【正文】 企業(yè)，目前，高新區(qū)內(nèi)有 256 家高新技術企業(yè)（企業(yè)數(shù)量在不斷上升），而區(qū)內(nèi)各種管理和技術人才的從業(yè)人數(shù)已經(jīng)達到了 10 萬多人以上。七期以 109143 平米三房為主，均價 2900 元／平方米，共 400 多套， 早 已售罄 。小區(qū)總體規(guī)劃用地區(qū) 17 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，擬建多層至高層住宅 28 棟，按照一次性規(guī)劃，分階段連續(xù)開發(fā)的思路依次推進。 金寶 .創(chuàng)業(yè)家園 2021 年入市，前三期已售罄，其第四期于 2021 年進入市場。 一期主要有 60 余套面積 160260 平方米 的 TOWNHOUSE 和 130 余套 104140 平方米 情景洋房組成 ，預計TOWNHOUSE 售價將在 6500 元 /平方米左右。同時，該項目配套有 3 部名牌高速電梯和約 5000 平方米的停車場及綠化廣場 。 口岸外商公寓 ： 地處惠州口岸新區(qū)， 9 層高，總建筑面積約 20210 平方米，共有 288 套公寓，公寓面積為 ～ 平方米，均采用精裝修和配家具及電器。 2021 年 3 月開工的 D 區(qū) 四棟小高層共 374 戶， 目前銷售率 83%。 金寶創(chuàng)業(yè)家園：占地面積： 萬平米，建筑面積： 萬平米。 分二期開發(fā)，一期于 2021 年 3 月開發(fā)，共 264 戶，主力戶型三房 117135 平米，并有 2943 平米椰具投資價 值的小戶型住宅供應，銷售均價 2100 元 /平米，現(xiàn)正開發(fā)的二期以 12 棟住宅樓為主，各種配套設施完善，住宅總戶數(shù) 679 戶，主力戶型 108150 平米 三房、四 房，于 2021 年 9 月21 日開盤，首期開售的為 5 棟小高層住宅， 銷售均價 2400 元 /平米左右 。 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前區(qū)域內(nèi)面市的樓盤主要有金寶創(chuàng)業(yè)家園、金迪星苑、金輝新苑、山水世家、御景華城、 口岸外商公寓 、格林童話世界等。 供給分析 從 2021 年年底開始，陳江－仲愷片區(qū)逐漸在城市空間結(jié)構(gòu)與職能上扮演起重要角色，在 惠州 市三個相對獨立的組團中，它是兩個區(qū)域副中心（惠陽－大亞灣組團和陳江－仲愷組團）之一。 未來幾年，仲愷大道沿線所規(guī)劃的大量住宅、商業(yè)、寫字樓等用地將陸續(xù)開發(fā)，不排除井噴的可能，且產(chǎn)品類型將更為豐富，從高檔公寓到TOWNHOUSE，從甲級寫字樓到豪華酒店，以及住宅大盤、商業(yè) Mall 等，可謂百花齊放，片區(qū)價值將得到提升，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的另一個增長點。 隨著高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值的迅猛發(fā)展，人口快速增長，居民收入不斷積累，購買力顯著增強，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不足愈發(fā)突出。從銷售速度上來看， 2021— 2021 年期間由于高新區(qū)的形象及相關配套設施的不完善，樓盤銷售較為緩慢， 但由于其市場放量較少，片區(qū)仍舊存在一定的剛性需求，其銷售情況也較為樂觀， 2021 年之后，由于片區(qū)形象的提升，相關配套設施的完善以及海關搬遷等利好因素的影響，片區(qū)樓市得到快速發(fā)展，各樓盤去化速度較快，惠州本地和外地的投資客戶數(shù)量比例也在逐漸加大，如口岸外商公寓在 1個月左右時間銷售率達 90%以上，而欣欣家園也在 2 個月左右達到 80%左右的銷售率，樓盤市場銷售情況前景看好。隨著它的成型，對該片區(qū)的地產(chǎn)、商務及物流等相關行業(yè)的發(fā)展將起到舉足 輕重的作用。 從 2021 年年初開始，以惠州檢驗檢疫大樓和新海關大樓為圓點 的 口岸新區(qū)開始受到越來越多的重視，不少人對惠州口岸新區(qū)的發(fā)展前景表現(xiàn)出極大的期待。以良好的工業(yè)基礎，優(yōu)越的交通區(qū)位，強大的市場潛力，撬動區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展， 2021 年第三產(chǎn)業(yè)完成投資由 億元跨越至 2021 年的 億元，成為陳江經(jīng)濟中的一個新的增長點，全年第三產(chǎn)業(yè)增幅較大的同時所占 GDP 比例首次突破 20%的關口。 2021 年以前，陳江仲愷作為國家 高新技術經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)之一，全部都是居民自建的農(nóng)民房，商品房項目稀少，各種商業(yè)、生活配套檔次低且極不成熟。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著總體規(guī)劃的明確，相信片區(qū)的整合力量會加強。除此之外，這一片區(qū)內(nèi)部還有仲愷大道、曙光大道、金湖大道、陳江大道、五一大道等城鎮(zhèn)主干道，交通網(wǎng)絡完善順暢。它地處珠三角東南部、惠州西南部，位于惠州通往東莞、深圳的要道之上。 綜合以上情況我們將市場的細分區(qū)域擴大到陳江 仲愷片區(qū)。但是高新區(qū)內(nèi)公共服務（商業(yè)、金融、醫(yī)療、衛(wèi)生、 娛樂、教育等）居住、休閑等城市綜合功 能欠缺，惠州市區(qū)特別是離仲愷高新區(qū)較近的鵝嶺南路區(qū)域樓盤就成為該片區(qū)置業(yè)者置業(yè)區(qū)域的首選。 2021 元以上的高檔商品房也占有 15%左右的比例，其中銷售額占 32%的比例，直接導致 惠州 市商品房住宅的均價超過 4000元。 2021年第一季度 惠州 市城區(qū)商品房預售登記面積 ,平 均價格 4195 元 /平 方米。因惠州市人 均住房面積已居家 2 9 平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶型較受歡迎 。選擇的面積也以 90144 平米的人口居多，占 60、 2%，同時還有 1 5%的人口選擇 144 平米以上。從購房目的來看，自住性需求占 8 4%，大部分為改善居住條件及結(jié)婚等，而投資保值只占 1 6%。另外，從經(jīng)濟上來看，隨著中海殼牌項目的正式投產(chǎn)，在大項目的帶動下惠州經(jīng)濟高速增長，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動到惠州，深 惠間商務往來將比往年增加數(shù)倍，這也將推動深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。另外，從惠州市交易中心資料顯示， 2021 上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長，其中個人住房貸款增幅較大，表明本市的房產(chǎn)交易市場需求仍較旺盛。由此可見，惠州市住房需求潛力還是較大的。由于住房消費需求潛力大，房從呈現(xiàn)小幅上漲。 2021 年 17 月，城市居民人均可支配收入 9982 元，增長 1%，剔除價格因素，實際增長 5%。同時， 2021 年全市商品房空置率為 %，比上年下降 2 個百分點，顯示市場的剛性需求仍然比較旺盛。其中，房價超過 4000 元 /㎡的樓盤有 5 個，銷售面積合計為 萬㎡，占總體比重 %；房價 30003900 元 /㎡的樓盤有 4家，銷售面積合計為 萬㎡ ,占總體比重 %；其余的 11 個樓盤的房價均低于 3000 元 /㎡ ,銷售面積合計為 萬㎡ ,占總體比重 %，這類樓盤的銷售占據(jù)主力地位。以上數(shù)據(jù)充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的徘徊發(fā)展，目前已出現(xiàn)供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢。 惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 2021 年上半年 ,惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 6 52%，達到 2 28 億元，商品房施工面積 42 27 萬平米，其中新開工面積為 1 93 萬平米，竣工面積 4 54 萬平米。 結(jié)論要點：該區(qū)域是惠州市高新技術為主導的高新技術產(chǎn)業(yè)化基地和外貿(mào)加工出口基地，此片區(qū)已成為惠州的熱點區(qū)域，有非常好的發(fā)展前景。 區(qū)域功能定位： 仲愷分區(qū)是惠深經(jīng)濟走廊的重要組成部分，惠州主要的高新技術及先進制造業(yè)基地，惠州市中心城區(qū)有機組成部分，有良好人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)。 行政配套：仲愷高新區(qū)管委會、惠州新海關、惠州檢驗檢疫中心。 指標 2021 年 2021 年 平均增長率 2020 年 平均增長率 常住人口（萬人） 15 20 6% 30 % 用工人數(shù)（萬人） 10 15 % 25 % 區(qū)域配套設施現(xiàn)狀： 商業(yè)配套： 2021 年引進了惠臺綜合生活服務中心、大榮商貿(mào)城， 2021 年又引入了集購物娛樂于一體的仲愷大世界及園中緣等一批商業(yè)設施，同時將推動仲愷大道兩邊的商業(yè)化改造，完善片區(qū)的商業(yè)配套。參照惠州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（ 2021 年為 15991 元 ），可以預計，處于梯形中部上下的人口將來置業(yè)本片區(qū)的機會較大，而高層置業(yè)者選擇市區(qū)的習慣短期內(nèi)則難以改變。 區(qū)域人口現(xiàn)狀： 截至 2021 年，仲愷高新區(qū)有常住人口 15 萬人，其中企業(yè)用工人數(shù)為 10 萬人，研發(fā)人員 4150 人（包括博士 27 人、碩士 230 人、高級職稱者 503 人），各類企業(yè)管理者、政府公務員、商業(yè)服務業(yè)從業(yè)人員等常住人口約 萬人，當?shù)卦∶窦s 1 萬人。 2021 年全區(qū) GDP 達到 119 億元，占全市 %；工業(yè)總產(chǎn)值 641 億元，同比增長 %,占全市的三分之一 。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況： 自成立以來，高新區(qū)經(jīng)濟一直得到快速的發(fā)展， 2021年全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 32%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值三分之一；其中高新技術企業(yè)產(chǎn)值 432 億元，同比增長 27%；地方財政收入 億元，其中入庫 億元，退稅及免抵稅額 億元； 2021 年全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值近 600 億元，是惠州市重要的經(jīng)濟增長點。同時，高新區(qū)內(nèi)還有信息產(chǎn)業(yè)部批準的“國家（惠州）視聽產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園”，廣東省科技廳批準的“廣東省火炬 計劃激光頭產(chǎn)業(yè)基地”和“廣東省火炬計劃高能環(huán)保電池特色產(chǎn)業(yè)基地”。區(qū)內(nèi)有惠深、惠河、廣惠、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路通過，交通便利。仲愷高新區(qū)位于廣東省惠州市西南面，距惠州市區(qū)僅 5 公里。 可以預見，惠州的產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間，未來兩到三年將是惠州經(jīng)濟及城市發(fā)展的機遇期，將成為廣東又一經(jīng)濟發(fā)展重點區(qū)域 。 ? 惠州交通規(guī)劃日趨完善，充分體現(xiàn)了惠、廣、深、莞經(jīng)濟一體化的格局，也將會有利促進惠州與廣深莞的溝通與交流，實現(xiàn)惠州戰(zhàn)略發(fā)展。 珠三角各城市未來發(fā)展方向 城市 城市發(fā)展方向 廣州 由產(chǎn)業(yè)性服務業(yè)、社會服務、分配服務中心城市逐步轉(zhuǎn)向珠三角的 綜合服務業(yè)中心、跨國公司總部經(jīng)濟與裝備產(chǎn)業(yè)基地 深圳 制度創(chuàng)新試驗窗口、高新技術創(chuàng)新基地與融資中心、現(xiàn)代物流業(yè) 珠海 會展、旅游、環(huán)保型高科技、高等教育、信息密集服務業(yè)與速遞航 運中心 佛山 整合與提升家電產(chǎn)業(yè)，引進大型裝備工業(yè)與機械工業(yè)，發(fā)展文化產(chǎn) 業(yè)和商貿(mào)服務業(yè) 東莞 國際制造業(yè)名城與現(xiàn)代物流業(yè) 中山 珠三角重要的地方特色制造業(yè)基地 肇慶 生物醫(yī)藥、生態(tài)旅游、環(huán)保型高科技和都市農(nóng)業(yè)，珠三角的“綠肺” 惠州 石化產(chǎn)業(yè)基地、 IT產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)旅游勝地、對外出口加工貿(mào)易 基地和現(xiàn)代物流中心 ? 惠州 價值分析小結(jié) ? 惠州依托在珠三角的優(yōu)越位置，憑借莞 深兩地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整之機，配合基礎設施和產(chǎn)業(yè)的全方位對接，將迎來發(fā)展的重要機遇期。同時，石化 產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。 惠州市在珠三角城市群中產(chǎn)業(yè)定位 惠州是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。南海石化已開工建設 ,有力地促進惠州經(jīng)濟發(fā)展，也為旅游業(yè)展示廣闊的發(fā)展前景。 下轄 惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設有經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、仲愷高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，另有 正 在動工的數(shù)碼城、中海石化工業(yè)城、惠東鞋城等大型項目。若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則 2021 年 17 月的全社會固定資產(chǎn)投資增長為 5 8%，顯示 2021 年以來的新增投資繼續(xù)保持較快的增長。 惠州的固定 資產(chǎn)投資增長平穩(wěn)。 另外，隨著 2021 年 3 月 31 日，中海殼牌南海石化項目的正式投產(chǎn)和 1200萬噸煉油項目正式動工； 今年年初 ， 李嘉誠旗下的和記 黃埔 中國港口有限公司 于 與惠州港務集團有限公司 簽 署了惠州港國際集裝箱碼頭合資合同框架協(xié)議 ，這些項目將 進一步加快惠州城市基礎設施建設投資的力度，形成對未來經(jīng)濟發(fā)展的良好預期，從而為房地產(chǎn)投資和消費注入一劑“強心針”。 ? 宏觀政策的影響在房地產(chǎn)市場的體現(xiàn) ? 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)呈下降趨勢，估計未來還會持續(xù)一段 時間； ? 降低房地產(chǎn)市場的溫度，抑制房價過快上漲，打擊部分地區(qū)的投機活動； ? 改善了商品房供給結(jié)構(gòu)，未來市場供給的重點將會是中低檔物業(yè)，且加快住房保障制度建設，安居房、廉租房都會有大幅的進展； ? 土地政策將會適度從緊，批地、拿地都將更加市場化、透明化。 2021年 3月住房按揭利率上 調(diào) 和提高首付款 在局部價格 過 高市 場 的 實 施 將進 一步抑制房價的 過 快增 長 。 2021年 8月 11日新的征地補償標準出臺 房地產(chǎn)土地成本可能會增加。 2021年 4月 國務 院 公布了 《 關 于 進 一步加 強 房地 產(chǎn) 市 場 宏 觀調(diào) 控 問題 》八 條 措施。 2021 年 5 月底 ， 九部委 聯(lián)合制定 的《關于調(diào)整 住房供 應結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房價格的意見》， 簡稱“國十五條” 政府對經(jīng)濟適用住房和廉租住房的供給可以有效調(diào)控；措施主要面向中低收入住房需求者。 結(jié)論：本項目可行。 ? 環(huán)境效益 同時，本項目及其周邊配套設施的規(guī)劃建設以人為本，注重人文居住環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境的融合，具有良好的環(huán)境效益。 經(jīng)買賣雙方初步協(xié)商，我 們 以總價 9998 萬元 獲得惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場發(fā)展有限公司 100％的股權，以 取得 仲愷創(chuàng)業(yè)廣場地塊的使用權和開發(fā)權 。 自 該項目 立項以來，一直是仲愷高新區(qū)管委會直接管控的大型項目之一，其規(guī)劃設計方案尚未最終確定，由于轉(zhuǎn)讓方資金出現(xiàn)短缺，項目建設進展緩慢，目前只完成了場地平整等工作。 惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場 項目可行性研究報告