【正文】 情感營銷， 通過老客戶口碑效應(yīng)挖掘新客戶 ； ■ 第二套價目表制作。 營銷活動： 盛大開盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 銷售階段及工作安排 整個銷售過 程中，可分為 五 個階段： VIP 認(rèn)購期（ — ）： 營銷目的： 客戶大批量累積， VIP 快速認(rèn)籌，實現(xiàn)開盤熱售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）資料 ? 智能化標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實 ； ? 按揭銀行提前落實 ； ? 物管公司提前落實 ； ? 價格表及付款方式 ； ? 完成必要的銷售文件（認(rèn)購合同、定金通知書、購樓須知、按揭須知、預(yù)售合同） 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 本項目作為純 小戶型 項目， 客群誠意度一般較高，易促成成交，引發(fā)?羊群效應(yīng)?，因此在 意向 客戶累積 600 人 、 VIP250 張 左右即可開盤正式發(fā) 售。 ? 準(zhǔn)備充分后入市： 入市時必須在營銷 中心 、 工地圍墻 、工程 樓體 等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，彰顯出本項目的氣勢與發(fā)展商 的雄厚實力，增強(qiáng)客戶對項目的信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 《價目表》在各階段予以調(diào)整，實際工作中根據(jù)市場、項目營銷情況與 貴方探討后再予以提交。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。（價格升幅視項目知名度與市場追捧度而定。（ 視 客戶積累情況 而定 ，適當(dāng)調(diào)整 折扣 降幅 。 四 、價格策略 中價入市，逐級加價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案就?地理位置?、?規(guī)模?、?工程進(jìn)度?、?配套設(shè)施?、?交通便捷程度?、?外部環(huán)境情況??戶型配比?、?景觀?、?智能系統(tǒng)??建筑風(fēng)格 ?等各項綜合評分，決定該物業(yè)價值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準(zhǔn)價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 此種定價法是為爭取市場而對競爭對手的主動出擊，與市場的需求、競爭對手的態(tài)勢緊密相連，是最易被市場接受、最主動出擊的定價方法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 整體營銷目標(biāo)分解之下， 是營銷重任的凸現(xiàn)，為達(dá)到既定目標(biāo)，項目對外開放后，就得 至少 完成 日平均任務(wù) ： 銷售 3 套 /天，客戶累積 27 人 /天。 支撐點： 品牌的完全樹立。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目標(biāo)： 完成整體銷售 30%，即 202 套 ； 并初步完成第三階段誠意客戶累積。 在前期初步探討下， 可 將項目整體 銷售 目標(biāo)分解如下： 階段一： 時間： 2020 年 8 月 — 12 月。 越生活 —— 超越想象的智能生活； 越功能 —— 隨心所欲的百變功能。 集中體現(xiàn)為： ?四大超越? 越地段 、 越空間 、 越生活 、 越功能 越地 段 —— 不可復(fù)制的白金地段； 越空間 —— 顛覆傳統(tǒng)的大氣格局； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚 阿波羅商業(yè)廣場、通程電器、名典咖啡、麥當(dāng)勞、肯德基、秦皇食府、海程大酒店、華天大酒店、同天大酒店、富麗華大酒店、今朝大酒店等近在咫尺。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品缺陷可通過后期軟硬件配置，予以提升；地段因素，則可通過宣傳將優(yōu)勢無限放大。 梓園路 路 5070 ㎡左右為主 極高 一致 〃 印象天心 蔡鍔路 約 5 萬㎡；約 800 多套 90 ㎡以下占 90%； 50 多㎡為主 緊湊設(shè)計，實用性高 東塘 〃 沸點 100 約 4 萬㎡ 4060 ㎡左右 東塘商圈核心區(qū) 合計： 未來 12 年內(nèi)供應(yīng)量約 7080 萬㎡ ；約 1160013000 套 [按 60 ㎡ /套計 ] 小結(jié)： 長沙在售小戶型項目不多，純小戶型多以單體樓為主，其次城市綜合體中必有小戶型。 凱通 〃 七座城 車站路與人民路交匯 7 大地塊約 70 萬㎡ 90 ㎡以下占 80% 市中心大型綜合社區(qū) 建鴻達(dá) 〃 華都 東塘大華賓館地塊 占地 47 畝；總建筑面積 236314 ㎡，規(guī)劃 7棟，包括高檔住宅 +寫字樓 +酒店 +商業(yè) 小戶型 6070 ㎡ 378套共 ㎡；行政公寓 247 套共 ㎡ 東塘現(xiàn)代商圈全面升級的排頭兵 金燁 〃 銀聯(lián)中央 韭菜園 約 萬㎡ 80 多㎡為主 絕對 CBD 核心，空中大花園 福田 〃 梓園 約 5 萬㎡；約 800 多套 90 ㎡以下占 90%； 連院式空中廊院小戶型，創(chuàng)新指數(shù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ㎡兩房 96 套 6080 小戶型完成97% 的銷售率 35 萬㎡的城市綜合體，12020 ㎡中央園林設(shè)計 周邊單位公務(wù)員、高管，東區(qū)市場老板 星典時代 芙蓉區(qū)東二環(huán)二段175號 萬㎡ 住宅 +底商 一房 4149㎡，二房7076 ㎡，三房 90 ㎡ 4500 80% 緊湊 實用型，三房可控制在 90 平米以內(nèi)，以總價低門檻取勝 周邊原居民，區(qū)域市場生意人。 長城非常生活 長沙市雨花亭十字路口西南角 30000 ㎡ 商業(yè) +住宅 兩房 8799㎡ 5000 70% 外飄窗、明廚明衛(wèi)設(shè)計，戶型設(shè)計方正適用， 10米進(jìn)深， 8 米套型面寬，很好保證房間采光 周邊居民及現(xiàn)代都市新長沙人 建鴻達(dá)華都 東塘[原大華賓館內(nèi) ] 萬㎡； 寫字樓+酒店 +商業(yè) +住宅 小戶公寓377 套 ； 3 梯14 戶； 面積 6167㎡ 6100 未開盤 東塘核心地段的城市綜合體，戶型經(jīng)濟(jì)實用，6167 ㎡的小戶型設(shè) 計，便于修改成兩房，面積滿足新長沙人入城市戶口的門檻。戶型緊湊，得房率高，戶型靈活多變，便于修改。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5）發(fā)展態(tài)勢 —— 大河西先導(dǎo)區(qū)將以良好的自然生態(tài)環(huán)境引領(lǐng)住宅宜居革命，區(qū)域目前常住人口密度不大，但其政策靈活性將有效引導(dǎo)其他地域定向人口遷徙，形成新高尚人文居住區(qū)。 2）供應(yīng)特征 —— 90/70 政策的進(jìn)一步落實， 6090 ㎡戶型供應(yīng)充足，市場去化緩慢， 120144 ㎡房型銷售量和增長態(tài)勢良好。 開發(fā)商紛紛降價打折，抱觀望心態(tài)的消費(fèi)者更加堅定了觀望心態(tài)，市場急需政策性救市。 2） 上半年相對冷清的樓市，給開發(fā)商帶來極大的銷售壓力，很多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 上半年長沙房地產(chǎn)銷售： 房地產(chǎn) 市場明顯出現(xiàn)冷談，各區(qū)域成交面積都在下降，降幅最大的是岳麓區(qū) %，然而開福區(qū)卻銷售量出現(xiàn)了銷售上漲，漲幅雖只 %，但足以證明在這樣市場回歸理性的特殊時期，開福區(qū)以眾多實力開發(fā)商的品牌實力，帶給消費(fèi)者高性價比的產(chǎn)品，受到理性市場的歡迎。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第 一 部分 市場及項目分析 一、 市場 分析 二、 項目 分析 第二部分 整體營銷 目標(biāo) 及 分解 第三部分 價格策略 一、 厘定價格的相關(guān)因素 二、 價格 定位原則 三、 入市價格建議 四、 價格策略 第 四 部分 銷售策略 一、 銷售總體策略 二、 入市時機(jī)及銷售前提 三、 銷售階段及工作安排 四、 階段推貨策略 第 五 部分 宣傳推廣策略 一、 廣告目 標(biāo) 二、 媒體組合策略 三、 階段性 推廣策略 四、 推廣費(fèi)用預(yù)估 附 件 ： 開盤前媒體投放執(zhí)行方案。 謹(jǐn)呈： 中技集團(tuán)湖南 華泰 房 產(chǎn) 越界整體 營銷執(zhí)行 方案 [全程策劃 ] 上海鑒略地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) |地產(chǎn)策略中心 [項目編號 ] 越界 005 [日 期 ] 2020/08/05 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中住宅預(yù)售面積達(dá)到 萬㎡，占商品房批售面積的 %，比去年同期增長 %。 長沙房地產(chǎn)供應(yīng)市場態(tài)勢： 1） 下半年持續(xù)有大量項目上市，加上上半年無法及時消耗的供應(yīng)量，整個市場可供銷售的商品房預(yù)計超過 1000 萬㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 我司 2020 上半年 評鑒 1）總體特征 —— 上半年長沙樓市呈現(xiàn) ? 買方?jīng)?，賣方急，傳媒熱，服務(wù)忙，政府愁，客戶憂 ? 的特征。長沙市房地產(chǎn)均價維持在 4100— 4300 左右。 區(qū)域 老廠區(qū)、單位職工和年輕的新長沙人 S 三一 9000 寫字樓 三房43 總套數(shù) 24% 臨車站北路與三一大道 區(qū)域單位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 oho天都 大道與車站北路交匯處西北側(cè) 0 ㎡ +商業(yè) +住宅 118119 ㎡ 一房 5460㎡ 00 城市主干道，交通便捷，配套趨于完善。 深圳、江浙閩投資客、新長沙人。3 梯19 戶 ㎡ ； 一房 604套 。城市中心版塊罕見的社區(qū)型高尚大盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項目 分析 項目為小戶型單體樓， 除前期爛尾樓形象影響外， 產(chǎn)品本身 存在通風(fēng)采光差、公攤大、實用率低等 不利因素；且項目本身所處地段 （ 八一路與車站路交匯口 、城市中央火車站商圈位置 ） ， 聲音 嘈雜 和 三教九流 、 魚龍混雜 等不好印象。 火車站商圈核心 以火車站為核心的區(qū)域匯集了眾多的專業(yè)市場與商場，包括有： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 阿波羅商業(yè)廣場、國儲電腦城、合一電腦城、合峰電腦城、曉園攝影器材城、朝陽電器城、金蘋果大市場、三湘南湖大市場、旺德府建材超市等，這部分市場充分利用了火車站，汽車站等交通樞紐，在客流、貨流方面的優(yōu)勢。 投資優(yōu)勢 收益 ， 城市中央口岸物業(yè)，數(shù)大商圈環(huán)繞，上千商家匯聚，高端租客云集；價值 ， 長沙中央豪宅