【正文】 況，中衛(wèi)市高檔餐飲業(yè)、中衛(wèi)高檔娛樂康體業(yè)的具體經(jīng)營情況以及中衛(wèi)市主體客源和潛在客源的類別情況。 香港假日半島管理集團中國區(qū)總部設在廣州，北京及華東設有區(qū)域分部并在香港設有辦事處。 總論 『提要：我們認為，一個酒店經(jīng)營成功與否，最終取決于產(chǎn)品與市場需求的 結(jié)合，而市場需求是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展決定的。 香港假日半島管理集團這不是一個普通的企業(yè)稱謂，它包含著香港假日半島管理集團的國際酒店行業(yè)先進管理理念和制度、一流品質(zhì)標準和方法，以專業(yè)管理、運行高效的管理體制以及良好的運營模式，一批具有多年國際知名酒店專業(yè)管理經(jīng)驗的團隊。這一數(shù)字包括服務費在內(nèi)，但不包括將服務費用于酒店職工的工資或小費的部分，也不包括客房相應的營業(yè)稅支出。南與寧夏固原市及甘肅省靖遠縣相連，西與甘肅省景泰縣交界，北與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗毗鄰，地跨東經(jīng) 104 度 17 分 — 106 度 10 分、北緯 36 度 09 分 — 37 度 43分，東西長約 130公里，南北寬約 180 公里。 中寧縣年平均氣溫 ℃，年平均降水 ， 6～ 8月的降水量占全年降水量的 61%；年蒸發(fā)量 毫米，為年平均降水量的 倍?？h人民政府駐寧安鎮(zhèn)。正在建設的西氣東輸工程（新疆 — 甘肅武威 — 寧夏中衛(wèi) — 陜西靖邊— 上海）的輸氣管道以及 2020 年前后擬建的俄羅斯、中亞國家到中國的輸氣管道都 從中衛(wèi)通過，因此中衛(wèi)市作為聯(lián)系西北與華北及其它地區(qū)的交通樞紐，地位非常重要。她有以獨特的自然景觀及治沙成果享譽世界的 4A 級旅游景區(qū)沙坡頭，有險幽奇絕、以丹霞地貌著稱的寺口子旅游區(qū)，有被稱為 “中國古寺廟建筑之最”的高廟，有一碗泉舊石器遺址，有被譽為“中國枸杞之鄉(xiāng)”的十萬畝中寧枸杞生態(tài)旅游觀光園，有被譽為“花兒之鄉(xiāng)” 的海原縣回鄉(xiāng)風情，有規(guī)模宏大的大麥地巖畫以及黃河文化的代表 —— 水車、羊皮筏子和新舊石器的文化遺址，還有海原西夏文化、中寧石空大佛寺石窟、環(huán)球大地震斷層遺跡、天都山石窟、西安州古城、南華山靈光寺等大量旅游資源??它們共同構成了新中衛(wèi)的旅游優(yōu)勢，為中衛(wèi)旅游業(yè)的發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎。根據(jù)設計和旅游資源特色與市 場需求，計劃到 2020年，中衛(wèi)全市要完成接待海外旅游者 3000人次，國內(nèi)旅游者 133萬人次，年均增長 ％，旅游業(yè)總收入達到全市 GDP的 5％。 2020— 2020 年，旅游項目建設總投資 萬元， 500 萬以上的項目 54 個，新建景區(qū) 5 個（鳴翠島生態(tài)旅游區(qū)、北長灘民俗景區(qū)、長流水生態(tài)觀光景區(qū)、新弓灣黃河濕地公園、沙坡頭水利風景區(qū)。沙埋王城 2）、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化戰(zhàn)略 ①資源整合戰(zhàn)略 一是將同一地域的不同資源整合。 3）完善期（遠期）： 2020～ 2020 年 到 2020 年，接待海外旅游者 4100 人次；國內(nèi)旅游者 233 萬人次 , 年均增長 ％；旅游業(yè)總收入達到全市 gdp的 ％以上。 3）營銷渠道多樣化，多種媒體相結(jié)合，共同打造“中衛(wèi)旅游品牌” 資料來源：中衛(wèi)市旅游局 中衛(wèi)市高星級酒店發(fā)展情況調(diào)查及分析 中衛(wèi)市高星級酒店發(fā)展階段 中衛(wèi)的建市時間很短市區(qū)主要高級飯店賓館統(tǒng)計如下： 中衛(wèi)市主要旅游星級飯店統(tǒng)計一覽表 序號 單位名稱 星級 房間數(shù)量 （間套） 電話 地址 1 中衛(wèi)紅寶賓館 五星 201 8687777 中 衛(wèi)市新區(qū)濱河大道以北 2 中衛(wèi)逸興大酒店 三星 8266666 中衛(wèi)市鼓樓 3 中衛(wèi)龍匯大酒店 三星 222 7667777 東營市濟南路 172 號 4 中衛(wèi)鴻翔大酒店 三星 200 8062999 東營市東三路 480 號 資料來源：假日半島市場調(diào)查整理 中衛(wèi)紅寶賓館 中衛(wèi)紅酒店 星級標準 4 星 投資性質(zhì) 寧夏紅寶集團投資 開業(yè)時間 2020 年 建筑風格 現(xiàn)代塔樓建筑，占地 40 多畝，建筑面積 5 萬 平方米，主樓高 28 層，裙樓高 4 層，總建筑高度 米。加快建設沙坡頭南岸半島生態(tài)修復工程，開發(fā)建設騰格里沙漠濕地、沙寧濱河路兩岸湖泊濕地，形成北部沙漠生態(tài)旅游帶和沿黃河旅游觀光帶。 2020 年美國時尚酒店占總酒店數(shù)量的 1%，但是收益卻占所有酒店的 3%； 時尚酒店摒棄傳統(tǒng)酒店的雷同，講究個性化，憑借獨特的設計感和體貼的服務得到現(xiàn)代人的青睞。 綜合以上分析論證，本項目檔次定位適宜為四星級標準度假酒店 項目酒店客房規(guī)模定位 根據(jù)中衛(wèi)酒店市場調(diào)查分析，目前的高星級酒店除中衛(wèi)紅寶客房數(shù)超過 200 間套以外，其它都在 100—— 150 間套的范圍；結(jié)合目前三 —— 四星級酒店市場住房率表現(xiàn)水平，以及未來3－ 5 年新增高星級酒店客房數(shù)量和客源增長趨勢，可以預測中衛(wèi)高星級酒店未來幾年住房率水平將大致保持目前的市場水平，處于基本供求平衡態(tài)勢。 酒店服務功能定位策劃 『提要：本章在項目整體定位基礎上，對酒店各個服務設施和功能進行了全方位的定位策劃，為下一步設計階段和未來酒店經(jīng)營管理打下基礎、明確思路。 客房檔次規(guī)劃 根據(jù)客房類型分類，不同客房類型應該有不同的檔次考慮： 商務客房 標準客房主要接待客人為：對房價相對 比較敏感的會議及娛樂休閑度假客人，租金價格相對較低，因而房間投資檔次也可適當降低，以提高房間投資的性價比；具體可以考慮按照準四星級（檔次接近四星級）檔次進行裝修及配置；房間浴室采用時尚的玻璃隔墻，可以不設置傳統(tǒng)的浴缸、只配置淋浴間；房間配置及格調(diào)可減少商務性，增加房間的動感和時尚性。 普通餐廳：菜式：魯 /川 /湘風味菜；大廳： 200 餐位；包廂： 50 個。 根據(jù)東營娛樂消費市場需求比較旺盛、而當?shù)鼐频?、社會高檔娛樂業(yè)經(jīng)營場所比較缺乏的現(xiàn)實，本項目適當加重了娛樂設施的規(guī)模，將其定位為一個可以獨立經(jīng)營的主體，而不僅僅是單純的配套； 并定位為東營最時尚前衛(wèi)、最具特色的娛樂場所，成為本項目的一大亮點和賣點。 康體區(qū)域詳細規(guī)劃要求見第二階段“設計指導報告”。 酒店其它服務功能定位策劃 酒店其它服務功能按照四星級評星要求（預留未來五星級升級空間）及酒店日常經(jīng)營管理和服務需要規(guī)劃，主要包括：大堂、大堂休息區(qū)、商務中心、電話總機、洗衣房、車隊、停車場等等。 雖然目前沒有其它時尚酒店在規(guī)劃，但是不能排未來待建酒店模仿本項目的產(chǎn)品，如是，則會加劇市場和價格競爭； 如果項目地對面的藍海國際大飯店在本項目落成時采取削價競爭將對本酒店的正常經(jīng)營造成嚴重威脅。 和藍海國際大飯店同屬于藍海集團管理，員工技術 力量強大，服務一流；當?shù)厥袌稣J知度較高。 中餐包廂全部帶有洗手間，面積普遍大，非常適合商務宴請。 不在市中心，交通不變，公交線路少。 酒店公共區(qū)域、會議區(qū)域沒有設置無線上網(wǎng)功 能，對會議客源而言有點不便 。 酒店娛樂競爭戰(zhàn)略 酒店娛樂的設計理念，在本地具有超前性和獨特性；建成后將以規(guī)模大、檔次高、可選項目豐富多樣和集中消費等優(yōu)勢分享本地高端娛樂市場，既要考慮規(guī)劃本地市場流行的娛樂項目，又要充分考慮引進南方沿海城市時尚潮流的娛樂方式，引領娛樂新消費；可與酒店其它經(jīng) 營項目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應。 詳細投資估算見下階段的設計指導報告。 本項目規(guī)劃的熱帶雨林水娛 SPA在整個中衛(wèi)地區(qū)均具有超前性和領先性，結(jié)合廣東等地康體行業(yè)經(jīng)驗，本項目康體中心完全能夠?qū)⒖驮翠N售市場擴大到整個中衛(wèi)地區(qū)；因而項目在開業(yè)前和開業(yè)初要加強廣告宣傳，擴大市場影響力和知名度。 與此同時，利用項目地市政廣場以及豐富的水景園林景觀環(huán)境資源優(yōu)勢，打造主題風格酒店，提升項目的知名度和影響力，最大限度提高客房利用率和住房率。 酒店客房裝飾中規(guī)中矩，沒有亮點。 服務人員業(yè)務技能比較專業(yè)，部分員工能熟練使用英語，優(yōu)質(zhì)的服務在整個東營有口皆碑。 餐飲設立獨立門廳方便社會客源和住店客源，西餐在東營的美譽度最高。 酒店外型特征明顯，園林式建筑特色鮮明，東營唯一的采光游泳池。主要定位依據(jù)分析如下： 東營境外客源很少，委托國際品牌管理公司在集團統(tǒng)一銷售、特別是全球銷售上基本沒有利用其優(yōu)勢 ，性價比不高；因而可以排除此可能性； 業(yè)主為首次進入酒店投資行業(yè)，沒有行業(yè)人才儲備，短期內(nèi)不具備自主經(jīng)營管理的能力，需要采取委托經(jīng)營管理的模式，因而可以排除第三、四種經(jīng)營管理模式的可能性； 采取第二種“委托國內(nèi)知名酒店管理公司管理”是最為適宜的模式，主要優(yōu)勢體現(xiàn)在： 國內(nèi)幾家主流酒店管理集團發(fā)展時間較長，已經(jīng)形成了一套比較成熟、穩(wěn)定的經(jīng)營管理模式； 熟悉國內(nèi)及當?shù)厥袌黾敖?jīng)營政策； 對本地餐飲及康體娛樂等經(jīng)營項目比較熟悉與擅長； 管理費用成本相對較低； 當?shù)氐乃{海集團系列酒店已形成相當?shù)钠放坪图?效應，在當?shù)貎叭挥兄灾鞯匚?，本項目酒店為了在未來的市場競爭中占?jù)有利位置，必須選擇有實力和品牌影響力的國內(nèi)酒店管理公司。 酒店會議服務功能定位策劃 會議活動通常能為酒店帶來可觀的客房、餐飲、會議室、康體娛樂等綜合消費；本項目酒店客源市場定位中，會議客源預計占到 10%的比例。 酒店康體服務功能定 位策劃 關于酒店康體板塊的策劃思路與上述 ；本項目康體服務設施除規(guī)劃了四星級酒店所必須的康體項目外，還特別規(guī)劃了一個具有較高檔次和一定規(guī)模的康體水娛中心和主要面向女士服務的高檔 SPA，成為一個產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模在東營高星級酒店當中獨樹一幟的以 SPA、水娛為核心的康體中心。 有關功能面積規(guī)劃見下附餐飲功能面積表，詳細規(guī)劃見第二階段設計指導報告。 客房功能面積表 房間組合 % 房間數(shù)量（間套） 標準雙人間 % 51 行政雙人間 % 44 標準單人間 % 44 行政單人間 % 57 行政套房（ 2 自然間） % 22 總統(tǒng)套房（ 1 套， 5 自然開間） % 1 殘疾人間 % 1 合計 % 220 酒店餐飲服務功能定位策劃 當今酒店業(yè)中，酒店餐飲已不再簡單作為酒店客房配套，而是作為酒店經(jīng)營創(chuàng)收的主體，起到越來越重要的作用。 客房數(shù)量規(guī)劃 根據(jù)中衛(wèi)星級酒店市場及未來供求關系變化趨勢，假日半島規(guī)劃客房數(shù)量為 100 間套； 預計客房出租率可達到 70%左右的合理水平。 基于以上考慮，結(jié)合本項目時尚休閑度假酒店的整體定位，本項目的康體和娛樂規(guī)?？蛇m當做大、做強，爭取占據(jù)行業(yè)的領先定位，并成為本項目的一個特色優(yōu)勢和經(jīng)營亮點。有關定位依據(jù)分析如下： 中衛(wèi)三星級酒店數(shù)量較多，市場競爭激烈，營收水平不夠理想，因而可以排除三星級以下檔次定位的可能性（詳細數(shù)據(jù)統(tǒng)計見市場調(diào)查分析部分 ）； 中衛(wèi)酒店市場高端客源總量不足，而且對房價相對比較敏感；根據(jù)市場調(diào)查分析：中衛(wèi)紅寶酒店 08 年平 均房價為￥ 360－，中衛(wèi)逸興大酒店只有￥ 320 左右。 酒店整體定位策劃 『提要：以市場需求為導向，通過對本項目酒店全方位的定位策劃，打造出具有創(chuàng)新性、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢及具有領先、超前核心競爭力的個性化特色酒店。 、 餐飲設施 中餐零點廳、中餐包廂、韓國菜餐廳（外包） 娛樂設施 KTV 夜總會（外包） 寧夏高星級酒店經(jīng)營及客源情況調(diào)查及分析 寧夏高星級酒店客房出租率、平均房價統(tǒng)計 據(jù)對全區(qū) 30 多家星級飯店的監(jiān)測表明，銀川市的酒店出租率在 100%以上的有大自然賓館、元亨大酒店、沙湖賓館、工會大廈、寧豐賓館、頤恒賓館、隆湖賓館、富康酒店、鐵道賓館、新電力賓館、世紀大廈等。 ②推陳出新，以老帶新 今后 除了完善沙坡頭這一主打品牌外，應培植新的生長點，豐富旅游產(chǎn)品類型，以增加綜合吸引力，滿足多樣化需求，吸引更多的回頭客。使中衛(wèi)不僅成為一個單獨的旅游目的地，而且還是寧夏和大西北旅游資源的重要組成部分，在資源開發(fā)、產(chǎn)品促銷中能做到“統(tǒng)分結(jié)合，優(yōu)先發(fā)展”。漢長城中衛(wèi)在旅游軟件建設上要逐步形成服務質(zhì)量標準體系化?！敝行l(wèi)設市后不到兩年的時間里，城市面貌發(fā)生了巨大的變化，一座座高樓拔地而起，一條條大道腳下展開??中衛(wèi)正在以全新的面貌向世人展示著她獨有的魅力。新開發(fā)的星島河黃河濕地景區(qū)和沙坡頭沙漠濕地及長城邊關旅游區(qū)兩大景區(qū)已建設完成，使得以休閑、娛樂為主的城市游覽區(qū)內(nèi)涵更為豐富