【正文】 有限公司和實達電力等大中型企業(yè)，人口約 2 7 萬人。本項目 地處高新開發(fā)區(qū)郊大板塊內(nèi)，道路設(shè)施良好，于東二環(huán)與南二環(huán)交匯處，無行車障礙。同時，諸如“非典”等突發(fā)性災(zāi)難，對市場造成的沖擊和影響，亦應(yīng)考慮其中。在國內(nèi)、國際政治經(jīng)濟形式較為平穩(wěn)的情況下，應(yīng)無此大的風(fēng)險。在此情況下，本建設(shè)項目一是要在經(jīng)營理念、管理技術(shù)等方面虛心學(xué)習(xí)力求趕超，同時，立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 13 要 充分發(fā)揮本地企業(yè)“天時、地利、人和”的優(yōu)勢，在競爭中發(fā)展和壯大。國內(nèi)外沿海的商業(yè)大腕特別是國外商貿(mào)零售企業(yè)將會瞄準西安市商貿(mào)零售業(yè)這一商業(yè)寶地，與西安本地商戶展開競爭。 第四節(jié) 市場風(fēng)險分析 隨著西安市國民經(jīng)濟的發(fā)展和商貿(mào)零售業(yè)市場潛力的進一步加大，在不斷增加商機的同時，也面臨著許多風(fēng)險和挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在： 市場競爭風(fēng)險。但隨著建工路拓寬工程完工，與公交公司協(xié)商，將有可能部分解決，此項與開元商城、民生百貨、愛家超市等對比相對不利。 地理交通狀況對比。 服務(wù)設(shè)施對比。 消費環(huán)境對比。 競爭力分析： 經(jīng)營特色競爭對比。項目經(jīng)營中，將重點分析和了解覆蓋區(qū)和輻射區(qū) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟發(fā)展、收入水平、消費特點及消費群體類別等狀況（有關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件）。由此可見，西安市商貿(mào)零售業(yè)具有潛在的巨大市場空間，必須抓住機遇，率先搶灘。（以上數(shù)據(jù)來自市統(tǒng)計局）為此，巨大的 潛在市場勢必進一步推動西安市的市場消費，加速西安市商貿(mào)零售業(yè)的改革與發(fā)展，同時，加劇市場的競爭。 2020 年全市國民生產(chǎn)總值達到 9 35億元，與上年同比增長 1 5%，消費品零售總額達到 4 05 億元，與上年同比增長 1 01%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7748 元，比上年增長 9%，消費性支出達到 6805 元，比上年度增加 6%。西安是世界著名的文化古都之一，是我國西北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西部開發(fā)的橋頭堡，也是全國重點旅游城市之一。 為了進一步充分發(fā)揮西安市西部地區(qū)商貿(mào)中心的作用，搞活流通，同時，解決和克服目前商貿(mào)零售業(yè)存在的制約零售業(yè)發(fā) 展的問題，西安市政府提立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 10 出了進一步擴大對外開放、強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制等現(xiàn)代化營銷方式，有計劃地改造和完善三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，重點扶持發(fā)展各類商貿(mào)新型業(yè)態(tài)，建設(shè)綜合性倉儲超市、購物廣場，突現(xiàn)流通方式的創(chuàng)新，推動服務(wù)貿(mào)易的產(chǎn)業(yè)化、社會化。各商業(yè)集團擴張速度加快，市場格局和經(jīng)營項目重 新劃分，麥德龍已正式開業(yè)，家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、百安居等外貿(mào)零售企業(yè)亦將陸續(xù)進入西安市場，商業(yè)競爭將更加激烈。 近年來，西安市發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通，取得了長足的發(fā)展，流通規(guī)模不斷擴大，新型商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)展速度，超市、便利店、專賣店、倉儲會員式商場等成為消費購物熱點；代理、配送、租賃等業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。西安市商貿(mào)業(yè)以引導(dǎo)生產(chǎn)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴大需求，拉動經(jīng)濟增長為出發(fā)點，流通規(guī)模不斷擴大，社會購買力日益增強，全市社會消費品零售總額以年 12%以上的速度增長，已初步建立起統(tǒng)一、開放、競爭、有序的各種經(jīng)濟成份共同發(fā)展的流通格局。我國商貿(mào)零售業(yè)隨著社會主義市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，經(jīng)營管理科學(xué)化的程度將會進一步提高。 （ 5）管理科學(xué)化 目前，各大型零售企業(yè)均在探討和實行科學(xué)管理，建立現(xiàn)代化的物流配送中心，加快資金、庫存周轉(zhuǎn)；運用計算機對商品購銷進行管理，加快信息交流速度；建立網(wǎng)上銷售平臺，擴 大產(chǎn)品覆蓋面等。 （ 4）商品品牌自有化 商品是吸引顧客的原動力，因此，銷售特色產(chǎn)品、自有商品已成為贏得消費者的主要方法之一。發(fā)展企業(yè)規(guī)模，實行規(guī)?；?jīng)營，可以使零售企業(yè)更具市場競爭力，并降低經(jīng)營成本，從而形成規(guī)模效益。我國目前已出現(xiàn)經(jīng)營連鎖化的趨勢，但由于連鎖經(jīng)營剛剛起步，存在問題較多，需要經(jīng)過一定時間進行完善。 （ 2）經(jīng)營連鎖化 全球著名的大型零售企業(yè)幾乎全部采取連鎖經(jīng)營方式。經(jīng)了解，全球零售行業(yè)百強企業(yè)中大多數(shù)經(jīng)營兩到三種業(yè)態(tài)，有的企業(yè)甚至在五種業(yè)態(tài)中同時開展業(yè)務(wù)，單一經(jīng)營一種業(yè)態(tài)的零售企業(yè)已不多見。 第二章 市場預(yù)測分析 第一節(jié) 商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢及特點 隨著改革開放的深入和國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)面臨著機遇和挑戰(zhàn)。因此，本建設(shè)項目應(yīng)無政策障礙，將會得到政府各方面的支持。 資金條件：本建設(shè)項目總投資三億人民幣，通過自有資金運作，銀行借貸和吸納社會資金，各項建設(shè)資金基本籌措完成，無大的資金障礙。以 2020 年西安市消費品零售總額 40 4 億元，按每年遞增 12%計算，全市將每年新增約 50億元的市場份額，商貿(mào)零售市場具有廣闊的發(fā)展前景，為“東方 MALL”建設(shè)項目提供了有利的市場條件。 “東方 MALL”主要瞄準西安市未來商貿(mào)零售市場，集中體現(xiàn)當代消費特性，充分發(fā)揮交通、文化、物流、人流、餐飲等優(yōu)勢，將“東方 MALL”建設(shè)成為西安市規(guī)模一流、設(shè)施一流、環(huán)境一流、服務(wù)一流的消費中心。建筑投資約三億元人民幣。 項目規(guī)模與目標 “東方 MALL”建設(shè)項目總建筑面積 3 萬平方米，地上五層半，底下二層半，地下停車場面積為 13000 平方米，共有停車位約 450 余輛?！皷|方 MALL”建設(shè)項目便擬以此占領(lǐng)西安市商貿(mào)業(yè)的“制高點”而設(shè)立。 雖然近幾年西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也存在著商業(yè)網(wǎng)點布局過于集中，要素市場發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體，新型業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)模化水平不高，商業(yè)科技化含量低，營銷理念落后等諸方面問題，急待轉(zhuǎn)軌變立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 5 形。 近幾年來，西安市發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通，取得長足的發(fā)展，流通規(guī)模不斷擴大，社會消費品零售總額一直高巨 西北五省中心城市之首。立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 立豐國際購物中心建設(shè)項目 可行性研究報告 目 錄 第一章 總論 ...................................................................................................... 4 第一節(jié) 項目背景 ........................................................................................ 4 項目名稱：立豐集團“東方 MALL”建設(shè)項目 ........................... 4 建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ............................ 4 項目建設(shè)依據(jù)： .............................................................................. 4 第二節(jié) 項目概況 ........................................................................................ 5 項目建設(shè)地點 .................................................................................. 5 項目規(guī)模與目標 .............................................................................. 5 主要建設(shè)條件 .................................................................................. 6 項目投資效益預(yù)測（暫空） ........................................................... 7 第三節(jié) 項目建設(shè)原則及要求 .................................................................... 7 第二章 市場預(yù)測分析 ...................................................................................... 7 第一節(jié) 商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢及特點 ......................................................... 7 第二節(jié) 西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展空間預(yù)測 ..................................... 9 第三節(jié) 目標市場及競爭力分析 ................................................................11 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 2 第四節(jié) 市場風(fēng)險分析 .............................................................................. 12 第三章 項目環(huán)境分析 .................................................................................. 13 第一節(jié) 自然地理及交通環(huán)境 .................................................................. 13 第二節(jié) 商圈人文及經(jīng)濟環(huán)境 .................................................................. 13 第三節(jié) 項目開發(fā)政策環(huán)境 .................................................................... 14 第四章 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 ...................................................................... 14 第一節(jié) 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 .................................................................. 14 第二節(jié) 規(guī)劃項目應(yīng)具備的條件 ............................................................... 15 第三節(jié) 項目規(guī)劃內(nèi)容 .............................................................................. 16 第五章 項目實施 .......................................................................................... 16 第一節(jié) 項目論證 ...................................................................................... 16 第二節(jié) 項目推介 ...................................................................................... 17 第三節(jié) 招商引進 ...................................................................................... 17 第六章 財務(wù)評價 .......................................................................................... 17 第一節(jié) 損益表及靜態(tài)盈利分析 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析 ....................................................... 20 第三節(jié) 資金來源及運用表的貸款償還能力分析 ................................... 20 第七章 風(fēng)險控制 .......................................................................................... 22 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 3 第八章 結(jié)論 .................................................................................................. 23 附件目錄： ..................................................................................................... 23 一、東郊項目周遍市場調(diào)查狀況 ..............................