【正文】 此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目，其拆遷評估不適用本辦法。第三十一條 對有下列行為之一的評估機(jī)構(gòu)和評估人員，依據(jù)《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰并記入其信用檔案：（一）出具不實(shí)評估報(bào)告的；（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；（三）以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷評估業(yè)務(wù)的；（四）允許他人借用自己名義從事拆遷評估活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷評估業(yè)務(wù)的；（五）不履行評估技術(shù)咨詢或者解釋義務(wù)的；（六）不配合評估鑒定專家小組進(jìn)行鑒定，以及多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；— 10 —GB T502911999（七）違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（／－）和本辦法其他規(guī)定的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三十條 評估專家委員會成員、評估機(jī)構(gòu)、評估人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者評估結(jié)果無效。鑒定組成員與原評估機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。第二十八條 省建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)的市房屋拆遷管理部門，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對拆遷評估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷評估技術(shù)鑒定。評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持評估報(bào)告；評估報(bào)告存在 技術(shù)問題的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報(bào)告。第二十六條 拆遷當(dāng)事人對原評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托評估的結(jié)果與原評估結(jié)果在允許誤差范圍外且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告之日起 日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房屋拆遷評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）申請技術(shù)鑒定。拆遷當(dāng)事人另行委托評估機(jī)構(gòu)評估的，受托評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在日內(nèi)出具評估報(bào)告。第二十五條 拆遷當(dāng)事人向原評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估的，該評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起 日內(nèi)給予答復(fù)。第二十四條 拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商解決。第二十三條 拆遷人或被拆遷人對評估報(bào)告有疑問的，可以向評估機(jī)構(gòu)咨詢。分戶評估報(bào)告是按房屋所有權(quán)證劃分的被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額的評估報(bào)告。符合出具條件的分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)在公示期滿后日內(nèi)送達(dá)被拆遷人。第二十一條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將初步評估結(jié)果向被拆遷人公示日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。評估報(bào)告中估價(jià)目的統(tǒng)一載明為：房屋拆遷補(bǔ)償評估。評估報(bào)告必須由兩名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋注冊房地產(chǎn)估價(jià)師專用章。拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)出具評估報(bào)告，不得與拆遷當(dāng)事人一方串通損害另一方的合法權(quán)益，不得以給予回扣等不正當(dāng)手段獲取拆遷評估業(yè)務(wù)。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)按照工程造價(jià)結(jié)合剩余使用年限，評估其貨幣補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。不能采用市場比較法或收益法的，也可采用成本法或其它方法評估確定。非住宅房屋包括營業(yè)性用房和非營業(yè)性用房，營業(yè)性用房劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪 ——等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑；非營業(yè)性用房劃分為工業(yè)性建筑（廠房、倉庫等）、辦公性建筑（行政辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）。依據(jù)評估確定的該區(qū)位 該類新建普通商品住宅房屋的不同樓層的價(jià)格，結(jié)合被拆遷人選擇的調(diào)換安置住宅房屋建筑面積計(jì)算調(diào)換安置住宅房屋的價(jià)款。被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格不得低于設(shè)區(qū)的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補(bǔ)償價(jià)格。根據(jù)被拆遷住宅房屋的結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等房地產(chǎn)狀況 調(diào)整因素確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價(jià)差。（三）測算價(jià)差。即確定被拆遷住宅房屋所處區(qū)位該 類新建普通商品住宅房屋的市場價(jià)格。即根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類 別為住宅。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他評估方法，并在評估報(bào)告中充分說明原因。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。第十三條 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。第十二條 拆遷評估時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。第十一條 拆遷當(dāng)事人或受托評估機(jī)構(gòu)和評估人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息資料的，憑拆遷委托的有關(guān)證明，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助查閱。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，拆遷人應(yīng)當(dāng)邀請公證機(jī)關(guān)工作人員或由除拆遷人和評估機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人到場見證，并在分戶評估報(bào)告中做出相應(yīng)說明。第十條 拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向評估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規(guī)劃紅線圖及各類房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、用途等拆遷評估所必須的依據(jù)、資料及有關(guān)數(shù)據(jù)，并協(xié)助評估機(jī)構(gòu)做好實(shí)地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料等工作。第九條 受托評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。委托人應(yīng)當(dāng)與評— 估機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷評估委托合同，并自合同簽訂后日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門備案。需要由兩家或者兩家以上評估機(jī)構(gòu)評估的，評估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷當(dāng)事人放棄抽簽的，由房屋拆遷管理部門指定。第七條 拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由拆遷當(dāng)事人協(xié)商或被拆遷人投票的方式確定。第六條 設(shè)區(qū)的市、縣（市）房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)每年向社會公示一批符合本辦法第五條規(guī)定條件的評估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。取得三級（含三級）房地產(chǎn)評估資格等級的評估機(jī)構(gòu)只能在本市、縣轄區(qū)內(nèi)從事拆遷評估業(yè)務(wù)。— 2 —第五條 從事拆遷評估的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）取得三級（含三級）以上房地產(chǎn)評估資格等級。設(shè)區(qū)的市、縣（市）房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷評估工作進(jìn)行監(jiān)督管理。因城市建設(shè)需要使用城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地征收手續(xù)，拆遷該集體土地上房屋實(shí)施房屋拆遷評估的，參照本辦法執(zhí)行。二○○七年四月九日—山東省城市房屋拆遷評估管理辦法第一條 為規(guī)范本省城市房屋拆遷評估行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和國家標(biāo)準(zhǔn)GB T50291 1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（／－）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本辦法。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。十、估價(jià)結(jié)果于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元其中，村民個(gè)人所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元村集體所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元以上分別見《****宅基地房屋拆遷補(bǔ)償匯總表》、《****集體地上物拆遷補(bǔ)償匯總表》。對于價(jià)值量較大、建設(shè)周期較長的附屬物工程還應(yīng)在工程造價(jià)的基礎(chǔ)上，加上前期工程費(fèi)、資金成本等費(fèi)用后得出重置全價(jià)。然后計(jì)算重置全價(jià)。首先編制工程造價(jià)。2+裝修分?jǐn)?shù)成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)成新折余率}分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式：村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=重置全價(jià)成新率(1)對已包含在《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的房屋及其附屬物，可按該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)評估。(3)房屋及其附屬物重置成新價(jià)確定根據(jù)北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則〉的通知》及北京市國土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布的通知》規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)采用成本法測算。②(折合200平方米)。但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。②未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況確定。宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式：宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)(1)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)房屋重置成新均價(jià))戶均安置面積247?？傊?，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評估，然后對其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格。公平原則房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，是估價(jià)對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。(略)八、估價(jià)原則本次評估主要遵循以下原則：合法原則遵循合法原則，即必須以估價(jià)對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行?！侗本┕こ淘靸r(jià)信息》(北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦2008)。對因安臵不及時(shí)等原因，導(dǎo)致住戶多次上訪或者群體上訪的，降低企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，嚴(yán)重的吊銷企業(yè)資質(zhì)。對一些無理取鬧的被拆遷人，經(jīng)多次做工作無效的，嚴(yán)格按法律程序進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門對強(qiáng)制拆遷予以支持和配合。監(jiān)督開發(fā)企業(yè)要堅(jiān)持依法拆遷，文明拆遷，要注意工作方式方法，堅(jiān)決杜絕生、冷、硬、橫等現(xiàn)象。但真正拆遷的具體商談，協(xié)議的簽訂等，還是要靠開發(fā)企業(yè)的拆遷工作人員。拆遷協(xié)調(diào)辦公室工作人員是代表政府進(jìn)行拆遷法規(guī)和政策宣傳、統(tǒng)一拆遷市場、加強(qiáng)拆遷管理的，不是開發(fā)企業(yè)的拆遷工作人員。三、進(jìn)一步做好拆遷工作的措施嚴(yán)格統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償安臵標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持公正、公開、公平的原則，杜絕在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上的高低不一、暗箱操作等現(xiàn)象。個(gè)別開發(fā)企業(yè)消極對待拆遷，特別是對不影響施工的被拆遷戶不認(rèn)真協(xié)商，存在故意壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、故意刁難被拆遷戶等現(xiàn)象。開發(fā)企業(yè)拆遷工作人員與被拆遷人溝通不夠，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬橫等問題還沒有徹底解決。二、存在問題拆遷協(xié)調(diào)辦成立后，大部分開發(fā)企業(yè)拆遷工作人員配備數(shù)量不足，素質(zhì)不高；沒有擺正與拆遷協(xié)調(diào)辦的關(guān)系，對拆遷協(xié)調(diào)辦過于依賴。1青山小區(qū)(南片)兩棟綜合樓。由寧夏太西房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)。已建成2萬平方米，剩18戶住戶未拆遷，2006年開工2萬多平方米。1萬盛二期。位于解放東街北側(cè)?？偛疬w170戶，；，剩51戶未拆，其中影響今年開工的15戶，目前已開工6萬平方米。位于前進(jìn)北路東。位于永康南路東側(cè)，由石嘴山市宏順房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，總拆遷戶195戶，剩余20戶未拆，影響工程開工。位于永康北路東、游藝西街南側(cè)，由石嘴山市鑫嘉元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，總拆遷戶40戶，剩10戶住宅房未拆，已開工1萬平方米?？偛疬w戶21戶，剩2戶商戶和1戶住戶未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議。由寧夏大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)從2002年開始改造，總拆遷戶383戶，已完成拆遷344戶，剩39戶住房未拆。剩1戶未拆。禹新小區(qū)。中心商貿(mào)區(qū)。總拆遷戶512戶約5萬平方米，工程分兩期實(shí)施，一期工程2006年計(jì)劃建成，一期拆遷戶320戶，尚有6戶擬進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。青山小區(qū)。拆遷總面積1500平方米18戶。錦繡園。（單位1戶）。新世紀(jì)家園。位于游藝西街北，由寧夏恒產(chǎn)建設(shè)發(fā)展公司開發(fā)，總拆遷戶188戶，已拆除182戶2萬平方米，剩6戶1750平方米沿街二層樓和3層樓尚在調(diào)解之中。目前部分小區(qū)仍有200余戶被拆遷戶未拆遷，拆遷協(xié)調(diào)辦將加大拆遷協(xié)調(diào)力度，盡快促其拆遷，確保5月底以前要開工的項(xiàng)目都能順利開工建設(shè)。在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政協(xié)的大力支持下，在市直有關(guān)部門和大武口區(qū)政府的積極配合下，市拆遷協(xié)調(diào)辦公室成立以來，認(rèn)真積極主動開展工作，抽調(diào)近30名拆遷工作人員深入被拆遷戶家中，耐心細(xì)致地宣傳政策法規(guī)，做到罵不還口，打不還手，不怕吃閉門羹，不怕冷面孔，盡力統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷行為，切實(shí)保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。三是做好檔案實(shí)體基礎(chǔ)性工作，特別是對新興的聲像資料加以保護(hù)，確保檔案管理規(guī)范、利用方便。（六）抓落實(shí)、想措施，主動解決拆遷安置中的問題，創(chuàng)新工作手段，通過不斷完善信訪工作答復(fù)制度，定期匯總信訪情況，認(rèn)真分析研究產(chǎn)生信訪事項(xiàng)的原因，做好保穩(wěn)定的硬性工作。（五）做好裁判員一手托兩家，維護(hù)好拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。做好信訪記錄，并實(shí)地調(diào)查核實(shí)后再進(jìn)行答復(fù)，同時(shí)做好相關(guān)資料的保存工作；對于信訪投訴，實(shí)行誰接待、誰調(diào)查、誰答復(fù)，做到責(zé)任到人各負(fù)其責(zé)。（三）建立一個(gè)完善的投訴和信訪記錄。（二）加強(qiáng)我市“新辦法”的落實(shí)、宣傳工作。六是大膽創(chuàng)新，按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》和自治區(qū)《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對法律和各類文書樣本進(jìn)行了修改和規(guī)范，并且已全部應(yīng)用于工作實(shí)際，并在依法拆遷中發(fā)揮了重要作用。五是組織人員對白銀路、南環(huán)路和山水大道拆遷范圍內(nèi)的房屋實(shí)施了摸底調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和資金的評估測算工作。二是根據(jù)國務(wù)院和自治區(qū)制定的城市房屋拆遷的相關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合我市的實(shí)際情況，重新修訂了我市城市房屋拆遷實(shí)施辦法；三是認(rèn)真做好拆遷中各項(xiàng)數(shù)