【正文】 大大提升建筑品 質，重視施工質量。 應對威脅： 根據(jù)市場變化，我司將針對本項目在項目案場配備市場研究員，即時應對市場的各種變化，調整營銷策略及銷售方式。 控制成本，以高端產品、平民價格迅速占領市場，吸引中高端客戶。 抓住機會： 營造一個健康、生態(tài)、休閑的 養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質量的置業(yè)者。 銷售策劃上著重宣傳開發(fā)公司的開發(fā)理念，及務實的房地產開發(fā)精神，開發(fā)公司的專業(yè)度上下功夫。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 轉換劣勢： 適當增加相應生活配套商業(yè)設施，也就是增加商業(yè)配套設施建設。 利用軟性文字報道開發(fā)公司的品牌度，及開發(fā)理念，走親情化營銷路線。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的 “ 投入產業(yè)比 ” ，追求產品供給 需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值 。那時，本項目還是具有一定競爭威脅性。嚴重威脅本項目。 興化 市場購買力有限，且房地產市場競爭激烈，未來兩年供應量增大，供大于求，產品推陳出新。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項目威脅（ T）： 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 在銷售策劃上下功夫，加大銷售執(zhí)行力，主 動銷售出擊。 在產品上做功夫，在建筑質量上下功夫，失產品具有品質化、高檔化，活的靈魂。 隨著人們對空氣質量及居住環(huán)境的重視，自然景觀豐富的健康生態(tài)物業(yè)受到人們的歡迎。 整個興化市 場需求量比較小，市場購買 力底，去化速度慢，銷售周期長， 期房銷售 較 為困難 （城鄉(xiāng)購買者） 。 項目周邊有自建房，對本項目形象有一定的影響。 項目體量較大，開發(fā)周期長。 項目西面為直港河，可利用直港河做較自然的水系景觀設計。 項目所在地塊位置周邊住宅樓盤有較高的知名度。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項目規(guī)模較大，可打造生態(tài)花園住宅概念。 6 綠化率： 44% 總戶數(shù)： 1564 戶 六 、本項目 SWOT分析及應對策略 項目優(yōu)勢（ S）： 項目地塊位置較佳，屬興化新城區(qū)居住區(qū)域，未來市政府重點發(fā)展區(qū) 。 為自然景觀、河流 （ 5） 其它配套設施 步行約 6分鐘到長途汽車站、 20分鐘可到市政機關、時代嘉園在建住宅小區(qū)。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 4）自然景觀 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 2）教育 附近有市委黨校、教師進修學校。 三、本項目周遍環(huán)境 時代嘉園高檔住宅小區(qū)、西面為興化直港河、 西南面 江浙商業(yè)廣場。 第第 三三 部部 分分 項項 目目 地地 塊塊 分分 析析 及及 整整 體體 定定 位位 一、本項目區(qū)位分析 本 項目地塊位于興化市新區(qū)五里東路北側，西面與正在開發(fā)的時代嘉園項目一河相接。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。到目前為止，市場入住商戶達 800 戶，二樓家具廣場商戶已全面進駐。市場占地 132 畝，建筑面積 8 萬平方米 ，總投資 2 億元 人民幣。 項目名稱 江浙商業(yè)廣場 開發(fā)公司 興化市江浙房地產開發(fā)有限公司 開盤時間 2020 年 銷售價格 均價 5600 元 /㎡ 銷售率 50% 招商定位 商業(yè)批發(fā)市場 建筑面積 80000 ㎡ 商鋪數(shù) 量 3000 間 綜合分析 江浙商業(yè)廣場一期工程以輻射蘇中、蘇北的小商品批發(fā)集散地定位，按國家商業(yè)市場法規(guī)建設，由政府與開發(fā)商聯(lián)手，著力打造的與國際接軌的大型商品批發(fā)市場。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 商業(yè)樓盤 表一 ： 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜述：此項目間接 會對本項目產生競爭影響。 產品不應該規(guī)劃小高層。 項目劣勢： 項目案名單調，沒有寓意。 有專業(yè)的銷售策劃代理公司進行銷售策劃和產品規(guī)劃指導。 建筑單體外觀設計追求典雅、簡潔的形態(tài)，具有強烈的現(xiàn)代感，大大提高了住宅的檔次和品位。本項目小區(qū)綠化率較高。 綜合分析 本項目地處興化新城區(qū)住宅發(fā)展區(qū)域，項目周圍自然環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 表三、 項目名稱 東方巴黎 （正在開發(fā)中） 項目位置 興化市 新城區(qū) 擁綠南路 開發(fā)商 興化市宇興房地產開發(fā)有限公司 營銷策劃 新導向 建筑設計 建筑面積 110000 ㎡ 規(guī)劃用途 住宅 建筑形態(tài) 多層、 別墅 價 格 多層均價： 2300 元 /㎡ ， 別墅 均價： 3000 元 /㎡ 開盤時間 未定 總戶數(shù) 800 戶 銷售戶數(shù) 未開盤 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 0523 2308555 戶型 銀行按竭 工行 調查日期 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項目劣勢： 縣級市純別墅樓盤，市場需求度有限。 有專業(yè)的銷售策劃代理公司進行銷售策劃和產品規(guī)劃指導。 產品戶型多樣，滿足各方位客戶需 求。 香緹別墅之所以以香緹來命名，意味展示良好的周遍環(huán)境，芬芳美好的意思，并帶有濃厚的歐洲貴族氣息， 項目優(yōu)勢： 項目位置較好，為興化市未來居住區(qū)發(fā)展區(qū)域，居住環(huán)境佳。建筑單體外觀設計追求典雅、簡潔的形態(tài)，具有強烈的 現(xiàn)代感，形成良好室內環(huán)境的同時，大大提高了住宅的檔次和品位。戶型設計借鑒國外高級公寓的居住理念，以明確清晰的流線確保生活私密，減少行為干擾。住宅的戶內空間充分體現(xiàn)出優(yōu)良的視覺和功能環(huán)境動靜分離、食寢分區(qū)。設計從建筑到環(huán)境，室內到室外，處處努力營造親切宜人的社區(qū)氛圍，通過規(guī)劃布局，流線設計，建筑形象，園林風格，給住戶一種 “回家的感覺 ”。 距興化市知名學校 ——正文學校僅 100 米的距離 ，小 區(qū)由 31 幢雙拼別墅、 27 幢聯(lián)排別墅、 6 幢疊加別墅、 3 幢多層公寓樓、會所、沿街商鋪及配套公建設施組成。 綜合分析 香緹別墅位于興化市的南面，是興化市未來重點發(fā)展區(qū)域，南官河路東側，中和路北側，興臨路的西側 ,東側南官河即將建成一個寬 45 米的景觀綠化帶。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 表三、 項目名稱 香緹別墅 項目位置 興化市 新城區(qū)西部，南官河東側 開發(fā)商 泰州廣泰 房地產開發(fā)有限公司 營銷策劃 上海華燕 建筑設計 美國ＨＯＯＰ建筑設計咨詢（上海）有限公司 建筑面積 60000 ㎡ 規(guī)劃用途 住宅 建筑形態(tài) 別墅 價 格 均價： 3000 元 /㎡ 開盤時間 2020 年 總戶數(shù) 300 戶 銷售戶數(shù) 40 戶 銷售率 45% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3320999 戶型 206 ㎡ 銀行按竭 工行 調查日期 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項目前期銷售策劃做的不好。 目前售樓處亂、差。 項目開發(fā)公司有豐富的房地產開發(fā)經驗。 項目生活配套設施建設齊全，有獨立的商業(yè)樓宇、商鋪。 項目有 氣勢恢弘的會所，融娛樂、健身于一體，營造安居、養(yǎng)身之佳地。 為人們提供了多樣性的置業(yè)選擇 。周邊住宅小區(qū)設施、周邊綠化環(huán)境優(yōu)美，便于人居住。建筑形態(tài)有多層住宅小區(qū)、小高層住宅、聯(lián)排 別墅、雙拼別墅等，為人們提供了多樣性的置業(yè)選擇。 綜合分析 嘉鴻豪庭小區(qū)項目，由湖州嘉鴻經濟投資有限公司和浙江久立集團股份有限公司共同投資，興化嘉鴻房地產開發(fā)有限公司負責開發(fā)建設。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項 目名稱 嘉鴻豪庭 項目位置 興化市 新區(qū) 西靠英武南路，北接南亭路 開發(fā)商 興化市嘉鴻房地產開發(fā)有限公司 營銷策劃 上海偉業(yè)銷售策劃 建筑設計 上海同濟規(guī)劃設計院 建筑面積 390000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、公寓洋房 價 格 多層均價： 2550 元 /㎡ ； 公寓 洋房價格： 3000元 /㎡ — 4000元 /㎡ 開盤時間 2020 年 總戶數(shù) 300 套 戶（限多層） 銷售戶數(shù) 260 戶 銷售率 97% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3320999 戶型 128 ㎡ 銀行按竭 工行 調查日期 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 表二、 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 一期銷售期長，二期沒有命名組團名，有一定項目疲勞感。 項目劣勢： 一期產品樓間距較窄，小區(qū)沒有景觀設計，只有簡單的綠化設施 。 銷售策劃做的較好，前期有專業(yè)的銷售代理公司，因此項目整體形象較高，產品質感高，有檔次化。 戶型齊全，外立面色彩、建筑模式有 現(xiàn)代感，中歐式風格。 項目緊鄰市政府投資建設的時代廣場，是興化市民休閑的好去處。項目優(yōu)勢： 本項目位于興化新城中心地段，位置佳，項目周邊生活配套設施比新區(qū)其它住宅樓盤全 （長途車站、銀行）。時代嘉園置身于未來城市之中心，區(qū)域內配套完善、交通便捷、二面環(huán)水、累鄰城市方干道長安南路和五里東路。 時代嘉園 自然水鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境的設計理念，不僅蘊涵了興化市二千年源源流長的歷史文化，同時住宅整體采用現(xiàn)代化設計風格，真正體現(xiàn)了 以人為本 、 天人合一 的人居建筑理念 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目前興化市市政機關 單位 已搬遷此地 ，新區(qū)內已建成大型商業(yè)購物設施；江浙商業(yè)廣場、寶都國際商貿城，交通設施：興化市長途車站，住宅樓盤（在建）：時代嘉園、嘉鴻豪庭、九洲城中城、香緹別墅、東方巴黎等、城投國際等 。 小區(qū)內只有簡單的綠化設施。 項目劣勢： 因本項目銷售入市時 機較早，與新開個案相比現(xiàn)產品檔次老化。 本項目前 3 年屬于興化最大樓盤，有較高的知名度。 綜合分析 國際華城 由興化市華盈置業(yè)有限公司投資開發(fā)的 ，項目開發(fā)地址 位于昭陽西路北側、經一路西側，西鄰外環(huán)公路，東鄰楚水實驗學校，占地 267 畝，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，其中有沿街精品商鋪、布局合理的公寓樓、獨立完善的別墅區(qū)、得天獨厚的自然水景以及沿河休閑商業(yè)廣場。