【正文】 施實(shí)行日常檢查維修和定期檢查維修，由維修班負(fù)責(zé)落實(shí)，并健全檔案記錄，完善規(guī)章 7 路燈完好率 95% 98% 8 室內(nèi)燈完好率 95% 98% 9 區(qū)內(nèi)火災(zāi)、治安案件發(fā)生率 ‰以下 全員培訓(xùn)、宣傳，加強(qiáng)巡視 10 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 95% 95% 完善機(jī)電設(shè)備運(yùn)行制度和保養(yǎng)規(guī)程，實(shí)行 24小時(shí)值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除 11 消防設(shè)施完好率 100% 嚴(yán)格巡查，一票否決 12 違規(guī)發(fā)生率 無 2%以下 加大宣傳力度，建立相關(guān)制度及預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格巡查、依法糾處 違規(guī)處理率 無 100% 13 業(yè)主滿意率 87% 87% 開展親情服務(wù)，完善社區(qū)服務(wù)，在日常管理中注意收集業(yè)主意見，加強(qiáng)溝通 14 業(yè)主有效投訴 2‰以下 做細(xì)各項(xiàng)工作，加強(qiáng)與業(yè)主溝通，強(qiáng)化服務(wù) 率 意識(shí)，提高員工素質(zhì)，及時(shí)處理業(yè)主投訴，處理有結(jié)果、記錄本回訪。 3. 聯(lián)系供氣、供電、供水、電信等相關(guān)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)同步辦公，方便業(yè)主入伙。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期整改，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。 （ 5）對(duì)外來人員采用 “來訪登記 ”制度；對(duì)小區(qū)內(nèi)不 明身份人員進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)接力式跟蹤監(jiān)控； 第五節(jié) 車輛及交通管理 （ 1）交通管理的原則： 依法辦事的原則；文明服務(wù)的原則；規(guī)范管理的原則；時(shí)效性原則。 ③ 制定好不同服務(wù)范圍的保潔計(jì)劃，尤其是建筑附屬物及配套設(shè)施的清潔保養(yǎng)計(jì)劃工作安排及標(biāo)準(zhǔn)。 ⑤聘請(qǐng)專業(yè)園藝師講解綠化養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)，提高綠化物的美化工程作業(yè)。 二、 維修養(yǎng)護(hù)的范圍及具體實(shí)施方案 （一）制定設(shè)備安全運(yùn)行管理 所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立 “安全第一 ”的思想，即要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。 制定詳細(xì)的系統(tǒng)清潔工作，延長(zhǎng)電梯的使用壽命。 （五）電梯系統(tǒng)管理與維護(hù) 配備專職管理人員，每星期至少進(jìn)行一次檢查運(yùn)行和機(jī)房管理情況，對(duì)設(shè)備存在的問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，并記錄。根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，做好住房維修基金的計(jì)劃管理，做到專款專用，同時(shí)，加強(qiáng) 使用住房維修基金項(xiàng)目的可行性論證和施工監(jiān)管，確?；鸬目茖W(xué)使用。 ② 建立綠化物檔案，進(jìn)行存檔管理。 （二） 定期檢查、清潔、保養(yǎng)消防系統(tǒng)構(gòu)成部件，尤其是對(duì)主要部件（如消防栓接圈的封閉圈及水龍帶），按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)檢查，保養(yǎng)及驗(yàn)證工作，以防止其老化、霉變、失效，從而保證系統(tǒng)時(shí)刻處于良好的工作狀態(tài)； （三） 保證儲(chǔ)水池貯存足量的水，并隨時(shí)補(bǔ)足對(duì)于離心泵及電機(jī)，按相關(guān)規(guī)定，定時(shí)檢查保養(yǎng)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。 （ 2）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度。 2. 制定嚴(yán)格的業(yè)主裝修方案的申報(bào)、審批手續(xù)，避免各種違章裝修方案所引起的麻煩。 ? 社區(qū)文化建設(shè)主要形式 ：社區(qū)活動(dòng)的形式多種多樣 ，管理處將視實(shí)際情況來開展社區(qū)活動(dòng)，具體形式如下： 適時(shí)組織各種主題的 PARTY，節(jié)日慶典等活動(dòng)； ? 定期組織球類、棋類、牌類等比賽活動(dòng)； ? 組織員工季節(jié)性游玩活動(dòng)，如春游、觀花等； ? 適時(shí)舉辦各種文藝類比賽活動(dòng)； ? 根據(jù)社區(qū)群體的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，舉辦與之興趣相符合的其他文化娛樂活動(dòng)； ? 建立溝通例會(huì)，及時(shí)聽取業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理的建議和意見 ? 第七章 便民服務(wù) 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。業(yè)主檔案存放時(shí)做好防火、 防潮、防蛀工作，計(jì)算機(jī)使用時(shí)應(yīng)防止電腦病毒侵入。 著裝應(yīng)得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。 新招聘人員實(shí)行一個(gè)月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，考試合格者留用。 1 人 行政、財(cái)務(wù)主管 大學(xué)本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗(yàn)，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉 ISO9001質(zhì)量管理體系。 第二節(jié) 管理機(jī)制 （一） 時(shí)效工作制：本公司承諾對(duì)業(yè)主的所有服務(wù)工作，均在公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。 （ 6）負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維修操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃，協(xié)助電梯、空調(diào)生產(chǎn)廠家搞好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。要求退伍軍人，體格健壯，服從命令，為人正直。 其職責(zé)：（ 1）全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，完成與公司簽定的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 第三節(jié) 服務(wù)模式 引入 “酒店式 ”物業(yè)管理服務(wù)模式，采用 “以業(yè)主為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向 ”的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們將全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服 務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升我公司的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的、能為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)的團(tuán)隊(duì)。 五、 社區(qū)文化建設(shè) 社區(qū)文化建設(shè)是保障一個(gè)社區(qū)整體素質(zhì)與凝聚力的基石。 項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)正快速發(fā)展，背后即為鳳鳴山， *****大學(xué)以及區(qū)府近在咫此，包含 ****， ******樓盤的一個(gè)高尚新社區(qū)已蔚然成型。因此，在日常物業(yè)管理中，消防安全管理不容忽視。使業(yè)主與管理處員工擺正心態(tài)，以一種愉悅的心境來服務(wù)與相處。管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 （ 6）負(fù)責(zé) 發(fā)現(xiàn)運(yùn)做中不合格服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證、處理業(yè)主投訴。 （ 3）發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。 （ 2）負(fù)責(zé)轄區(qū)各區(qū)域的垃圾收集工作。 1 人 管理處 大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的 1 人 經(jīng)理助理 理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處 理能力，具內(nèi)審員資格。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證 XX 物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。以 “人性化 ”管理對(duì)員工的知識(shí)、人格、價(jià)值觀予以高度尊重。檔案中心員按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系，將資料分類有序地保存，并輸入計(jì)算機(jī)存檔，運(yùn)用計(jì)算機(jī)的先進(jìn)手段進(jìn)行檔案資料的管理。 ? 活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，管理處指定的有關(guān)人員應(yīng)注意安全防范工作，保障消防通道的暢通，防止意外事故的發(fā)生。 3. 對(duì)已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權(quán)利。采取積極的措施，力爭(zhēng)做到不發(fā)生和少發(fā)生案件和事故，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安靜和諧的生活空間。 ④ 保安員將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。 ⑦ 鼓勵(lì)宣傳居民、商家安裝節(jié)能降耗空調(diào)機(jī)型。 同時(shí)，加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。 （二）供配電系統(tǒng)的管理方案 制訂年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃； 經(jīng) 常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況； 以 “時(shí)效制 ”工作的要求對(duì)受損的情況進(jìn)行更換和維修； 每月進(jìn)行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 對(duì)小區(qū)路燈進(jìn)行間隔式開啟，注意節(jié)約能源； 冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時(shí)間； 制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計(jì)劃。 制定系統(tǒng)的應(yīng)急處理預(yù)案，保證業(yè)戶與客戶的安全。 工作人員進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。 制定維修部人員工作責(zé)任制，做到責(zé)任到人，人盡其職；（ 2）根據(jù)房屋建筑特點(diǎn)及工作經(jīng)驗(yàn)，制定物業(yè)維修（大、中修）計(jì)劃，確保物業(yè)的形象及價(jià)值（ 3）接受小區(qū)業(yè)主報(bào)修或咨詢時(shí) ，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決業(yè)主的疑難問題。 ② 嚴(yán)禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式。 ③ 巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。對(duì)于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴，將委婉向業(yè)主說明緣由并協(xié)助業(yè)主進(jìn)一步通過其他渠道予以解決；對(duì)業(yè)主的有效投訴，由物管人員填寫《投訴受理登記表》，并安排有關(guān)項(xiàng)目組及時(shí)處理，重大投訴向主管匯報(bào)，由主管按權(quán)限處理。 3. 組織裝修審批及家 私展銷。對(duì)業(yè)主產(chǎn)生引導(dǎo)、約束、凝聚、娛樂、激勵(lì)、改造等功能。資料收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則。 培訓(xùn)方式： 自學(xué)；自辦培訓(xùn)班；外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)；理論研討或?qū)ｎ}討論；參觀學(xué)習(xí)；崗位輪訓(xùn)。 8 人 維修班長(zhǎng) 男性 40 歲以下 大專以上 B. B. 具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及三年以上的工作經(jīng)驗(yàn) 格 1 人 維修技工 男性 35 歲以下 中 級(jí) 以上 。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時(shí)撥打。 （ 3）協(xié)助搞好租用盆景植物的維護(hù)管理工作。 （ 7）負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。具有大學(xué)專科及以上學(xué)歷，同時(shí)在物業(yè)管理行業(yè)具有一定的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能。 三、建立 “加油站式 ”的員工培訓(xùn)機(jī)制 在這個(gè)持續(xù)快速發(fā)展的時(shí)代，人們的需求層次也在不斷的提升，如何以先進(jìn)的管理理念服務(wù)業(yè)主是不可忽視的主題。 我們提出構(gòu)建 “和諧 ?健康 ?時(shí)尚 ”的人居理想模式，一切以業(yè)主的需求為主導(dǎo)，引入先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式，在保障業(yè)主生活安居的同時(shí)，努力創(chuàng)造一種自由、健康、活潑的社區(qū) 氛圍。 二、 清潔、綠化養(yǎng)護(hù)管理 隨著 “和諧社會(huì) ”目標(biāo)的提出，人與自然的和諧越來越受到社會(huì)的重視，環(huán)境對(duì)人民的身體及身心健康的影響越來越重要。針對(duì)本小區(qū)的 封閉式管理，將采取 “人防 +技防 ”相結(jié)合的方式，在智能化保衛(wèi)的基礎(chǔ)上，對(duì)人員、交通、物品出入管理上，采