【正文】 建設(shè) 華源 評分 加權(quán) 分數(shù) 評分 加權(quán) 分數(shù) 評分 加權(quán) 分數(shù) 評分 加權(quán)分數(shù) 評分 加權(quán) 分數(shù) 住宅環(huán)境及服務(wù) 3 1 3 4 4 產(chǎn)品質(zhì)量 3 1 3 3 3 營銷能力 3 2 3 3 3 市場份額 4 3 1 1 1 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 4 3 4 4 4 此資料來自企業(yè) 總 計 1 說明： 評分的涵義如下： 4=強， 3=次強， 2=弱， 1=次弱。 購買者議價能力： 我國房地產(chǎn)消費者的平均可支配收入較低，同時，目前國家對住房信貸等房地產(chǎn)金融的措施單一，對房地產(chǎn)消費需求的促進有限，但是房 地產(chǎn)供應市場過度開發(fā)，增長迅猛，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡，可供消費者選擇的余地較大，說明中、短期內(nèi)購買者的議價能力較強。 供應商議價能力： 從房地產(chǎn)的 構(gòu)成成本上看，土地的所有權(quán)屬于國家，隨著改革開放以來，住宅的商品化、貨幣分房等政策以及相關(guān)稅費和行政費用、土地使用權(quán)的評估、轉(zhuǎn)讓、拍賣等措施的出臺，土 此資料來自企業(yè) 地使用費在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的比重越來越大；另一方面，土地屬于耐用消費品，土地資源的稀缺性，這些都造成了土地供應者的議價能力很強。但從長期看，我國“十五”期間按小康居住水平人均一室，戶均一套，人均面積 25 平方米的這種需求來衡量，目前烏魯木齊市常住人口 208 萬人，人均居住面積不足 16 平方米的現(xiàn)狀看，在“十五”期間我市平均每年需要建設(shè) 400~500 萬平方米的住宅才能滿足市場的需求。 （ 2）潛在競爭者的進入 由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，而土地資源又屬于稀缺性資源，這使得行業(yè)的進入壁壘較高。 大灣房產(chǎn) 以企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，良好的企業(yè)信譽在市場競爭中有一定的地位，但該公司目前缺乏土地儲備，這將制約公司下一步的發(fā)展。目前在本市市場上正集中精力于大批存量樓盤的銷售中，同時宏大集團公司整體戰(zhàn)略將向區(qū)外轉(zhuǎn)移。 宏大房產(chǎn) 是宏大集團的支柱企業(yè)，為宏大集團的發(fā)展壯大起到了重要的推動作用，幾年來，宏大房產(chǎn)先后成功地開發(fā)建設(shè)了“幸?；▓@新城”、“宏業(yè)大廈”、“環(huán)宇商住新城”、“偉業(yè)大廈”、“麗景花園”、“名都花園小區(qū)”、“格蘭得假日俱樂部”、“宏大購物中心”、“幸?；▓@小區(qū)”、“幸福山莊別墅”等項目，開發(fā)面積達 400 萬平方米，目前宏大房產(chǎn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售租賃、物業(yè)管理、建筑設(shè)計、裝飾裝修、建筑材料經(jīng)營為一體的大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。其產(chǎn)品經(jīng)營特點為：以中、高層消費者為主要目標客戶，注重企業(yè)形象和產(chǎn)品的高檔產(chǎn)品品牌建設(shè)，以建設(shè)高質(zhì)量、高價格的高層住宅產(chǎn)品為主，規(guī)劃設(shè)計較為超前的住宅產(chǎn)品和營銷，贏得了一定的市場 份額。 新天房產(chǎn) 是一家成立于 1997 年，由新天國際經(jīng)濟技術(shù)合作（集團）公司發(fā)起成立的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立以來緊緊依托“新天國際”上市公司的雄厚實力，先后在烏魯木齊市的黃金地段成 此資料來自企業(yè) 功地開發(fā)了“天富花園”、“天潤花園”多層住宅小區(qū)，“天鴻山莊”山景豪宅，“天際大廈”高層智能化商住大廈和“新天國際”辦公樓，并成功地向沿海經(jīng)濟中心城市挺進，在上海蒲東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的中心地帶，公司先后建設(shè)了建筑面積 萬平方米的“新天國際大廈”和 萬平方米的“新天花園”高層住宅 小區(qū)；在深圳福田區(qū)開發(fā)了建筑面積 10 萬平方米的高層外銷公寓；在海南三亞亞龍灣國家級旅游度假區(qū)建設(shè)了建筑面積 萬平方米的“海景假日酒店”；在北京朝陽區(qū)開發(fā)了占地 公頃的“新天國際城”，目前公司擁有房地產(chǎn)年開發(fā)規(guī)模 20 萬平方米，銷售額 7 億元的綜合實力。未來將加大向烏魯木齊新規(guī)劃區(qū)、近郊區(qū)等地段的土地儲備同時將通過在天山北坡經(jīng)濟帶和庫爾勒等其他地區(qū)和城市發(fā)展， 實現(xiàn)同行業(yè)的跨地區(qū)發(fā)展。其產(chǎn)品經(jīng)營特點為：注重企業(yè)形象及產(chǎn)品品牌建設(shè)，注重住宅產(chǎn)品的住宅環(huán)境建設(shè)和住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量。在近幾年中以較大的開發(fā)量、 大量的對外宣傳、較好的形象宣傳和企業(yè)信譽逐漸地擴大了市場份額。廣匯房產(chǎn)在 9 年的發(fā)展中，相繼建成了 34 個商住小區(qū)、 4 個高層公寓、 1 個現(xiàn)代化工業(yè)城、 1 個現(xiàn)代化別墅群、 2 個集中供熱站，累計開發(fā)面積 此資料來自企業(yè) 達 443 萬平方 米，竣工面積近 370 萬平方米，是自治區(qū)開發(fā)規(guī)模最大、營銷數(shù)量最多、經(jīng)濟效益最好的房地產(chǎn)開發(fā)商，被排在自治區(qū)“十大房地產(chǎn)企業(yè)”榜首，目前廣匯房產(chǎn)已形成了集房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、租賃、物業(yè)管理為一體的房地產(chǎn)經(jīng)營格局，成為廣匯企業(yè)集團的支柱性企業(yè)，市場占有率達 %。這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是烏魯木齊市房地產(chǎn)市場的主要供 應商，其在房地產(chǎn)市場占有率、住宅產(chǎn)品特色、營銷方式、企業(yè)管理上各有所長，代表著烏魯木齊市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況和未來趨勢。其中獲得房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)有：廣匯房產(chǎn)、華源房產(chǎn)、康普房產(chǎn)、大灣房產(chǎn)、宏大房產(chǎn)。 （五）新疆房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢及競爭地位分析 （ 1）企業(yè)間 的競爭 企業(yè)間的競爭往往是行業(yè)中影響企業(yè)發(fā)展的最重要的因素，只有那些比競爭對手的戰(zhàn)略更能帶來競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略，才可能是成功的戰(zhàn)略。未來 10 年中，我區(qū)城市居民家庭將有 74 萬戶需要購買住房，其中一年內(nèi)購房為 %；兩年內(nèi)購房 26..1%；五年內(nèi)購房占 31. 4%；五至十年購房占 %。 。七年來，烏魯木齊市共完成房地產(chǎn)投資 132 億元，預售住房面積 1185 萬平米，住宅 1066 萬平米。 。 世紀 90 年代初，發(fā)達國家的人均建筑面積為 平方米，通過世界各國的實踐表明，在人均住房面積達到 30— 35 平方米之前，房地產(chǎn)市場都將保持較旺盛的住房需求， 2020 年年底，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已達到 平方米，加之我國城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略的實施，因此今后 10 年我國房地產(chǎn)開發(fā)仍將繼續(xù)保持強勁的發(fā)展勢頭 。為此房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸從看得見摸得著（現(xiàn)房） —— 初級階段轉(zhuǎn)向看得見摸不著（景觀房） —— 發(fā)展階段，最 后到看不見摸不著（形態(tài)、品牌） —— 高級階段。造成房地產(chǎn)銷售市場啟動困難，行業(yè)發(fā)展進入暫時性的低潮。經(jīng)過 1999 年的熱情高漲， 2020 年的盲目搶購， 2020 年消費者變得日益成熟和理性。 （三）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ，政策條件會越來越高，房地產(chǎn)市場競爭會更加激烈，其競爭態(tài)勢從產(chǎn)品競爭到品牌、文化競爭，其競爭形式體現(xiàn)為綜合實力的競爭，房地產(chǎn)市 場將面臨一個重新整合的過程。第二，國家提高房地產(chǎn)開發(fā)商貸款門檻和房屋預售標準。其中，商品住宅平均銷售價格為 2103 元／平方米，同比下降 %。 1至 5 月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2098 億元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期高出 個 百分點， 5 月份，商品房空置面積分類指數(shù)值為 點，比去年同期增加 點。經(jīng)過分析， 2020 年我國城鎮(zhèn)住宅及房地產(chǎn)增加值占 GDP 的比重約為 6%左右，拉動 GDP 增長 1 個百分點。 2020 年全國商品房平均銷售價格為 2226 元／平方米，增長 %，增幅比上年提高 個百分點。全國共完成土地開發(fā)面積 億平方米，增長 %，增幅比上年提高１ .87 個百分點。 （二）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的形勢 房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。 ，對于房地產(chǎn)市場國家將仍然扶持刺激其快速發(fā)展。 。因此把握國家宏觀經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)開發(fā)具有先導性的意義。這對華源集團既是威脅也是機會。住宅產(chǎn)品體系是構(gòu)成成套技術(shù)體系的基礎(chǔ)，是 促進住宅更新?lián)Q代的主要環(huán)節(jié)，要通過示范工程不斷完善住宅產(chǎn)品的通用化、系列化體系，引導住宅產(chǎn)品標準化的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括：建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等七大技術(shù)體系。 。國家康居示范工程作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化載體的實施，將帶動和推動房地產(chǎn)技術(shù)現(xiàn)代化的發(fā)展。 同樣，環(huán)境的因素也會要求其他行業(yè)注重人與自然的和諧發(fā)展，保護環(huán)境，倡導綠色消費等等，企業(yè)在發(fā)展中只有關(guān)注環(huán)境與經(jīng)營的關(guān)系，才能有進一步的發(fā)展空間，因此環(huán)境因素對華源集團既是一個威脅也是一個機會。因此，社會、文化的因素從長期看對企業(yè)的發(fā)展影響較大，短期內(nèi)則影響不大。當前，越來越多的企業(yè)注重企業(yè)的社會公眾形象，要求經(jīng)濟效益和社會效益的共同發(fā)展反映了社會、文化因素對企業(yè)的影響。 、文化因素 企業(yè)是社會的一個組成部分，企業(yè)文化也會受到社會大文 化的制約和影響。一個城市的人口規(guī)模大小在一定程度上能夠決定房地產(chǎn)市場規(guī)模的大??；人口的質(zhì)量取決于國民受教育的程度， 而人口的質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品開發(fā)的方向，因為人的素質(zhì)的提高必然會對住宅產(chǎn)品有更高的要求；人口結(jié)構(gòu)的狀況一定程度上影響房地產(chǎn)市場的開發(fā)和選擇，目前我國人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老齡化的趨勢，同時家庭人口結(jié)構(gòu)也逐漸減少，單親、三口之家也會對住宅產(chǎn)品個性化提出越來越高要求。 預計，我國未來通貨緊縮的趨勢仍將維持一定時期，這對華源集 此資料來自企業(yè) 團近期的利潤增長是一個不利的外部因素。這些通貨的變化都不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 根據(jù)有關(guān)資料預計，我國利率仍然有進一步下調(diào)空間，這對華源集團未來的發(fā)展是一個有利的因素。 利率下調(diào)從兩方面促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一是降息使開發(fā)商的財 務(wù)成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房價有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購房的愿望。 此資料來自企業(yè) 利率作為資金的使用價格，是國家宏觀貨幣政策的一個調(diào)控目標，在金融體系中扮演著調(diào)節(jié)貨幣資金流量的重要作用。 消費者消費需求的多樣化，帶來了企業(yè)在市場經(jīng)營中環(huán)境的不穩(wěn)定性，這將對華源集團在房地產(chǎn)行業(yè)及藥業(yè)領(lǐng) 域的發(fā)展提出更高的要求。只有那些能夠不斷滿足消費者多樣化需求，并注重售后服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)商才能在市場競爭中立于不敗之地。 消費者的消費行為、習慣決定了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求趨勢。 居民可支配收入是構(gòu)成居民有效需求的重要影響因素；居民可支配收入的變化同樣對集中供熱、物業(yè)管理和藥業(yè)產(chǎn)生重要影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)土地資源的稀缺性，使得房地產(chǎn)業(yè)的地域性特商品房銷售增長率與GDP 增長率的關(guān)系 30 02040608010