【正文】 。這里的業(yè)主將受到社會關(guān)注的目光，他們在生活模式與品質(zhì)將受到人們的羨慕，將得到廣泛的推崇，這種無拘無束的居家樂趣只有在世外桃源才能充分享有，它是部份事業(yè)有成且穩(wěn)定的中產(chǎn)階級人士的身份象征，業(yè)主在世外桃源中找到歸屬感、自豪感、榮譽感，項目成了人格化的建筑物，同時也是體現(xiàn)富有、高尚階層的生活身份。步入“仙境”，清馨的純香撲鼻而來，潺潺的流水聲輕拍耳邊，歡歌笑語回蕩四周，讓人留連忘返，身處其中，讓人越發(fā)感受到生命的可貴，生命的至高無上，在這里安居的人，才真正感受到生命的價值以及生活的其樂無窮。人們平時忙碌于都市的鋼筋水泥叢林，生活在極度的緊張、壓抑與激情中，這樣的世俗生活模式早已被部份中產(chǎn)階級大厭棄。項目名稱：世外桃源。讓人處處感受到一種超脫凡俗的田園般居家樂趣，再加以完善的社區(qū)配套，讓人感受到現(xiàn)代生活的方便與快捷。在這個大社區(qū)里沒有年齡層次及職業(yè)的限制；只有對鋼筋水泥、塵土油煙的厭惡；對綠意、自然原始風景的共同追求。同時，她也是中、青年一代的第二居所。對于大多數(shù)擁有三代血緣關(guān)系的富裕家庭來講，她是老年、兒童的第一居所。針對兒童的配置：親子樂園、青少年活動中心等。針對老年人的配置：老年俱樂部、晨跑步道、活動中心、棋牌室等。針對商界人士的配置：度假中心、商務(wù)中心、洽談室、咖啡廳、中餐廳、西餐廳、桑拿室、桌球室、健身房。針對文藝人士、機關(guān)單位等客戶的配置：中餐廳、西餐廳、咖啡廳、健身房、棋藝坊、壁球館、書吧、桌球室。在功能上滿足不同年齡層、不同文化層次的小區(qū)業(yè)主對文化休閑的需求，各項設(shè)施的配置應(yīng)有相應(yīng)的特色。泛會所項目會所的設(shè)立可以考慮中心會所和泛會所的結(jié)合方式，在項目的居住區(qū)都可設(shè)立各種不同風格的會所，重點體現(xiàn)文化與休閑的兩重功用。商業(yè)配套項目將一改重慶目前住宅小區(qū)僅注重綠化配套而忽視購物配套的做法，利用本項目的優(yōu)勢，建一處商業(yè)中心，以彌補該區(qū)域街區(qū)功能的不完善，滿足社區(qū)居民購物的需要，同時也可充分發(fā)揮該地塊的商業(yè)價值，補償?shù)缆氛嫉氐膿p失。利用天然的溫泉資源，開發(fā)洗浴中心，有條件時可將溫泉供應(yīng)到每家每戶。休閑度假配套21世紀郊區(qū)城鎮(zhèn)主要提倡休閑性，將江南山水、蘇杭園林之靈秀引入本項目，提升項目之韻味。如含看臺的大規(guī)模專業(yè)網(wǎng)球場、滑雪場、高爾夫練習場、滑草場等。體育運動配套對于社區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，健康幾乎成為日常生活所必須的，這樣一來，社區(qū)內(nèi)的體育運動設(shè)施便成為配套中的主導。同時，為子女們能接受更多優(yōu)質(zhì)培訓及教導，增強其各方面的興趣、愛好。（一）產(chǎn)品定位由于市場的發(fā)展趨勢和項目的品位等因素，世外桃源的產(chǎn)品是以下四種為主：獨立式別墅；花園洋房（高級別墅）；聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）；多層公寓等。因其外出活動頻繁，戶外廣告及看板對其影響較大。購房時較看重環(huán)境、配套及物管。他們比較注重家庭布置與和諧，以招待朋友和同事，并試圖努力在事業(yè)與家庭之間尋找平衡。他們善于接觸“郊居文化”，理解城市空心化的未來趨勢，是崇尚安逸、閑暇、自由生活的理想消費者，他們追求超現(xiàn)實主義的美好生活，力爭居家理念的最高境界。（三）心理描述這一階層人士大多無高貴的出身，也無巨額財產(chǎn)，但他關(guān)心的是其“職業(yè)前途”，并以此希望獲得更好的發(fā)展，步入更高的階層。為了孩子讀上高檔次的私立學校，父母能悠閑自在陪“太子讀書”的成年人群；偏愛郊區(qū)環(huán)境，尚處一次置業(yè)階段的青年人群；樂于在郊區(qū)安度晚年的老年人群。多為有車一族，樂意享受郊居休閑生活者，但不是那些頂級富豪與超級明星者。一級區(qū)域主要集中在沙坪壩區(qū)與北碚區(qū)范圍，二級區(qū)域居住在江北區(qū)、九龍坡區(qū)、高新區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)及大渡口區(qū)，三級區(qū)域居住在重慶市周邊各郊縣城鎮(zhèn)以及全國其它城市。它的一筆一畫皆得到市場的認可及贊同，同時來源于市場也回歸于市場。站在戰(zhàn)略的高度去審視項目的開發(fā)進程。第六章 項目市場定位分析綜上所述，根據(jù)對全國以及重慶房地產(chǎn)市場的分析研究，應(yīng)該清醒地認識到現(xiàn)在的房地產(chǎn)戰(zhàn)略開發(fā)既存在激烈市場競爭，也充滿誘人的市場機遇?，F(xiàn)代人越來越懂得享受生活，向往無拘無束、原始自然的田園風光，郊區(qū)的居家生活受到人們的不斷推崇。重慶居民私家車擁有量的缺乏也對本項目存在一定的威脅。鄰靠的水天花園項目對此項目存在較大威脅。交通環(huán)境較城中心比較，尚有一定差距。渝合高速公路對小區(qū)鄰近部份的建筑會有一定的負面影響。周邊為大面積農(nóng)村地帶，治安環(huán)境難以保證。1社區(qū)可開通業(yè)主直通往返穿梭于小區(qū)至市區(qū)之間，方便業(yè)主與市中心的溝通購物、娛樂等。項目鄰靠212國道，常年有沙區(qū)至北碚、解放碑、朝天門到北碚、以及重慶至廣安、合川、南充、華鎣等地的快車穿梭于此。項目邊上有華新國際正在開發(fā)的水天花園，區(qū)域位置已被部份消費群知曉，從未來發(fā)展趨勢看，地處勢必會形成一個比較有規(guī)模的大型社區(qū)。臨靠嘉陵江上游部份，江水清澈流暢，便于沿江開發(fā)釣魚、游泳基地。項目占地面積大，易于進行整體規(guī)劃布局，建造重慶市龐大、完善的綜合型項目，造就一種重慶全新的概念及產(chǎn)品。一面環(huán)山，一面鄰江，中間有300畝金龍湖，可謂既有山林，又有湖水，氣候宜人、風景迷人。對金龍湖長年的整治及護理也是需長遠考慮的實際問題。本地塊屬城郊農(nóng)村地帶，總體地勢地貌呈山區(qū)丘陵狀，高差達71米。整個地塊被湖水分割為兩個半島，自成一體，半島與半島之間有212國道連接。該項目占地約1500畝，近100萬平方米，中間有近300畝的金龍湖，湖水被華新國際大壩長年攔截，湖面高低得以控制。四、項目地塊分析世外桃源項目位于沙坪壩區(qū)與北碚區(qū)之間，離兩城區(qū)各17公里，車行到兩城區(qū)中心約各需20分鐘。在項目所處的南側(cè)部分，發(fā)現(xiàn)可挖掘出旅游資源中難能可貴的溫泉，深挖的溫泉估計水溫不底于40度，為硫磺質(zhì)溫泉。項目東北側(cè)臨靠重慶市規(guī)劃中的國際山地高爾夫球場，這座盼望已久的山地高爾夫球場占地3600畝，是目前為止唯一經(jīng)過重慶市政府批準的高爾夫球場，它分為前18洞與后18洞兩處場地，這座36洞高爾夫球場將依照原有山地地形特色，借用本身所具有的綠地、高差等優(yōu)勢依山而建。項目鄰靠嘉陵江邊，享有嘉陵江上游的天然景致，形成有山、有水、有江的美妙環(huán)境，緩緩流動的嘉陵江水給項目帶來住宅所特需的江景優(yōu)勢。由于簇擁在山水之間，常年空氣清新，氣候溫和，寬廣清澈的金龍湖吸引了大量的野鴨、白鷺等水陸野生禽類棲息。湖面水光瀲滟，綠波蕩漾，湖畔行林翠微，碧草披岸，每年湖水可更換十次以上，自由蕩漾，生動萬分。而此項目正好位于北碚童家溪金龍湖畔，面積大約1500畝。三、項目旅游環(huán)境分析項目所處的地理位置離開了重慶主城區(qū)。通過渝合高速公路不但可打通重慶北上至合川、廣安等地的快速通道，同時可方便、快捷地連通至國際機場、江北區(qū)，以及渝中區(qū)的繁華要道。此公路目前正在加緊建成，預(yù)計明年可建成通車。沙坪壩區(qū)與北培區(qū)分別為重慶市主城區(qū)的兩個重要城區(qū)，項目所處位置正好位于兩城區(qū)的中間，由212國道相互連結(jié)，每天均有沙區(qū)至北碚、解放碑至北培、朝天門至北碚等公交車往返于間，項目地塊所處位置招手便可踏上城市干線。2020年，我市還將建成城市大容量軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設(shè)五條軌道交通線路，線路總長119公里；一號線由朝天門至雙碑，線路長22公里；二號線由較場口至豐收壩，線路長25公里；三號線由四公里至江北機場，線路長28公里；四號線由長生至石橋鋪，線路長22公里；五號線由童家院子至中梁山，線路長22公里。遠景在規(guī)劃中控制王家沱等3座大橋的橋位。現(xiàn)已建成7座，即石板坡長江大橋、李家沱長江大橋、鵝公巖長江大橋，嘉陵江牛角沱大橋、石門大橋、黃花園大橋、高家花園大橋。主城區(qū)預(yù)計于2010年規(guī)劃建成區(qū)干道（快速路、主次干路）818公里；，其中快速路網(wǎng)將主城315平方公里面積劃分為36個區(qū)域，平均每區(qū)域面積為9平方公里，人口均9萬人，；%。二、項目交通環(huán)境分析（一）重慶市內(nèi)交通城市主城區(qū)道路系統(tǒng)由快速成道路體系和“常規(guī)”道路體系所組成，其路網(wǎng)形式為“分層網(wǎng)格自由式”。組團的西面背靠城市公共綠地的中梁山脈，是一座常年產(chǎn)氧的天然氧吧，組團內(nèi)大部份地區(qū)為果林種植區(qū)，其間有212國道，碚江快速干道，渝合高速公路等交通要道。（三）蔡家組團項目所處位置在重慶十一個外圍組團蔡家組團的南側(cè)，鄰近重慶主城區(qū)十二組團之一的雙碑組團，位于重慶主城區(qū)邊上的郊區(qū)位置。全市幾乎所有重點中學都集中在沙區(qū)，全國重點大學等也分布在區(qū)內(nèi)中心處。重百、新世紀、肯德雞等大商家已進駐沙區(qū)。嘉陵摩托車、特殊鋼材以及私營摩托車等遠近聞名。沙坪壩的經(jīng)濟實力整體較強，農(nóng)業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體，以蔬菜生產(chǎn)和多種經(jīng)營為兩翼的發(fā)展方向，推動農(nóng)村經(jīng)濟向綜合經(jīng)營方向發(fā)展，農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐得以加快。轄13個街道、12個鎮(zhèn)。另外，北碚區(qū)的科技、體育等社會事業(yè)也均衡發(fā)展，系國務(wù)院批準的國家級的社會發(fā)展綜合實驗區(qū)。城區(qū)街道寬敞，綠樹成蔭，園林綠地面積達721公頃，城市綠化覆蓋率近40%。北碚區(qū)有豐富的礦產(chǎn)資源、水資源及森林資源，同時還擁有張自忠陵園，復旦大學舊址等上百個陪都遺址和抗戰(zhàn)文化文物景點。享有“嘉陵江畔的璀燦明珠”之盛譽，是國務(wù)院首批確定的國家級重點自然風景名勝區(qū)，全國三大儀器儀表生產(chǎn)基地之一。全區(qū)總?cè)丝?4萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口是24萬人。（一）北碚區(qū)北碚區(qū)位于重慶市西北45公里，東連渝北區(qū)，西接壁山縣，南鄰沙坪壩區(qū)，北接合川市，輻員755平方公里，轄2個街道。全面改善環(huán)境質(zhì)量，充分利用山城、江城的自然景觀，發(fā)掘歷史文化名城的內(nèi)涵，努力建設(shè)山水園林城市。實行預(yù)防為主的方針，保健和醫(yī)療并重，形成完善的醫(yī)療保健體系，提高醫(yī)療水平，發(fā)展和完善城鄉(xiāng)社會服務(wù)和社會保障體系。積極發(fā)展廣播、電視、新聞和出版事業(yè)。深化教育改革，全面提高教育質(zhì)量，到2010年基本建立起比較完善的教育體系，初步實現(xiàn)教育的現(xiàn)代化。建立新型科技體制，提高科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率。在工業(yè)、農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上全面實施科教興渝戰(zhàn)略。充分發(fā)掘老工業(yè)基地的潛力，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化城市用地布局，開辟新的工業(yè)用地。不斷提高第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻，進一步發(fā)揮城市的“龍頭”作用、“窗口”作用和輻射作用。不斷提高城市現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)一體化水平，為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。第五章 項目環(huán)境條件分析一、項目區(qū)域分析重慶市政府力爭在2020年把重慶都市圈建設(shè)成為經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水特色的現(xiàn)代化城市。其實瓶頸不是單靠開發(fā)商們自己的努力能突破的。銀行按揭對大多數(shù)市民仍有障礙雖然按揭的成數(shù)已做到很高，但大部分購房者都未選擇“掂起腳尖消費”。社區(qū)配套不成熟不少新建小區(qū)已入住幾年了，周邊社區(qū)依然未能成熟。解放碑到石橋鋪、江北到南岸，花上四、五十分鐘是常事。黃花園大橋、鵝公巖大橋相繼開通，但嘉陵江大橋、長江大橋依然時常堵車，因為車流量太大；有私車的市民要多繳費，坐公共汽車的市民有也尷尬。新橋、新路一定能帶來新生活嗎？跟從前人們一聽到修橋、修路的消息就歡呼雀躍的情形大有不同。（四）抑制購房的三大因數(shù)交通限制重慶—山