【正文】 的購房折扣；原則上 本項目非特殊關(guān)系或原因 不予特批折扣； 額外優(yōu)惠折扣的特批權(quán)限 ⑴ 客戶直接通過銷售人員或直接 向 發(fā)展商 申請額外優(yōu)惠折扣； ⑵ 項 發(fā)展商 根據(jù)特批權(quán)限，結(jié)合實際情況給予購房人批復(fù)一定的優(yōu)惠折扣（以簽字為準）； ⑶ 經(jīng)批復(fù)的優(yōu)惠折扣由銷售部通知 客戶； ⑷ 如果是在簽署認購書和合同之后申請優(yōu)惠折扣，銷售部應(yīng)將批復(fù)及時通相關(guān)部門，原則 上每半月出一 期銷售變更明細表 與發(fā)展商 確認 、 備案； 常規(guī)性優(yōu)惠折扣的審批程序 無錫奧林匹克花園銷售組織及日常管理方案 常規(guī)性折扣的定義 常規(guī)性折扣是指在特殊的銷售階段 情況下 ，由銷售提出的優(yōu)惠方案，客戶均可享用的優(yōu)惠折扣，如：付款方式折扣、 奧龍 會會員購房優(yōu)惠折扣、業(yè)主介紹優(yōu)惠折扣、階段性優(yōu)惠措施（如：展銷期間優(yōu)惠折扣、買樓送家電套餐促銷辦法等），此類折扣為連環(huán)折上折形式，有特殊說明的除外。 7．更改付款方式程序 更改付款方式是指客戶簽署認購書后，因自身原因提出改變原付款方式的銷售變更行為；更改付款方式時須對原約定條款作出修改，涉及的合同主要有《認購書》、《商品房買賣合同》 未備案前 ；客戶簽署《商品房買賣合同》前更改付款方式，《認購書》作為雙方約定變更的依據(jù)；客戶簽署《商品房買賣合同》后更改付款方式，《商品房買賣合同》作為雙方約定變更的依據(jù)；更改付款方式流程為： 更改付款 方式程序 ⑴ 客戶要求更改付款方式，銷售人員向客戶聲明有關(guān)我司的更改付款方式規(guī)定，客戶認同后提交書面申請； ⑵ 客戶更改付款方式原則上是在交首期房款前且無欠款的前提下進行，認購后只可變更一次； ⑶ 在簽定 《商品房買賣合同》 買賣合同前， 銷售人員將客戶更改付款方式的書面申請報送給銷售 經(jīng)理 簽 批 后 即可 執(zhí)行； 在簽定 《商品房買賣合同》 買賣合同后，銷售人員將客戶更改付款方式的書面申請報送給銷售 經(jīng)理 簽 批、并上報發(fā)展商銷售部經(jīng)理簽批同意 后 方可執(zhí)行。經(jīng)稽查發(fā)現(xiàn)有銷售員參與炒樓的： ⑴ 客戶投訴或客戶舉報的銷售員炒房并有證明銷售員從中漁利的： 扣除銷售員 未結(jié)算的 傭金 和團獎 ，并予以除名 ，并承擔相應(yīng)的法律責任 。 無錫奧林匹克花園銷售組織及日常管理方案 ⑹ 財務(wù)部收回該業(yè)主已交款的所有收據(jù)和發(fā)票進行沖單并按新的業(yè)主名重新開收據(jù)或發(fā)票，并每半月定期提供一份銷售變更明細表，經(jīng) 銷售 部復(fù)核、簽字確認后返回財務(wù)部。原認購書 或合同 同時蓋上紅色“作廢”與“加名 /減名 /換名 ”兩個章，對于已簽預(yù)售合同的客戶由于加名 /減名 /換名而發(fā)生的費用由客戶負擔。 銷售 經(jīng)理 對申請書提意見并簽名 后提交發(fā)展商銷售部經(jīng)理 。 ⑵ 業(yè)主提出加名 /減名 /換名申請，每項次變 更，須書面說明變更原因 并承擔在此過程中所有的費用 ；如客戶出具變更雙方親屬關(guān)系證明（如戶口本、結(jié)婚證、派出所證明等能證明父子、母子、兄弟、姐妹等直系、旁系和姻親關(guān)系等的相關(guān)證明），并將其復(fù)印件附于《加 /減 /更名 /換名 申請》之后 。 樓宇的加名 /減名 /換名涉及的文件主要是認購書、預(yù)售合同及附加協(xié)議，客戶簽預(yù)售合同前發(fā)生加名 /減名 /換名，認購書作為追究客戶違約責任的依據(jù)；客戶簽預(yù)售合同 但未備案前發(fā) 生加名 /減名 /換名，預(yù)售合同及附加協(xié)議作為追究客戶違約責任的依據(jù)。減名是指在認 購過程客戶提出減少業(yè)主姓名的變更行為。 ⑻ 財務(wù)部收回客戶已交款的所有收據(jù)和發(fā)票開紅字沖單，并按新的房號重新開收據(jù)或發(fā)票； ⑼ 每半個月， 財務(wù)出一份本期銷售變更明細表送銷售復(fù)核。 ⑹ 重新簽訂的認購書 /合同、有關(guān)協(xié)議的認購和交款日期仍按原日期填寫，不得延至重簽日，按價格就高、優(yōu)惠折扣就低的原則執(zhí)行。 《延遲簽約協(xié)議書》程序 定義 《延遲 簽約協(xié)議書》是指客戶在認購樓宇單元后，在未簽署《商品房買賣合同》前，客戶提出延遲簽署《商品房買賣合同》，為進一步明晰雙方權(quán)益 ， 公司與客戶簽署的一份法律文件； 前提 ⑴ 提出延遲簽約的客戶必須是非按揭客戶，按揭客戶原則上不得延遲簽約，如有特殊原因需延遲，須經(jīng) 發(fā)展商 審批同意； ⑵ 客戶必須承諾依時足額 付清 房款； ⑶ 《延遲簽約協(xié)議書》中的延遲期限不得 超過 60 天 ， 如接近交樓 不得超過實際交樓日期； 操作流程 無錫奧林匹克花園銷售組織及日常管理方案 第一聯(lián)：律師所 第二聯(lián)：客戶 第三聯(lián)：銷售部 項目公司銷售副總 批復(fù)客戶申請 銷售經(jīng)理 審核《延遲簽約協(xié)議書》填寫內(nèi)容 銷售部 存檔，分發(fā)《延遲簽約協(xié)議書》 銷售人員 與客戶簽署《延遲簽約協(xié)議書》 客戶 提交延遲簽約書面申請 項目公司財務(wù) 在《延遲簽約協(xié)議書》上蓋章 第四 聯(lián)：財務(wù)部 工作指引 ⑴ 代理公司 擬訂《延遲簽約協(xié)議書 》，經(jīng)會簽后 使用 ； ⑵ 客戶簽署認購書后，提出延遲簽約要求（注：必須以書面形式），經(jīng)項目公司銷售副總審批 (權(quán)限 :可批準延遲簽約量為認購總量的 5%)同意后送達銷售部； ⑶ 銷售人員根據(jù)審批意見通知獲準申請的客戶前來簽署《延遲簽約協(xié)議書》；簽署《延遲簽約協(xié)議書》時，銷售人員應(yīng)向客戶重申有關(guān)我司延遲簽約的規(guī)定，并按要求填寫，字跡必須清晰，不得涂改，填好《延遲簽約協(xié)議書》后將《商品房買賣合同》復(fù)印件附后（注：《商品房買賣合同》條款須填寫完整）； ⑷ 銷售經(jīng)理審核《延遲簽約協(xié)議書》填寫內(nèi)容，確認無誤后客戶簽名，并送項目公 司財務(wù)加蓋銷售專用章； ⑸ 《延遲簽約協(xié)議書》一式四份，蓋章后由銷售部分發(fā)給客戶、律師、財務(wù)部，另一份由銷售部保存，銷售部每周五將有關(guān)數(shù)據(jù)報 發(fā)展商 ； ⑹ 未簽署《延遲簽約協(xié)議書》的客戶必須按認購書規(guī)定依時簽署《房地 產(chǎn) 買賣合無錫奧林匹克花園銷售組織及日常管理方案 同》，對于因客戶自身原因?qū)е掠馄诤灱s，而事先又未提出任何申請的，逾期不得超過七 天之內(nèi)，超過 七天的 必須 寄送違約的通知 ； 換房是指客戶在簽署 認購書后，要求從原單元換至另一單元的做法，換房分為兩類：簽約前換房和簽約后換房；換房時須對原約定條款作出修改，涉及的合同主要有《認購書》、《商品 房買賣合同》 但未備案的 或《延遲簽約協(xié)議書》；客戶簽署《商品房買賣合同》前發(fā)生換房，《認購書》作為雙方約定變更的依據(jù)；客戶簽署《商品房買賣合同》 但未備案的 發(fā)生換房，《商品房買賣合同》作為雙方約定變更的依據(jù)； 換房流程 ⑴ 客戶要求換房，銷售人員向客戶聲明有關(guān)我司的換房規(guī)定，客戶認同后提交書面申請； ⑵ 客戶換房原則上是在交首期房款前且無欠款的前提下進行，認購后只可變更一次 ，客戶承擔換房過程中涉及的所有費用 ； ⑶ 銷售人員將客戶換房的書面申請報送給銷售經(jīng)理，銷售經(jīng)理 簽署 后報送 發(fā)展商 ，如該客戶尚未簽署《商品房買賣 合同》的，換房申請 經(jīng) 銷售 部經(jīng)理 批復(fù)后即可執(zhí)行，若該客戶已簽署《商品房買賣合同》 但未備案的，換房申請經(jīng)發(fā)展商副總會簽后還須報律師、公司財務(wù)部 批示； ⑷ 經(jīng)批復(fù)的換房申請返回銷售部，銷售部通知客戶帶齊原認購書 /合同 /協(xié)議、交款收據(jù)和發(fā)票前來 辦理換房手續(xù)，對于已送房管局例如備案的，銷售部不予辦理 ； ⑸ 客戶換房時，先到財務(wù)繳交換房 可能增加的房款 ，然后到銷售部交回原認購書或購房合同，再重新簽署認購書或購房合同（必須在新認購書 /合同復(fù)印件左上角注明：由原 XX 單元換至 XX 單元，原認購書 /合同編號 XXXX）及有關(guān)協(xié)議。 ⑷ 銷售人員應(yīng)如實反映有關(guān)情況，不得有弄需作假的行為，如發(fā)現(xiàn)有未經(jīng)與客戶聯(lián)絡(luò) 催收 而虛報 的 ，一經(jīng)查實，將扣除其當月獎金的 10%（每次），超過三次一律作辭退處理。 ⑵ 銷售人員應(yīng)依時催促簽約，每漏催一次，扣除其當月獎金的 5%。 按揭放款后，通知到銷售部，銷售人員通知客戶到 發(fā)展商處 領(lǐng)取、簽收合同及其他相關(guān)資料 職責與處罰 ⑴ 銷售人員應(yīng)認真、準確、及時填寫《認購書》、《 簽約確認單》 ,并帶領(lǐng)客戶閱覽樣本、詳細解說認購、簽約、按揭、辦理產(chǎn)權(quán)等的流程、指引， 并 讓客戶簽收“資料檔案袋（一）”的全部資料。 ⑼ 發(fā)展商必須在 于 3 個工作日內(nèi)完成備案手續(xù)。 銷售經(jīng)理在例會時必須提醒和檢查此項工作。 ⑺ 如是辦理按揭的客戶，在簽約時需帶齊辦理 按揭所需的全部資料。 ⑸ 客戶付款后前，如提出補 充協(xié)議，須由銷售人員提出書面申請由銷售經(jīng)理遞呈發(fā)展商 確認補充條款后， 方可簽署 。 ⑷ 客戶不能如期付款、簽約、帶齊簽約資料，應(yīng)嚴格按照認購書的約定，依相關(guān)規(guī)定作撻定處理或經(jīng)批準后簽署延期簽約協(xié)議或延期付款申請。 ⑶ 銷售人員于認購書約定的簽約日期前三天，電話提示客戶簽約的時間及簽約應(yīng)攜帶的款項、文件等。要求：有付款方式說明、買方稅費表、按揭、辦理產(chǎn)權(quán)所需相關(guān)資料；無錫奧林匹克花園銷售組織及日常管理方案 認購、簽約、按揭、辦理產(chǎn)權(quán)及相關(guān)變更手續(xù)等的流程、指引、 并由發(fā)展商提供 統(tǒng)一格式 的 客 戶資料檔案袋，并下發(fā)至 銷售公司 。審核內(nèi)容主要包括：①優(yōu)惠折扣、價格是否準確、有效、是否符合公司的規(guī)定；②業(yè)主的聯(lián)系方式是否準確，“乙方簽字日期”是否為當日；③ 《商品房買賣合同》每份的字跡是否清 晰可辨；④內(nèi)容填寫是否完整、是否有擅自增加條款或承諾等；⑤ 付款計劃的時限與金額是否 正確、有無擅自延期、各期金額的總和是否與折后價一致；⑥單價與面積之積是否與合約價一致；⑦最后一期應(yīng)交款日期是否滯后于交樓日期 ；⑧帖圖是否準確；⑨簽署是否正確等 。 ⑸ 《商品房買賣合同》簽定后， 由銷售部統(tǒng)一將 合同 移 交 發(fā)展商相關(guān)部門 審核、蓋章 、銷售人員通知客戶 辦理備案 ，由銷售人員給客戶合同 。 ⑷ 客戶付款后， 將打印好的合同給客戶審閱后讓客戶簽字， 如客戶提出補充協(xié)議，則銷售人員必須提報書面申請經(jīng)銷售經(jīng)理簽署后報發(fā)展商相關(guān)部門 會簽 后 方可簽約。 ⑵ 如客戶不能如期付款、簽約、帶齊簽約資料，應(yīng)嚴格按照認購書的約定，依相關(guān)規(guī)定作撻定處理、經(jīng)批準后簽署延期簽約協(xié)議或延期付款申請。 簽署《商品房買賣合同》程序：（無見證組、產(chǎn)權(quán)組） 銷售人員 在簽約前三天提示客戶 / 通知客戶帶齊認購書 身份證、定金收據(jù)和房款 銷售人員 與客戶確認合同條款 填寫簽約確認函由幅經(jīng)理審核后打印合同 銷售人員 將打印好的合同讓客戶確認后和客戶簽署 銷售人員帶領(lǐng)客戶 到財務(wù) 交房款換發(fā)票 合同交發(fā)展商蓋章 合同鑒證、按揭資料齊全 后移交發(fā)展商 工作指引 銷售 以“公平、自愿”為原則，客戶簽署認購書后， 按 要求 支付 首期房款 后即 簽署《 無錫 商品房買賣合同》，具體工作步驟如下： ⑴ 銷售人員在簽約前三天電話提示客戶簽約的時間及簽約應(yīng)攜帶的款項、文件及已 簽定的認購書及交款收據(jù)等。 ⑸ 《 無錫 商品房買賣合同》由客服部保管， 代理公司領(lǐng)取或簽署完成后 合同交接時 均 應(yīng)做好 數(shù)量和 編號登記工作。 ⑶ 有關(guān)部門要求修改或增加《 無錫 商品房買賣合同》條款及補充協(xié)議條款時， 應(yīng)以書面報告形式闡明條款變更的情況及原因，經(jīng)重新會簽 存檔 后再次 下發(fā)至 代理商銷售部 。 簽約內(nèi)容擬定及修改程序 ⑴ 《 無錫 商品房買賣合同》標準 文本由項目公司于取得銷售許可證后，正式換簽前到 無錫 市房地產(chǎn)交易中心購買以便備用。 無錫奧林匹克花園銷售組織及日常管理方案 簽約過程 ⑴組織簽約小組學習契約合同 ⑵列表安排客戶簽約時間 ⑶ 填寫簽約表 ,銷售副經(jīng)理審核后 ,準備合同 ⑷ 已簽約、未簽約所的文案分類存放 。 無錫奧林匹克花園銷售組織及日常管理方案 簽署認購書程序： 銷售人員 按指引填寫認購書 客戶 確認認購書條款、簽名 銷售經(jīng)理 審核認購書并簽字確認 項目公司財務(wù) 1 、收取認購樓宇之定金并開收據(jù)； 2 、認購書蓋銷售專用章； 客戶 選定認購單元 銷售人員與柜臺銷控負責 核對銷控情況 銷售部 分發(fā)認購書 第一聯(lián) 客戶 第三聯(lián) 發(fā)展商銷售部 第四聯(lián) 代理商 第二聯(lián) 財務(wù) 工作指引 銷售 以“公平、自愿”為原則，客戶決定購買支付定金 后 ， 即與之 簽署認購書，具體工作步驟如下： ⑴ 客戶選定認購樓宇單元后，銷售人員 與銷售負責 確認銷控情況，同時在銷控表上以已售方式標識； ⑵ 銷售人員要求客戶出示身份證及其他相關(guān)資料， 明確 優(yōu)惠折扣，計算實際成交房價及首期應(yīng)付款后到銷售 經(jīng)理處