【正文】 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 37 第四部分：財(cái)務(wù)及敏感度分析 表 1： 項(xiàng)目開發(fā)總成本估算表 土地面積（萬(wàn)平米） 計(jì)入容積率建筑面積（平方米） 134, 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算公式 單價(jià)（元 /㎡）或費(fèi)率 金額（萬(wàn)元） 一 土地成本 6, 土地出讓金 1900 5, 土地交易費(fèi) 土地出讓金 2% % 土地契稅 土地出讓金 4% % 土地登記費(fèi) 拆遷管理費(fèi) 土地使用稅 土地面積 3 元 /平米 二 項(xiàng)目建設(shè)前期工程費(fèi) 地質(zhì)勘察測(cè)量費(fèi) 建筑面積單價(jià) 土地測(cè)繪費(fèi) 建筑規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積單價(jià) 規(guī)劃服務(wù)費(fèi) 臨時(shí)供水供電 三 建筑安裝工程費(fèi) 20, 建筑工程費(fèi) 1, 20, 園林綠化費(fèi) 占地面積 40％單價(jià) 四 不可預(yù)見費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 2% % 五 管理費(fèi)用 總地價(jià) ％ % 六 其他費(fèi)用 2, 土地配套費(fèi) 建筑面積 100 元 /平米 1, 人防結(jié)建費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 3% 3% 預(yù)算定額管理費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 1‰ % 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) ‰ % 施工安全監(jiān)督費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) ‰ % 工程監(jiān)理費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 1% 1% 七 合計(jì)（不含土地成本） （二） ~（六 ） 23, 八 總開發(fā)成本 （一） +（七） 29, 項(xiàng)目成本單價(jià)（元 /㎡） 2, 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 38 表 2： 投資計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額 2020 年 2020 年 一 土地成本 6, 6, 二 項(xiàng)目建設(shè)前期工程款 三 建安工程費(fèi) 20, 20, 四 不可預(yù)見費(fèi) 五 管理費(fèi) 六 其 他費(fèi)用 2, 1, 七 合計(jì) 29, 8, 20, 表 3： 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃表 銷售物業(yè)類型 計(jì)劃期 銷售面積 （平方米） 銷售比例 銷售單價(jià) （元 /平方米） 銷售總額（萬(wàn)元） 住宅 2020 年 108, 100% 4, 45, 合計(jì) 108, 100% 45, 表 4： 利潤(rùn)表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 合計(jì) 2020 年 2020 年 1 銷售收入 45, 45, 2 開發(fā)成本 29, 8, 20, 3 銷售費(fèi)用 銷售收入 2％ 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 投資額貸款利率 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入 5％ 2, 2, 城市維護(hù)稅 營(yíng)業(yè)稅 7％ 印花稅 銷售收入 % 土地增值稅 營(yíng)業(yè)額預(yù)征 % 6 利潤(rùn)總額 11, 11, 7 所得稅 按利潤(rùn)額的 2%估算 2, 2, 8 稅后利潤(rùn) 9, 9, 9 合計(jì) 9, 投資利潤(rùn)率 ＝ % 資金利潤(rùn)率 ＝ 109% 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 39 表 5： 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元） 2020 年 （萬(wàn)元） 2020 年 （萬(wàn)元） 1 現(xiàn)金流入 45, 45, 銷售收入 45, 45, 2 現(xiàn)金流出 36, 9, 24, 建設(shè)期開發(fā)成本 29, 8, 20, 銷售費(fèi)用 所得稅 2, 2, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 凈現(xiàn)金流量 11, 9, 20, 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9, 9, 表 6： 財(cái)務(wù)費(fèi)用分析表 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 利息 0 0 匯兌凈損失 調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi) —— —— —— —— 金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) —— —— —— —— 其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 —— —— —— —— 合計(jì) 注：按一年貸款利率 %計(jì)算，并將 2020 年投入按一年完整計(jì)算。由于市場(chǎng)及項(xiàng)目的逐步變化，項(xiàng)目本身所具有的素質(zhì)資源也將隨之變化，因?yàn)橛绊戫?xiàng)目定價(jià)的因素是一個(gè)不定值。 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 36 價(jià)格確定 通過以上參考價(jià)格，我司認(rèn)為：依據(jù)市場(chǎng)趨于理性發(fā)展趨勢(shì)，考慮到周邊區(qū)域市場(chǎng)的慘烈競(jìng)爭(zhēng)，參照周邊同類同質(zhì)樓盤的市場(chǎng)價(jià)格，保證短 期內(nèi)高比例的銷售目的，回籠資金， 本項(xiàng)目實(shí)收價(jià)格可定于 4200 元 /平方米（折后價(jià)） 。根據(jù)市場(chǎng)比較法，及上述的定價(jià)影響因素，可比性物業(yè)對(duì)比如下表： 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 35 可比樓盤因素修正表 比較方面 具體內(nèi)容 比較標(biāo)的 參照物業(yè)名稱 本項(xiàng)目 麗江花園 隆基天地 廣場(chǎng)明珠 本因坊 ? 由于現(xiàn)選取可比物業(yè)及價(jià)格，與未來(lái)市場(chǎng)狀態(tài)或會(huì)存在差異，故本價(jià)格只適宜價(jià)格預(yù)估和經(jīng)濟(jì)效益分析，以做項(xiàng)目判斷之用。 價(jià)格定位考慮因素 ? 位臵交通狀況 ? 周邊環(huán)境 ? 商服配套設(shè)施 ? 規(guī)模 ? 景觀 ? 戶型結(jié)構(gòu) ? 園林 /會(huì)所 ? 物業(yè)管理 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則和方法 目的：制定核心均價(jià) ? 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研、走勢(shì)判斷 ? 選取可比樓盤，通過影響價(jià)格的各因素調(diào)差，得到本項(xiàng)目比價(jià) 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 34 ? 計(jì)算可比樓盤的加權(quán)平均值，得到核心均價(jià)。只要項(xiàng)目硬件過關(guān)，對(duì)價(jià)格要求不高。其購(gòu)賣的樓盤能夠體現(xiàn)其現(xiàn)在的身份地位。 大亞灣客 戶 在大亞灣工作的外來(lái)大型企業(yè)的中高層管理者，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，價(jià)格承受力較高，在大亞灣原本租房，因需要解決長(zhǎng)期居住問題而購(gòu)房，向往景觀、配套、人文氛圍、安全性、私密性最佳的居住環(huán)境。由于香港的居住習(xí)慣，決定其在戶型面積上將傾向中小面積而總價(jià)中等的戶型。該部分客戶主要是因工作緣、親緣、生活緣等經(jīng)常到惠陽(yáng)，對(duì)于優(yōu)美的小區(qū)景觀，高檔休閑配套、高品質(zhì)社區(qū)和精致建筑的喜歡而購(gòu)房，其購(gòu)房目的既有自住，亦有投資。中小企業(yè)主希望通過自己所購(gòu)買樓盤的高端形象，彰顯個(gè)人實(shí)力。 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 32 ? 中型企業(yè)主希望面積較大，價(jià)格適中。 ? 希望景觀、配套、人文社區(qū)、安全性、私密性較好。 對(duì)項(xiàng)目的要求（要點(diǎn)）： ? 交通方便，便于打理生意。對(duì)使用率，朝向都很關(guān)心； ? 對(duì)園林設(shè)計(jì)是否有水景，配套設(shè)施是否完善頗為關(guān)注； ? 對(duì)社區(qū)文化和物業(yè)管理有有一定認(rèn)識(shí)性。 政府公務(wù)員、企業(yè)高層管理人員 年齡 3045 歲，文化層次較高，初次臵業(yè)和二次臵業(yè)均有，對(duì)價(jià)格比較敏感，消費(fèi)比較理性，對(duì)細(xì)節(jié)比較關(guān)注。 ? 惠陽(yáng)當(dāng)?shù)氐脑【用穸嘁钥图胰藶橹鳎诰幼×?xí)慣上喜歡 ‘ 三世同堂 ’ ，故需要的大面積的三房和四房。 對(duì)項(xiàng)目的要求（要點(diǎn)）： ? 對(duì)項(xiàng) 目位臵有較高要求，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ρ容^注重。希望社區(qū)品質(zhì)優(yōu)良、發(fā)展商品牌度高。 對(duì)項(xiàng)目的要求（要點(diǎn)）： ? 地段優(yōu)勢(shì)明顯， 升值潛力大； ? 周邊交通便利，生活氛圍濃厚，方便出租； ? 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)品質(zhì)高； ? 注重物業(yè)管理，關(guān)注未來(lái)的升值潛力； ? 首付靈活，便于月供； ? 主要需求 2 房與小 3 房； 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 30 龍崗大工業(yè)區(qū)的管理層及個(gè)體老板 年齡 2635 歲，通常為首次臵業(yè)，以滿足自我家居生活為目的，至少也是為長(zhǎng)遠(yuǎn)的生活進(jìn)行過渡，積蓄不厚，決定了他們大多為經(jīng)濟(jì)型買家，對(duì)價(jià)格敏感，經(jīng)濟(jì)實(shí)力與比同年齡層將對(duì)較高，由于惠陽(yáng)普遍生活成本較低，樓價(jià)與深圳相比低出許多，所以，常出現(xiàn)沖動(dòng)的購(gòu)買行為。 ③、其他客戶 —— 是除深圳、本地客戶外的其他地區(qū)的客戶，如惠州、香港、大亞灣、等地客戶。本項(xiàng)目與周邊各主要樓盤位臵見下圖： 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 29 二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分 析 從目前本項(xiàng)目周邊各在售樓盤情況看，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群將主要由以下三個(gè)部分組成： ①、深圳客戶 —— 主要是深圳關(guān)內(nèi)的投資客戶和龍崗大工業(yè)區(qū)的管理層和個(gè)體老板。 預(yù)計(jì)，到 2020 年 9， 10 月份，惠陽(yáng)各在售樓盤將還有一次推盤高峰，房?jī)r(jià)還會(huì)有小幅上漲，到 2020 年中心區(qū)房?jī)r(jià)有望突破 5000 元 /m2 大關(guān)。 對(duì)于深圳客戶來(lái)說，這一價(jià)位對(duì)比深圳樓價(jià)仍屬小巫見大巫，尚未到深圳房?jī)r(jià)的 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 27 一半，而惠陽(yáng)在種種利好消息刺激下，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有很大的升值空間，投資回報(bào)可以預(yù)期。尚城世家、東方新城尾貨價(jià)格已達(dá) 4500 元 /m2 起價(jià)。 2020 年，各主要在售樓盤如半島一號(hào)、東方新城、尚城世家、天安〃新陽(yáng)城等項(xiàng)目均在中心區(qū)或臨近中心區(qū)，中心區(qū)樓盤供應(yīng)量將占市場(chǎng)總供應(yīng)量的 60%以上，中心區(qū)仍是 2020 年惠陽(yáng)的 熱點(diǎn)區(qū)域，各盤競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。 中小戶型需求將成為市場(chǎng)主流 2020 年，深圳客戶仍將是惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的購(gòu)買力 量，大量外來(lái)人口及深圳投資客戶涌入，將刺激房地產(chǎn)需求進(jìn)一步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步爬升，投資少，見效快及以過渡為主的中小戶型仍將是市場(chǎng)的主流需求戶型。 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 26 三、 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)高速增長(zhǎng) 2020 年，深圳制造產(chǎn)業(yè)繼續(xù)東移，大亞灣石化經(jīng)濟(jì)下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步完善，將刺激惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。 ? 均為 80 平方米以下小戶型單位，主力戶型為 52 ㎡二房。 ? 總戶數(shù) 768 戶，地下停車位 225 個(gè)。 ? 惠陽(yáng)純投資小戶型，由惠州市惠陽(yáng)中雄實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)，深圳百川利代理。 附表：廣場(chǎng)明珠戶型配比 戶型 面積（ ㎡ ） 套數(shù)（套） 套數(shù)比（ %） 一房一廳 5562 76 % 二房二廳 7089 114 % 三房二廳 114140 152 % 合計(jì) —— 342 % ? 2020 年 10 月 15 日開盤，均價(jià) 2800 元 /m2； ? 主力目標(biāo)客戶集中深圳投資客戶，約占 80%，其他為淡水本地、大亞灣和香港等地。 ? 總戶數(shù) 342 戶，地下停車位150 個(gè)。 ? 總占地 4384 ㎡，總建面 萬(wàn)㎡，容積率 。 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 24 廣場(chǎng)明珠 ? 項(xiàng)目位于惠陽(yáng)區(qū)惠陽(yáng)廣場(chǎng)南路與人民路交匯處，地處中心區(qū)。 附表：錦江國(guó)際戶型配比 戶型 面積 /m2 套數(shù)（套） 套數(shù)比（ %） 二房 6880 119 % 三房 110130 374 % 五房 180220 17 % 合計(jì) —— 510 % ? 一期 2020 年 1 月 1日開盤，均價(jià) 2500元 /㎡（實(shí)收），二期 2020 年 7 月 15日開盤均價(jià) 3500 元 /㎡（實(shí)收）。 ? 分 2 期推出市場(chǎng)，一期推出 4 棟，二期推出 2 棟。 ? 總占地 20625 萬(wàn)㎡，總建面108590 萬(wàn)㎡，容積率 ，分 2 期推出。 ? 目標(biāo)客戶群