【正文】 （五）確。最后結(jié)合上述三種情況，綜合確定折現(xiàn)率。企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)主要來自企業(yè)外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)方面，外部風(fēng)險(xiǎn)來自于企業(yè)所處具體經(jīng)濟(jì)地理位置、市場(chǎng)環(huán)境、自然與意外等；內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要來自經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）采用以下公式：資產(chǎn)報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率+企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)收益率。（1）考慮被評(píng)估加油站的歷史收益水平，即通過歷史資料計(jì)算分析其歷史凈資產(chǎn)收益 率水平。（三）確定折現(xiàn)率與凈利潤(rùn)口徑對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為凈資產(chǎn)收益率。在劃撥土地使用權(quán)條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)熟短來設(shè)定。根據(jù)以上分析，確定預(yù)測(cè)期各年凈利潤(rùn)，公式為：Et=利潤(rùn)總額所得稅=營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外支出所得稅最后，評(píng)估人員應(yīng)關(guān)注，剩余經(jīng)營(yíng)年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權(quán)的剩余使用年限時(shí)，相關(guān)終值的計(jì)算。根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷年會(huì)計(jì)報(bào)表，如果歷年沒有其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)，在未來收益值中將該項(xiàng)按零值計(jì)算；如果發(fā)生額很小也可忽略不計(jì)；如果發(fā)生額較大，也可采用營(yíng)業(yè)收入百分比法進(jìn)行預(yù)測(cè)。即確定各項(xiàng)成本費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比值，根據(jù)未來各年?duì)I業(yè)收入的預(yù)測(cè)值，確定成本費(fèi)用的預(yù)測(cè)值。成本預(yù)測(cè)主要包括：營(yíng)業(yè)成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)被評(píng)估加油站歷史銷售資料及未來預(yù)測(cè)資料，分析該加油站營(yíng)業(yè)收入的歷史發(fā)展情況和未來趨勢(shì)，同時(shí)結(jié)合同行業(yè)其他企業(yè)的歷史銷售情況及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)該加油站未來營(yíng)業(yè)收入的發(fā)展趨勢(shì)做出合理判斷，確定營(yíng)業(yè)收入的預(yù)測(cè)值。———營(yíng)業(yè)收入的預(yù)測(cè)。其次，分析被評(píng)估加油站經(jīng)營(yíng)狀況、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展前景和加油站行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景，收集被評(píng)估加油站所涉及交易、收入、支出等業(yè)務(wù)合法性和未來預(yù)測(cè)可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響。即不考慮續(xù)期因素，按房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余使用年限熟短原則計(jì)算剩余經(jīng)營(yíng)年限。（一）確定加油站剩余經(jīng)營(yíng)年限加油站剩余經(jīng)營(yíng)年限，一般是加油站《成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證》所載終止年限與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間差。收益法的基本公式為：三、基于收益法的加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估思路 根據(jù)收益法的基本公式進(jìn)行加油站拆遷評(píng)估，就是要客觀地確定被評(píng)估加油站的剩余經(jīng)營(yíng)年限、各年的凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率等參數(shù)。拆遷評(píng)估雖然是資產(chǎn)（企業(yè)）終止（廢業(yè)）使用，但在我國(guó)拆遷法規(guī)中是假設(shè)其能夠繼續(xù)使用（經(jīng)營(yíng)）條件下的資產(chǎn)（企業(yè)）價(jià)值。雖然加油站的經(jīng)營(yíng)是按照授權(quán)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的模式進(jìn)行的，且從目前國(guó)內(nèi)來看，主要是兩大授權(quán)商即中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司和中國(guó)石油化工集團(tuán)公司，但由于加油站的經(jīng)營(yíng)收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業(yè)價(jià)值評(píng)估不適宜采用市場(chǎng)法。收益法是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。第二種情況，實(shí)際上只是貨幣補(bǔ)償時(shí)應(yīng)補(bǔ)償范圍的一部分，評(píng)估人員一定要在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露，強(qiáng)調(diào)評(píng)估范圍及該范圍僅是拆遷補(bǔ)償?shù)囊徊糠郑悦馐褂谜哒`解。委托評(píng)估的拆遷補(bǔ)償范圍由拆遷人確定，一般來說有如下情況：（1）包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值（2）評(píng)估房地產(chǎn)及無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施等價(jià)值。因加油站資產(chǎn)是一類特殊的資產(chǎn)，目前國(guó)家及各省的法律法規(guī)及拆遷補(bǔ)償文件中都沒有對(duì)其做出明確規(guī)定。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的拆遷補(bǔ)償范圍不一致，考慮企業(yè)價(jià)值損失的評(píng)估值就高，按原有模式只評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估值就低。按照原來的補(bǔ)償內(nèi)容（房地產(chǎn)價(jià)值+無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補(bǔ)償金額+搬遷、拆除、安裝等費(fèi)用+停產(chǎn)停業(yè)損失）已經(jīng)不足以補(bǔ)償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。加油站拆遷后重建的難度很大。原《成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證》同時(shí)廢止，由控股方重新申辦”?！皩?duì)因城市建設(shè)規(guī)劃改造而廢棄的加油站和中止經(jīng)營(yíng)一年以上的加油站，收回《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書》，并由工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。一、加油站拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶话愕臓I(yíng)業(yè)用房拆遷之后其營(yíng)業(yè)手續(xù)可移地繼續(xù)使用，經(jīng)營(yíng)者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般不存在爭(zhēng)議。評(píng)估結(jié)論存在爭(zhēng)議，固然有評(píng)估技術(shù)的原因，但主要是因?yàn)橄嚓P(guān)政策與規(guī)則不明確，導(dǎo)致當(dāng)事人之間對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理解不同。 談公證在婚姻家庭中的作用第五篇：拆遷補(bǔ)償評(píng)估近年來，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)論差距過大，導(dǎo)致當(dāng)事人之間糾紛事件日益增多。 2歲男童跌入茅廁溺亡家長(zhǎng)的監(jiān)護(hù)責(zé)任有哪些 北京涉外婚姻登記地點(diǎn) 離婚中房屋分割問題 夫妻離婚后財(cái)產(chǎn)分割制度探析 女子家暴中被咬掉鼻子（反家暴法）如何保護(hù)女性安全 夫妻離婚孩子的撫養(yǎng)費(fèi)起糾紛 男子打死女方父母以愛之名行侵害之實(shí) 結(jié)婚條件中，精神病患者能否結(jié)婚 是無效婚姻，還是離婚糾紛 夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議如何辦理公證 關(guān)于彩禮的法律規(guī)定有哪些 人工授精婚生子小孩撫養(yǎng)權(quán)起紛爭(zhēng) 離婚后的父母如何履行對(duì)未成年子女的義務(wù) 保潔大姐蹭傷寶馬車丈夫聽后要離婚離婚就能逃避債務(wù)嗎 涉外婚姻的結(jié)婚離婚規(guī)定 家庭暴力的法律對(duì)策借種生子quot。試管嬰兒quot。 樸成與妻子在延吉完婚結(jié)婚容易離婚難 不具備結(jié)婚條件婚姻的法律認(rèn)定 為什么禁止直系血親和三代以內(nèi)旁系血親的男女結(jié)婚 夫妻財(cái)產(chǎn)制與離婚后的財(cái)產(chǎn)分割 中國(guó)駐外使領(lǐng)館辦理公證簡(jiǎn)介 農(nóng)村彩禮節(jié)節(jié)攀高不少農(nóng)民家庭債臺(tái)高筑 妻子能否向丈夫訴求人身?yè)p害賠償 涉外結(jié)婚登記應(yīng)提交的證件 夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的股權(quán)分割問題 出國(guó)人員婚姻登記管理方法 夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)或擅自以夫妻共同財(cái)產(chǎn)為他 農(nóng)村彩禮節(jié)節(jié)攀高彩禮成農(nóng)民新負(fù)擔(dān)由富致貧 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公證法(1) 歌手阿杜甜蜜全家福曝光父母對(duì)子女有哪些義務(wù) 父親高速公路車禍身亡遺腹子能否獲賠撫養(yǎng)費(fèi) 以買房作結(jié)婚條件分手后被判侵權(quán) 年輕人中流行另類“婚前協(xié)議” 最高人民法院人民法院審判民事案件程序制度的規(guī)定（試行） 離婚房產(chǎn)分割：只憑房屋產(chǎn)權(quán)證明書能否證明為個(gè)人財(cái)產(chǎn) 夫妻經(jīng)常爭(zhēng)吵廝打 一方不同意離婚會(huì)影響判決結(jié)果嗎 患麻風(fēng)病是否可以結(jié)婚 承認(rèn)和執(zhí)行外國(guó)法院離婚判決的法律依據(jù) 外地人在北京怎么離婚 婚前父母出資購(gòu)房離婚時(shí)一定不是共同財(cái)產(chǎn)嗎 蝙蝠俠和妻子離婚協(xié)議離婚注意事項(xiàng)有哪些 有關(guān)涉外婚姻登記的幾項(xiàng)規(guī)定 老年人再婚財(cái)產(chǎn)公證可以嗎 女子離婚后探視女兒發(fā)現(xiàn)傷痕起訴前夫要回?fù)狃B(yǎng)權(quán) 夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍 丈夫贈(zèng)情人二百多萬妻子訴請(qǐng)返還獲支持 涉外結(jié)婚公證的含義 受脅迫結(jié)婚撤銷婚姻關(guān)系 女子撞見老公與情人開房未現(xiàn)場(chǎng)捉奸選擇報(bào)假警 在估價(jià)方法上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》來確定估價(jià)技術(shù)路線。三、建議完善有關(guān)配套文件,確定科學(xué)的估價(jià)方法在基準(zhǔn)價(jià)格的確定上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù)。如在拆遷補(bǔ)償價(jià)格上不考慮其性質(zhì)的劃分,那么,勢(shì)將導(dǎo)致我國(guó)土地使用權(quán)出讓處于難以實(shí)施階段,也必處于非?；靵y階段。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范,還掌握在有些部門手里,很不暢通,房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。其次,表現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)的確認(rèn)上,有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績(jī),搞“形象工程”,有意壓低補(bǔ)償價(jià),降低成本費(fèi)用,至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場(chǎng))。估價(jià)內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。但是,城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級(jí)分化問題,特別是拆遷范圍內(nèi)的居民,他們是弱勢(shì)群體,大多為下崗職工、無業(yè)居民,有的長(zhǎng)期生病臥床不起,生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟(jì),就是屋子很破,也能起擋風(fēng)避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序,當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后,這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對(duì)他們又起什么作用呢?一小套住房都購(gòu)不起的。在安置房?jī)r(jià)格的確定上存在的問題眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的,其價(jià)格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的,首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問題、其次,安置房?jī)r(jià)格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期),不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià),這樣必然導(dǎo)致在安置房?jī)r(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善,在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條,不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。(2)政府部門干預(yù)較多,甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績(jī),壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭(zhēng)利有損政府形象的行為。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià),是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià),其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià),而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值,更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價(jià),當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問題房屋基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算,首先是由政府來認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu),后由該機(jī)構(gòu)來測(cè)算,再由政府會(huì)同有關(guān)部門來確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果,實(shí)際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預(yù),因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場(chǎng)行為,不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素,同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位,但不代表周邊環(huán)境是相同的,這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的,因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒有說服力的。乙級(jí)3050 二類甲級(jí)2800 乙級(jí)2500 三類區(qū)位1850 生產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)辦公室等一類甲級(jí)2200 乙級(jí)1708 二類甲級(jí)1550 乙級(jí)1400 三類區(qū)位1100【關(guān)閉窗口】天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)免費(fèi)為大家提供服務(wù)第四篇：如何對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估遇到征地拆遷問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問如何對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估一、在拆遷評(píng)估中主要存在著以下幾方面的問題估價(jià)方法存在的問題目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估,采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價(jià),該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。乙級(jí)青年東路（外環(huán)東路至工農(nóng)路）、外環(huán)北路（越江路口至南憩亭大橋西首）、人民西路(市罐頭廠大門至南通港)、鐘秀路(濠西路轉(zhuǎn)盤至公交公司汽修廠)、環(huán)城北路、段家壩路(青年路至虹橋路)、學(xué)田新村入口支路、東昇花園、城港新村入口支路、易家橋新村北入口支路、躍龍路(青年路至虹橋路)、唐閘南市街(1路公交車起點(diǎn)站至唐閘房管所樓房)。C3唐閘鎮(zhèn)周邊地區(qū)580 其它地區(qū)D1觀音山鎮(zhèn)500 D2CC3以外天生港地區(qū)及其他地區(qū)460附表6： 南通市市區(qū)房屋拆遷附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾、裝璜項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)名稱規(guī)格單位單價(jià)(元)附注磚地 M25釉面地磚 M215同質(zhì)地磚 M220價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)減半進(jìn)口地磚 M240 大理石地面 M250 花崗巖地面 M280 塑料壓花地面 M25 地面 M25 簡(jiǎn)易水泥地 M25 較好水泥地 M210 水磨石地面 M215 馬賽克地面 M210 拼花木條地板 M230 復(fù)合地板國(guó)產(chǎn) M250 進(jìn)口 M275企口木地板水曲柳材質(zhì)架空M280 進(jìn)口材質(zhì)架空M2100 一般硬雜木架空M270 杉、松木架空M260 貼墻紙(國(guó)產(chǎn))M28 貼墻紙(進(jìn)口)M210 貼墻布 M25 噴塑墻面 M210 水泥漆墻面 M28木質(zhì)墻裙水曲柳板凹凸式M230 水曲柳板平面M225 普通三合板凹凸式M220 普通三合板平面M215櫸木三合板平面M230鋁合金門窗地彈門100系列全玻M2240前列標(biāo)準(zhǔn)為收購(gòu)價(jià)補(bǔ)償，按差平開門100系列全玻M2200平開窗75系列M2160 固定窗38系列M260 沙窗 M230 塑鋼門窗地彈門全玻綜合M2420 全玻門全玻綜合M2300 平開窗綜合M2200 推拉窗綜合M2180 固定窗綜合M2120 電正表 8KW280動(dòng)力表按現(xiàn)在安裝標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算電套表 只20拆卸費(fèi)石膏吊頂 M215三合板吊頂 M218紙面石膏板吊頂 M216 鏡面玻璃 M210一眼灶 座80兩眼灶 座150圍墻單墻M220圍墻夾墻M240金魚池 M210鋁合金網(wǎng) M230鋁合金欄 M250鋼管防盜欄 M240不銹鋼防盜欄 M270防盜門 扇200卷閘門 M2150壁掛式空調(diào) 臺(tái)100拆裝費(fèi)窗式式空調(diào) 臺(tái)100拆裝費(fèi)立柜式空調(diào) 臺(tái)200拆裝費(fèi)脫排油煙機(jī) 臺(tái)50拆裝費(fèi)熱水器 臺(tái)200拆裝費(fèi)吊扇 只10拆裝費(fèi)紗門、紗窗粘貼式M25紗門、紗窗框式M220雙層屋面樓板M260雙層屋面掛瓦板M240有線電視 戶 350農(nóng)村（450元）有線廣播 戶 50 煤氣管道 戶 3580 電話 部158一次性移機(jī)補(bǔ)償廁所 M23090 糞池 擔(dān)2．0豬圈 M210建筑占地面積雞窩 M25建筑占地面積擱樓 M2180凈空高度170CM以上 90100CM以上，170CM以下建筑材料 噸30自行處理琉璃瓦 ㎡50 彩鋼瓦 ㎡50 不銹鋼藝扶手 ㎡100 不銹鋼門 ㎡150 鐵藝圍墻 ㎡50 門套、窗套 ㎡20 坐便器 只80 面池 只60 浴缸 只150 墻面軟包 ㎡30 水刷石 ㎡8 PVC扣板 ㎡16 鋁扣板 ㎡30 簡(jiǎn)易雨蓬 ㎡10 玻璃鋼雨蓬 ㎡15 彩鋼雨蓬 ㎡25 豪華型吊燈 套50 豪華型吸頂燈 盞30 豪華型壁燈 盞20 筒燈、射燈 盞5 水表（正）只50（套表）按50%計(jì)算外墻面磚（平）㎡15 外墻面磚（凹凸）㎡20 凹凸三合板吊頂 ㎡20 公用電話 部208 鏡面裝飾玻璃 ㎡10 換氣扇 臺(tái)10拆卸費(fèi)太陽能熱水器 臺(tái)200拆卸費(fèi)霓紅燈廣告牌 組150一組或一只變壓器噴繪廣告牌 ㎡60單面 80雙面附表7：南通市市區(qū)非住宅房屋路線(段