【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、 媒體投放費(fèi)用總計(jì)： 萬 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 盛大開盤 現(xiàn)場包裝，活動準(zhǔn)備 促銷活動執(zhí)行盛況 15 萬 酒店租場及活動演出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1/4 豎版，套彩，硬廣 開盤 +促銷 28450 （周四） 28450 短信群發(fā) 覆蓋全市，以芙蓉區(qū)為重點(diǎn)， 手機(jī)月消費(fèi)額 150 元以上。 1/4 版，套彩，硬廣 開盤 +促銷 37800 （周五） 頭版 15 萬 投放至 ， 2 個月 金鷹 955 系列方式不少于 10 次 — 活動 事件 樣板間開放暨VIP 認(rèn)籌 （周六） 樓體條幅宣傳 品質(zhì) 2020 第三階段 硬宣傳 戶外 46 塊廣告位 促銷 +開盤 前已包括 投放至 ， 3 個月 分眾 A 網(wǎng)， 15s/次， 60 次 /天 主題形象 紅網(wǎng) B 網(wǎng)，半屏， 500 屏， 6s/次， 300 次 /天 促銷發(fā)布 投放至 ， 10 周 促銷 +房交會展點(diǎn)預(yù)告 開盤 +促銷 金鷹 955 15s/次， 30 次 /天 投放至 ， 2 個月 晨報 （周四） 頭版最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 媒體投放具體安排： 投放階段 媒介渠道 投放時間 投放規(guī)格 宣傳內(nèi)容 費(fèi)用預(yù)算 備注 第一階段 硬宣傳 戶外 46 塊廣告位 主題形象 90 萬 投放至 ， 3 個月 軟炒作 電臺訪談 活動事件時事報道，不少于 2 次 營銷中心開放 — 政法頻道、 金鷹 95 等 新聞報道 各媒體不少于 3 篇 2020 字 事件報道，形象宣傳 — 晨報、晚報 等 活動 事件 首度亮相記者見面會 （周六） 富麗華大酒店 開發(fā)公司理念，越界產(chǎn)品內(nèi)涵，產(chǎn)品前景 萬 2 萬用于記者接待 ， 涉及媒體晨報、晚報、三湘和政法頻道、 金鷹 95 等。 三、 媒體投放費(fèi)用預(yù)算： 一般項(xiàng)目推廣費(fèi)用為整體銷售額的 13%不等，鑒于本項(xiàng)目第一批推貨量、銷售目標(biāo)及開盤推廣難度和重要性等因素考慮，故，我司建議本項(xiàng)目住宅推廣費(fèi)用為住宅銷售總額的 2% ， 5500 元 / ㎡ 39170 ㎡ 2% ，約 430 萬 元，減去整過程中物料（樓書、單章印刷、三維動畫、工地包裝、模型制作等）費(fèi)用 30 萬，即 純推廣費(fèi)用為400 萬元 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 短信： 最親情直接的傳播方式，以此作為重要節(jié)點(diǎn)提示。 報紙： 收效大且昂貴，選擇晨報、晚報主流紙媒，在開盤前密集硬廣 ，促成銷售高潮。 樓宇： 分眾為主、紅網(wǎng)為輔，對市內(nèi)高檔消費(fèi)場所和寫字樓密集投放，進(jìn)出人群極可能成為我們的準(zhǔn)客戶。 附件： 越界開盤媒體投放執(zhí)行方案 一、 媒體投放整體策略： 受眾到達(dá)最大化，媒體投放最優(yōu)化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、廣告費(fèi)用預(yù)估 一般 項(xiàng)目推廣費(fèi)用 為 整體銷售額的 13%不等 ，鑒于本項(xiàng)目總體推貨量及銷售 周期短的特點(diǎn)，故，我司建議本項(xiàng)目住宅推廣費(fèi)用為住宅銷售總額的 2%，即： 5500 元 /㎡ 39170 ㎡ 2%，約 430 萬 元 大致分配如下： 階段 造勢期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 時間 — — — 周期 2 個半月 2 個月 4 個月 費(fèi)用 260 萬 140 萬 餅狀圖 示意 ： 階段廣告費(fèi)用65%35%第一批推貨第二三批推貨 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 【階段三】：清盤期 （ 2020. — ） 推廣目的 ： 存量消化，百分百消化。 【階段二】：第三波銷售 （ — ） 推廣目的 ： 第 三 批 推貨 ， 最大消化 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 訴求主題： 跨年之旅，表現(xiàn)新年新氣象 ： ?越界‘越’ 精彩！ ? 傳播組合 ： [戶外 +樓體巨幅 +工地圍墻 +報紙硬廣告 +新聞宣傳炒作 +短信廣告 ] 針對性 廣告投放， 重在新客戶挖掘 。 ?越界 —— 長 沙已被顛覆，你還等什么！? 傳播組合 ： [報紙硬廣告 +新聞宣傳炒作 +短信廣告 +樓體巨幅 +工地圍墻 ] 此時項(xiàng)目影響力已經(jīng)形成，只需要進(jìn)行維持性的廣告投放，力度可逐漸減弱，為第二批推貨做準(zhǔn)備。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 強(qiáng)銷期：（ — ） 推廣目的 ： 經(jīng) 12 月 28 日開盤，通過對開盤銷售進(jìn)行報道，形成熱售搶購的輿論氛圍，快速消化意向客戶，吸引邊緣動搖客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 【階段三】：營銷刺激階段 （ —— ） 推廣目的 ： ?越界?的項(xiàng)目概念及產(chǎn)品特色已深入人心，此時再掀狂潮，顛覆性的促銷方式快速轟動長沙。 推廣目的 ： ?越界?影響持續(xù)擴(kuò)大，這一階段不僅要讓長沙人知道?越界?，還要讓長沙人了解?越界?的產(chǎn)品特點(diǎn)和優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【階段二】：全城風(fēng)暴階段 （ —— ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 媒體力度： 戶外廣告不少于 6 塊，項(xiàng)目開業(yè)報道不少于 5 次，及新聞軟文不少于 3 篇。 售樓中心開業(yè)儀式 1）具備條件： ? 營銷中心裝飾、硬件擺設(shè)、銷售道具、項(xiàng)目資料全部齊備； ? 營銷隊(duì)伍全部到位，并培訓(xùn)完畢； ? 現(xiàn)場廣告以在市場反映強(qiáng)烈，受眾興趣濃厚。 2）地點(diǎn)：富麗華大酒店（暫定）。 項(xiàng)目理念及概念宣傳 —— ?越界 —— 八一路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 訴求主題： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【其他廣告】 —— 如高檔餐飲場所宣傳物料 可選擇?咖啡之翼?等本案目標(biāo)客群經(jīng)常處于的高檔餐 飲場所，利用臺紙等形式宣傳，針對性較強(qiáng)、費(fèi)用較低、廣告效應(yīng)持久。 【網(wǎng)絡(luò)廣告】 —— 用于項(xiàng)目詳細(xì)介紹及概念宣傳。 【短信廣告】 —— 用于開盤前銷售活動信息的發(fā)布。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2） 輔助媒 體： 【現(xiàn)場包裝】 —— 本項(xiàng)目處于黃金碼頭鬧市中心，現(xiàn)場包裝的宣傳作用極為重要，可起到黃金地段戶外廣告的作用。 媒體應(yīng)涵蓋長沙各主流媒體，如市級電視頻道 （政法頻道、新聞頻道、女性頻道、經(jīng)貿(mào)頻道等） ，報紙 （瀟湘晨報、長沙晚報、三湘都市報） ，廣播電臺 （ 頻道、金鷹 95音樂頻道） 等。 【爆破媒體三】 新聞炒作（電視臺 +電臺 +報紙） 在目前這個房地產(chǎn)市場熱度下降的特殊時期內(nèi)，制造話題讓媒體主動炒作是投入最少、效果最佳的方式。 ? 制作形式： 建議制作高品質(zhì)的廣告片，采用 5′和 15′兩種形式于內(nèi)部認(rèn)購期、開盤前或其他重要節(jié)點(diǎn)在市中心高檔寫字樓以及高檔住宅區(qū)高密度、高頻率、交叉性投放。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 媒體選擇： 分眾傳媒 +紅網(wǎng)樓宇電子媒介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【爆破媒體二】 樓宇廣告 樓宇電視作為一種大眾媒體，檔次較高，同時信息的到達(dá)性好。建議將?戶外廣告當(dāng)報紙廣告用?，戶外更換內(nèi)容的成本遠(yuǎn)小于報紙廣告，可以在各階段根據(jù)需要及時更新戶外信息，發(fā)布項(xiàng)目最新信息。 媒體策略說明： 重點(diǎn)只做三種有效媒體，不作無謂的廣告浪費(fèi)！ 按照切割媒體的方針，切割出【 戶外 +樓宇廣告 +新聞炒作 】 的黃金三角組合，階段性地持續(xù)信息轟炸，以取得快速直接的廣告效果，同時避除不必要的信息干擾。 對于本項(xiàng)目的推廣而言，切割營銷主要體現(xiàn)在對客戶群體的準(zhǔn)確判定，并根據(jù)其特性采用集中的媒體渠道選擇進(jìn)行項(xiàng)目的推介。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，宣傳推廣在短時間內(nèi)，就須掀起一場?暴風(fēng)驟雨? 。 第五部分 宣傳推廣策略 一、廣告 目標(biāo) 滿城?越界? ?越界?從誕生起，就飽受爭議， 充滿話題性，這是由本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)和特殊時期重大銷售任務(wù)所決定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 【第三階段推盤】 蓄客手法： 本階段蓄客手法采用客戶直接登記的形式，因?yàn)樵谇皟膳吭聪?完 全后 ， 余下房源性價比較高 。 【第二階段推盤】 蓄客手法： 本階段蓄客 采用情感營銷 ,以客戶聯(lián)誼、老帶新 的形式，在第一批房源消化殆盡 的同 時， 迅速積累第二批客戶。 階段推貨 蓄客方式 【第一階段推盤】 蓄客手法： 本 階段蓄客手法采用發(fā)放 VIP 卡形式，發(fā)放截止時間為 10 月 31 日，同時以 250 張 VIP 卡為節(jié)點(diǎn)，前 200 張可享受優(yōu)惠政策， 200 張之后的客戶只有擁有選房權(quán)，而無優(yōu)惠政策。 ● 第三批推貨，為公寓式酒店考慮的 68 層，和保留的中間較好樓層。 ● 第一批推貨 ，則為 68 層后的奇數(shù)層為主，和低樓層的 2層偶數(shù)樓層，在均勻分布的同時， 側(cè)重于中低樓層的去化 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多