【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。市調(diào)取樣及統(tǒng)計(jì)分析中，我們盡量避免人為主觀因素的影響，爭(zhēng)取從客觀出發(fā)尋找答案。 結(jié)束語(yǔ) 上述市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及項(xiàng)目建議評(píng)估是我們從市場(chǎng)出發(fā)，結(jié)合本次市調(diào) ，分析當(dāng)前壽陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)、本項(xiàng)目的特點(diǎn)及消費(fèi)者的需求取向后得出的結(jié)論。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的 %； 調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的 53％。 ◆ 對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。調(diào)查結(jié)果為 27%； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、壽陽(yáng)住宅市場(chǎng) 容量估算 估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng)研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問(wèn)卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。總體上看，家庭收入結(jié)構(gòu)的分布表現(xiàn)為橄欖狀，兩頭小，中間大，基本與住房需求的結(jié)構(gòu)相仿。低收入家庭的比例大致在 60%左右，家庭收入較低，還貸能力較差，改善住房的愿望要變成現(xiàn)實(shí)不是很容易，住房預(yù)期的面積在 60—90 平方米左右。但由于的部分高收入家庭在前幾年已經(jīng)解決了住房問(wèn)題，因此，今后高檔住宅的需求量的增 長(zhǎng)速度會(huì)減緩。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。另一方面 ，需求結(jié)構(gòu)決定了住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，要根據(jù)需求結(jié)構(gòu)來(lái)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，尋求供求均衡點(diǎn)，使供求之間保持基本的平衡，這是我們進(jìn)行需求結(jié)構(gòu)分析的根本目的所在。隨著住房觀念的進(jìn)一步理性化及市場(chǎng)作用的充分發(fā)揮，今后，住房需求市場(chǎng)會(huì)逐步向理性健康的方向發(fā)展。而目前 壽陽(yáng) 大多數(shù)的消費(fèi)者還停留在一步到位的層面上，受這種觀念的影響，要么超出自身的經(jīng)濟(jì)條件或過(guò)高的預(yù)期而進(jìn)行過(guò)度超前的消費(fèi)， 要么持幣觀望，遲遲不能進(jìn)入市場(chǎng)，其結(jié)果，要么造成住房資源的浪費(fèi)，要么造成住房需求的不足，都會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展不利。 住房 需求 觀念 壽陽(yáng) 居民的 住宅 消費(fèi)觀念不成熟、不合理，急待培養(yǎng)和正確的引導(dǎo)。一般說(shuō)來(lái)，居民收入水平提高，就會(huì)增加對(duì)住房的需求， 反之，就會(huì)減少對(duì)住房的需求。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平是住房需求尤其是增量房市場(chǎng)需求最終的決定因素，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度與住房需求增長(zhǎng)的速度基本是正相關(guān)的關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、 壽陽(yáng)住宅市場(chǎng)需求分析 商品房需求主要指標(biāo) 項(xiàng)目大二期主要面對(duì)壽陽(yáng)縣區(qū)居民，壽陽(yáng)縣區(qū)主要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： ◆縣區(qū)人口約 4 萬(wàn)，約 1 萬(wàn)個(gè)家庭。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì)項(xiàng)目大二期投資開(kāi)發(fā)提供可行性決策依據(jù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 建設(shè)投資估算依據(jù)： 各種稅費(fèi)按山西省目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 ☆具市場(chǎng)調(diào)查表明：此部分人群占小二期的總客戶群體的 5%左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)住房要求面積在 120 ㎡或以上。要求絕對(duì)的工作生活環(huán)境，安靜從容。 ☆具市場(chǎng)調(diào)查表明：此部分人群占小二期的總客戶群體的 30%左右。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。 B、中層及中層以上改善居住條件的購(gòu)房者 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 企業(yè)中高層管理者 私營(yíng)個(gè)體業(yè)主 集中在政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位 3545 歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三部分 項(xiàng)目小二期定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)客戶定位 根據(jù)上述市場(chǎng)調(diào)查，目標(biāo)客戶群集中在三個(gè)不同的受眾層，相對(duì)需求及其可承受的價(jià)格、總房款能力主要集中在三個(gè)需求接受層面： A、中低層面解決基本 生活需求的購(gòu)房者 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 教育系統(tǒng)的中青年教師 縣城周邊富裕農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房者 從事煤礦業(yè)的工作者 這一人群，年齡大約在 2535 歲之間，收入較同齡人稍高，主要購(gòu)買力在總款 10— 15 萬(wàn)，面積 80— 100 ㎡之間。 （ 2）項(xiàng)目一期銷售工作、建設(shè)工程日趨進(jìn)入成熟階段，項(xiàng)目形象得到了市場(chǎng)的極大認(rèn)可，這也正是項(xiàng)目小二期的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。 ①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想：以營(yíng)造精品品牌，為壽陽(yáng)人民，壽陽(yáng)縣政府作出貢獻(xiàn)。 ④據(jù)走訪調(diào)查壽陽(yáng)城建局和土地局，近幾年壽陽(yáng)的新增大規(guī)模住宅用地供應(yīng)較少，有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面，這點(diǎn)從項(xiàng)目一期的銷售中可以看出壽陽(yáng)人民強(qiáng)烈改善居住環(huán)境的購(gòu)房觀念。 ①未來(lái)幾年內(nèi)，隨著煤炭業(yè)的發(fā)展，壽陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)期?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于壽陽(yáng)縣住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部分 項(xiàng)目小二期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地 產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的情況下， 由于 個(gè)人已成為商品住宅消費(fèi)主體，而大部分 壽陽(yáng) 居民的有效 購(gòu)買力 目前來(lái)看還不是十分高，并且住房又屬于居民長(zhǎng)久消費(fèi)項(xiàng)目，不宜頻繁更換，大戶型對(duì)普通百姓而言目前是可望不可及的。 綜合評(píng)析： 近年來(lái)，中央提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了發(fā)展住房金融、培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)等一系列方案，并在財(cái)政、稅費(fèi)、金融等方面采取積極 完善 的政策措施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的全方位啟動(dòng)與發(fā)展 創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。 2）城市文化氛圍淡薄 人們對(duì)住宅消費(fèi)的綜合認(rèn)識(shí)、接受及提升還需要一定的過(guò)程。 區(qū)域性居住觀念 嚴(yán)重，不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)住宅貸款認(rèn)識(shí)不足，但對(duì)建筑期內(nèi)分期付款接受度較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、市調(diào)綜合評(píng)析 （一）地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析 1）消費(fèi)觀念保守 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 問(wèn)卷調(diào)查綜合評(píng)析： 在主體問(wèn)卷中間層面的客戶需求與訪談問(wèn)卷中間層面需求基本一致，說(shuō)明我們的主要客戶群定位準(zhǔn)確，中上層和中下層面的需求與事前預(yù)測(cè)基本一致，訪談問(wèn)卷足以有效支持主體問(wèn)卷的分析結(jié)果并對(duì)低層收入做以補(bǔ)充。 調(diào)查數(shù)據(jù)誤差評(píng)估 在客觀數(shù)據(jù)分析中因部分題目選項(xiàng)缺省值存在，客觀會(huì)有微弱誤差 ； 在隨機(jī)被調(diào)樣本中社會(huì)層面和知識(shí)理解力不可控，會(huì)因?qū)用婕罢J(rèn)知的局限性分析存在隨機(jī)誤差。相對(duì)來(lái)講，人們普遍接受的仍是傳統(tǒng)的平層住宅。戶型面積主要集中在 80100平米、 100120平米和 100120平米，前兩項(xiàng)分別占到 %和 %。 通過(guò)對(duì)訪談問(wèn)卷的分析，其被調(diào)查者高端層面與主體問(wèn) 卷需求基本吻合，有效支持了主體問(wèn)卷中這一層面的需求取向的一致性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。購(gòu)房會(huì)受多種因素影響，但在戶型及面積選擇上，有直接關(guān)系的是年齡層需求取向，起決定因素的還是現(xiàn)實(shí)的家庭結(jié)構(gòu)及收入承受能力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 注：（ Row %為選擇該類型的人群占同一家庭結(jié)構(gòu)人數(shù)總和的百分比）、 （ Col %為選擇該類型的人群 占所有選擇該類型各家庭結(jié)構(gòu)人數(shù)總和的百分比） 行業(yè)與戶型需求交叉分析 在購(gòu)房選擇中行業(yè)特點(diǎn)潛意識(shí)中也起到一定作用，工作 穩(wěn)定，收入豐裕的行政部門和壟斷性行業(yè)、煤炭行業(yè)成為意向購(gòu)房的主力軍，尤其腦力勞動(dòng)行業(yè)對(duì)生活質(zhì)量要求高， 政府公務(wù)員、商貿(mào)企業(yè)、 醫(yī)生、通訊業(yè)、自由職業(yè)者注重生活的舒適， 對(duì)三室二廳二衛(wèi)的情有獨(dú)鐘， 文教衛(wèi)生單位嚴(yán)謹(jǐn)性高，對(duì)戶型的實(shí)用性要求較高，大都喜歡兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)戶型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 庭 結(jié) 構(gòu) 身 Row % % % % % %