【正文】 成本上漲因素 的影響下， 泰安市 房價(jià)將呈穩(wěn)步上升的趨勢。當(dāng)前泰安市 房地產(chǎn)市場基本上還處于中低消費(fèi)水平，正常的市場消費(fèi)多，投資性、投機(jī)性購房比重很小 , 未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。 房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范，房價(jià)將平穩(wěn)上升。我們對(duì) 1992泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 20 年到 2021 年間的股票市場、銀行儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行行情進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)， 10 年來我國的股票指數(shù)由 700 點(diǎn)增長到 1200 點(diǎn)，增長不到1 倍，居民儲(chǔ)蓄利率不斷降低，而 泰安市 商品房價(jià)格則由 1992 年的460 元 /㎡增長到 1478 元 /㎡，上漲 倍，其投資價(jià)值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。 2021 年 泰安市 的城市化水平為 44%，按照市委、市政府提出的“ 加速推進(jìn)泰安市工業(yè)化和城 鎮(zhèn) 化進(jìn)程 ” 的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 2021 年泰安城市化水平達(dá)到 48%，那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口 22 萬人，按屆時(shí)人均建筑面積 30 平方米計(jì)算，需要新增住房面積 660 萬平方米，相當(dāng)于 2021 年竣工住宅面積的 3 倍， 泰安市房產(chǎn)市場仍有很大的潛力。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的巨大需求。國家提出全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求增大。按照國際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 8001500 美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時(shí)期。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 19 泰安 市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。 二、泰安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 目前泰安房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入上升時(shí)期，突出表現(xiàn)為需求增長加快，供求基本平衡，房價(jià)升勢確立。隨著 “ 藍(lán)天、青山、碧水、綠色家園 ”生態(tài)化城市建設(shè)的實(shí)施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。據(jù)對(duì)部分房產(chǎn)公司的調(diào)查，當(dāng)前購房者有 60%80%是通過銀行按揭買房，居民攢錢買房的陳舊觀念有所轉(zhuǎn)變。銀行按揭服務(wù)的開展，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)。據(jù)調(diào)查， 2021 年，全市二手房成交額為 億元，平均銷售價(jià)格為 1049 元 /㎡， 2021 年成交額增到 億元，增長了近一倍，平均價(jià)格漲到 1272 元 /㎡，上漲 %。 二手房市場成交活躍，價(jià)格逐年上漲。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前全市有 90%的房改房已被居民擁有，泰安市住房消費(fèi)已由集團(tuán)消費(fèi)投資轉(zhuǎn)為完全個(gè)人消費(fèi)、投資。國家房改政策的深入、貨 幣分房全面實(shí)施及金融住房信貸出臺(tái)等一系列措施，使人們徹底告別了實(shí)物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購房。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)分類，在房改前 泰安市 居民大多為公有住房，房改后的 1998 年居民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權(quán)的自有房）為 72%， 2021 年底自有住房率達(dá)到 93%，六年間無房戶同比縮小了 21 個(gè)百分點(diǎn)。 人均住房面積持續(xù)增加，無房戶逐漸減少。 2021泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 17 年全市在建房屋規(guī)模達(dá) 萬平方米，增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房屋空置面積 萬平方米 ,比上年下降 %。 商品房需求旺盛 ,銷售價(jià)格一路走高。 房地產(chǎn)隊(duì)伍不斷壯大。特別是近兩年增勢異常迅猛，兩年 內(nèi) 房地產(chǎn)投資總額達(dá) 35 億元，是前 10 年投資總額的 倍，其中： 2021 年完成投資額 億元，比上年增長 倍， 2021 年完成投資額 億元，增長 %。泰安市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷 了低迷、徘徊、成長期 ,近兩年出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的、必要的。 由以上分析可以看出，本項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市低收入群體住房緊張的狀況，特別是滿足 泰城 低收入者對(duì)住房的需求，對(duì)提高 泰城 低收入家庭生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。 目前，泰安市城區(qū)低收入家庭的住房困難現(xiàn)狀，影響了泰安旅游城市的發(fā)展，不利于 泰安 和諧社會(huì)的建設(shè)。 四、符合國家樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要求 開展解決城市低收入家庭的住房困難問題是樹立和落實(shí)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，改善城市低收入家庭的住房條件，提高城市低收入家庭的居民生活質(zhì)量的需要?！薄耙脏囆∑嚼碚摵腿齻€(gè)代表重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，把解決城市 （ 包括縣城 ） 低收入住房困難作為維護(hù)群眾 利益 的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 15 市 (包括縣城 )低收入家庭住房困難的政策體系。因此本項(xiàng)目建設(shè)符合泰安市的總體規(guī)劃，有利于改善解決城市低收入家庭住房困難?！掇k法》出臺(tái)以來，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，聯(lián)合有關(guān)部門認(rèn)真組織落實(shí)廉租住房政策。 2021 年，市政府以政府令的形式頒布了《泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》，確定以貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的 方式解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障問題。 ” 該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)解決泰安低收入家庭住房問題，有助于改善和提高他們的生活水平的提高，是政府履行住房保障職能的具體體現(xiàn)。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務(wù)水 平。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級(jí)市場。 《泰安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出：“加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對(duì)中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)。完善社會(huì)管理和協(xié)調(diào)機(jī)制，加快建設(shè)文明山東、平安山東，促進(jìn)社會(huì) 主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)與和諧社會(huì)建設(shè)全面發(fā)展。”因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合科學(xué)發(fā)展觀的要求，有助于解決城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和諧社會(huì)的全面建設(shè)，為城市低收入家庭提供了更好的生活居住條件。 ” “ 對(duì)在城市已有穩(wěn)定職業(yè)和住所的進(jìn)城務(wù)工人員，要?jiǎng)?chuàng)造條件使之逐步轉(zhuǎn)為城市居民，依法享有當(dāng)?shù)鼐用駪?yīng)有的權(quán)利，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)；對(duì)因城市建設(shè)承包地被征用、完全失去土地的農(nóng)村人口，要轉(zhuǎn)為城市居民，城市政府要負(fù)責(zé)提供就業(yè)援助、技能培訓(xùn)、失業(yè)保險(xiǎn)和最低生活保障等。 舊城改造的老城區(qū)也正是中、低收入者最為集中的地區(qū)，市場上 商品 住宅的供應(yīng)并不能與中、低收入拆遷戶旺盛的購房需求相匹配， 本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效地推進(jìn)泰安市城市化建設(shè)的進(jìn)程。 城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是 對(duì) 房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影象的重要因素。為解決這一矛盾，今后要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)發(fā)展中低檔住房，適度發(fā)展高檔住房。根據(jù)《泰安市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》中指出， 2021 年泰安市中心城區(qū)人口數(shù)為 萬人，按目前的人居居室為 間 /人的比例推算，中心城區(qū)擁有居室約 60 萬間，到 2020 年，城市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 125萬人，按“人均一間房”總體目標(biāo)測算，中心城居室總量要有目前的 60 萬間，增長為 125 萬間，任務(wù)非常艱巨。 根據(jù)泰安市房產(chǎn)管理局 2021 年泰安市房屋普查的數(shù) 據(jù)表明，泰安市城區(qū)內(nèi)人均住宅建筑面積小于 16 平方米的共計(jì) 7156 套，小于 8 平民的還有 120 套。 二 、 泰 安市城市住房現(xiàn)狀 泰安市作為魯中地區(qū)的重要中心城市之一，近年來國民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。黨的“三個(gè)代表”一再強(qiáng)調(diào)：“我們黨始終代表最廣大人民群眾的根本利益，保障廣大民眾的基本權(quán)益和基本生活，是由共產(chǎn)黨的性質(zhì)和根本宗旨決定的。如今中國最根本、最迫切的問題是穩(wěn)定，沒有穩(wěn)定就沒有發(fā)展，這也是我黨十六大提出“構(gòu)建和諧社會(huì)”思想的深層次背景。從世界各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，收入差距加大，易激化社會(huì)矛盾，社會(huì)動(dòng)蕩的危險(xiǎn)性 也 隨之增強(qiáng)。這種結(jié)構(gòu)意味著貧富差距大，意味著利益格局的失衡。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積從 1988 年住房制度改革前的不足 7 平方米提高到了現(xiàn)在這個(gè)水平，提高速度如此之快，這在世界過去 200 余年城市化歷史上是一個(gè)奇跡，這中間經(jīng)濟(jì)適用住房所起的作用是功不可沒的。據(jù) 原 建設(shè)部統(tǒng)計(jì)：近四年來，全國城泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 10 鎮(zhèn)住房年均竣工面積超過 6 億平方米。 低收入家庭的住房問題，是一個(gè)重大的民生問題。人均生產(chǎn)總值達(dá)到 27794 元，突破 4000美元。其中，第一產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %。全市現(xiàn)有科研單位 21 所，大專院校 5 所，中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校 23 所，是山東省第三大文化教育中心。京滬鐵路，京滬、京福高速公路、10 10 20 220 國道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳?。每年慕名來泰山旅游考察的中外游客多達(dá) 800 萬人次。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有 “天然山岳公園 ”之美譽(yù)。 泰安市旅游資源得天獨(dú)厚。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會(huì)濟(jì)南 66 公里 ，南距三孔圣地曲阜 66 公里。 2021 年末總?cè)丝? 萬人，其中：男性 萬人，女性 萬人，男女性別比為 ： 。泰安因境內(nèi)的泰山而得名，取泰山安則四海皆安之意，象征國泰民安。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 7 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下 表： 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃總用地 平方米 112600 畝 建筑面積 平方米 住宅建筑 平方米 其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米 746 戶 廉租住房 平方米 1029 戶 公建 平方米 總居住戶數(shù) 戶 1775 總居住人口 人 5680 2 建筑容積率 3 建 筑密度 % 4 綠化覆蓋率 % 5 機(jī)動(dòng)車停車位 輛 387 6 建設(shè)總投資 萬元 工程費(fèi)用 萬元 其他費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元 7 經(jīng)濟(jì)適用房 投資利潤率 % 8 經(jīng)濟(jì)適用房 投資利稅率 % 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 8 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 第一節(jié) 泰安市概況 泰安市地處山東省中部，北依省會(huì)濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連古齊都淄博，西瀕黃河。 四、項(xiàng)目效益分析 該項(xiàng)目的 建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。 三期 ： 2021 年 12 月 — 2021 年 8 月，完成 廉租住房 37225 平方米 ，公建 平方米 。 三、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 兩 年 ，分 三 期實(shí)施如下： 一期： 2021 年 12 月 — 2021 年 8 月，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、征地及勘察設(shè)計(jì)等前期工作，建設(shè) 經(jīng)濟(jì)適用住房 建 筑面積 平方米 。 二、投資估算及資金來源 本項(xiàng)目總投資為 萬元 ， 其中 ： 工程費(fèi)用為 萬元 ，其他費(fèi)用 萬元 ， 預(yù)備費(fèi) 萬元。 一、 項(xiàng)目 建設(shè) 規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地 （合 畝），居住區(qū)用地 hm2泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 5 （合 畝）， 總建筑面積 平方米，分為兩部分，其中： 住宅部分 總建筑面積為 平方米，總套數(shù) 1775 套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米，總套數(shù) 746 套；廉租房 平方米，總套數(shù)1029 套。 二、 可行性研究 的范圍 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 市場 分析 及建設(shè)規(guī)模 建設(shè)地點(diǎn)和建 設(shè)條件 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 4 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 方案 節(jié)能方案分析 環(huán)境和生態(tài)影響分析 工程招標(biāo)方案 建設(shè) 實(shí)施 與 工程 進(jìn)度安排 投資估算 和 資金籌措 社會(huì)影響分析 第三節(jié) 可行性研究的結(jié)論 經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租住房建設(shè)是我國各級(jí)政府履行住房保障職能的主要方式，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的主要形式之一，是實(shí)踐 “ 三個(gè)代表 ” 重要思想的具體體現(xiàn)，它的建設(shè)對(duì)于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的作用和現(xiàn)實(shí)意義 ， 其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。本項(xiàng)工作已經(jīng)得到泰安市政府的高度重視和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。 泰安市惠安住房開發(fā)有限公司主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售等業(yè)務(wù)，目前正在具體實(shí)施泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目的管理工作，包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)、項(xiàng)目全過程管理以及經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售管理等工作。 項(xiàng)目 開發(fā)單位 ： （ 1）單位名稱：泰安市惠安住房開發(fā)有限公司 （ 2）單位地址：泰安市泰山區(qū)徐家