世聯(lián)深圳市麗陽天下商業(yè)地產價格策略報告(23頁)-商業(yè)地產-文庫吧資料
2024-08-22 10:15本頁面
【正文】 28%20—25萬 25—30萬 30—35萬 兩房兩廳 均價6 2 0 0 二房一廳總價分布圖6%25%28%37%4%3 0 —3 5 萬 3 5 —4 0 萬 4 0 —4 5 萬 4 5 —5 0 萬 5 0 —5 5 萬 中國最大管理資源中心 18 第五章 付款方式與平均折扣率 一、付款方式 付款類型 付 款 辦 法 折扣 一次性付款 簽署認購書付訂金￥ 10000； 簽署認購書 7天內付總樓款 30%（含訂金），并簽署正式買賣合同； 簽署認購書后 30天付余下樓款。 33%29%26%36%18%46%38%36%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%5 5 0 0 以下 55006500 6 5 0 0 以上6000 6200 6400 綜合以上技術分析，考慮到項目推廣時區(qū)域 市場激烈的競爭，我們建議： 以 6200 作為項目入市的實收均價，視銷售情況再行調整。 5）均價的變化，直接導致了高價房號的劇增。 3）均價從 6200 過度到 6400，價格表中超過客戶敏感價位的房號數(shù)量明顯增加； 中國最大管理資源中心 15 4）匯總后的單價折線圖進一步表明，三種均價標準生成的價格表，對中間價位的房號比例影響不大，而客戶敏感區(qū)間（ 6500 以上）的房號比例則呈跳躍式增長。 二、價格敏感區(qū)間 ? 小戶型樓盤因為面積基數(shù)小，總價的變化相對較小，客戶主要對單價敏感； ? 對三種均價形成的價格表合理性進行比較，主要以其對單價的敏感性來評價； ? 客戶對區(qū)域市場價格的敏感區(qū)間： 6500 元 /平米以上，尤其是 7000 元 /平米以上區(qū)間。 中國最大管理資源中心 12 中國最大管理資源中心 13 第四章 實收均價試算區(qū)段分析 在確定了項目的內部調差后，我們分別按照 6000、 6200、 6400三個集中的均價值進行價格表的合成，對實際的價格分布進行分 類比較，以檢驗均價變化的對銷售的敏感性，并確定項目最終的實收均價。 本項目的樓層差價設定 如下： 10 樓以下：差價為 60 元 /層 11— 18 樓：差價為 100 元 /層 19— 24 樓：差價為 60 元 /層 25 樓以上：差價為 30 元 /層 局部樓層跳差 1） 項目 18 樓以下東北向單位受締馨苑和陽光四季的遮擋嚴重，在 19 樓時形成突變，跳差 200 元 /平米 。 2）市場參考樓盤基準樓層差 珍寶公寓： 100 元 /平米 締 馨 苑： 120— 150 元 /平米（小高層） 新新家園： 100— 120 元 /平米 東方雅園： 120 元 /平米 3）本項目的樓層差價設定 根據(jù)本項目樓層差設定的原則，同時參考其他同質樓盤的樓層差值，我們將本項目基準樓層差設定為： 60元 /平米 —— 偏低于市場其他同質樓盤，以維持銷售的均衡。 18層以下：最大朝向差 800 元 /平米； 19— 24 樓：最大差值為 600 元 /平米； 25 樓以上：最大差值為 500 元 /平米。 根據(jù)此特性以及比照樓盤的最大朝向差值，我們將最大朝向差差值按比例設定為 12%（ 800 元 /平米）。因此在考慮各因素的影響時，給予了戶型、采光、遮擋最高的權重，朝向、景 觀其次，噪音、通風、面積則給予了最低的權重。 一、朝向調差 朝向差權重分配確定 同一樓層的房號由于朝向、戶型、采光、景觀、遮擋、通風等方面的差異，致使同一樓層單位單價有很大的差異。 在第三章中，我們將對 6000、 6200、 6400三個均價形成的價格表進行敏感性測試，以確定最終的實收均價。事實上， 項目的實收均價應該是落在該結果上下浮動的一個區(qū)間 內。 在財務運作上對資金回籠的速度無特別限制要求 二、參考樓盤的選定 根據(jù)本項目的產
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