【正文】 性研究報(bào)告 25 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地周邊有 3條高速公路穿境而過(guò)，離廣湛高速新圩出口僅 5 公里，陽(yáng)西溫泉度假區(qū)所在陽(yáng)西縣毗鄰 325 國(guó)道，同時(shí)廣湛高鐵即將于 2020 年左右開(kāi)通，將大大縮短時(shí)空距離 。 在廣東省內(nèi)，溫泉旅游已經(jīng)成為一種生活習(xí)慣，消費(fèi)者喜歡求新求異，喜歡 私密性的溫泉產(chǎn)品，對(duì)度假環(huán)境要求高，自駕車(chē)出游方式高，具有高支付能力的中高端客源，但現(xiàn)有溫泉類(lèi)產(chǎn)品不能滿(mǎn)足有休閑度假愿望的中高端人群。其具有耗資大、投資回收期長(zhǎng)、難出精品的特點(diǎn)。 由于南方特殊的亞熱帶氣候條件，廣東省溫泉區(qū)綠植豐茂，度假氛圍營(yíng)造較好。 周一 至 周四 周五及周末 會(huì)議客源為主 其他客源為輔 散客、團(tuán)隊(duì)客人為主 其他客源為輔 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 24 小結(jié) 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和客源市場(chǎng)的分析可得出如下結(jié)論： 廣東省是中國(guó)溫泉旅游發(fā)展最早、最快，規(guī)模最 大的地區(qū)，其溫泉產(chǎn)品成熟，產(chǎn)品類(lèi)型多樣，涵蓋當(dāng)今國(guó)內(nèi)多種主流產(chǎn)品類(lèi)型，并引領(lǐng)中國(guó)溫泉發(fā)展的潮流。 （ 4）家庭度假市場(chǎng)： 具有較高經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有自駕車(chē)和度假愿望的家庭也是不可忽視的新興市場(chǎng)，來(lái)源上以陽(yáng)江、茂名、湛江、江門(mén)、廣州、佛山、深圳、珠海、澳門(mén)、中山、東莞為主。 （ 2）旅行社市場(chǎng)： 陽(yáng)江旅游資源整合的中間商，以珠三角旅游團(tuán)隊(duì)為主，其他地區(qū)的團(tuán)隊(duì)為輔。 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 23 （ 3）三級(jí)客源市場(chǎng)：三小時(shí)以上區(qū)域的城市，如惠州、韶關(guān)、肇慶、廣西等。 （ 1）一級(jí)客源市場(chǎng)：一小時(shí)可達(dá)，陽(yáng)江市、茂名市、湛江市。餐廳可同時(shí)容納近千人用餐； 11個(gè)大、中、小型會(huì)議室可接待各類(lèi)高檔會(huì)議，最大可容納 800 人。溫泉區(qū)擁 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 21 有近 40 余個(gè)特色各異獨(dú)具東南 亞園林風(fēng)格的露天的溫泉池，有全國(guó)規(guī)模最大的2500 平方米人造海浪常溫池。 錦江溫泉經(jīng)營(yíng)情況表 項(xiàng)目 溫泉 溫泉門(mén)票 接待人數(shù) 平均房?jī)r(jià) （含溫泉門(mén)票） 客房數(shù) 開(kāi)房率 GDP GOP 門(mén)市價(jià) 協(xié)議價(jià) 錦江溫泉 98 元 50 元 最高 3500人 /日 16 萬(wàn)人次 /年 380 元 /間 420 間 60% 5000萬(wàn)元 1200萬(wàn)元 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 20 溫泉區(qū)： 客房： 餐飲、會(huì)議 度假村座落在風(fēng)景秀麗，樹(shù)木蒼翠的廣東清遠(yuǎn)市佛岡縣湯塘鎮(zhèn)，離廣州半小時(shí)車(chē)程，地理位置優(yōu)越，交通十分便利?？头咳堪此男羌?jí)標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)，共 420 間并以不同的檔次、不同的類(lèi)型設(shè)計(jì)，錦江賓館、雍歐陸別墅、木屋別墅和錦江會(huì)所。 陽(yáng)江溫泉經(jīng)營(yíng)情況表 項(xiàng)目 溫泉 溫泉門(mén)票 接待人數(shù) 平均房?jī)r(jià) （含溫泉門(mén)票） 客房數(shù) 開(kāi)房率 GDP GOP 門(mén)市價(jià) 協(xié)議價(jià) 陽(yáng)江溫泉 108 元 68 元 最高 3500 人 /日 15 萬(wàn)人次 /年 淡 380 元 /間 旺 480 元 /間 470 間 50% 5000萬(wàn)元 微利 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 18 溫泉區(qū)： 客房： 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 19 餐飲、會(huì)議： 恩平錦江溫泉 恩平錦江溫泉度假村位于廣東恩平市大田鎮(zhèn)，景區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境較好，綠野滿(mǎn)目，占地720畝，集旅游、飲食、娛樂(lè)、保健、商務(wù)、會(huì)務(wù)、休閑和大型露天 溫泉融為一體。 從規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)、景觀(guān)營(yíng)造來(lái)看，陽(yáng)江溫泉在粵西溫泉中最具代表性。 中餐有 700 個(gè)餐位，西餐 有 200個(gè)餐位。陽(yáng)江溫泉 露天溫泉區(qū)共 58個(gè)泡池，室外標(biāo)準(zhǔn)游泳池、戲水池，溫泉區(qū)園林景觀(guān)營(yíng)造較好，泡池設(shè)計(jì)較為私密。 會(huì)議室最大可容納 300 人，另有 13 間商務(wù)小會(huì)議室。大量的湯屋和別墅式客房是其一大亮點(diǎn)，但泡池部分的打造缺乏私密性，房間檔次不高，建筑外觀(guān)無(wú)特色。溫泉區(qū)地塊平坦、景觀(guān)打造一般、泡池私密性 差、設(shè)計(jì)粗糙。 陽(yáng)西咸水礦溫泉 陽(yáng)西咸水礦溫泉 位于陽(yáng)西縣城東湖生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 900畝，整體檔次偏向于中低檔，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境較好，但缺乏主題和文化內(nèi)涵。 這些典型特征將決定了本項(xiàng)目的功能、產(chǎn)品定位，同時(shí)也對(duì)本項(xiàng)目的環(huán)境打造提出了更高的要求。廣州市民出游率達(dá) 197%，深圳達(dá) 243%，農(nóng)村地區(qū)達(dá) %。 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 14 2020 年廣東省 GDP 超過(guò) 萬(wàn)億元，人均 GDP超過(guò) 7000 美元，全年約 114天國(guó)家法定節(jié)假日為國(guó)民旅游休閑行為提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。 2020 年，廣東溫泉接待量超過(guò) 1000 萬(wàn)人次，產(chǎn)值達(dá)到 100億，從投資總量、市場(chǎng)總量、企業(yè)數(shù)量、接待人數(shù)、創(chuàng)造產(chǎn)值、管理水平、從業(yè)人員、產(chǎn)業(yè)鏈的完善等方面，廣東都領(lǐng)先全國(guó)，正從溫泉大省向溫泉強(qiáng)省目標(biāo)邁進(jìn)。按照以溫泉旅游聚人氣，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聚財(cái)氣的思路，先期通過(guò)溫泉度假產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)提升整體區(qū)域的土地價(jià)值，后期進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將盡快回籠資金，創(chuàng)造較好的收益。 本項(xiàng)目交通便利，但區(qū)位欠佳，旅游資源豐富，發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，市場(chǎng)容量有限，因此在溫泉度假的規(guī)模上建議不宜過(guò)大。 （ 2）鐵路：廣湛高鐵即將于 2020 年左右開(kāi)通，將大大縮短時(shí)空距離。 交通便利 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 13 （ 1）高速公路 3條：陽(yáng)江境內(nèi)有開(kāi)陽(yáng)（開(kāi)平 —— 陽(yáng)江）高速公路、陽(yáng)茂（陽(yáng)江 —— 茂名）高速公路、西部沿海高速公路穿境而過(guò)。 陽(yáng)江豐富的旅游資源及發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的旅游市場(chǎng)是本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一，借力陽(yáng)江旅游，通過(guò)產(chǎn)品組合拓展旅游客源。對(duì)研究“海上絲綢之路”歷史、造船史、陶瓷史、航海史、對(duì)外貿(mào)易史等而下之都是有極為重要的科學(xué)價(jià)值，成為世界考古界和探險(xiǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)。“南海一號(hào)”是 1987 年在陽(yáng)江海域發(fā)現(xiàn)的一艘宋代木質(zhì)古沉船，距今 800 多年。 南宋古船“南海一號(hào)”，“南海一號(hào)”是目前世界上發(fā)現(xiàn)的年代最久遠(yuǎn)、船體最大、保存最完整的沉船，對(duì)研究我國(guó)古代造船工藝、航海技術(shù)等都提供了典型標(biāo)本。該建筑不僅在全國(guó)，乃至在世界上都堪稱(chēng)標(biāo)志性建筑。溶洞的第二層是一個(gè)有 60 米高的熔巖大廳， 19 根巨大的石筍、石柱矗立在大廳周?chē)@些石柱，有的如高達(dá)數(shù)十米的“羅漢松”，有的像層層疊疊的“蘑菇山”，更有銀光閃爍的“玉柱瓊臺(tái)”，現(xiàn)在，這個(gè)大廳被命名為凌霄大殿，是凌霄巖溶洞的核心部分。凌霄巖的溶洞從地下暗河的河面 算起，有 177 米高，全洞分為四層，第一層是一條縱貫全洞的暗河，這條河發(fā)源在陽(yáng)春境內(nèi)，流過(guò)山洞后便進(jìn)入了另一個(gè)縣境。在與另一條名叫玉溪的河水匯合后，又返回河朗，從此一直向南，一百八十公里之后，進(jìn)入南中國(guó)海。 2020 年 3 月 19 日，中國(guó)國(guó)土資源 部在北京召開(kāi)了第三批國(guó)家地質(zhì)公園揭牌儀式，陽(yáng)春市的代表走上主席臺(tái)，領(lǐng)取了凌霄巖國(guó)家地質(zhì)公園的金屬銘牌。大角灣成功舉辦了國(guó)際沙灘排球邀請(qǐng)賽、亞洲沙灘排球錦標(biāo)賽、全國(guó)九運(yùn)會(huì)沙灘排球賽、全國(guó)翻波板錦標(biāo)賽暨帆板冠軍賽等，被定為中國(guó)沙灘排球培訓(xùn)基地。素以陽(yáng)光明媚燦爛，沙灘均勻松軟，海水清澈純凈，空氣清新多氧而著稱(chēng)，其水質(zhì)、噪聲、空氣均達(dá)國(guó)家一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，繼 1989 年被廣東省評(píng)為首批省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、 1994 年被評(píng)為廣東省首批省級(jí)旅游度假區(qū)后， 2020 年被國(guó)家旅游局評(píng)為首批國(guó)家 AAAA 級(jí)旅游景區(qū)。其中開(kāi)設(shè)了大傅祠、書(shū)畫(huà)館、陶 藝館、漁俗風(fēng)情館、金鸞殿、螺館、茶藝館等觀(guān)賞項(xiàng)目以及工藝品市場(chǎng)、超市、酒樓、古園林式賓館等服務(wù)設(shè)施。設(shè)有帆船、游艇、水上垂釣等水上項(xiàng)目以及沙灘排球、足球等體育活動(dòng)項(xiàng)目，是休閑度假好去處。 銀灘古韻 —— 十里銀灘 十里銀灘位于海陵島中部，占地總面積 6000 畝，三面環(huán)山，海岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá) 公里，擁有載入大世界吉尼斯之最的十里銀灘、我國(guó)最大的仿宋建筑群 — 宋城、民族別墅、銀海山莊等景點(diǎn)。登上百米海拔的大角山腰，視野豁然開(kāi)朗，可見(jiàn)西邊秀美的大角灣沙灘和正南水天相接的蔚藍(lán)南海。景區(qū)海邊奇石密布，氣勢(shì)雄渾，常受強(qiáng)海浪沖激，濤聲陣陣；東接十里銀灘，海面波浪層層，金黃色的沙灘十分壯觀(guān)。居于大角灣 和十里銀灘岬角處，海岸線(xiàn)長(zhǎng) 1100米，包括 400米長(zhǎng)的石頭海灘和 700 米長(zhǎng)的沙灘。景區(qū) 2020 年建成并對(duì)外開(kāi)放。距陽(yáng)江市中心 40 公里，距廣州 280 公里，沿廣湛高速或沿海高速、 325 國(guó)道可直達(dá)。 陽(yáng)江市是中國(guó)優(yōu) 秀旅游城市，旅游資源豐富，類(lèi)型多樣，有具有國(guó)際影響力的海上絲綢之路博物館“南海Ⅰ號(hào)” ，“中國(guó)十大最美海島” —— 海陵島，國(guó)家AAAA 級(jí)旅游區(qū) —— 大角灣和陽(yáng)春國(guó)家地質(zhì)公園春灣景區(qū)，逐步形成了“浪漫銀灘、宋船古韻、溫泉之都、水墨陽(yáng)江、休閑綠城”的旅游品牌。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)估 陽(yáng)江與主要城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名對(duì)比 年份指標(biāo) 廣東省 廣州 深圳 佛山 陽(yáng)江 生產(chǎn)總值 GDP（億元） 45636 排名 1 2 3 16 城市居民人均可支配收入（元） 27245 14644 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 8 數(shù)據(jù)表明，一方面廣東省整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較高，人均消費(fèi)能力較強(qiáng)，宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境樂(lè)觀(guān)。年平均氣溫 23℃。 鐵路 :廣湛高鐵即將于 2020年左右開(kāi)通，將大大縮短時(shí)空距離。即將開(kāi)建陽(yáng)云 (陽(yáng)江港 — 云浮 )高速公路。 人口 總?cè)丝? 人（ 2020 年）。 2 個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū) (海陵島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)、陽(yáng)江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) )。東西長(zhǎng) 千米，南北距 千米。 16′ 35〞─ 112176。 28′ 45〞─ 22176。 2 宏觀(guān)環(huán)境分析 陽(yáng)江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 年份 指標(biāo) 2020 2020 2020 2020 2020 生產(chǎn)總值 GDP（億元） 城市居民人均可支配 收入（元） 11116 11933 13075 14644 陽(yáng)江市概況表 地理位置 陽(yáng)江市地處粵西，位于漠陽(yáng)江下游，距離珠三角中心城市圈較遠(yuǎn)。 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目總投資額（含酒店運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金）預(yù)估為 萬(wàn)元 ，資金全部為 廣東月亮灣公司自有資金。 本項(xiàng)目定位 面向中高端消費(fèi)群體，打造廣東省 主題文化最鮮明、最生態(tài)、最私密 的養(yǎng)生精品溫泉； 打造高端的品質(zhì)項(xiàng)目但不排斥普通客源。 市場(chǎng) 預(yù)測(cè) 結(jié)論 廣東省是中國(guó)溫泉旅游發(fā)展最早、最快，規(guī)模最大的地區(qū)，溫泉產(chǎn)品類(lèi)型多樣， 并引領(lǐng)中國(guó)溫泉發(fā)展的潮流； 市場(chǎng)總量大，占到全國(guó)溫泉市場(chǎng)的近 1/3； 目前廣東溫泉市場(chǎng)出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，同類(lèi)溫泉溫泉區(qū)營(yíng)造不夠私密，缺乏文化內(nèi)涵導(dǎo)致主題不鮮明。 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 5 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 建設(shè) 區(qū)域?yàn)闇厝燃侔鍓K，面積近 200 畝，約 130000 ㎡ ，總建筑面積 20450 ㎡，容積率 ， 客房 100 間。 可行性研究單位 由知名專(zhuān)業(yè)溫泉顧問(wèn)公司天沐集團(tuán)承擔(dān)本項(xiàng)目的可行性研究 。但同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)位較差，處于廣東西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá) 地區(qū)，又遠(yuǎn)離珠三角中心城市圈，因此市場(chǎng)容量又受限制?？梢钥闯觯铝翞呈潜卷?xiàng)目的大后方，二者 相得益彰，互為依托， 預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目建成后將形成有效聯(lián)動(dòng)。 月亮灣項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位為以溫泉為主題的大型海濱旅游度假目的地，集旅游、度假、餐飲、游樂(lè)、購(gòu)物、休閑、地產(chǎn)于一體。 2020 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 廣東東方月亮灣有限公司 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究