細規(guī)劃見第二階段“設(shè)計指導(dǎo)報告”。 機會 (Opportunities) 威脅 (Threats) 建設(shè)山東加工制造業(yè)基地，內(nèi)聯(lián)半島城市群，外接?xùn)|北和中原經(jīng)濟區(qū)，融入環(huán)渤海經(jīng)濟圈利好因素有利刺激經(jīng)濟快 速發(fā)展； 目前市場已有的星級酒店產(chǎn)品陳舊、缺乏吸引力，本項目以時尚新穎產(chǎn)品入市，市場準入機會大； 政府下決心加強東營旅游發(fā)展和建設(shè)，為酒店也提供了一個好的發(fā)展前景。 投資商是以餐飲、酒店經(jīng)營為主業(yè)的集團，擁有自己的酒店職業(yè)學(xué)校，管理資源充裕；當(dāng)?shù)厥袌稣J知度較高。 客房提供東營獨有的直飲水系統(tǒng)、部分套房還配置高檔 CD影響設(shè)備。 劣勢 酒店大堂門前設(shè)置的臺階太高，無形中提高了準入門檻。 酒店沒有規(guī)劃游泳池，對高檔商務(wù)客源是一種遺憾。 酒店餐飲競爭戰(zhàn)略 海鮮燕鮑翅餐廳定位高端路線，具備檔次和規(guī)模優(yōu)勢，并可根據(jù)實際需 要，引入國內(nèi)知名海鮮燕鮑翅品牌合作經(jīng)營； 風(fēng)味地餐廳和西餐廳則瞄準主流的中檔消費市場，檔次和價位做適當(dāng)調(diào) 低，以迎合廣大市民的消費喜好和消費能力；其中風(fēng)味餐廳規(guī)劃本地深受 歡迎的“魯、川、湘”組合菜式，以最大限度滿足消費大眾的喜好； 餐飲門廳和交通流線設(shè)計要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足 社會化經(jīng)營要求； 酒店餐廳包廂和大會議廳、多功能廳等餐飲設(shè)施在裝修設(shè)計、裝修材料方面均站在行業(yè)最前沿，并承襲酒店整體的時尚特色風(fēng)格和主題； 由于檔次、規(guī)模、功能等優(yōu)勢，只要出品控制好，經(jīng)營理念和經(jīng)營手法保 持靈活，本項目餐飲經(jīng)營有能力在未來的市場競爭中占據(jù)有利位置。 酒店投資估算及分析 酒店建設(shè)及開業(yè)投資估算 本項目建設(shè)投資總額為 19,659 萬元，平均每平方米造價 5503 元（含地價）。 康體項目門廳和交通流線設(shè)計要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求； 同時，水娛 SPA不同檔次和服務(wù)功能區(qū)劃分，可以滿足不同 消費檔次和消費需求客人，形成差異化產(chǎn)品和靈活的價格競爭優(yōu)勢。 利用以上客房差異化和時尚主題酒店優(yōu)勢，加上科學(xué)的管理和營銷策略，相信本項目建成營運后能憑借項目的綜合競爭力優(yōu)勢占據(jù)市場的領(lǐng)先地位。 KTV 設(shè)置在 SPA按摩區(qū)域，犯了動靜區(qū)域分開的大忌。 服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能比較專業(yè)，部分員工能熟練使用英語 開業(yè)期間青島海天酒店管理集團留下成熟模式和享受海天品牌無形資產(chǎn)。 獨立的 SPA水療康體大樓，引進韓國 Vicente body position analyzer 健康測量儀，特別設(shè)有女子 SPA房。 東營酒店唯一帶有旋轉(zhuǎn)餐廳，客人可以在此用餐、觀光。 酒店管理公司引進策略 酒店經(jīng)營合作伙伴引進策略 酒店競爭分析及競爭戰(zhàn)略策劃 酒店優(yōu)劣勢（ SWOT）分析 優(yōu)勢 (Strengths) 劣勢（ Weaknesses） 位于新區(qū)行政辦公區(qū)域，交通通達性好，能見度較高； 景觀優(yōu)勢：沿路河渠聯(lián)通城市兩端郊野濕地公園是未來酒店景觀房首選； 項目地規(guī)劃的公務(wù)員住宅小區(qū)、政府辦公樓、會展中心可增加項目酒店的消費人群，增進消費； 項目定 位四星級標準時尚酒店，產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模遙遙領(lǐng)先當(dāng)?shù)啬壳暗木频晷袠I(yè)檔次水平，具有產(chǎn)品的超前性及創(chuàng)新性優(yōu)勢； 項目定位規(guī)劃預(yù)留未來五星級升級空間，未來具有發(fā)展靈活性和長期競爭力優(yōu)勢；且可減少一次性投資和經(jīng)營壓力； 酒店規(guī)劃大空間時尚客房，其它康體娛樂綜合配套強，特色鮮明，項目整體綜合競爭力居行業(yè)領(lǐng)先地位； 酒店為政府支持的形象工程，未來可以得到政府消費的大力支持； 開發(fā)商在當(dāng)?shù)厥袌鲂蜗蠛?，可以為酒店未來?jīng)營打下良好基礎(chǔ)； 項目經(jīng)過科學(xué)的研究策劃，可避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品的先進性和合理性； 項目 按照最新時尚酒店設(shè)計，產(chǎn)品具有不可替代性和長期的競爭優(yōu)勢。 作為會議接待的必要設(shè)施，會議場地成為我們規(guī)劃的側(cè)重點。 康體中心在服務(wù)上不僅是酒店的配套，帶動酒店客房和其它項目的經(jīng)營，而且還是酒店未來營收的主體，是本項目規(guī)劃的一個特色和亮點。 餐飲功能面積表 餐飲部分 面積㎡ 經(jīng)營區(qū)域 3, 海鮮燕鮑翅餐廳 海鮮燕鮑翅餐廳包廂（ 20 個， 40 平 方米 /個） 魯、川、湘風(fēng)味餐廳 魯、川、湘風(fēng)味餐廳包廂（ 50 個， 35 平方米 /個） 1, 西餐廳 (80 人） 大堂吧（ 40 餐位） 輔助（衛(wèi)生間、公用電話） 公共區(qū)域 食品準備 2, 主廚房 1, 宴會廚房 西餐廚房 房間服務(wù)區(qū) 廚師長辦公室 干食儲藏室 飲料儲藏室 食物冷藏室 飲料冷藏室 餐具儲藏室 衛(wèi)生間 公共區(qū)域 合計 6, 酒店娛樂服務(wù)功能定位策劃 酒店娛樂行業(yè)跟餐飲一樣，現(xiàn)在也逐漸由過去的簡單配套變成了經(jīng)營創(chuàng)收主體，特別在一些經(jīng)濟和娛樂發(fā)達地區(qū)，娛樂業(yè)非常火爆；廣東、福建乃至江浙一帶的高檔酒店中，康體娛樂和客房、餐飲成為酒店收入的三大板塊，形成三足鼎力的格局，有些甚至還遠遠高于客房收入。 特別在中衛(wèi)旅游淡季住房客源有限，而餐飲生意相對火爆的市場情況下，餐飲功能設(shè)施成為了本項目規(guī)劃的重點，也成為酒店未來經(jīng)營的主要收入中心。 客房類型規(guī)劃 客房類型規(guī)劃： 由于本項目酒店未來住房客源市場定位為高端商務(wù)及政務(wù)客源、會議客源、休閑度假客源，不同客源市場對客房的需求和消費能力也有所不同，規(guī)劃客房產(chǎn)品類型如下：標準客房、豪華客房、豪華及行政套房、時尚個性房；未來如果利用翻新改造時間、希望升級時，房間類型可根據(jù)市場和經(jīng)營需 要重新調(diào)整分類。 酒店主題定位 本項目主題 風(fēng)格建議 本項目風(fēng)格定位為時尚度假休閑風(fēng)格酒店，可在此基礎(chǔ)上考慮結(jié)合中衛(wèi)當(dāng)?shù)氐赜蛭幕绊椖康鬲氂匈Y源特色文化主題。標準五星級酒店比標準四星級酒店的投資額一般要高出 30%以上，根據(jù)以上市場表現(xiàn)判斷，檔次定位五星級的性價比不如四星級； 本項目由于地塊及規(guī)劃條件的限制，要想定位五星級，在檔次規(guī)模上也很難超越紅寶酒店；在無法獲得市場領(lǐng)先地位時，不能盲目加大投資、一味地追求高檔?！? 酒店客源市場定位 根據(jù)前面中衛(wèi)高星級酒店客源市場調(diào)查分析情況，結(jié)合本項目具體情況，對本項目客源市場定位分析如下： 客源國籍定位 根據(jù)市場調(diào)查分析 結(jié)果，本項目未來客源國籍定位為以國內(nèi)客人為主，結(jié)合少量中高端的境外客源； 客源市場定位 根據(jù)市場調(diào)查分析結(jié)果，結(jié)合本項目具體情況，本項目未來客源市場定位為“以中冶內(nèi)部接待及中高端休閑旅游客人為主，同時結(jié)合商務(wù)會議、政務(wù)接待和政務(wù)會議、其他休閑娛樂散客”。中衛(wèi)市的中衛(wèi)逸興大酒店、中衛(wèi)賓館出租率均為 100%，鴻翔大酒店出租率 83%。進一步搞好沙漠探險、黃河漂流、回鄉(xiāng)風(fēng)情、中國枸杞之鄉(xiāng)及其生態(tài)旅游產(chǎn)品、觀光度假產(chǎn)品和城郊游憩、民俗旅游、會議旅游等產(chǎn)品的開發(fā)，豐富中衛(wèi)的旅游產(chǎn)品譜。 根據(jù)《中國寧夏回族自治區(qū)旅游業(yè)發(fā)展與布局總體規(guī)劃》的設(shè)計和《中衛(wèi)市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》及資源特色與市場需求，在今后 16 年內(nèi)，總體分三個階段完成戰(zhàn)略任務(wù) 和實施規(guī)劃目標： 1）開發(fā)期（近期）： 2020－ 2020 年 ①重點任務(wù) ●大沙坡頭旅游區(qū)重點項目建設(shè) —— 中衛(wèi)整體旅游目標氛圍創(chuàng)建 ●沙坡頭水利樞紐、迎水橋鎮(zhèn)、濱河鎮(zhèn)，完善黃河帶旅游項目的建設(shè) ●寺口子游覽區(qū)優(yōu)化開發(fā)建設(shè) ●寧夏美利紙業(yè)森豐公司完成堿堿湖和邊關(guān)濕地游覽區(qū)生態(tài)觀光休閑娛樂項目建設(shè)。隋長城 中衛(wèi)旅游發(fā)展戰(zhàn)略 中衛(wèi)旅游形象定位 世界經(jīng)濟自 20 世紀 70 年代以來進入了“印 象時代”，能讓市場留下深刻印象的東西首先是形象。 中衛(wèi)旅游未來發(fā)展展望 旅游產(chǎn)業(yè)支柱化 中衛(wèi)旅游業(yè)應(yīng)適度超前于全國、全區(qū)、本市的國民經(jīng)濟總體發(fā)展速度，力爭達到在開發(fā)期（ 2020— 2020 年），旅游業(yè)總產(chǎn)出相當(dāng)于全市 gdp 的 %左右；發(fā)展期（ 20202020 年），旅游總 產(chǎn)出相當(dāng)于全市 gdp的 %左右；完善期（ 2020— 2020年）把旅游產(chǎn)業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)總產(chǎn)出相當(dāng)于全市 gdp的 %以上（詳見表 2－ 3）。 2020 年擬建旅游項目 23 個，總投資 8153 萬元，目前沙坡頭旅游區(qū)黃河懸索橋引橋，堿堿湖風(fēng)情苑果樹種植，寺口子?xùn)|西線大門，星島河攀爬場、射擊場、游泳娛樂池已建設(shè)完成，中寧長山頭天湖景區(qū)碼頭、航道、垂釣中心，龍宮旅游開發(fā)區(qū)的“西夏莊園”休閑娛樂別墅等其他旅游項目建設(shè)。 項目地緊挨騰格里沙漠、幾十萬畝的林海將其包圍其中公務(wù)員生活居住區(qū)，政府各部門機關(guān)蘊藏著許多直接地、間接地客流，給本項目日后的經(jīng)營能帶來一定的經(jīng)濟支撐。位于市區(qū)西郊的迎水橋鐵路編組站是規(guī)劃中亞洲最大的鐵路貨運編組站之一。郵編 755000。 中衛(wèi)城區(qū)年平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，年降水量 毫米，年蒸發(fā)量為 毫米，為降水量的 倍。 項目背景調(diào)查及分析 業(yè)主公司背景 業(yè)主公司是來東營投資的浙江房地產(chǎn)投資商組成，公司主要由林楚清先生，胡鳴輝先生，喻勤剛先生三位股東投資。 現(xiàn)場調(diào)研 現(xiàn)場通過角色扮演、實際體驗消費，了解中衛(wèi)高檔酒店的具體經(jīng)營情