【正文】 習(xí)；216。 經(jīng)驗介紹；216。 保安員培訓(xùn)的具體形式，由于保安員工作和要求的特殊性，決定了保安人員的培訓(xùn)形式與其它人員不盡相同，歸納起來，主要有以下幾種：216。關(guān)于保安人員培訓(xùn)的種類，一般依據(jù)保安人員的培訓(xùn)按照上崗時間的先后分為崗前培訓(xùn)（或稱上崗培訓(xùn)）和崗后培訓(xùn)（或稱在崗培訓(xùn)）；按照培訓(xùn)時間的長短分為短期培訓(xùn)、中期培訓(xùn)和長期培訓(xùn)；按照培訓(xùn)的內(nèi)容分為常規(guī)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和特殊技能培訓(xùn)；按照培訓(xùn)是否脫產(chǎn)分為脫產(chǎn)培訓(xùn)和不脫產(chǎn)培訓(xùn)；按照培訓(xùn)的組織和管理方式的不同又分為管理處培訓(xùn)、公司培訓(xùn)、外派培訓(xùn)和外請培訓(xùn)等。 公開招聘的原則；216。 統(tǒng)一標準的原則；216。、培訓(xùn)和管理 招聘保安人員的工作程序: 招聘保安人員的基本原則：216。（6）其他方面的要求，如地域要求、擔(dān)保要求、持證要求、體檢要求等。無殘疾、無近視、無色盲和色弱、無口吃。（3）保安人員的文化素質(zhì)標準：一般應(yīng)具有高中以上文化程度，至少應(yīng)具備初中或以上文化程度，并具備一定的社會知識，還應(yīng)掌握或通過培訓(xùn)掌握保安員基本知識和基本技能。下面舉例說明物業(yè)安全管理人員的基本任職條件，供企業(yè)制定標準時參考： 保安員的任職條件：（1）保安人員的思想道德標準：熱愛本職工作，忠于職守；作風(fēng)正派，品行端正，無犯罪前科和違法劣跡；具有良好的情操和修養(yǎng)，熱愛集體，團結(jié)同志，聽從指揮，遵守各項規(guī)章制度。通常情況下，人員的素質(zhì)與管理成本有密切的關(guān)系，要聘用、培養(yǎng)并留住較高素質(zhì)的人員，需要較優(yōu)厚的待遇。另外，在機構(gòu)設(shè)置時應(yīng)充分關(guān)注管理成本的有效控制，好的機構(gòu)和職能設(shè)計應(yīng)該可以充分調(diào)動人的積極性，做到物盡其用、人盡其才，提高效率，過高的或超出承受能力的管理成本會使物業(yè)管理公司在實際運做時不堪負重，只能在執(zhí)行時降低標準來維持，形成眼高手低，期望和承諾與現(xiàn)實相背離的局面，實際上這種情況目前大量的存在，對物業(yè)管理企業(yè)本身是非常有害的。要保證物業(yè)安全管理的各項工作（如宣傳工作和消防檢查工作等）都能在組織機構(gòu)上得到落實，每項工作都有責(zé)任人，避免發(fā)生無人負責(zé)或多頭負責(zé)相互推委情況的發(fā)生。167。 在《登記表》上作好記錄。 在《登記表》上按要求準確填寫各欄目。 車輛進場 凡進入責(zé)任區(qū)車場的車輛，都應(yīng)進行認真檢查、登記，并領(lǐng)取登記牌（出入卡）后，方可放入（公、檢、法、軍、警等執(zhí)行公務(wù)的車輛除外）。 巡查車庫（場），發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理并報告。3．6 巡邏保安作業(yè)流程 做好作業(yè)前準備工作。 每班對車庫（場）內(nèi)防盜、防火設(shè)施檢查一次。 車輛進出庫場，必須認真履行規(guī)定手續(xù)并做好記錄（不設(shè)車輛入口崗的單位，車輛進出庫時按車輛入口崗保安作業(yè)流程執(zhí)行）。 嚴密監(jiān)控大堂和電梯，保證大堂秩序井然，電梯運行正常。 當業(yè)主/物業(yè)使用人搬運物品出入大廈，或遇火情必須敞開電子門時，應(yīng)嚴密監(jiān)控出入人員。 開啟電子門鎖 及時為本大廈內(nèi)的業(yè)主/物業(yè)使用人開啟門鎖。 認真填寫《來訪登記表》。 來人來訪登記。特殊情況可自行調(diào)整。 實行三班輪流，二十四小時全天候值班制：早班7時到15時；中班15時到23時；夜班23時到次日7時，特殊情況可自行調(diào)整。每班通常分為四個組，即：大堂保安組、巡邏保安組、車庫（場）保安組、車輛入口保安組。 處理安全保安服務(wù)過程中出現(xiàn)的不合格項。3．2 管理處 安全保安主管具體貫徹落實公司安全部制定的各項安全保安規(guī)章制度。 制定年度保安員培訓(xùn)計劃，并對各管理處落實培訓(xùn)計劃情況實施檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督、考核。2．0 范圍：本物業(yè)安全保安系統(tǒng)作業(yè)。如果還沒有，仍舊可以根據(jù)相關(guān)的管理思路和方法建立并運用這一管理方法。甚至可以說，目前幾乎沒有其它更有效的方法保證管理服務(wù)水平的穩(wěn)定和提高，而單純依靠提高安全管理人員素質(zhì)的辦法，不能完全解決問題。 安全管理費用的測算、核算和控制216。 安全管理的評價、考核和客戶意見征詢216。 安全管理的公共制度和規(guī)定216。 安全管理的資源配備216。大體上講，對一個市場化運作的物業(yè)管理公司，其物業(yè)安全管理的運作應(yīng)該包括以下幾個步驟：1. 2物業(yè)安全管理方案的內(nèi)容根據(jù)上面的思路，物業(yè)安全管理的方案應(yīng)該包括以下幾方面的內(nèi)容：216。第二章 物業(yè)安全管理方案的制定167。誤區(qū)八、忽視證據(jù)的收集、保存和事后總結(jié)注意收集和妥善保存證據(jù)，是物業(yè)安全管理人員應(yīng)該養(yǎng)成的良好習(xí)慣，這樣做的好處一方面可以降低管理風(fēng)險，避免或減少業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的損失；另一方面還有利于事件和糾紛的合理解決，從而提高管理水平。但在已經(jīng)核實火災(zāi)的情況下，其角色立即轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄓ嵵行?、?lián)絡(luò)中心和指揮中心，此時的值班人員，不論什么級別和職務(wù)，都是當時的最高指揮，獨立完成對外報警、調(diào)集義務(wù)消防人員、引導(dǎo)疏散、組織滅火和救護，操作消防設(shè)備的運行等，直到更高級別的領(lǐng)導(dǎo)到來為止。這兩方面的工作又是相互聯(lián)系，相互影響的，一定要將兩方面的工作有機結(jié)合，才能保障物業(yè)安全管理的整體水平。這里物防、技防是基礎(chǔ)條件，且只有當人的操作和管理水平與其相適應(yīng)時才能真正發(fā)揮作用，比如雖然設(shè)置了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，但值班人員不在崗、對發(fā)生的事件沒有看到、或?qū)Πl(fā)生的事件不知如何處理，照樣不能起到保安的作用。過多的保安員數(shù)量不僅會增加成本和業(yè)主的負擔(dān)，還會造成職責(zé)不清，工作推委等問題，在實際工作中，在保證必要人數(shù)的同時，重視提高保安員的綜合素質(zhì)和管理效能，以高效率的工作換取高質(zhì)量的服務(wù)，同時有效降低管理成本，才市明智物業(yè)管理的選擇。誤區(qū)四、過分重視制度體系的建立，忽視實際執(zhí)行情況的落實有制度和相關(guān)規(guī)定而在實際工作中不遵守或不執(zhí)行的現(xiàn)象，目前在物業(yè)管理中非常普遍的存在，很多管理者或工作人員太習(xí)慣于在日常工作中通過人的指令傳達及請示匯報這種落后的管理模式，對其危害性認識不清，致使相關(guān)制度和規(guī)定形同虛設(shè)，有些公司制度本身就是用來應(yīng)付檢查和審核的，有些公司管理者帶頭違反相關(guān)規(guī)定，有些制度的規(guī)定沒有檢查和獎懲措施而不能引起操作人員的重視，這一現(xiàn)象對物業(yè)安全管理質(zhì)量和水平有很壞的影響，在實際工作中應(yīng)盡量克服。一個有效的管理方法、運作程序和規(guī)程，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的情況（包括企業(yè)的管理機制、基礎(chǔ)條件和人員素質(zhì)等），和物業(yè)的實際情況（包括安防基礎(chǔ)條件、周邊環(huán)境、業(yè)主狀況和管理費用等）量身定做。在實際工作中，要貫徹“業(yè)主第一、服務(wù)之上”和思路，將管理寓于服務(wù)之中，才能取得好的效果。這種情況發(fā)生的原因是管理者對物業(yè)管理的理解和認識膚淺，管理水平低，應(yīng)該杜絕這種現(xiàn)象，防止其對企業(yè)本身和對行業(yè)的危害。誤區(qū)二、不能擺正管理與服務(wù)的關(guān)系有些安全管理人員不能正確理解和處理管理與服務(wù)的關(guān)系，受傳統(tǒng)觀念的影響，將物業(yè)的安全管理當成一種執(zhí)法管理職能，與社會執(zhí)法部門的管理相混淆，致使安全管理方法簡單、手段生硬，隨意罰款、亂收費、甚至發(fā)生打罵業(yè)主的惡劣現(xiàn)象，給業(yè)主帶來不便，引發(fā)了不滿。管理目標和管理方案的設(shè)計實際上就是物業(yè)安全服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計，如果設(shè)計的產(chǎn)品不是業(yè)主所需要的，或者設(shè)計的產(chǎn)品實際性能達不到，或達到的代價遠遠超過客戶的支付限度，這樣的商品提供者是沒有前途的。，調(diào)動各種積極因素為物業(yè)安全管理服務(wù)物業(yè)的安全管理既然是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性工作，各種因素都將對安全管理的效果產(chǎn)生影響，因此物業(yè)管理企業(yè)在提高內(nèi)部運作管理水平的同時，還應(yīng)加強與外部的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，包括業(yè)主及社會相關(guān)機構(gòu)和部門，如派出所、街道辦事處、消防部門、城市管理部門等，形成業(yè)主參與、齊抓共管、綜合治理的良好安防氛圍，才能收到較好的效果。作為物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)該引起重視，將這一方法有效實施并運行，而積極貫徹并實施ISO9001質(zhì)量管理和質(zhì)量保障標準對此有很大的幫助和促進。 具有與工作崗位要求相適應(yīng)的儀容、儀表和言行規(guī)范。 身體健康，無疾?。?78。 具有服務(wù)意識，善于溝通；178。 精通相關(guān)業(yè)務(wù)，熟練掌握相關(guān)技能；178。 擁護社會主義制度，熱愛祖國；178。 具有與任職崗位相適應(yīng)的文化水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。 身體健康，五官端正；178。 思想端正，作風(fēng)正派；178。要達到這一目標，首先要正確確定人才構(gòu)成和素質(zhì)要求，然后是選好人，在入職前慎重挑選嚴格把關(guān)，其次是加強培訓(xùn)、訓(xùn)練和思想教育，還要明確職責(zé)并加強檢查和考核，獎懲分明，同時還要在實際工作中發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人才。安全管理方案的制定應(yīng)該建立在對具體物業(yè)狀況、安防條件等進行深入分析和正確認識的基礎(chǔ)上，從安全管理的基本方式、到保安巡邏間隔和路線等細節(jié)，都應(yīng)認真細致的加以考慮，并且根據(jù)實際運行的情況進行驗證，必要時或環(huán)境和條件發(fā)生變化時要及時進行調(diào)整或修改，一個好的安全管理方案是搞好物業(yè)安全管理的基礎(chǔ)。配備足夠的資源是安全防范的基礎(chǔ)，有時甚至是必要的條件，如沒有滅火器材和安全防護用具，談不上消防管理。178。178。178。 對人員的綜合素質(zhì)要求較高；而對市場化、企業(yè)化的物業(yè)管理來講，其物業(yè)安全管理具有以下基本特征：178。 綜合性強，管理難度大；178。影響物業(yè)安全管理效果的因素中有許多是物業(yè)管理企業(yè)所難以把握和控制的，在這樣的情況下，我們一方面要盡可能的改善外部環(huán)境，使之更有利于物業(yè)的安全管理，另一方面要在現(xiàn)有的條件下，通過人員素質(zhì)和管理水平的提高，達到最佳的管理效果和最好的管理效能。 管理因素的影響：包括管理機構(gòu)，管理方案，工作程序，檢查、考評和獎懲措施等；178。 物質(zhì)資源因素的影響：包括安防設(shè)備（智能化設(shè)備），安防用具和工具（包括交通和通訊條件），工作環(huán)境和防護用品等；178。 社會因素的影響：包括社會綜合治安狀況，法制建設(shè)，政府相關(guān)執(zhí)法和管理部門的工作力度等；178。167。對工業(yè)區(qū)的半封閉式管理：對人和進入物品進行選擇性限制，對全部的運出物品進行驗證放行，對全部機動車輛進行登記發(fā)卡和驗證放行。通常情況下有下列幾種類型：對大型住宅小區(qū)的半封閉式管理：對人和物品進行選擇性限制（選擇性限制是指保安員根據(jù)目測、觀察和經(jīng)驗，有選擇性的對可疑的人員和物品進行查驗放行），而對全部機動車輛進行登記發(fā)卡和驗證放行。當實行全封閉式管理條件不足時，可考慮進行半封閉式管理，一般較大型的住宅小區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)較多選用半封閉式管理。全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業(yè)，尤其是高層住宅樓宇較多采用這種管理方法。178。178。 正是由于封閉式管理的上述特點，我們在實際工作中會采用全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式： 全封閉式管理：全封閉式管理是對進出物業(yè)的人、車、物全部實行查驗放行的管理方法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的全部隔離裝置，而且往往采用先進技術(shù)來防止翻越及翻越報警，對物業(yè)所有的出入口都進行管理，具體管理內(nèi)容主要有：178。但封閉式管理有時受到環(huán)境和條件的限制（如公共場所象公共寫字樓、超市等較難實行人員的登記管理，又如小區(qū)內(nèi)包含市政道路，就難以對車輛進行管理等），而且管理成本相對較高，管理難度相對較大，有時會引起業(yè)主或使用人的不便。這里所說的隔離和控制是指運用物質(zhì)和技術(shù)條件及相應(yīng)的管理手段和方法，將進出物業(yè)范圍內(nèi)的人和物品進行控制，其中物質(zhì)手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建筑物外墻、水體等，技術(shù)條件主要有安全防范和報警的技術(shù)裝備，如紅外線報警裝置、電纜報警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、照明措施等。又如某物業(yè)管理公司在相互之間距離不遠的范圍內(nèi)有多個管理處，可以將保安員的操練、消防檢查、安全宣傳教育等工作從各個管理處分解出來，由相對專業(yè)的人員負責(zé)，在提高或保障質(zhì)量的前提下，能夠明顯降低成本。此時將安全管理更加專業(yè)化不僅可以提高管理服務(wù)水平，而且有助于提高管理效能，從而降低成本。 集約式管理的管理人員和管理內(nèi)容較為集中，保安部門下一般不再劃分更細的部門，保安員要同時或輪崗承擔(dān)不同類型的工作，這類管理的特點是成本較低，管理過程容易控制，適合于中小規(guī)模，安全管理內(nèi)容相對較少的物業(yè)。 目前我國物業(yè)安全管理主要有以下幾種分類和基本方式： 大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)自己成立物業(yè)安全管理機構(gòu)，進行日常的安全管理，也有部分企業(yè)將安全管理委托給專業(yè)保安公司進行管理，也有的物業(yè)將保安工作部分外包，包括某些特定的區(qū)域（如倉庫）和某些特定的內(nèi)容（如停車場）。 事件發(fā)生后的處理。 培訓(xùn)及演練；178。 災(zāi)害事故的預(yù)防（包括措施和資源）；178。災(zāi)害事故的預(yù)防處理主要包括以下內(nèi)容：178。由于這類事件具有不可預(yù)見、發(fā)生發(fā)展迅速和后果嚴重的特點，常規(guī)的管理方法難以應(yīng)對，需要我們運用科學(xué)的管理方法，專項系統(tǒng)的研究解決，以提高物業(yè)安全管理的綜合水平。 好物業(yè)的安全管理過程，不僅要搞好日常的安全管理服務(wù)，還要具備應(yīng)對和處理緊急事件的能力，兩者缺一不可。 對業(yè)主糾紛進行協(xié)調(diào)和勸解；178。 節(jié)假日、特殊場所和環(huán)境的疏導(dǎo)和管理；178。包括：178。 物業(yè)配套設(shè)施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等。 物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，如水泵房、配電房、物業(yè)管理財物和倉庫等；178。車輛管理的主要內(nèi)容是：根據(jù)具體情況設(shè)定各類車輛或具體車輛的停放區(qū)域或停放位置，禁止亂停亂放；采取各種手段和措施，防止車輛丟失或損壞； 停車場管理：停車場有露天停車場、室內(nèi)停車場、地下停車場、機械式立體車庫、路邊停車等類型，停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題有不同的情況，應(yīng)根據(jù)具體停車場的實際情況制定管理辦法，一般停車場的管理包括以下內(nèi)容：停車場的標識、停車線、和倒車限制保護裝置；建立停車場管理制度和規(guī)定，其中公開制度應(yīng)明示；建立并實施停車登記發(fā)卡制度；停車時對車輛駕駛的要求和停車引導(dǎo)；停放車輛的安全管理；室內(nèi)停車場照明、通風(fēng)、消防等設(shè)備的運行管理；依據(jù)相關(guān)法規(guī)和約定收取相關(guān)的費用。交通管理的具體內(nèi)容包括：確定道路的使用性