【正文】 個成功的購物中心所必須提供的硬件，真正吸引消費者入場的是商場內(nèi)琳瑯滿目的商品，只有靠商場內(nèi)清晰的功能分區(qū)，完善的商戶組合，才能對消費者產(chǎn)生持久而濃厚的吸引力，不斷延續(xù)旺場的局面。 ⑷ 各樓層裝修設(shè)計以簡約為主 室內(nèi)裝修以簡約為主，強調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚特色，體現(xiàn)各樓層功能經(jīng)營特色，并充分將室外景觀自然過度到室內(nèi)。 ⑵ 裙樓建筑風(fēng)格外立面以現(xiàn)代式及嶺南特色為主 建議：首層南面騎樓設(shè)計， 2— 4 層外立面采用落地玻璃設(shè)計為主，兼顧廣 告牌位設(shè)計。 商業(yè)物業(yè)無論以何種形式出現(xiàn)，其形體、景觀及物理特征在很大程度上，都要充分考慮到中國的文化背景、消費特性和審美觀，才能得到市場認(rèn)同。在中國，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)主要是一些臨街的商鋪，這類商業(yè)物業(yè)單體建筑規(guī)模很小，但往往會占據(jù)著傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，形成一定規(guī)模的商業(yè)街，如廣州的北京路、上下九商業(yè)街 ，南寧的民生路、興寧路步行街。 二、建筑風(fēng)格建議 大廈建筑設(shè)計建議 商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計方案必須與項目定位和功能定位相符合， 充分滿足商鋪的銷售與招租的需要，并適合商家的經(jīng)營活動， 這是市場對商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計提出的要求。 MALL 是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨連鎖經(jīng)營倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。 建立具有中國特色的 MALL 國內(nèi)居民人均收入及消費支出持續(xù)增長，平均購買力不斷增強，商業(yè)市場正面臨著向更高層次發(fā)展的市場呼喚和歷史契機。 Shoppingmall 在美國是指市區(qū)的大型購物中心， MALL 是指購物樂園。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高 ，消費購物不在僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是將購物視為集購物、休閑、娛樂、旅游、文化交流為一體的一種精神享受過程，于是集多種功能于一身的規(guī)模龐大的商業(yè)物業(yè)項目 ——摩爾 (mall)現(xiàn)代購物中心應(yīng)運而生，成為都市人的生活樂園。 針對此類商家，本項目應(yīng)改善商場的內(nèi)部購物環(huán)境，確定商場的經(jīng)營主題，同時設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營商家的心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營造出獨特的經(jīng)營風(fēng)格和經(jīng)營興旺的前景，吸引此類客戶購買本商場商鋪。 ⑵ 以經(jīng)營為目的的商家 五星商業(yè)圈的濃厚商業(yè)氛圍，政府正努力對該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，隨著“人民廣場”改造工程的不斷深入，令眾多商家看好該商圈。 另一方面，銀行存款利率的一再下調(diào)和利息稅政策公布，存 款的回報率更低，眾多投資者都希望能找到一個投資風(fēng)險相對低、回報大，并且更大升值潛力的投資渠道，而“一 大量管理資料下載 6 鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價或售價合適的鋪位推出，并使投資客看到 中僑世紀(jì)廣場（本項目）美好的經(jīng)營與投資前景，必定能吸引眾多投資人士購買本項目商鋪。隨著“人民廣場”改造工程的不斷深入和曙光路步行街規(guī)劃的逐步實施，該地段的人流、客流、物流將會有極大的改善和提升其商業(yè)價值。 ◆ 是主力消費群之一，從而帶動購物、 飲食、娛樂消費。 ⑷旅游客戶群體 ◆ 親身體驗商業(yè)步行街特色而前來購物觀光消費，具有一定的沖動性和隨意。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。 ⑶ 35— 45 歲 ◆ 較強經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟。 ◆ 消費力以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為 主。 ◆消費以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、 IT 產(chǎn)品、體育用品為主。若要分析本項目的目標(biāo)消費群，則一般可按以下方面去進行。 ⑷ 具有極強的休閑、觀光、購物功能，集購、食、娛、休于一體。 ⑵ 全面導(dǎo)入園林綠化，強化旅游功能。 商品定位 以經(jīng)營中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市場競爭力。 參考目前國外大型購物中心的功能規(guī)劃，大都是把商 場的主力消費群所喜愛的商品設(shè)置在較低樓層，以營造商場旺場的氣氛，而將電器、家居類等相對較冷場的商品擺放在較高樓層，另外又把大眾喜好的“美食”、“娛樂”類放在商場的最高樓層，是為了帶動較高樓層的人流量。休閑娛樂區(qū)考慮電影院、娛樂城、音樂廳功能。 商場的商品定位及功能定位 樓層 功能定位 建 議 B2 停車場、商場設(shè)備層 B1 大型綜合性超市 國內(nèi)國際知名大型百貨超市 F1 街鋪、大型百貨公司 (A 區(qū) )、名店中心（ B、C、 D 區(qū)） 在商場街鋪利用騎樓及文化廣場建筑特色，設(shè)立露天或室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊，增加商場休閑觀光功能。 以現(xiàn)階段項目周邊的商業(yè)氣氛來衡量： A 區(qū)臨項目北側(cè)規(guī)劃路和芙蓉巷，目前的商業(yè)氣氛欠佳； B、 D 區(qū)臨解放南路，已形成一定的商業(yè)氛圍； C、 D 區(qū)臨規(guī)劃中的曙光路步行街，未來的商業(yè)價值不可限量。 大量管理資料下載 1 三、項目功能定位 商場 14 層的區(qū)位劃分 本項目四面臨街，東面臨解放南路，西面臨芙蓉巷，南面臨曙光中路，北臨五星商廈規(guī)劃路，東西向街道長約 75 米，南北向街道長約 90 米，擁有較多的街鋪資源。項目暫劃分為 A、 B、 C、 D 四個區(qū)。 綜合以上因素，我司認(rèn)為 B、 C、 D 區(qū)相對本項目而言，具備商業(yè)的地緣優(yōu)勢，適宜銷售；而 A 區(qū)相對本項目而 言，其商業(yè)氛圍不佳，現(xiàn)階段缺乏銷售的商業(yè)價值，適宜招商引入大型百貨公司，以激發(fā)人氣帶動本項目其它商鋪的銷售。時尚名店中心匯集國內(nèi)、國際知名 大量管理資料下載 2 品牌專賣店 F2 大型百貨公司 (A 區(qū) ) 、潮流時尚用品專區(qū)（ B、 C、 D 區(qū)） 薈萃最前衛(wèi)的潮流新奇時尚精品，包括服飾、鞋帽、精品、 IT、音像制品、特色飲食 F3 大型百貨公司 (A 區(qū) ) 、名店運動城（ B、 C 區(qū)）、休閑娛樂區(qū)（ D 區(qū)） 名店運動城匯集中外名牌體育用品、服裝，以及當(dāng)今最前衛(wèi)休閑運動器械。 F4 美食廣場、休閑娛樂區(qū) 中西美食、 娛樂城、卡拉OK 廳 F5 空中停車場 注： 各樓層規(guī)劃不同的功能以及商品組合是根據(jù)消費者的需求及消費習(xí)性，還有各類型商品對租金的承受能力綜合而定。 不同樓層設(shè)置不同的主題，是希望能達到消費人流平均分布的目的。 大量管理資料下載 3 功能定位 ⑴柳州五星全新概念的立體園林商城。 ⑶ 傳統(tǒng)騎樓商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華 。 四、商場目標(biāo)客戶定位 租賃使用商場的目標(biāo)群分析 ⑴消費群： 品牌形象店 /連鎖店 /專業(yè)店 /傳統(tǒng)商戶 /個體工商戶 ⑵ 特征： ◆ 以經(jīng)營中高檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主 ◆ 中小型商戶具備精品特色經(jīng)營意識 ◆ 對整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強旅游文化建設(shè)帶動經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂觀 ◆ 近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費群體 大量管理資料下載 4 商場的目標(biāo)消費群分析 其實商場與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己 的追捧者（即目標(biāo)消費群），而商場的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費群的需求為基礎(chǔ)的。 ⑴ 15— 25 歲 ◆屬于沖動消費心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性。 ⑵ 25— 35 歲 ◆具有一定的經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。包括：電器、 IT 產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品。 大量管理資料下載 5 ◆ 消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。 ◆ 注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。 ◆ 傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費以中高為主。 商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析 ⑴ 以投資為目的投資人士 五星商業(yè)區(qū)是柳州最興旺的商業(yè)圈，解放南路位居五星商圈的核心路段，人流量、車流量較大，在柳州市有較強的知名度。 同時此區(qū)域是政府重點扶持、改造的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，客流、物流有保證，保證本商場鋪位出租或出售具有高價位的內(nèi)在價值，這些都對投資人士有巨大吸引力。 出于對商鋪的管理角度考慮以及對本項目情況的了解，投 資 者多以本地人為主。但現(xiàn)時項目地段低檔次的購物環(huán)境 及經(jīng)營的同質(zhì)性，令眾多有實力的商家止步。 大量管理資料下載 7 （第四章完） 第五章整體規(guī)劃建議 一、項目總體規(guī)劃思路 本項目的形象定位是以 “ 都市 mall” 為主題， 打造未來的商業(yè)模式： shoppingmall 將成為本項目總體規(guī)劃的主線 。 MALL 的概念 SHOPPING MALL 是以大型零售業(yè)為主體，集眾多商店為輔助，形成多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施集合體的商業(yè)物業(yè)項目，也就是在一個大型商廈中，由一個管理機構(gòu)組織協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列零售商店服務(wù)機構(gòu)組織在一起，向消費者提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的 一站式消費中心 。 大量管理資料下載 8 MALL 具有以下三個特點： ⑴ 大 ：建筑規(guī)模大、占地面積大、經(jīng)營面積大、停車場規(guī)模大； ⑵ 多 ：店鋪多行業(yè)全功能多，集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、服務(wù)于一體； ⑶ 經(jīng)營主題明確 ： 按照所處地理位置、自身條件及當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場，然后據(jù)此定位引入相應(yīng)零售商配合其市場定位。 按照中國目前的經(jīng)濟狀況、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人們對生活質(zhì)量水平的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場，集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化及服務(wù)等各功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟， MALL 的出現(xiàn)也是中國商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化組合的必然趨勢。 這種新生代的購物中心不僅滿足購物需要，而且滿足文化娛樂飲食等需求，大大增加了購物中心的吸引力，延長了購物者的停留時間， 這是 大量管理資料下載 9 大型商廈發(fā)展的 未來方向。 對于本項目的建筑，我們建議發(fā)展商從建筑形式方面去考慮。 近年來，購物中心逐漸成為主流商業(yè)物業(yè)的建筑形式，類似“ shoppingmall”的超大型購物中心也相繼亮相我國的商業(yè)物業(yè)市場，如廣州的天河城廣場、時代廣場。 具體建議 ⑴ 本商廈以及步行街應(yīng)視為一種整體規(guī)劃 大量管理資料下載 10 本項目地處曙光中路與解放南路交界，屬于規(guī)劃中步行街設(shè)計的影響范圍，建議將本商廈設(shè)計融入步行街規(guī)劃，并形成獨特的項目個性。 ⑶ 整體裝飾風(fēng)格建議 將傳統(tǒng)建筑文化與現(xiàn)代建筑文化融合一起，包括造型、色彩、材料結(jié)合商場使用設(shè)計特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計制作；注重建筑物、燈光、影的夜間效果；營造一種旅游文化與休閑購物的和諧氛圍。 所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、 POP 的設(shè)置均由商場統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形象。僅靠花巧的建筑裝修來吸引消費者，只能是短暫的，只能長期對游客起一定的誘惑作用，而 本項目的主力核心消費者是柳州市的常住居民，多次蒞臨之后就對特色裝修麻木，缺乏新意，靠游客是完全難以支撐起本項目的日常運作。 同時，也要考慮商場裝修設(shè)置的特色和多變性及靈活性，使商場在既定的形象風(fēng)格和特色的基礎(chǔ)上，能不斷制造新鮮感，從而吸引不同類型的客戶，增強商場的競爭力。例如，在春節(jié)用桃花、水仙，在情人節(jié)期間用玫瑰花，在母親節(jié)期間用康乃馨 ?? ，將人的購物情緒融入喜慶節(jié)日 的無限歡欣當(dāng)中，激發(fā)其購物沖動，充分將浪漫的主題發(fā)揮出來，使之與休閑、購物相結(jié)合，使消費者能充分感受到本商場獨有的購物樂趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定的消費群。除了可增強商場的動感和生機外，還可創(chuàng)造一個更悠閑、舒適的購物環(huán)境。既可成為商場可變的活動特色， 又可增強商場的購物氣氛和檔次，使消費者更加樂而忘返。 四、設(shè)施配套建議 項目配套包括設(shè)備設(shè)施的硬件配套和商場的軟件配套，硬件配套是本項目的重要支持點，是繼地段因素之后，在產(chǎn)品的可感性方面能直接讓目標(biāo)客戶感知的內(nèi)容。建議發(fā)展商在規(guī)劃配套設(shè)施時，認(rèn)真考慮以下要求： ⑴ 適度性原則 各種類型商用物 業(yè)對于配套設(shè)施的要求也不同，設(shè)施的配套應(yīng)符 大量管理資料下載 14 合商場檔次水平，每一個類型的項目要配套與之相適合的設(shè)備設(shè)施。 ⑶ 超前性原則 要使商場經(jīng)營能夠持續(xù)興旺，并在一段時期內(nèi)保持市場的競爭水平，設(shè)施配套必須具有超前意識，發(fā)展商應(yīng)對未來幾年商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢作出準(zhǔn)確的預(yù)測，制定適當(dāng)?shù)某安呗?。將電子商?wù)平臺的建設(shè)作為商場配套的重要部分，可把它作為項目的重要賣點，非常有利于商鋪的銷售與招商。商鋪如何間隔須從市場的需求出發(fā)，從開發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場發(fā)展的態(tài)勢， 站在商家、經(jīng)營者和管理者的角度考慮問題，力求能夠使商場商鋪的間隔更加適合市場的需求 ，適合各種商家開展經(jīng)營活動和其他的商務(wù)活動，這樣所開發(fā)出來的物業(yè) 才會適銷對路。 2. 商鋪小租值低，便于小商戶招商。 2. 商鋪分散，難以引進大型商家或知名商戶駐場經(jīng)營，商場以散戶經(jīng)營為主，對消費者缺