【正文】 如在世界杯足球賽期間舉行“長城世界杯日韓之旅”等。 “ 21 世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展國際住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”研討會 召開上述研討會，在報刊上闡述其在項目中的應(yīng)用，并向社會推廣，成為公認(rèn)的住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。實施操作如下： 海印長城 LOGO 公開征集活動 該 活動作為項目形象導(dǎo)入初期內(nèi)容，可引起社會的廣泛關(guān)注。會員可享受圣庭苑酒店優(yōu)惠折扣等其他優(yōu)惠待遇（需挖掘）。 長城地產(chǎn)進(jìn)駐南山新聞發(fā)布會 長城地產(chǎn)作為老牌地產(chǎn)發(fā)展商，第一次進(jìn)駐南山，在各各方面都將給南山區(qū)房地產(chǎn) 行業(yè)帶來活力和更活躍的音符，這將是南山房地產(chǎn)行業(yè)值得寫下的一頁，也是長城人具有里程碑的一步。 編 撰、發(fā)行《長城地產(chǎn) —— 解讀長城地產(chǎn)》企業(yè)史書 編輯反映長城地產(chǎn)集團成長歷史和成就的書籍《地產(chǎn)長城：解讀長城地產(chǎn)》，全面總結(jié)和回顧中國最早的房地產(chǎn)上市公司之一的長城地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，展示長城地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場的里程碑化的業(yè)績，謳歌長城人從特區(qū)建設(shè)者到特區(qū)二次創(chuàng)業(yè)者的心路歷程和企業(yè)文化，并在 20xx 年春季的開盤儀式上公開上市發(fā)行并連載于各大報紙?；顒涌梢栽谑蹣乾F(xiàn)場、各建成小區(qū)及圣庭苑酒店進(jìn)行。我們認(rèn)為長城在“海印長城”項目的推廣過程中，將會構(gòu)成出一個完整的企業(yè)品牌價值體系。 缺乏創(chuàng)新形象 產(chǎn)品與逐漸年輕化、高學(xué)歷的購房群體消費偏好有差異， 主要是目前品牌的創(chuàng)新、時尚、科技化程度不夠。 整體市場號召力不夠 長城地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域比較集中，開發(fā)樓盤類型集中在中高檔范圍，從而使品牌效應(yīng)局限在部分人當(dāng)中，缺乏廣泛的市場號召力。 第五章 品牌策略 一、企業(yè)品牌策略 （一）長城地產(chǎn)品牌的優(yōu)勢與不足 優(yōu)勢： 建筑品質(zhì)優(yōu)勢 物業(yè)管理品質(zhì)優(yōu)勢 資本實力優(yōu)勢 區(qū)域號召力強優(yōu)勢 主要是長城地產(chǎn)在福田區(qū)區(qū)域規(guī)模性的開 發(fā)，積累了一定量的客戶群，并有較強的區(qū)域知名度。 四、價格定位 （一）定位原則 參照周邊同類同質(zhì)樓盤的市場價格 實現(xiàn)短期內(nèi)高比例的銷售 目的 為項目二期留下一定的升值空間 絕對的高品質(zhì)、相對的低價位能夠?qū)^(qū)域市場形成一種震撼 （二）價格定位 一期住宅整體均價 5800— 6000 元 /平方米 整體商鋪均價為 20xx023000 元 /平方米。 （ 3）從投資、自用客戶群體結(jié)構(gòu)分： 投資客戶為主，自用客戶為輔。有投資意識，對投資商鋪前景看好，而對投資股市有一定恐懼感，有跟風(fēng)傾向，希望通過商鋪穩(wěn)定的租金回報獲益的女性。 本地居民及廣東籍潮州人、香港人： 年齡在 3560 歲之間，文化程度較低，自有商業(yè)物業(yè)租金回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪有興趣，并具專業(yè)眼光。 （ 2）從職業(yè)、年齡、收入角度分： 公務(wù)員： 年齡在 3550 歲之間，雙職工家庭，收入穩(wěn)定，對該片區(qū)前景看好，有投資意識。 客戶類別 生活區(qū)域 工作區(qū)域 獲知信息 渠道 所占比例 消化方向 南山 客戶群體 南山區(qū) 南山區(qū) 南山區(qū)及全市范圍 30% 招商地產(chǎn)、蔚藍(lán)海岸、部分低價樓盤 兩棲 客戶群體 南山區(qū) 福田區(qū) 福田區(qū)及全市范圍 30% 南山樓盤為主 福田區(qū) 客戶群體 福田區(qū) 福田區(qū) 福田區(qū) 30% 福田區(qū)低價樓盤 其他客戶群體 深圳其他區(qū)域客戶及香港客戶 10% 按職業(yè)分：科技、金融、貿(mào)易、證券、管理人員、企業(yè)主等 按年齡分：年齡范圍以 2545 為主 按收入分：中高收入工薪階層占相當(dāng)比例。一期銷售過程中，可在步行街及商鋪內(nèi)舉行各種活動，免租引進(jìn)部分經(jīng)營者，以盡早聚集人氣，增加知名度，形成旅游景點。 商業(yè)步 行街經(jīng)營定位 （ 1）經(jīng)營內(nèi)容 體現(xiàn)居家生活、休閑的國際品牌，以餐飲類：酒巴、咖啡廳、西餐廳、茶社；藝術(shù)品類：花店、畫店、工藝品、禮品、藝術(shù)書店等；化妝品類：化妝品、香水等；服裝類；居家生活類：水果、布藝等。 ③ 舉辦為商業(yè)活動服務(wù)的表演、比賽、展覽、時尚發(fā)布會、啤酒節(jié)、圣誕節(jié)等各種節(jié)日慶典等活動，增加步行街知名度。 （ 3）中庭廣場設(shè)置 — 動感休閑廣場 步行街的中心設(shè)置為中庭廣場并定位為露天臺 階式或劇場式大面積廣場—— “動感休閑廣場”，作為：動感舞臺、休息場所、運動場所（極限、溜冰等），功能如下： ① 小區(qū)業(yè)主配套（會所）的延續(xù) 步行街和動感休閑廣場成為本住宅區(qū)業(yè)主停留、休息、聚會、運動鍛煉、休閑的場所。以上設(shè)置先期完成。 商業(yè)街規(guī)劃建議 （ 1）異國風(fēng)情建筑風(fēng)格及設(shè)施設(shè)置 歐式風(fēng)情的建筑及設(shè)施，包括：建筑物色彩、造型、商業(yè)街屋頂藝術(shù)畫、櫥窗、商店吊牌、燈箱、路燈、雕塑、休閑椅、異國彩旗、燈桿旗、樹木花草、花壇、廣 告、兒童娛樂場所等營造濃濃的購物休閑氛圍。我們將步行街設(shè)置成異國風(fēng)情的商業(yè)街，如歐洲風(fēng)情街。 （ 4）增加旅游、休閑、體育功能 一般的商業(yè)街僅為純商業(yè)，本商業(yè)街增加旅游、休閑、體育功能，給商業(yè)街賦予新的生命，形成特色，創(chuàng)造主題公園的生活情趣；使其集購物、休閑、體育為一體；使其不僅是購物街，也是旅游景點；如加拿大 WEST EDMONDON 購物中心在中部放置了一條哥倫布開拓新大陸用船的復(fù)制品，成為來往游客觀賞必經(jīng)之處，也為商場帶來了大量顧客。 在本項目商業(yè)構(gòu)想 中，我們建議： （ 1）打造“深圳的外灘” （ 2）引進(jìn)國際品牌 引進(jìn)國際新型知名生活品牌及休閑品牌，替代蛇口成為深圳外國人和西部通道開通后港人在深消費的重要場所。推廣語：為 21 世紀(jì)的精英家庭打造的新生活港灣。 居住業(yè)主國際化即將成為吸引深圳精英家庭 —— 接受現(xiàn)代教育、追求西方居住理念人士的新生活港灣。 人們的居住追求從鬧市區(qū)轉(zhuǎn)向海濱、風(fēng)景區(qū)，“家在蛇口”吸引了大批置業(yè)者，但是，南山商業(yè)文化中心區(qū)和蛇口相比，有更多的居住題材和更超前的硬件設(shè)施，隨著深圳灣濱海區(qū)高尚住宅帶的形成，深圳最時尚的居住口號是“住在南山”。 （ 2）海印長城 —— 21 世紀(jì)國際生活港 生活港 項目地處南山后海填海區(qū)，也是南山半島的大門。長城地 產(chǎn)將徹底擺脫過去，形成新的長城形象、企業(yè)形象、品牌形象。忽若“天上的市街”將永遠(yuǎn)印刻著對大海的記憶、對城市歷史的記憶和對新生活的憧憬。 可持續(xù)發(fā)展的居住形態(tài)，符合人性更高層次的發(fā)展需求，也符合社會發(fā)展的時代要求。然后再通過規(guī)劃設(shè)計和今后的組織管理來促進(jìn)鄰里交往，溝通，創(chuàng)建社區(qū)文化，強化小區(qū)空間環(huán)境的歸屬感，領(lǐng)域感，以形成具有某一地域文化色彩或傳統(tǒng)民族色彩的小區(qū)人文特色。這種人文因素的導(dǎo)入，使房產(chǎn)開發(fā)更上了一個臺階。從而使環(huán)境質(zhì) 量能保持長效性，持續(xù)性，形成不斷更新的良性循環(huán)。以此滿足業(yè)主未來家庭生活的變化發(fā)展之需，信息時代的居家生活之需。如規(guī)劃要滿足家庭的整個生命周期，兒童、年青人、老年人的需要。 二、項目整體定位 （一）住宅定位 整體定位 城市次（新）中心、中高薪階層、高品質(zhì)、文化休閑住區(qū) 居住理念定位 21 世紀(jì)國際生活港 —— 深圳首個可持續(xù)發(fā)展國際住區(qū) “可持續(xù)發(fā)展國際住區(qū)”小區(qū)開發(fā)理念，其總體特征包括： （ 1）規(guī)劃形態(tài)的可持續(xù)發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃形態(tài)，既要滿足當(dāng)今業(yè)主的居家生活之需，又要充分考慮和預(yù)測未來的小區(qū)發(fā)展之需。 彰顯出一種海濱休閑小城悠閑購物的氛圍。 宣傳導(dǎo)向上并非強調(diào)金錢上的貴族，而突出客戶群體文化和精神的富有。一重含義是“長城地產(chǎn)”開發(fā)的系列項目，另一重含義是長城地產(chǎn)在建一座“城”。 “ GREATCITY” —— 輝煌尊貴之城，從內(nèi)在品質(zhì)和氣勢上超越“花城、海濱城、藍(lán)色海岸” 等目前的大型社區(qū)的大眾色調(diào)，導(dǎo)入“品質(zhì)貴族”生活氣息，成為南山僅有的貴族文化城。但如果正確定位項目的市場方向、價格策略及入市時機，該項目會順利實現(xiàn)銷售。未來國際城市村的建成，將使南山商業(yè)文化中心區(qū)不僅僅是最適宜人居住的濱海新城，更是高科技、金融證券云集、人文旅游薈萃的、國際開放式的濱海新城。 （五） 3 米層高帶來的空間優(yōu)勢 本項目在建筑設(shè)計方面 ,從人性化的角度出發(fā) ,打破常規(guī)的理念 ,營造一個開闊的舒適的視覺空間和居住空間，以滿足現(xiàn)代人對高品質(zhì)生活的追求與向往。 （四）異國風(fēng)情的購物、休閑步行街 步行商業(yè)街的出現(xiàn)，最大程度地反映了目標(biāo)市場的需要。 （二）國際大師作品 國際大師巴馬丹拿親自為本項目執(zhí)筆，竭力打造一個具有國際風(fēng)范的高品質(zhì)的人文示范社區(qū)；加之品牌施工單位 —— 金眾集團的全力參與，提升了本項 目的品牌價值。 三、項目賣點升華 住宅部分 （一）長城品牌深入人心（地產(chǎn)“大哥大”） 長城地產(chǎn)務(wù)實、穩(wěn)健的良好形象對于提升本項目的整體形象具有積極的意義。 物業(yè)的經(jīng)營主題：均以品牌服裝、服飾為主，其它文體用品為輔。 物業(yè)的性質(zhì)均以高層商住樓的底層裙樓為主。 商業(yè)部分 目前該片區(qū)對本項目有影響的商業(yè)物業(yè)主要有 5 個，各物業(yè)的基本情況如下表所示： 樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積 (㎡ ) 售價 (元 /㎡ ) 租 金（元 /㎡棕櫚園 萬 1114 戶 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 高層 中海地產(chǎn) 陽光帶晴海洲在物業(yè)類型、物業(yè)規(guī)模、戶型及面積方面均與本項目有相似之處，因此在一定時期內(nèi)會消耗本項目所屬片區(qū)的部分目標(biāo)客戶，對本項目明年的上市造成一定的影響。 蔚藍(lán)海岸和招商海月已參加“最適宜深圳人居住的十大示范小區(qū)及樓盤”的評選活動，不僅提高了物業(yè)自身的知名度， 而且對開發(fā)商的品牌宣傳也起到一定的加強作用。 均由品牌地產(chǎn)商投資開發(fā)，如卓越、招商和中海，無形之中增強了購房者的置業(yè)信心。其中三房二廳二衛(wèi)面積主要以 98126 平方米為主，在本區(qū)域供應(yīng)量比例在 55%以上。 其基本情況如下： 項目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價 （ 元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展 商 性質(zhì) 備注 蔚藍(lán)海岸 二期 258906 2167 3 房 2廳 2衛(wèi) 4 房 2廳 2衛(wèi) 100126 138154 6200 50% 卓越 地產(chǎn) 小高層及高層純住宅 招商海月 22余萬 1227 2 房 2廳 1衛(wèi) 7086 多層： 5500 —— 招商 多層及 二、競爭物業(yè)比較 住宅部分 在售樓盤分析 目前該片區(qū)的在售樓盤大約有 8 個，其中從各樓盤的定位與檔次來看，本項目的主要競爭樓盤為蔚藍(lán)海岸二期、招商海月二期 商業(yè)部分 南山商業(yè)文化中心區(qū)開發(fā)進(jìn)入高潮期，周邊尚有青春家園、天悅園的商業(yè)物業(yè)待售。 （四）威脅點 住宅部分： 競爭樓盤供應(yīng)量大 目前，本項目周邊的現(xiàn)有樓盤供應(yīng)量較大，其中不乏中高檔的明星樓盤，特別是在建同期入市項目的供應(yīng)量大，如漾日灣畔和蔚藍(lán)海岸二期、三期等。 南山商業(yè)物業(yè)價值有望提 升 深圳市政府已確定將南山商業(yè)文化中心建成為特區(qū)西部的商業(yè)中心、金融中心和文化中心，以及西部跨海大橋的建成都將提升南山區(qū)的商業(yè)物業(yè)價值。它的誕生，將揭開深圳西部嶄新的一頁，成為 21 世紀(jì)深圳城市濱海住區(qū)的新典范，即濱海與城市、城市與自然、人與自然完美結(jié)合的典范。 國際城市村的誕生 國際城市村是澳大利亞布里斯班城市設(shè)計院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設(shè)計的。加之后海片區(qū)已推出一大批明星樓盤，且其輻射效果顯著，發(fā)展空間巨大，被人們視為“第三個中心區(qū)”。 商業(yè)部分 項目周邊目前商業(yè)氛圍不足 目前商業(yè)文化中心區(qū)在社會上的影響力不夠，導(dǎo)致潛在投資者的熱情度不高，對將來項目上市造成一定的影響，需要宣傳引導(dǎo)。本項目的步行商業(yè)街建成后，由于臨街布置，勢必會造成人流的增加，導(dǎo)致噪音的形成，交通的混亂，甚至?xí)l(fā)治安問題。濱海大道的開通、地鐵的鋪設(shè)和 跨海大橋的修建將給本項目帶來無限商機，是西部商業(yè)區(qū)通往東部商業(yè)核心區(qū)的橋梁。 （ 2）本項目步行商業(yè)街的建立將有利于形成居民購物、休閑、娛樂的一體化建設(shè)，從而使本項目更具綜合性的魅力。 具體表現(xiàn)在： （ 1）中低層的業(yè)主充分享有園林景觀、步行街景觀； （ 2）高層的業(yè)主可以感受現(xiàn)代海洋帶來的氣息。 升值潛力優(yōu)勢 濱海大道的開通、西部跨海大橋的修建以及南山商業(yè)文化中心的崛起，使本項目極具升值潛力。 工程形象優(yōu)勢 在工程進(jìn)度方面，長城地產(chǎn)總是領(lǐng)先一步。 環(huán)境規(guī)劃和齊全配套優(yōu)勢 本項目的規(guī)劃定位是中高檔濱海人文社區(qū) ，加上邀請了國際著名機構(gòu)參與景觀和商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計，因此整個項目將體現(xiàn)高水準(zhǔn)、國際化的規(guī)劃特點，著重體現(xiàn)商業(yè)與文化共存的生活氛圍。 步行商業(yè)街優(yōu)勢 小區(qū)內(nèi)步行商業(yè)街的設(shè)立創(chuàng)意獨特，將為居民提供購物、休閑、娛樂為一體的休閑場所，從而使本項目更增魅力。 國際大師作品 —— 品質(zhì)優(yōu)勢 長城地產(chǎn)首度與國際 大師 —— 巴馬丹拿強強聯(lián)合，引入國際先進(jìn)的設(shè)計理念，擬打造國際化的社區(qū)品牌。通過與國際地產(chǎn)的合作，使長城品牌從資源優(yōu)勢導(dǎo)向、建筑優(yōu)勢導(dǎo)向、產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)勢導(dǎo)向最終轉(zhuǎn)向品牌創(chuàng)新導(dǎo)向。 （ 1）長城地產(chǎn)曾成功開發(fā)了長城公寓、長怡花園、長豐苑、長城盛世花園等一系列地產(chǎn)項目，并在樓盤推廣階段較短時間