【正文】 只有從思想上認(rèn)識(shí)到解決拆遷安置問題的重要性，通過各種有效途徑，確保拆遷安置工作落到實(shí)處，從根本上解決拆遷戶關(guān)心、關(guān)注的，切實(shí)保護(hù)拆遷居民的合法權(quán)益。一是積極培育房屋拆遷中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立一支高素質(zhì)、專業(yè)性的房屋拆遷工作隊(duì)伍，以適應(yīng)城市建設(shè)中房屋拆遷工作的需要；二是加強(qiáng)房屋拆遷人員的法規(guī)、政策及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高工作人員綜合素質(zhì)，加強(qiáng)拆遷工作方式、方法與經(jīng)驗(yàn)的交流，提高解決房屋拆遷錯(cuò)綜復(fù)雜問題的實(shí)際解決能力，確保房屋拆遷工作依法有序進(jìn)行。(二)科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，確保安置及時(shí)合理城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，要充分發(fā)揮城市規(guī)劃在城市建設(shè)中的引導(dǎo)作用，力求做到超前性、指導(dǎo)性和可操作性，體現(xiàn)時(shí)代需求。針對(duì)目前XXX城市房屋拆遷存在問題，有以下幾點(diǎn)對(duì)策和建議：(一)進(jìn)一步完善拆遷補(bǔ)償相關(guān)政策，堅(jiān)持依法拆遷 房屋拆遷是一項(xiàng)政策性針對(duì)性強(qiáng)，涉及面廣的工作，必須對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行修改和完善，做到有法可依、有章可循。三、對(duì)策和建議房屋拆遷是一項(xiàng)程序嚴(yán)謹(jǐn)、操作規(guī)范的工作。針對(duì)縣城老城區(qū)現(xiàn)有存量閑置房源日趨緊張，無法滿足被拆遷戶租房過渡需求的實(shí)際，XXX及時(shí)調(diào)整拆遷戶安置期間臨時(shí)過渡費(fèi)用。一是拆遷人的拆遷補(bǔ)償安置資金必須足額到賬；二是應(yīng)給被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償款必須全額到位；三是確保最低補(bǔ)償總額得到保障，保證拆遷困難戶“居者有其屋”；四是抓好與拆遷規(guī)模、拆遷戶需求相適應(yīng)的拆遷安置小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決好拆遷戶的“后顧之憂”?！叭粶?zhǔn)”即：用地手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)等沒有辦全的不準(zhǔn)發(fā)放拆遷許可證；拆遷補(bǔ)償資金沒有足額到位的不準(zhǔn)發(fā)放拆遷許可證；拆遷安置方案中對(duì)被拆遷的困難群體，其保障措施不落實(shí)的不予核發(fā)拆遷許可證；“兩公示”即在拆遷項(xiàng)目許可、裁決前進(jìn)行聽證公示，邀請(qǐng)人大、政協(xié)、政府相關(guān)職能部門、社區(qū)及社會(huì)公信力的代表參加，由拆遷人進(jìn)行申請(qǐng)拆遷許可陳述，公布拆遷計(jì)劃和方案，公開接受社會(huì)各界質(zhì)詢，征求被拆遷人的意見，確保拆遷工作“陽光操作”、深入人心。庭狀況、弄清思想狀態(tài)、弄清住房情況、弄清人際關(guān)系，采取定人、定責(zé)、定措施、定方法、定時(shí)限的辦法，堅(jiān)持先易后難，以點(diǎn)帶面，以點(diǎn)促面的工作思路，選準(zhǔn)突破口，穩(wěn)步推進(jìn)，確保和諧拆遷。(一)以保證拆遷政策到位為基礎(chǔ)。為切實(shí)做好房屋拆遷工作，在總結(jié)和分析XXX房屋拆遷和安置政策的基礎(chǔ)上，提出如下調(diào)查報(bào)告。一方面，由于堅(jiān)持依法拆遷，廣大拆遷戶合法權(quán)益得到切實(shí)保障，確保了房屋拆遷工作的順利實(shí)施。特此報(bào)告。確實(shí)難以解決的，要對(duì)個(gè)案進(jìn)行“一戶一策”式的特別處理，以確保新老法規(guī)的順利銜接?？蓪k發(fā)?2004?46號(hào)文中的“能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等重要建設(shè)項(xiàng)目，以及重大社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房 8項(xiàng)目”等列為重要的公益項(xiàng)目。要杜絕行政裁決和強(qiáng)制拆遷過濫、操作不規(guī)范、補(bǔ)償安臵不落實(shí)等現(xiàn)象。（三）慎用強(qiáng)制拆遷建議對(duì)行政裁決和強(qiáng)制拆遷予以嚴(yán)格限制，原則上應(yīng)通過司法程序?qū)嵤?qiáng)制拆遷。建議借鑒南京市的做法，建立與上位法相銜接、以市場(chǎng)評(píng)估的即時(shí)價(jià)格為準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償方式，建立科學(xué)、公正的拆遷評(píng)估制度。為確保被拆遷居民能夠“買得起、住得下”，應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理，通過政府統(tǒng)一征地、統(tǒng)一劃撥，招標(biāo)確定開發(fā)主體，實(shí)行開發(fā)企業(yè)代建制，嚴(yán)格控制土地成本，統(tǒng)一定價(jià)，政府指定管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一銷售，禁止企業(yè)自行銷售，以切實(shí)解決拆遷中的困難家庭的住房問題。建議在我市現(xiàn)有制度基礎(chǔ)上，強(qiáng)化房屋安臵，建立多層次的拆遷住房保障機(jī)制。為了避免這一傾向，同時(shí)又不至于矯枉過正，天津、南京、揚(yáng)州三市在解決拆遷難問題時(shí)，均充分考慮到了房源問題。要解決當(dāng)前我市的拆遷難問題，必須改變思路，使行政干預(yù)退出拆遷一線，實(shí)現(xiàn)政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的角色回歸，政府不再作為拆遷主體，真正成為市場(chǎng)的調(diào)控者、管理者，通過合理控制拆遷規(guī)模、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、建立分 6層次的住房保障體系，切實(shí)維護(hù)群眾利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，我市拆遷法規(guī)必須與時(shí)俱進(jìn)，學(xué)習(xí)外地的經(jīng)驗(yàn)，作出相應(yīng)的修改完善。三、工作建議我市實(shí)施新的拆遷條例的前兩年，由于立法思路新、補(bǔ)償價(jià)位得當(dāng)，且與當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件相銜接，起到了積極作用。（五）關(guān)于新老法規(guī)銜接天津市在新的拆遷補(bǔ)償安臵機(jī)制實(shí)施后，對(duì)于那些按老辦法 5實(shí)施補(bǔ)償?shù)晕吹玫酵咨瓢才Z的居民，按照“一戶一策”的原則，為被拆遷人提供價(jià)格適宜的住房，“在操作中解決，不在立法中解決”。在《行政許可法》實(shí)施后，區(qū)縣拆遷管理部門的違規(guī)行為已經(jīng)大大減少，日漸規(guī)范。（四）關(guān)于拆遷管理體制天津市實(shí)行二級(jí)拆遷管理體制，區(qū)縣拆遷管理部門主要負(fù)責(zé)拆遷許可的審批，市拆遷管理部門主要負(fù)責(zé)拆遷許可的核準(zhǔn)以及政策的制定。南京市自今年2月1日新的拆遷管理辦法實(shí)施以來實(shí)際行政強(qiáng)制拆遷的僅有3戶，揚(yáng)州市近兩年來未實(shí)施任何強(qiáng)制拆遷。重新評(píng)估和鑒定費(fèi)用由未被采用評(píng)估結(jié)果的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其委托人各承擔(dān)50%。南京市制定了拆遷評(píng)估鑒定制度：由持有爭(zhēng)議的當(dāng)事人委托具有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估，重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果的誤差超出允許的范圍的，由南京市拆遷管理部門組建的拆遷估價(jià)專家委員會(huì)抽簽選定3人以上成員組成鑒定小組進(jìn)行鑒定。南京市不僅對(duì)評(píng)估操作程序、評(píng)估方法與技術(shù)路線、評(píng)估工作準(zhǔn)則、評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和形式、評(píng)估資料的存檔作了原則性規(guī)定，而且還結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，對(duì)評(píng)估的各種參數(shù)作了具體的設(shè)定，既充分體現(xiàn)了房屋的市場(chǎng)價(jià)值，又以嚴(yán)格的程序規(guī)定，保障了監(jiān)管措施的到位。當(dāng)事人雙方就評(píng)估機(jī)構(gòu)達(dá)不成一致意見的，由拆遷管理部門以抽簽方式確定。南京市通過一系列配套制度，建立了完備的拆遷評(píng)估體系：。揚(yáng)州市還提供一定數(shù)量的公房、廉租房和限價(jià)商品房來解決被拆遷居民的安臵問題。其基本特征是“三定一不”，即定向供應(yīng)、定價(jià)購買、定點(diǎn)建設(shè)和不能上市。按照經(jīng)濟(jì)、適用原則和住得下、分得開、人均一間房的要求，房型設(shè)計(jì)為5675平方米三種。與此同時(shí)，南京市建立了多層次的拆遷住房保障體系：補(bǔ)償款在10萬元以下的被拆遷居民，可申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房（每平方米1500元至1800元，不到當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格的二分之一，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)充分發(fā)揮政府的調(diào)控作用，政府負(fù)責(zé)土地劃撥，控制銷售對(duì)象和銷售價(jià)格，房屋建設(shè)由開發(fā)單位代建）；拆遷補(bǔ)償款在10萬元至20萬元之間的被拆遷居民，可購買中低價(jià)商品房（每平方米2600元至3200元）。在補(bǔ)償水平上，實(shí)行拆遷最低單價(jià)保障和最低總額保障兩條保障線，被拆遷房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格低于最低單價(jià)保障線的，按最低保障單價(jià)進(jìn)行計(jì)算；被拆遷居民所得貨幣補(bǔ)償總額低于最低總額保障線的，按最低保障總額補(bǔ)償，使拆遷群眾買得起房、租得起房，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，大大改善了群眾的居住條件。二、兄弟城市的先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)（一）關(guān)于拆遷保障制度天津市實(shí)行“評(píng)估+補(bǔ)貼”的補(bǔ)償方式，重點(diǎn)強(qiáng)化房屋安臵，建立了多層次的住房保障：“雙困”家庭，由政府新建一批戶型小但環(huán)境好、功能全的廉租房，由這部分居民按每月每平方米1元的價(jià)格承租；“經(jīng)濟(jì)租賃房”制度，由其按市場(chǎng)價(jià)租賃房屋，政府補(bǔ)貼50%的房租；三是對(duì)于收入低于全市平均水平且拆遷補(bǔ)償所得低于10萬元的被拆遷居民，提供經(jīng)濟(jì)適用住房供其優(yōu)先購買，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格約為當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格的2/3。有關(guān)拆遷條例、辦法規(guī)范的重點(diǎn)是約束政府的拆遷行為，切實(shí)保障被拆遷人特別是困難群眾的安臵問題。（七）拆遷許可權(quán)力不宜下放到市轄區(qū)一級(jí)，最好按照國務(wù)院拆遷法規(guī)的規(guī)定，由市或縣統(tǒng)一管理。（五）單純依靠貨幣化安臵不能有效地保障被拆遷人的權(quán)益，現(xiàn)行的國務(wù)院拆遷法規(guī)對(duì)保障制度沒能有效規(guī)范，在今后具體管 1理工作和立法工作中要切實(shí)予以解決。（三）在城市房屋拆遷過程中，無論是政府項(xiàng)目還是商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，拆遷補(bǔ)償安臵的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)一致。一、建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于拆遷管理的意見***副部長就城市房屋拆遷工作中的有關(guān)問題談了以下幾點(diǎn)意見：（一）國家十分重視城市房屋拆遷工作，準(zhǔn)備擬定《拆遷法》，以加強(qiáng)城市房屋拆遷管理工作。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。十、估價(jià)結(jié)果于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元詳見《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。參照平房的裝修及附屬物評(píng)估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實(shí)估價(jià)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）。按808號(hào)文件中的《增項(xiàng)成新評(píng)定說明》執(zhí)行。各增項(xiàng)價(jià)格在808號(hào)文件中的《增項(xiàng)價(jià)格表》中查取。增項(xiàng)價(jià)格。樓房折余率。樓房基本價(jià)格。各居室面積之和。（2）有《房屋租賃合同》并標(biāo)明使用面積的，根據(jù)北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡(jiǎn)易樓房、筒子樓補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號(hào)），也可以按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，涉及房屋公用面積分?jǐn)偟?，?jì)算公式為：建筑面積=居室面積本幢樓房建筑面積247。建筑面積。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)計(jì)算。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評(píng)估土地級(jí)別范圍》確定估價(jià)對(duì)象土地級(jí)別，然后在《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》中查取估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)房?jī)r(jià)?；鶞?zhǔn)房?jī)r(jià)。可見，具體到某個(gè)拆遷評(píng)估項(xiàng)目中的基準(zhǔn)地價(jià)需參照《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評(píng)估方法確定。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問題的批復(fù)〉》（京國土房管拆字[2002]1167號(hào)），《拆遷評(píng)估規(guī)則》有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號(hào)）所確定的《北京市基準(zhǔn)價(jià)格表》是基于同一時(shí)期的情況確定的，是一致的。九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式可以依次表述為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)+房屋重置成新價(jià)=（基準(zhǔn)地價(jià)K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）建筑面積+樓房重置成新價(jià)=（基準(zhǔn)地價(jià)K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）建筑面積+（樓房基本價(jià)格樓房折余率+∑增項(xiàng)價(jià)格增項(xiàng)折余率）建筑面積區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。替代原則在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。（二）委托方提供的資料（略）（三）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。七、估價(jià)依據(jù)（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號(hào)）；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號(hào)）；《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號(hào)）；《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）；《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）；《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號(hào)）；《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號(hào)）；《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號(hào)）；《市國土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號(hào)）。是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格，808號(hào)文件對(duì)如何確定房屋重置成新價(jià)作了詳細(xì)規(guī)定?！恫疬w評(píng)估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國土房管局備案。區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)。六、價(jià)值定義根據(jù)估價(jià)目的，本次房地產(chǎn)價(jià)值為房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值。四、估價(jià)目的為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。本報(bào)告由北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司解釋。我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司2008年**月**日第二部分 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。估價(jià)結(jié)果如下：一、估價(jià)對(duì)象根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，確定本次