福邸西湖店面營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)案(doc26)-銷(xiāo)售管理-文庫(kù)吧資料
2024-08-21 09:38本頁(yè)面
【正文】 鋪的商業(yè)價(jià)值，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。（ 10 月下旬 11 月上旬為推案最佳時(shí)期） 五、銷(xiāo)售順序 小區(qū)內(nèi)街店面 西郊菜市場(chǎng) 西街店面 。 16 三、銷(xiāo)售期限與仸務(wù)指標(biāo) 自取得預(yù)售許可證起 一年內(nèi) 完成店面 總銷(xiāo)售面積的 90%。（付款方式另定） 二、工具建議 售樓處： 裝修風(fēng)格應(yīng)以金黃色為主色調(diào)，建議設(shè)在現(xiàn)有售樓處旁，有利于客戶對(duì)住宅和店面的雙重了解。 15 第三篇 銷(xiāo)售策略 一、價(jià)格建議 沿西街店面定價(jià)： 9000元 /㎡ ； 沿西郊菜市場(chǎng)店面： 7000元 /㎡ ； 小區(qū)內(nèi)街店面： 5000元 /㎡ 。 2）專業(yè)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)運(yùn)作的優(yōu)劣分析： 優(yōu)勢(shì)： 1）可有效保障專業(yè)市場(chǎng)的有序經(jīng)營(yíng)，及市場(chǎng)的成功運(yùn)作； 2）提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益； 3）對(duì)購(gòu)買(mǎi)客戶的投資利益有一定的促進(jìn)和保障作用。 概念營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)只需按正常項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的費(fèi)用支出與機(jī)構(gòu)的設(shè)置，即基本可達(dá)到預(yù)期目標(biāo)； 劣勢(shì)： 1）市場(chǎng)缺乏有效經(jīng)營(yíng)調(diào)控和引導(dǎo)，易在使用后期出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)定位偏差及無(wú)序經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題； 2）如項(xiàng)目投入使用后期，可能出現(xiàn)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不利的局面，將可能對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成不良的社會(huì)影響。 實(shí)質(zhì)運(yùn)作，即成立專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期的市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理。有關(guān)吃的市場(chǎng) 最為龐大，而名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品，在近些年里尤受城里人的喜愛(ài)，各種山珍海味制成的干貨，因儲(chǔ)存運(yùn)輸?shù)谋憷?，更因其較好的口味和營(yíng)養(yǎng)價(jià)值在城市里異常走俏； 目前泉州除了新門(mén)街有自發(fā)聚集一起的干貨商鋪外，還沒(méi)有真正的農(nóng)特產(chǎn)品的專業(yè)市 12 場(chǎng)，而以泉州城市的規(guī)模，市場(chǎng)可為空間巨大； 本案與西郊、城口菜市場(chǎng)相鄰，區(qū)域商業(yè)已具備一定的基礎(chǔ)和規(guī)模，并鄰近南安和 305省道，具資源和交通的優(yōu)勢(shì)與潛力可供挖掘； 項(xiàng)目旁兩大菜市場(chǎng)每天帶來(lái)大量人流，對(duì)本案的人氣聚集有一定的促進(jìn)作用； 項(xiàng)目周邊圍繞的幾大生活社區(qū)，為本案提供足夠 的消費(fèi)支撐； 西街是老泉州農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)最為集中的區(qū)域，是泉州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)源地，具有深刻的行業(yè)影響力。 三、項(xiàng)目概念定位 商業(yè)主題： 名 優(yōu) 特產(chǎn)品市場(chǎng)（農(nóng)副產(chǎn)品） 概念： 名、優(yōu)、特產(chǎn)品市場(chǎng)，是以各種山珍海味制成的干貨，如香菇、筍干、木耳、蝦仁、魚(yú)干等農(nóng)副產(chǎn)品。 概念營(yíng)銷(xiāo)對(duì)本案的促進(jìn)主要有兩個(gè)方面： 一、 概念營(yíng)銷(xiāo)能夠在泉州整體商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場(chǎng)大勢(shì)下，突出項(xiàng)目的商業(yè)定位，并對(duì)項(xiàng)目未來(lái) 的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的 發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資本案 11 可獲得的一定的投資回報(bào)，為本案樹(shù)立起足夠的投資信心，化解目標(biāo)客戶群體對(duì)本案潛在的投資疑慮及抗性。 同時(shí)，做專業(yè)市場(chǎng)還必須涉及項(xiàng)目后期的市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題，而這恰是房地產(chǎn)業(yè)與“市場(chǎng)”結(jié)合運(yùn)作最大難點(diǎn)所在，對(duì)于本案僅三千多 平方米的商業(yè)店鋪，經(jīng)濟(jì)效益不佳。 專業(yè)市場(chǎng)是以某一商業(yè)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)特性的市場(chǎng)，本身有其內(nèi)在的“唯一性”與“權(quán)威性”。 二、項(xiàng)目定位的可行性分析 項(xiàng)目定位應(yīng)根據(jù)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、客戶群體資源和項(xiàng)目所處的地理位置等綜合要素來(lái)考量。 根據(jù)區(qū)域周邊項(xiàng)目的客戶群體分析，結(jié)合本案的區(qū)域特性、交通條件、地緣屬性以及商業(yè)形態(tài)與氛圍等綜合考量因素，本案的目標(biāo)客戶群體定位如下： 區(qū)域來(lái)源： 以項(xiàng)目周邊區(qū)域的潛在客戶群體為主 南安、浮橋等外來(lái)區(qū)域客戶 為輔 兩者在本案客戶總量所占的比例，預(yù)計(jì)為 7： 3。 8 第二篇 營(yíng)銷(xiāo)企劃 一、區(qū)域?qū)傩约翱蛻舳ㄎ环治? 本案位于市郊西街與環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)價(jià)值較差，交通條件 不發(fā)達(dá)，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。 6 三、 本案商業(yè)面的 SWOT（優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、隱憂）分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) S 1）本案位于西郊商圈 的中心，人口密集，市場(chǎng)集中，與西郊新村及西郊市場(chǎng)毗鄰，有大量人流及消費(fèi)需求支撐； 2）本案所處的西郊片區(qū)具較強(qiáng)的消費(fèi)潛力，商業(yè)發(fā)展空間及可塑性強(qiáng)； 3）本案是西郊區(qū)域目前唯一的新建商業(yè)物業(yè)，對(duì)滿足、提升區(qū)域商業(yè)形態(tài)及商業(yè)價(jià)值有一定的促進(jìn)作用； 項(xiàng)目劣勢(shì) W 1）因處于老城區(qū)邊沿地帶，偏離市區(qū)，商業(yè)形態(tài)低檔，商業(yè)發(fā)展受阻，商店升值潛力不明顯，對(duì)泉州周邊縣市的投資客戶產(chǎn)生難以逾越的抗性； 2）道路狹窄，交通不暢，目前只有 2 條通往 北峰工業(yè)區(qū) 和 南安九日山 的公交線路，商業(yè)輻射面窄，項(xiàng)目定位可選擇余地??； 3）區(qū)域 商業(yè)消費(fèi)水平較低，商業(yè)氛圍冷清，形態(tài)雜亂，商品品種單一，檔次較低，區(qū)域商業(yè)形象不佳，主要消費(fèi)力外流嚴(yán)重； 4）區(qū)域內(nèi)商店租金低廉，對(duì)投資型的客戶影響較大，不利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售； 7 項(xiàng)目機(jī)會(huì) O 1）泉州博物館、南建博物館，西湖公園，荷花池公園的建設(shè)與改造，以及清源山的整治和生態(tài)園林帶的 建設(shè)，市政府對(duì)城市西部發(fā)展的力度及決心已現(xiàn)，對(duì)已被市
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