【正文】 三年期，分成利潤按照商鋪成交總價每年 8%計算，三年共分成 24%，在成交中一次性扣除，選擇此方式不須簽署《利潤分成協(xié) 大量管理資料下載 38 議書》，在買賣合同中確定交鋪期為 年 月 日 （ 3 年后同日） 三年期，分成利潤按成交價每年 11%計算，三年共分成 33%，開業(yè)一年后收取第一年的分成利潤（成交價的 11%），開業(yè)兩年后收取第二年的分成利潤，如此類 推，共三年。 大量管理資料下載 37 “利潤分成”計劃 概念解釋 所謂的利潤分成制，就是買家將所購商鋪交由發(fā)展商經(jīng)營管理，從而每年享受 811%利潤分成。 對普通承租商家的招商政策 每次租約期為兩年，首次租賃應(yīng)交納三個月的租金及三個月的押金，交滿三個季度，則第四季度予以減免租金的優(yōu)惠。 大量管理資料下載 36 三、主題宣傳推廣策略 成立商業(yè)管理公司，同時制定招商政策 成立的商業(yè)管理 公司負責(zé)對“中僑世紀廣場”的招租工作，實行靈活的招租方式，即對不同層面的承租方采用不同的出租策略，其目的首先是確保大量商家在開業(yè)前可以入場經(jīng)營。投資者在購買商鋪時，只需支付成交價的 20%— 30%作首期，然后辦理 5— 6 成按揭貸款，余款由發(fā)展商提供免息貸款，買家可在一定期間（ 2— 5 年內(nèi)）分期返還給發(fā)展商。為了消除投資者的擔(dān)心，確保他們在一定年期里的租金回報，故建議本項目采用“利潤分成”的促銷手段，向投資者付給一定年期的租金，回收其鋪位的經(jīng)營權(quán)，租給真正需要 經(jīng)營的商戶，便于商場的統(tǒng)一管理，做到“經(jīng)營投資”兩不誤?！斑B租約銷售”的買家一般都是投資者，因為有了現(xiàn)成的租金回報，投資者很容易接受，有租約的商鋪成交率極高，同時市場承受面寬廣。 思路七： 引入主力商戶進駐，迅速提高知名度 一個商場日后經(jīng)營的成功與否，前期的招商經(jīng)營推廣起到?jīng)Q定性的作用，合富公司建議項目在前期引入主力商戶進駐，一方面可以在市場上、區(qū)域上迅速提高知名度，進行新聞炒作式的營銷推廣；另一方面由于主力商戶的進駐，會增強其它準買家、小商戶的信心，造成“羊群效應(yīng)”。而銷售與招商安派不同公司人員跟進，是出于“專才專用，有利于提高工作效率”的一種思路，它也是敝司銷售、籌辦“新和平鼎盛時代”開業(yè)的經(jīng)驗所得。并針對普通承租商家和有一定影響力的品牌商制定相應(yīng)的招商政策。 思路四 : 成立商業(yè)管理公司，同時制定招商政策 在售樓部設(shè)專職負責(zé)招商工作的招租部，由商業(yè)管理公司配備專職人員分工及明確招商工作范圍。俗話說“一個街鋪頂十個商鋪”，“中僑世紀廣場”的“雙首層街鋪”不僅完美地整合了購物中心的優(yōu)勢，更擁有了街鋪的天然優(yōu)勢，將會受到買家及商家的強烈關(guān)注。 大量管理資料下載 33 首創(chuàng)的“兩次人流、雙重價值”的“雙首層商鋪” 的建筑設(shè)計兼顧了視覺效果和使用需要，全面照顧人流、物流。 柳州是廣西的交通樞紐城市，五星對于柳州是一個標志性街區(qū)，在這里建立一個高標準、高起點、又極具發(fā)展?jié)摿Φ?MALL,可謂前景無限。 在美國 MALL 目前已經(jīng)占有 50%以上的零售銷售額， 2020 年的營業(yè)額以達 1 萬億美元，一家 MALL 的有效商圈是數(shù)百公里。 MALL 有別于其他的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新 的消費方式，引進一種新的文化理念和生活理念。 在銷售末期 ，提出“購鋪易”計劃，迅速掃清尾貨，幫助發(fā)展商迅速回籠資金。 在項目的強勢推廣階段 ，加強項目各方面及銷售信息的宣傳攻勢，進行（排隊輪號）首次公開發(fā)售，采用“連租約銷售”的策略，將銷售的熱烈氛圍推向高潮。 在項目的引導(dǎo)銷售階段 ，舉辦財富論壇暨“中僑世紀廣場”推介會，并進行內(nèi)部登記，進入儲客期，蓄勢待發(fā)。 ⑷住宅部分層高建議 建議：高層標志性建筑層高 3 米較為適宜。 ⑵ 公寓開發(fā)的面積建議 建議：公寓開發(fā)面積以 4050 ㎡為主。在愛好和區(qū)位選擇上，青、中年各有不同，但差異并不太大。 本項目目標客戶群定位在中等收入階層，這一目標市場包括兩個細分市場，即青年高收入，中年高收入這兩個細分市場。這些情況表明：最具吸引力的細分市場是集中在高收入和中青年這兩組共 4 個細分市場上。 建議：發(fā)展商利用 5 層天面設(shè)計為空中花園、運動會所，同時利用塔樓與裙樓的設(shè)備轉(zhuǎn)換層作住客會所，以提升項目檔次、提高商品房價格，同時滿足項目在住宅部分配套不足的需求。 ⑵ 重視回遷因素導(dǎo)致的住房需求 本項目有 ㎡的住宅回遷需求，其資料如下顯示： 面積（㎡） 套數(shù) 比例（ %） 10— 20 7 20— 30 2 30— 40 6 40— 50 10 50— 60 17 60— 80 93 80— 90 95 90 以上 33 合計 263 100 據(jù)上表顯示，本項目的住宅回遷面積集中在 60— 90 ㎡之間，占%。 廣場改造主要由公益性項目和房地產(chǎn)開發(fā)兩大類型構(gòu)成，房地產(chǎn)開發(fā)主要有東、西、南、北四座商務(wù)群樓及兩幢二層商場，總建筑面積約 15 萬㎡。 ⑷自助式售貨機、柜員機 自助式售貨機既能為消費者提供方便，又能增加賣場氣氛，主要設(shè)置在公共通道上；柜員機同樣能為現(xiàn)金不足的消費者提供方便。 商場每層之間都應(yīng)設(shè)有洗手間，最低限度每隔一層要有，并且導(dǎo)向指示標識一定要清晰明確。 餐廳、美食廣場等同樣也起到休閑區(qū)的作用。 輔助性服務(wù)設(shè)施 ⑴休閑區(qū) 休閑區(qū) 設(shè)置的目的是緩解消費者購物時的勞累感，延長其在商場的逗留時間。 ⑷卸貨位 地下車庫應(yīng)預(yù)留一定的卸貨位，并且盡可能將干貨和濕貨的卸貨區(qū)分開，并且卸貨區(qū)應(yīng)接近商場貨梯。 ⑵貨梯的設(shè)置 商場內(nèi)設(shè)置貨梯是必不可少的，但必須貨梯的位置，使貨梯出口到商場各個鋪位有一個適中的距離，貨梯盡可能設(shè)在功能區(qū)的中段。另外要注意的是貨物的平層輸送。 針對商廈 3 層娛樂功能、 4 層餐飲、娛樂功能，建議增設(shè) 3 部室外垂直觀光梯，增強觀光價值、縮短上下時間，并考慮經(jīng)營時間錯開因素。主入口設(shè)在顯眼位置而且門面要夠?qū)挸ㄊ巧虉鋈肟诘谋匾獥l件，以方便從人流最旺的路段直接引入人流。 物業(yè)管理提前介入的工作 ⑴ 就項目樓宇結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備配置和功能分布提出建議 ⑵ 擬定管理項目、服務(wù)內(nèi)容 ⑶ 參與工程監(jiān)理 ⑷ 參與設(shè)備購置 ⑸ 參與工程驗收 ⑹ 擬定管理文本 大量管理資料下載 20 ⑺ 擬定管理公司財務(wù)預(yù)算 ⑻ 確定管理費用標準 商業(yè)管理提 前介入的工作 ⑴ 制定商場開業(yè)計劃 ⑵ 制定招商政策 ⑶ 制定商場租金方案 ⑷ 確定商戶結(jié)構(gòu)組成 ⑸ 制定商場推廣活動計劃 ⑹ 制定管理機構(gòu)架構(gòu) ⑺ 擬定管理文本 ⑻ 確定管理費用、宣傳費用標準 大量管理資料下載 21 七、商場其他規(guī)劃建議 人流引導(dǎo) ⑴地下車庫人流： 車庫管理處設(shè)在垂直電梯旁，方便駕車人士停車后順利進入商場。 7090% 1030% F2 流行總站區(qū) 流行前線、狀元坊商戶，日韓時尚用品商戶， IT 音像制品商戶 20% 80% F3 運動營區(qū) ADIDAS 、 ASICS 、REEBUK、 RUMA、曼奴、力康、德爾惠、蘭獅、艾仕威 70% 30% F4 美食廣場區(qū) 中西美食（泰國菜、韓國菜、日本菜、中西餐等）或“老字號大中型酒家”（金龍寨、老成都、小肥羊、金大陸等） 100% —— 大量管理資料下載 19 六、物業(yè)管理 /商業(yè)管理建議 商場開業(yè)后能否逐漸旺場，不斷吸引消費人流，很大程度取決于管理職 能的施行狀況。 商鋪間隔具體建議： 樓層 功 能定位 商鋪間隔 面積 層高建議 B2 地下停車場、商場設(shè)備層 B1 大型超市 5 米 F1 名店廣場部分 采用落地玻璃圍蔽，獨立式商鋪設(shè)計 1030 ㎡（ 35%），3060 ㎡（ 50%），60 ㎡以上（ 15%） 4 米 F2 流行總站部分 采用敞開式、獨立式組合為主 58 ㎡（ 35%）， 810㎡（ 50%）， 1020㎡（ 15%） 4 米 F3 運動營部分 敞開式設(shè)計 1020 ㎡（ 25%），3040 ㎡（ 35%），2030 ㎡（ 40%） 4 米 F4 美食廣場部分 圍合式設(shè)計為主 300500 ㎡（ 20%），500800 ㎡（ 20%），800 ㎡以上（ 60%） 4 米 大量管理資料下載 18 F5 空中停車場 注： 考慮大型超市的倉儲功能，建議發(fā)展商預(yù)留一定空間， B1 層高能保持在 5 米左右。 商場的客流導(dǎo)向設(shè)計不僅僅解決商場內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的溝通關(guān)系，商場平面或立體人流自然順暢與平均分配關(guān)系。無論如何， 作為商用物業(yè)的發(fā)展商，在開發(fā)項目的時候不僅要選擇適合的地段和符合市場發(fā)展趨勢的市場定位，更要注重商鋪規(guī)劃格局的設(shè)置，適應(yīng)主力商戶的使用要求，從根本上滿足主力商戶長遠經(jīng)營發(fā)展需要，為主力商戶進駐經(jīng)營并帶動整個商場的興旺奠定必要的基礎(chǔ)。但是，并不是所有商場都能夠適合大型商家的進駐 ，這不僅是因為大型商家對地段、人流、經(jīng)營面積的要求十分高，而且對商場的經(jīng)營格局、功能分區(qū)、硬件配套設(shè)施要求極為嚴格，一些國際知名的大型商家選擇經(jīng)營場所的要求近乎苛刻。 相關(guān)建議 進行商鋪間隔必須以商鋪的功能作為導(dǎo)向，在不改變整體功能的前提下，充分考慮商家的需要，使間隔出來的商鋪適應(yīng)主力商戶的需求，適應(yīng)客流流向，并規(guī)劃出一定的公共空間，以滿足商場持續(xù)發(fā)展的需要。 3. 大商場大流通格局，商場檔次較 高。 1. 投資門檻增高，阻礙了銷售進度。 3. 小商場用家以個體戶為主，商場整體檔次降低。 1. 業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營主導(dǎo)性、隨意性過大，管理機構(gòu)難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導(dǎo)商場經(jīng)營狀況。 大、小商鋪間隔的對比分析 優(yōu) 勢 不 足 小商鋪間隔 1. 商鋪銷售總價降低，能適應(yīng)更多投資者購買，加快銷售進度，迅速回籠開發(fā)資金。 大量管理資料下載 15 五、商鋪間隔建議 在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個重要步驟，商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷售進度，也會影響到物業(yè)自身的經(jīng)營和管理。 具體配套建議 ⑴ 增設(shè)電子商務(wù)平臺 電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動的進行有 賴于電子商務(wù)平臺的建設(shè)。 ⑵ 實用性原則 設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無謂的浪費，專業(yè)市場除了需要考慮人流之外，更多的還是要考慮物流需要的配套。 商用項目的主要配套 項目 大型商廈 專業(yè)市場 硬件配套 載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、停車場、 中央空調(diào) 、智能化保安系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、倉儲空間等 載貨電梯、大型物流停車場、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、大型倉庫、大型計量工具等 軟件配套 物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、 租賃服務(wù)中心等 物業(yè)管理、商業(yè)管理、運輸管理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會商會等 規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 配套設(shè)施并不是越多越好，過多配套只會造成開發(fā)成本上升、經(jīng)營成本上升，導(dǎo)致售價上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場的營運。 藝術(shù)之都 另外，建議在商場的恰當部位，安放油畫和小型藝術(shù)雕塑，以增 大量管理資料下載 13 強商場的藝術(shù)氛圍和檔次；使之與鮮花、瀑布、音樂相融相襯，構(gòu)筑一個典雅、舒適的現(xiàn)代購物商城。 音樂無限 音樂是永恒的主題，根據(jù)不同的商品區(qū)域播放不同的背景音樂，對調(diào)動消費者的購物情緒有極大的作用，還可調(diào)節(jié)商場的購物氣氛。 動態(tài)園林休閑區(qū) 同時，建議在商場的廣場、小廣場及走道等位置，設(shè)置小型假山瀑布和 12 棵棕櫚樹加以點綴，并規(guī)劃成休閑區(qū)。 花的海洋 利用多變的鮮花作為商場的點綴，營造浪漫的商場氣氛，一來可以形成商場的裝修特色之一，使商場更有生氣（如上海的巴黎春天商 大量管理資料下載 12 城）；二來容易以不同類型的鮮花配合不同的節(jié)日，配合不同的功能區(qū)，配合不同的商家進行促銷推廣。 因此， 敝司建議商場內(nèi)部的主體硬件以簡潔、明快的建材作為裝飾，結(jié)合不同的顏色組合，將商場構(gòu)筑成一個 現(xiàn)代感強，寬敞明亮的舒適購物環(huán)境。 大量管理資料下載 11 三、環(huán) 境設(shè)計建議 寬敞舒適的購物環(huán)境是每