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正文內(nèi)容

某高層住宅物業(yè)管理方案(參考版)

2025-07-17 18:19本頁(yè)面
  

【正文】 針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn),我公司將針對(duì)性制定以下各種完善的應(yīng)急處理預(yù)案: a) 治安事件應(yīng)急處理預(yù)案 b) 火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案 c) 電梯故障、電梯困人應(yīng)急處理預(yù)案 d) 給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理預(yù)案 e) 供配電系統(tǒng)應(yīng)急處理預(yù)案 f) 燃?xì)庑孤稇?yīng)急處理預(yù)案 g) 其他系統(tǒng)應(yīng)急處理預(yù)案 。 制定系統(tǒng)的應(yīng)急處理預(yù)案,保證業(yè)戶與客戶的安全。 制定合理的電梯運(yùn)行管理制度,并告知客戶。 做好系統(tǒng)各個(gè)儀器指標(biāo)的運(yùn)行指數(shù)的運(yùn)行監(jiān)測(cè)與記錄,保障客戶的正常使用。 制定完善的規(guī) 章制度,包括電梯房安全管理規(guī)定,電梯管理人員崗位責(zé)任制,電梯安全操作規(guī)程等等,保證電梯運(yùn)行與操作的正常化。 (四)給排水系統(tǒng)管理方案 維修部主管組織研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并報(bào)批; 維修部主管負(fù)責(zé)向業(yè)戶通知停水的情況; 維修工每年兩次清洗給排水設(shè)備設(shè)施; 應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知; 常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。 (二)供配電系統(tǒng)的管理方案 制訂年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃; 經(jīng) 常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況; 以 “時(shí)效制 ”工作的要求對(duì)受損的情況進(jìn)行更換和維修; 每月進(jìn)行一次全面大檢查,保證小區(qū)照明正常運(yùn)轉(zhuǎn); 對(duì)小區(qū)路燈進(jìn)行間隔式開啟,注意節(jié)約能源; 冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時(shí)間; 制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計(jì)劃。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上,以防事故發(fā)生。 對(duì)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄,如參數(shù)異常,必須及時(shí)處理。 工作人員進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。 新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員 必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核,熟悉所轄物業(yè)的設(shè)備情況后,才能上崗工作。 對(duì)物業(yè)的公用設(shè)施設(shè)備、共享部位進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào),建立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)帳(包括登記臺(tái)帳、分戶臺(tái)帳、分類匯總臺(tái)帳),并通過輸入電腦,利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制,全面掌握公用設(shè)施設(shè)備、共享部位的運(yùn)行(使用)狀況,為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考。 制度保證 嚴(yán)格執(zhí)行《重慶市市物業(yè)管理辦法》、《重慶市住宅公共部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)法規(guī),并結(jié)合 ISO9001: 20xx 質(zhì)量管理體系的要求,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際 情況編制《房屋本體、設(shè)施設(shè)備管理程序》、《業(yè)主房屋維修管理程序》等程序文件和《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》、《維修工作手冊(cè)》、《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程》等工作手冊(cè)及文件,作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。 基金使用 住房維修基金的合理使用,將直接影響到物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施。 同時(shí),加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。 我們將以建設(shè)部、重慶市有關(guān)物業(yè)維 修養(yǎng)護(hù)的相關(guān)法規(guī)、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及我公司質(zhì)量保證體系中的相關(guān)操作規(guī)程作為依據(jù),開展物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)工作。 第二節(jié) 公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 一、 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的原則 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一。 制定維修部人員工作責(zé)任制,做到責(zé)任到人,人盡其職;( 2)根據(jù)房屋建筑特點(diǎn)及工作經(jīng)驗(yàn),制定物業(yè)維修(大、中修)計(jì)劃,確保物業(yè)的形象及價(jià)值( 3)接受小區(qū)業(yè)主報(bào)修或咨詢時(shí) ,態(tài)度要熱情、和藹,及時(shí)解答、解決業(yè)主的疑難問題。 ⑥ 草地的養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn):均勻一致,無(wú)雜草; ⑦ 綠化樹木的管理標(biāo)準(zhǔn):無(wú)病蟲害;生長(zhǎng)茂盛。 ④ 管理處主管定期進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)工作檢查。 ③ 定期對(duì)綠化物進(jìn)行清潔、鋤草、澆水、施肥以及修剪等作業(yè)。管理措施: ① 建立綠化養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)制度,綠化管理員按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)。 ⑦ 鼓勵(lì)宣傳居民、商家安裝節(jié)能降耗空調(diào)機(jī)型。 ⑤ 用毒性弱的藥劑,防止環(huán)境污染。防止交叉感染和 空氣污染。 ② 嚴(yán)禁鳴笛,并輔以宣傳,招貼等方式。 ④ 做好公共通道區(qū)域的疏通、保潔管理,保證小區(qū)的美化和運(yùn)行安全。 ① 制定保潔工作各項(xiàng)部署,包括人員、時(shí)間、以及協(xié)作部署,明確全體員工保潔義務(wù),尤其是節(jié)慶日活動(dòng)后的清理工作; ② 根據(jù)《衛(wèi)生管理?xiàng)l例》制定嚴(yán)格的保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),保潔員嚴(yán)格操作工作流程,保證轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。 (四) 做好火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案,以應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。 第六節(jié) 消防安全管理 (一) 做好居民宣傳工作,提供業(yè)主的火災(zāi)防范與自救意識(shí)與能力;尤其在火災(zāi) 多發(fā)季節(jié),提高宣傳力度與強(qiáng)度。 ④ 保安員將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。 ( 3)警示標(biāo)志管理措施 ① 保安在每班交接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志、禁鳴喇叭標(biāo)志、禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線等進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)主管處理。 ⑤ 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為,避免意外的發(fā)生。 ③ 巡檢車輛情況,發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好,有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。 ( 2)車輛行駛、停放管理、安全防范管理 ① 監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛慢行、禁鳴喇叭,停放在指定的停車位置。 ( 4)做好組織人員的安排,做好日常的值勤、巡邏、維護(hù)秩序。保證小區(qū)內(nèi)保安人員的到位、全面。搞好內(nèi)部治安管理,預(yù)防和制止各種犯罪。采取積極的措施,力爭(zhēng)做到不發(fā)生和少發(fā)生案件和事故,為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安靜和諧的生活空間。 三、 投訴回訪 業(yè)主有效投訴處理完畢后,由物管人員電話或上門的形式回訪,以征求業(yè)主意見,同時(shí)在《投訴受理登記表》上做好回訪記錄,做到回訪率為 100%。如屬業(yè)主請(qǐng)修,要求維修人員接到業(yè)主服務(wù)中 心傳來(lái)的業(yè)主維修需求后,迅速趕到現(xiàn)場(chǎng),零修及時(shí)處理,急修不過夜。對(duì)于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴,將委婉向業(yè)主說(shuō)明緣由并協(xié)助業(yè)主進(jìn)一步通過其他渠道予以解決;對(duì)業(yè)主的有效投訴,由物管人員填寫《投訴受理登記表》,并安排有關(guān)項(xiàng)目組及時(shí)處理,重大投訴向主管匯報(bào),由主管按權(quán)限處理。 第三節(jié) 業(yè)主投訴處理 投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作 ,迅速、及時(shí)、合理地處理業(yè)主的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴,反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù), 損害業(yè)主對(duì)管理處的信任度。并做好驗(yàn)收記錄。 3. 做好嚴(yán)密的裝修施工監(jiān)理以及驗(yàn)收工作。 二、房屋裝修管理方案 1. 幫助業(yè)主裝修選擇 實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、取得合格證書的裝修企業(yè)。 3. 對(duì)已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改,保證全體業(yè)主的共同權(quán)利。 第二節(jié) 裝修管理 一、對(duì)私搭亂建和改變房屋用途的管理 1. 全體員工均有義務(wù)對(duì)私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。 4. 成立便民搬運(yùn)隊(duì)。 3. 組織裝修審批及家 私展銷。 二、 入住期的便民服務(wù)措施 1. 延長(zhǎng)入住辦理時(shí)間,提供裝修咨詢。 2. 設(shè)立入伙服務(wù)流程臺(tái),一條龍辦理入住手續(xù),隨到隨辦,簡(jiǎn)潔高效。我公司針對(duì)本項(xiàng)目特制定了如下的服務(wù) 項(xiàng)目: 一、無(wú)償服務(wù)內(nèi)容 : 1. 代定牛奶 2. 代請(qǐng)家政服務(wù) 3. 居室裝修咨詢 4. 代寄代領(lǐng)郵件 5. 代訂報(bào)刊、雜志 6. 臨時(shí)代為保管小件物品 7. 雨天提供雨傘外借服務(wù) 8. 開展相關(guān)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目培訓(xùn) 二、有償服務(wù)內(nèi)容 1. 代請(qǐng)家教 2. 家電維修 3. 接送小孩入學(xué)、入托 4. 家庭衛(wèi)生清潔 5. 家庭綠化保養(yǎng) 6. 打字、復(fù)印、傳真服務(wù) 7. 訂餐送餐 8. 房屋裝飾裝修 9. 送純凈水 10. 衣服干洗 第八章 日常物業(yè)管理 第一節(jié) 業(yè)主入住 入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵 的一個(gè)階段,同時(shí)也是物業(yè)管理展示自身形象,打開工作局面的一個(gè)良好契機(jī)。 ? 業(yè)戶服務(wù)部在每次活動(dòng)結(jié)束后,以專文形式向業(yè)戶通報(bào)活動(dòng)情況與效果。 ? 活動(dòng)進(jìn)行時(shí),管理處指定的有關(guān)人員應(yīng)注意安全防范工作,保障消防通道的暢通,防止意外事故的發(fā)生。 ? 業(yè)戶服務(wù)部根據(jù)審批意見制定活動(dòng)的具體方案。 社區(qū)文化建設(shè)綱領(lǐng) :寓親情服務(wù)于社區(qū)活動(dòng) 之中,創(chuàng)建健康、活潑、和諧的環(huán)境。對(duì)業(yè)主產(chǎn)生引導(dǎo)、約束、凝聚、娛樂、激勵(lì)、改造等功能。 15 業(yè)主有效投訴處理率 100% 16 投訴回訪 100% 17 綠化完好率 95% 95% 保潔部負(fù)責(zé) ,時(shí)缺時(shí)補(bǔ),不留空擋 18 道路完好率 95% 95% 落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對(duì)道路等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)。 二、 檔案資料的分類 (一) 產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料 小區(qū)規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 建筑許可證、投資許可證、可工許可證 竣工總平面圖 地址勘 察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告 工程合同、工程預(yù)算 竣工圖:?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)及隱蔽工程竣工圖,消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書 主要材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 水、電、消防等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及設(shè)備技術(shù)資料 砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告 綠化工程竣工圖 1 種類房屋清單 1 出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單 1 公共設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地清單 1 其他工程技術(shù)資料 (二) 業(yè)主檔案 購(gòu)房合同及身份證的復(fù)印件、入伙通知單、入伙手續(xù)書、驗(yàn)房單 業(yè) 主詳細(xì)資料登記表 家庭人員登記表 業(yè)主房屋維修檔案 (三) 裝修檔案
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