房屋拆遷評估(參考版)
2025-01-03 15:38本頁面
【正文】 政府必須具備較強的市場把握能力，建立一個完整的市場監(jiān)控體系，定期公布土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的動態(tài)信息，完善土地價格指數(shù)系統(tǒng)和房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)。 ? （包括房屋及水電氣等設(shè)施）的補償采用重置成本法，房屋補償金額 =房屋建筑面積（自用面積和公攤面積） 重置價格；設(shè)施補償費 =自有設(shè)施數(shù)量 重置價格 ? ? =土地使用權(quán)補償費 +地上附著物補償費 +裝修補償費 ——房地合一的評估模型 ：土地的市場開發(fā)價值與拆遷后的規(guī)劃指標(biāo)聯(lián)系在一起，同一塊地由于規(guī)劃容積率的不同其表現(xiàn)出的市場價值差別很大，房地合一的評估法將房地產(chǎn)開發(fā)過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價值的重要因素（土地規(guī)劃指標(biāo)），土地的市場價值未能得到充分體現(xiàn)。 1+土地還原率） 基準(zhǔn)使用年限 ] 33 34 ? =（ 拆遷后的土地使用權(quán)價格評估值 +政策優(yōu)惠部分 +其他拆遷成本）/拆遷面積。 1+土地還原率） 實際使用年限 ] 247。被評估地價 =基準(zhǔn)地價 [1+（成熟度修正系數(shù)） +（區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)） ] 容積率修正系數(shù) 年限修正系數(shù) 期日修正系數(shù) ? —基準(zhǔn)地價是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測算出的平均價格（含土地出讓金）是政府宏觀調(diào)控下的土地價格 ? —成熟度是指宗地內(nèi)的實際開發(fā)程度（通水、通電、通路、場地平整） ? —劃撥國有土地使用權(quán)及租賃國有土地使用權(quán)應(yīng)作修正 ? —區(qū)域和個別因素包括交通便捷度、公用服務(wù)設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃用途、朝向與采光等 ? —國有土地出讓有一定的年限，實際使用年限與基準(zhǔn)地價的使用年限不一致時應(yīng)進(jìn)行年限修正?；鶞?zhǔn)地價法通過對被拆遷片區(qū)地價的動態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價格。必須依附于建筑物，無法運用比較法、收益法評估。 5% ? — 其他修正系數(shù)：不超過 177。 18厘米調(diào)減 % ? — 結(jié)構(gòu)修正系數(shù)：磚混、鋼混結(jié)構(gòu)不調(diào)整，磚木結(jié)構(gòu)調(diào)減 2%3%，簡易結(jié)構(gòu)調(diào)減 4%5% ? — 門窗修正系數(shù)：不超過 177。（住宅樣本點原則上一般為新建商品房的平均樓層價格） —— 國有土地使用權(quán)通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地；又分為國有出讓和國有劃撥，國有劃撥是未繳納過土地出讓金的，其流通一般需審批并補交出讓金，國有出讓土地轉(zhuǎn)讓繳納規(guī)定稅費即可，可正常流通； —— 農(nóng)村的住房肯定是集體土地使用權(quán)；農(nóng)村住房限制流通，只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，而且需要符合條件；一般情況下，國有土地使用權(quán)才可以抵押；有部分涉農(nóng)貸款，農(nóng)民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續(xù)。 住宅狀況修正系數(shù)） +設(shè)施補償費 +裝修補償費 +其他費用 28 ? 法 ? ——市場比較法： 近期有過類似交易的房地產(chǎn)加以修正。 ? 4其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（ 2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。 ? 、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。 貨幣補償 （或與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換，不得申請宅基地新建住房） ? ： 應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。 ? 《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 規(guī)定了四種方法： ； ，從其規(guī)定； ，可以按照協(xié)商結(jié)果確定；
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