【正文】 ▲ 中國傳統(tǒng)園林的重要因素是建筑、山石、水體和植物。設(shè)計不同的球場造型風(fēng)格。因為迷你高爾夫受場地小的限制，不需要揮桿擊打很遠(yuǎn)距離的長桿球，也因為迷你高爾夫本身就是一種推桿技法的運動。 一、迷你高爾夫運動 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 38 頁 整個設(shè)計主要是參考室內(nèi)園林迷你高爾夫的設(shè)計，無論是模擬自然環(huán)境、洞區(qū)布置、運動技法、練習(xí)、比賽規(guī)則，乃至使用的球和球桿等器材方面，都要和高爾夫運動相同或相仿。注重項目健康、注重環(huán)境美化，注重服務(wù)與質(zhì)量，是體育俱樂部經(jīng)營的要旨。全面設(shè)置各項健身休閑項目的宗旨是努力為社會各屆人士、尤其是在大廈辦公商住的業(yè)主們提供良好的體育、娛樂、休閑、交友、商洽的活動環(huán)境。 第五節(jié) 健身休閑系列策劃方案 臺州財富大廈是臺州市規(guī)模最大、檔次最高、各項商務(wù)辦公、休閑娛樂設(shè)施最為全面的大型智能化綜合寫字樓，是臺州現(xiàn)代化城市建設(shè)的標(biāo)志性建筑，更是臺州廣大民營企業(yè)家的會所性建筑，在項目的總體性策劃中，將項目裙樓 3— 4 層設(shè)計為功能全面、服務(wù)上乘、充分體現(xiàn)現(xiàn)代人文體育精神的新型的健康體育會所。門店的店頭應(yīng)進(jìn)行專門設(shè)計規(guī)劃，設(shè)計一些烘托賣場氛圍的熱烈的商品展示，來渲染顧客 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 38 頁 的購物情緒，給顧客形成一個良好的購物印象。雜品部分主要在超市賣場的中央，采取落地貨架形式，布局為縱向陳列，這樣顧客就可以透視縱深，其他的陳列方式一般不被接受。 奶制品和冷凍品具有易融化，易腐蝕的特點，所以一般它被安排在顧客購買流程的最后，臨近出口，同 時奶制品和冷凍品通常在一起，這樣有利于設(shè)備的利用。 果蔬區(qū)是高利潤部門，通常的布局是滿足顧客的相關(guān)購物需求，安排在肉食品的旁邊。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 38 頁 賣場的 設(shè)置規(guī)劃應(yīng)該是通過將高購買率，最吸引顧客的商品或區(qū)域放在門店的最深處或主要的通道上，以便吸引顧客完全的將自己的門店光顧一遍。 賣場的布局規(guī)劃要為這一目標(biāo)服務(wù)：盡可能延長顧客在賣場內(nèi)的逗留時間，以便有更多的機會向顧客展示商品。一般門店的賣場面積和后場的辦公、庫房的比例是 4： 1。 二、超市規(guī)劃 超市賣場的布局設(shè)置是為賣場的日常經(jīng)營服務(wù)的，所有的規(guī)劃都應(yīng)當(dāng)遵循結(jié)合實際的原則來進(jìn)行所有的安排。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 38 頁 ▲ 價格定位：制定較低的價格，并采用 “ 招徠定價 ” 策略，一方面在顧客最常用的日用百貨等商品上，采取低價策略，增強對消費者的吸引力，以強化自身與各大百貨公司之間的競爭優(yōu)勢；另一方面，從一些毛利較高的商品上可以獲得利潤，使整個超市盈利。因此，我們分析用一個主體的大型超市 —— 最好引入國外國內(nèi)有品牌的超市作市場 中心主體，形成臺州版的 “ 銷品茂 ” 的概念及商圈。與此對應(yīng)，商場可分為 “ 新生活型態(tài)感性區(qū) ” 、 “ 日常生活型態(tài)感性區(qū) ” 、 “ 分期付款感性區(qū) ” 等三個區(qū)域，進(jìn)而各自開發(fā)合乎自己目標(biāo)的專屬品牌，從而讓消費者產(chǎn)生 “ 到了店里，就可快樂地度過一天 ” 、 “ 真想再到那家商店 ” 的印象。 ” 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 38 頁 合乎潮流的服裝與衣料類，使日常生活更舒適的日用品、交際所需的禮品類，均能合乎顧客的期待。如顧客試穿衣服或購物時，售貨員必須當(dāng)場介紹這些服飾商品如何適于新時代生活；第二， “ 優(yōu)秀的商品機能和感覺，而且價格不昂貴 ” 。 ▲“ 高雅品位 ” “ 高雅品位 ” 的經(jīng)營理念的目標(biāo)，是使得商場不僅是購物的地方，更重要的是通過購物以及商場的文化，使得人們了解并享受新的生活方式的，享受并培養(yǎng) 高雅的品位。發(fā)展成為臺州地區(qū)女性心目中最時尚的商場。時尚也具有階段性，不同年齡段的人對時尚的理解也是不同的，商場應(yīng)該準(zhǔn)確把握自己的核心顧客群的時尚觀，體現(xiàn)鮮明的個性價值。 四是具有鮮明的個性價值。 三是專業(yè)性地反映新都市生活。 二是富有國際性。因此，商場樹立的經(jīng)營理念應(yīng)該符合現(xiàn)代人的生活方式和觀念，建議如下： ▲“ 引領(lǐng)生活 ” 以 “ 引領(lǐng)生活 ” 為理念，可以從四個方面確定自己的經(jīng)營特色： 一是貼近時代。一方面，大型綜合購物中心展示的是 “ 正在流行 ” 的生活圖景，讓人們享用、欣賞和品味；另一方面，它還展示 “ 明日 ” 的生活圖景。 （二）樹立現(xiàn)代個性的經(jīng)營理念 購物中心首先應(yīng)該審時度勢，結(jié)合臺州市商業(yè)環(huán)境，樹立適應(yīng)臺州地區(qū)競爭格局的經(jīng)營理念。 ▲ 采用先進(jìn)的數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)科技，建立 商情網(wǎng)站，為在商場經(jīng)營的所有商戶進(jìn)行免費上網(wǎng)銷售，讓臺州甚至其他地區(qū)的廣大消費者坐在家里的電腦前，就能知道商品信息，甚至不用出門就能買到商家的商品。 （一） 引進(jìn)現(xiàn)代化商業(yè)中心的新觀念 ▲ 可以興辦真正大規(guī)模的商業(yè)廣場，如大型 “ 超級市場 ” 、“ 女人世界 ” 、 “ 男人世界 ” 、 “ 兒童世界 ” 等。 ▲ 各經(jīng)營者都要以消費者為中心，為其提供高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，使之服務(wù)水平能夠與大廈的形象相符合，更與國際化接軌。 經(jīng)營方針 ▲ 各商業(yè)經(jīng)營區(qū)的經(jīng)營的商品要以中高檔為主，其內(nèi)部的裝修格調(diào)也要具有一定的品味，能夠貼近時代，與大廈的總體形象相符合。隨著人們生活水平的提高，消費者不僅是為了滿足生活基本需要，而且是集購物、游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神享受形式而適應(yīng)這一潮流，商場 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 38 頁 應(yīng)向多功能、一體化的方向發(fā)展。 為了使 “ 財富大廈 ” 真正成為臺州市的商業(yè)中心，把商場定位為集中高檔精品類商品、店鋪銷售、賣場銷售、超市銷售為主體的全 方位綜合性購物中心，為臺州市民提供一個真正 “ 一站終點 ” 式的服務(wù)，使得購物、休閑等配套設(shè)施均能盡可能最大限度的適應(yīng)目標(biāo)消費群的需要。這個 “ 櫥窗 ” 某種意義上就是臺州版的 “ 銷品茂 ” 。 另外 ，在新的市場環(huán)境下，大型綜合購物中心可謂是城市生活的櫥窗，是城市生活的縮影，它在很大程度上反映著一個城市的生活水平。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 38 頁 適應(yīng)這一潮流，商場應(yīng)向多功能、一體化的方向發(fā)展。 二、大廈商場定位 未來的新臺州將是現(xiàn)代化的、開放的新興城市?？梢哉f交通十分便利。建設(shè)中的甬臺溫高速公路臺州段全線通車后，臺州開發(fā)區(qū)至杭州僅 45 小時車程。建成之后，市政府已經(jīng)搬遷至此，將成為新臺州的中心地帶。 第三節(jié) 商業(yè)區(qū)域定 位策略 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 38 頁 一、商圈基本分析 ▲ 臺州市地處中國浙江省沿海中部，上海經(jīng)濟(jì)區(qū)南翼，是中國最年輕的地級市之一，也是中國綜合經(jīng)濟(jì)實力比較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。產(chǎn)品 e化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡(luò)核心）成為網(wǎng)絡(luò)的終端?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)終端產(chǎn)品簡單地存在著，在使用中基本上只發(fā)揮相對單一的功能。 在信息技術(shù)的促動下，世界房地產(chǎn)開發(fā)模式正在發(fā)生深刻的變化，那就是從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個性化的產(chǎn)品）模式的改變，能不能快速轉(zhuǎn)變，并使用新的生產(chǎn)模式將成為影響中國地產(chǎn)未來國際競爭的重大戰(zhàn)略選擇。 七、房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 38 頁 房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型企業(yè)，對資金、 技術(shù)、人才的需求遠(yuǎn)低于低廉、充足的勞動力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。 六、當(dāng)?shù)鼐频觐惖禺a(chǎn)需求與現(xiàn)狀分析 臺州市主要的酒店有：黃巖國際大酒店、黃巖橘都大酒店、黃巖供水大酒店、椒江鳳凰山莊、椒江聯(lián)誼飯店、椒江大酒店、路橋大酒店、路橋鑫都國際大酒店等，這些酒店的檔次是比較高的，但是這些酒店的經(jīng)營情況相當(dāng)好，一般情況下都能達(dá)到 6090%的入住率。 五、當(dāng)?shù)丶爸苓呑∽饨鹚椒治? 從溫州的溫州數(shù)碼城、溫州國貿(mào)大廈的經(jīng)營情況分析，平均租金約為每平方米 40100元 /月，租金水平是相當(dāng)高的。在 199 1998 兩年中，竣工的寫字樓大增，寫字樓市場租金及售價下調(diào)，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整的狀態(tài)中，無論是開發(fā)商還是行 業(yè)主管部門都已意識到寫字樓市場形勢的嚴(yán)峻，并開始 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 38 頁 對寫字樓實行控制開發(fā)。另外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，會加大對寫字樓的需求，促進(jìn)對中高檔寫字樓的消費，成為市場需求的重要支撐。他們對高級公寓，特別是商住兩用的高檔公寓的需求當(dāng)然會與益俱增。大部分外國公司都準(zhǔn)備在華擴大投資規(guī)模，包括