【正文】 27 (建議 可行性報(bào)告投資版 ：最好有詳盡的數(shù)據(jù)化經(jīng)濟(jì)分析 ) 。 園區(qū)正式運(yùn)營后，將更加有效地參與市場 競爭，建立科學(xué)規(guī)范的管理系統(tǒng)，迅速提高核心競爭力，在經(jīng)營戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，力爭實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，增加業(yè)務(wù)收入，提高股東價(jià)值 。 從可行性方面分析， 本項(xiàng)目在園區(qū)規(guī)劃方面， 確立以本土商務(wù)精英為主要目標(biāo)受眾，以格調(diào)高雅、內(nèi)涵深厚 、豐富多彩的閩南音樂休閑作為園區(qū)的定位，特色鮮明， 目標(biāo)受眾明確，業(yè)態(tài)分布全面，功能分區(qū)合理，植入內(nèi)容豐富且具有良性聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 從必要性來講， “ 六井孔 ” 音樂 文化創(chuàng)意園的創(chuàng)立 ，是適應(yīng)國 家大力倡導(dǎo)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，提升國家軟實(shí)力 的 政策 要求， 是保護(hù)、傳承、發(fā)揚(yáng)閩南優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的時(shí)代要求， 也是 順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 ， 適應(yīng)閩南地區(qū)大眾物質(zhì)生活富足、文化消費(fèi)在內(nèi)容和層次上日益增長的需求 。并 引進(jìn)專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，對園區(qū)內(nèi)的分項(xiàng)目進(jìn)行 專業(yè)化的經(jīng)營管理，并培養(yǎng)出專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。 26 針對 經(jīng)營 管理層面的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡量利用外腦的支持，廣泛地向其他城市 的同類項(xiàng)目學(xué)習(xí)，借鑒先進(jìn)的項(xiàng)目經(jīng) 營經(jīng)驗(yàn)，使得項(xiàng)目在經(jīng)營管理的大方向上與國內(nèi)外先進(jìn)的項(xiàng)目保持一致，并復(fù)制他人的成功經(jīng)驗(yàn)，使項(xiàng)目在最短時(shí)間內(nèi)步入正軌。 針對政府政策層面的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)與當(dāng)?shù)卣浞譁贤?xiàng)目的社會(huì)效益、文化效益和經(jīng)濟(jì)效益，從社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度審視項(xiàng)目的跨時(shí)代意義。我們提出的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施主要如下： 針對行業(yè)市場層面的風(fēng)險(xiǎn)， 應(yīng)對市場做充分詳盡的分析，了解目標(biāo)群體對于文化娛樂消費(fèi)的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)，并針對相關(guān)消費(fèi)重點(diǎn)提供進(jìn)行著重的研究，使之成為園區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目。提高管理運(yùn)營水平 的確是要加以時(shí)日方能解決的核心問題之一。 對于園區(qū)項(xiàng)目的全面整合，綜合管理，招商運(yùn)營都是要嘗試著摸著石頭過河。 經(jīng)營 管理 經(jīng)驗(yàn) ： 由于 六井孔音樂文化創(chuàng)意園 是 閩南地區(qū)首家 以 高端商務(wù) 休閑娛樂為核心競爭力 ， 以傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)為特色的新型娛樂園區(qū)， 因此在具體的經(jīng)營管理上，缺乏經(jīng)驗(yàn)是 在所難免的。尤其是六井孔后續(xù)的品牌開發(fā)，不僅對園區(qū)有利，更能提升泉州的城市文化內(nèi)涵。因此政府在政策上一貫性的支持將是項(xiàng)目成功的先決和前提條件。以他們的消費(fèi)習(xí)慣，往往更加傾向于口碑效應(yīng)，而這一點(diǎn)也是需要時(shí)間的。 行業(yè)市場 培育 ： 泉州市對于文化娛樂休閑消費(fèi)的需求很大，人民群眾也十分富裕， 可支配收入 較為豐厚， 但是人們對于一個(gè)新興娛樂消費(fèi) 場所的接 受仍需要一段時(shí)間。 兩部分收入合計(jì)，預(yù)計(jì) 年之內(nèi)回收成本。 收入預(yù) 算分為兩部分： ： 招商面積約 9045 ㎡，扣除租金和成本，稅后利潤可達(dá) 350 萬 /年。項(xiàng)目總投資約 6500 萬元 , 資金來源由我公司自籌 ,建設(shè)期限一年內(nèi)完成。 整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 能容納商家 家，創(chuàng)造全新工作崗位 500 個(gè)，為政府解決實(shí)際的就業(yè)問題 ，切實(shí)為政府排憂解難。 （ 四 ） 音樂主題，保護(hù)文化遺產(chǎn)，創(chuàng)新“五緣”文化： 園區(qū)將在保留老城區(qū)具有代表性文化遺產(chǎn)、民間音樂、地方戲曲、民間舞蹈、民間手工藝及民間服飾資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合多元和諧的“五緣”文化，注入時(shí)尚元素，將歷史的滄桑韻味和現(xiàn)代的時(shí)尚風(fēng)格巧妙融合 ， 倡導(dǎo) 新型 的文化娛樂消費(fèi)，引領(lǐng)時(shí)尚文化生 活的新潮流 。 24 （ 三 ） 以 國際 化的高度 ，樹立 產(chǎn)業(yè)新標(biāo)桿 ： 泉州整個(gè)文化市場 目前尚 存在著檔次不高，場地分散，內(nèi)容單一，服務(wù)落后 等問題 。由此可見，古井作為整個(gè)園區(qū)的重中之重，其特殊地位可見一斑。 由規(guī)劃方案可知，整個(gè)園區(qū)是一個(gè)以琵琶造型的中庭為核心，向三面發(fā)展的一個(gè)半私密的空間。 六井孔音樂文化創(chuàng)意園 必將 提升泉州市的古意古韻，并在文化創(chuàng)新領(lǐng)域獨(dú)樹一幟，成為 福建全省的文化產(chǎn)業(yè) 標(biāo)兵 。 （一） 歷史古跡成為新的 文化地標(biāo)： 六井孔音樂文化創(chuàng)意園 由千年古井 ——六井孔出發(fā)，以先進(jìn)的文化理念包裝整體環(huán)境，打造出全新而又富含歷史積淀的文化地標(biāo) 。 近年來，公司為。致力于為客戶提供專業(yè)、創(chuàng)新的房產(chǎn)及商業(yè)解決方案。 本 項(xiàng)目聘請廈門振穎商業(yè)管理顧問有限公司 進(jìn)行了前期的調(diào)研和整個(gè)項(xiàng)目的包裝與招商?；谝陨显O(shè)計(jì)理念，公司完成的作品獲得多項(xiàng)設(shè)計(jì)競賽大獎(jiǎng)，并得到政府有關(guān)部門的表彰。 炎黃公司的宗旨是：用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)，為客戶提供一流品質(zhì)的設(shè)計(jì)服務(wù)；將普通的磚石建筑化為藝術(shù)的精品。其中主要設(shè)計(jì)人員均畢業(yè)于清華、同濟(jì)等名牌院校，多 人曾留學(xué)歐、美并獲得博士和碩士學(xué)位。該公司具有國家建設(shè)部認(rèn)定的建筑工程設(shè)計(jì)甲級資質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)乙級資質(zhì)。 10 年來，正視文化公司為以國務(wù)院新聞辦、海關(guān)總署、國家郵政局、全國婦聯(lián)、商務(wù)部、文化部以及 20 多個(gè)省、市政府新聞辦為代表的政府機(jī)構(gòu)和以中國電信為代表的企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行了卓有品質(zhì)的服務(wù)，擁有豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。公司曾為深圳 大梅沙地區(qū) 金沙街改造項(xiàng)目進(jìn)行了整體包裝 ，提升了 “ 中國原創(chuàng)音樂基地 ” 的品牌形象 ， 目前，該基地正在申報(bào)國家新聞出版署的“國家級音樂出版基22 地 ” ，成了深圳的又一文化名片。 策劃、主持、實(shí)施了眾多國家級文化項(xiàng)目，在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的理論研究和運(yùn)營實(shí)踐方面，擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。 許曉峰先生擔(dān)任本項(xiàng)目總策劃師，北京正視文化藝術(shù)有限責(zé)任公司對園區(qū) 的 進(jìn)行了全案策劃。 七、項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃 、建設(shè)施工、招商 與運(yùn)營管理 作為一個(gè)在閩南地區(qū)開創(chuàng)先河的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目， 在 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)，都以專業(yè)品質(zhì)作為基本的要求， 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性和豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，是項(xiàng)目成功的保證。 六井孔尋根、尋源活動(dòng) 利用千年古井的歷史積淀，海外華人僑鄉(xiāng)的人文背景，開展尋根溯源活動(dòng)，提升六井孔的文化內(nèi)涵，擴(kuò)大六井孔音樂文化創(chuàng)意園的知名度和美譽(yù)度。 閩南音樂創(chuàng)作交流活動(dòng) 邀請閩南音樂創(chuàng)作人入駐園區(qū)，或舉行閩南音樂創(chuàng)作大賽。為高端商務(wù)人群在紛繁 雜亂 的 世俗 生活中開辟一個(gè)洗滌心靈，參悟生活的空間。 福建安溪鐵觀音品茗推廣會(huì) 與福建著名鐵觀音商家一起舉辦品茗推廣會(huì)，擴(kuò)大 茶業(yè) 品牌知名度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 六、項(xiàng)目整體方 案與設(shè)計(jì) 1. 園區(qū)整體區(qū)域劃分 2. 主要 職能 區(qū)域 簡要介紹 商務(wù)休閑中心 職能：商務(wù)休閑、康體娛樂、高端住宿 業(yè)態(tài)分布 ： 一層：洗浴 二、三層： 商務(wù)音樂氧吧 四層：足療、商務(wù)套房 文化休閑中心 職能：品位文化、放松身心，茶文化展覽、交流，閩南音樂交流 業(yè)態(tài)分布 ： 20 樓高 3層，分為兩個(gè)相互獨(dú)立的部分 第一部分： 一層：茶藝館 二層：閩南音樂交流區(qū) 三層：福建茶文化交流區(qū) 第二部分： 一、二層：咖啡館 三層：紅酒吧、雪茄吧 餐飲休閑中心 職能：西式咖啡茶點(diǎn)，中式正餐聚會(huì)場地 業(yè)態(tài)分布 ： 一層：閩南特色餐 廳 二層：中式名品餐廳 三層：西餐廳 及 頂層空中花園 3. 未來植入的文化活動(dòng) 功夫茶茶藝展、福建茶文化展 舉辦福建或全國功夫茶展示會(huì)，邀請省內(nèi)外、乃至寶島臺灣的功夫茶愛好者或?qū)I(yè)人員參加。 文化休閑中心 —— 功夫茶、閩南音樂等閩南文化的代表與咖啡館、 紅酒吧等西方文化的載體的完美融合。正是由于 三大功能區(qū) 的存在，才使得整個(gè) 音樂文化創(chuàng)意休閑產(chǎn)業(yè)園區(qū)形式多樣，內(nèi)容豐富，真正意義上形成園區(qū)概念，最終實(shí)現(xiàn)文化消費(fèi)的規(guī)?；?。 4. 音樂 文化創(chuàng)意園區(qū)整體定位 六井孔項(xiàng)目在建筑分為三個(gè)主體，雖然有騎樓連廊連接，但是建筑的功能還是會(huì)通過主體的建筑分區(qū)來體現(xiàn)、劃分。由六井孔至主入口，將設(shè)計(jì)直線人行道，寓意為琵琶的弦。建筑騎樓的曲線造型使中庭的形式富有變化，中庭的造型設(shè)想源自閩南傳統(tǒng)樂器 —— 琵琶。 歷史古跡與建筑中庭 由騎樓柱廊連接而成的整體建筑將內(nèi)部空間合圍成中庭形式。 從這三個(gè)文化根源上來 設(shè)想 整體建筑，將處理好幾個(gè)關(guān)系： 主體建筑與騎樓柱廊的關(guān)系 整個(gè)項(xiàng)目的建筑將由三棟主體組成，將分別打造為商務(wù)休閑中心、文化休閑中心和餐飲休閑中心。 從六井孔引出的水系更彰顯了源自古井的歷史內(nèi)涵。 并且彰顯了音樂的特性。 琵琶正是南音中最具代表性的樂器，中庭造型正是源于琵琶的形態(tài) 。 泉州南音 —— “中國音樂歷史的活化石” 。 騎樓連廊 —— 騎樓連廊是閩南建筑的一大特色。從閩南文化的根源追溯角度而言，突出音樂特質(zhì)，突出閩南文化的悠久歷史與迷人魅力，也是園區(qū)規(guī)劃與經(jīng)營的重點(diǎn)。 而 古井也正是整個(gè)園區(qū)的核心和靈魂 ，充分了解并將古井的歷史文化內(nèi)涵發(fā)揚(yáng)出來，并在新的時(shí)代背景下加以利用，便是對閩南文化最實(shí)18 際的保護(hù)和創(chuàng)新。 更為獨(dú)特和難得是，園區(qū)內(nèi)的核心景觀為一口千年古井 —— 六井孔，且目前尚在使用之中，園區(qū)正是以古井的名字命名。 3. 閩南文化根源追溯 六井孔音樂文化創(chuàng)意園 所在地正是泉州市一個(gè) 有著